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博主
姓名:吴取彬
单位:隆安(上海)律师事务所
职位:律师 电话:13817276735
访问人数:1566216
博客等级:
搜房网币:
博主公告
    专业提供房地产买卖合同纠纷的诉讼与仲裁法律服务,以及公司法律顾问、公司并购重组、房地产项目并购等非诉法律服务(包括工业地产、商业地产的租售、住宅房地产项目及税收筹划法律服务)、
    电话:13817276735
    隆安律师事务所上海分所
    欢迎关注本人微信公众号:法律顾问工作室 (lawyer992)
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案情简介 张小姐与王先生通过中介公司签订一份《房地产买卖居间合同》,合同约定了具体的价款,支付方式及房屋交付方式,并约定签署正式买卖合同的时间,居间合同签订后,张小姐支付购房定金10万元,后由于在买卖合同签订时,双方未能就王先生的全家户口迁出问题达成一致意见,导致无法签订正式买卖合同,张小姐要求王先生退还已支付购房定金,王先生认为张小姐到期不购买房屋,构成违约,拒绝退还定金,张小姐随委托本律师诉至法院,要求退还定金,并支付同期银行贷款利息(至实际退还日)。
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最近接到不少购房者的咨询,均因出售方非产权人本人签字而拒绝出售房屋引起的纠纷。当然,在房价平稳时期,一般不会出现这种纠纷,而在目前房价快速上涨阶段,则有不少售房人因为非其本人亲自签署房屋买卖合同,而对其家人代为签署的买卖合同不予追认,从而使买受方的利益受到损失。 那么,这种家庭内部成员代为出售房屋的行为,到底有没有法律效力呢?下面简单作相应的法律分析,以供广大购房者参考,以便购房者在房价快速上涨阶段确保自己合法权益不受损害。
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财税[2009]78号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局,新疆生产建设兵团财务局:
  为了加强个人所得税征管,堵塞税收漏洞,根据《中华人民共和国个人所得税法
...
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:
  根据《中华人民共和国企业所得税法》第二十条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第七十五条规定,现就企业重组所涉及的企业所得税具体处理问题通知如下:
  一、本通知所称企业重组,是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易,包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。
  (一)企业法律形式改变,是指企业注册名称、住所以及企业组织形式等的简单改变,但符合本通知规定其他重组的类型除外。
  (二)债务重组,是指在债务人发生财务困难的情况下,债权人按照其与债务人达成的书面协议或者法院裁定书,就其债务人的债务作出让步的事项。
  (三)股权收购,是指一家企业(以下称为收购企业)购买另一家企业(以下称为被收购企业)的股权,以实现对被收购企业控制的交易。收购企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。
  (四)资产收购,是指一家企业(以下称为受让企业
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根据《律师服务收费管理办法》、《上海市律师服务收费管理实施办法》的有关规定,对代理民事诉讼、行政诉讼、国家赔偿案件等五项法律服务收费实行政府指导价。经研究,本市律师服务收费政府指导价标准规定如下:

  一、计件收费


  (一)代理刑事案件


  1、在侦查阶段提供法律咨询、代理申诉、控告、申请取保候审:1500-10000元/件;


  2、审查起诉阶段:2000-10000元/件;


  3、一审阶段:3000-30000元/件。


  代理刑事自诉案件或担任被害人代理人的,按照上述标准酌减收费。


  (二)代理不涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件:3000-12000元/件。


  二、按标的额比例收费


  代理涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件可以根据诉讼标的额,按照下列比例分段累计收费:


  1

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欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。最高人民法院24日公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出明确规定,进一步破解物业服务欠费纠纷难题。

    司法解释规定,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

    如果业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费,应当如何处理?最高人民法院民一庭负责人说,实践中,在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下,有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务,比如业主提出其因出国而未享受服务,或者无需接受相关物业服务,比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩。选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则,物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定,业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用,有损业主自治机制和物业服务秩序,所以不应得到法院支持。

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问:实践中,对如何认定业主观点不一,司法解释作出相关规定主要基于何种考虑?

    答:“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人,明确业主身份的界定标准,对贯彻执行物权法第六章规定具有重要意义,有必要在司法解释中予以明确。根据物权法第九条、第二十八条等规定,司法解释确定

依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠,以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人,应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。

    但在现实生活中,基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈,与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密,因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定,根据物权法等法律规定精神,司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定,即可以认定其为物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准,也符合物权法的规定精神,适应现实生活。同时,还可以引导这部分人及时办理物权登记。

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随着商业地产的发展,这个充满诱惑、充满风险的行业越来越深情地呼唤着律师的深层次法律服务。如何采取有效措施、规避风险、降低风险成为开发商、投资商夜不能眠的思考主题。


    在市场需求的催生下,商业地产律师应运而生。而怎样才能帮助投资人将风险降到最低,也是商业地产律师亟待解决的重要课题。企业的风险往往来自多方,市场风险、质量风险、管理风险、经营风险、法律风险无时不在、无处不在。

 

  本所就商业地产开发提供以下法律服务

一、  参与前期宏观决策

宏观决策阶段 ,本所律师凭借律师特有的商业敏锐性,将法律、政策与市场大势相结合,为开发项目选址及市场定位提供建设性法律意见,供商业地产开发企业在项目选址及市场定位时作为参考。

 

二、  土地整理阶段

 

本阶段,

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房地产项目的并购是一个牵涉项目广、投入资金多、交易风险大的系统工程;一旦某个环节稍有疏漏,就可能导致整个项目的失败和灾难性的损失;

 

首先谈一下律师在风险控制方面提供的服务。律师可以说是风险控制的专业人员,因为他知道法律保护什么,反对什么,进而了解并购的不同阶段的风险究竟在哪里。在房地产并购中,风险控制主要是通过并购前的风险控制和并购后的风险控制来实现的。

 

在并购以前,律师应该联合会计师对并购标的、并购对象或并购标的所涉及的对象进行详细的调查来控制风险。专业术语称为“尽职调查”。“尽职调查”的目的是通过考察收购对象的各项指标来分析评估整个项目的可行性。如果通过调查,发现问题过多,那么并购项目无疑风险会较大。“尽职调查”有主要包括:1、调查对象的基本情况,例如:股东、登记注册文件、股权比例、资质和以前的股东会、董事会决议等法律文件;2、调查对象的资产状况,例如:每年会计报表、债权债务、抵押状况等。3、标的物状况,例如:房地产项目的审批状况、土地的状态和项目的进展程度等。

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