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博主
姓名:吴取彬
单位:隆安(上海)律师事务所
职位:律师 电话:13817276735
访问人数:1566213
博客等级:
搜房网币:
博主公告
    专业提供房地产买卖合同纠纷的诉讼与仲裁法律服务,以及公司法律顾问、公司并购重组、房地产项目并购等非诉法律服务(包括工业地产、商业地产的租售、住宅房地产项目及税收筹划法律服务)、
    电话:13817276735
    隆安律师事务所上海分所
    欢迎关注本人微信公众号:法律顾问工作室 (lawyer992)
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 文:吴取彬 隆安(上海)律师事务所合伙人、律师

搜微信公众号:lawyer992  获取联系方式,并获法律咨询!

【导读】:在二手房买卖合同中,首先就要填写甲方、乙方,然而,看似最简单的内容,很多当事人不知道其中的法律风险,今天隆安律师事务所吴取彬律师和大家谈谈二手房买卖合同中甲方、乙方所存在的法律风险:

(预告:法律顾问工作室公众号从11月10日起陆续推出二手房买卖合同各条款应注意的法律风险,房地产法律问题欢迎关注本公众号后进行咨询!!!)

二手房买卖合同当事人一般如下:

甲方(出售方):

乙方(买受方):

填写说明:此处出售方必须填写登记在房地产产权证上的产权人,而买受方必须填写将来登记在产权证上产权人。

法律风险提示:

一、售房人主体资格风险

1、验明出售方真实身份

任何二手房买卖合同,房屋的出售方必须为房屋的产权人,有些房屋只登记一位产权人,而有些房屋登记多位产权人,尤其在国内一

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随着新国六条政策的出台,20%的个人所得税将使二手房交易成本剧增,尤其是在北、上、广、深这类高房价的地区,从2008年金融危机以来,房价至少上涨的100%以上,部分地区甚至上涨更多,而目前二手房交易的惯例是卖方到手价,也就是说这部分高额的税收将转嫁到买方身上,原本就难以承受高房价的刚需一族,再增加如此高额的税费,必将导致交易违约行为的大量出现。

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欢迎光临工业地产律师工作室
 
本工作室由吴取彬律师主持日常工作,吴取彬律师是北京隆安律师律师上海分所合伙人、律师,长期从事工业地产、商业地产买卖、并购及税收筹划法律服务以及民商事诉讼法律服务,为客户防范房地产买卖及房地产项目并购中的法律风险,同时为客户合法、合规的降低交易成本,筹划交易方案,凡通过吴取彬律师提供的房地产买卖及并购案件,交易后未产生一起法律纠纷。
 
欢迎就房地产买卖、并购及合理避税方面的法律问题来电咨询。
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本案系因产品质量纠纷问题引发的诉讼,原被告就该合同的履行经过三次诉讼,其中本案被告(卖方)于2010年7月在杨浦法院诉本案原告(买方)要求支付剩余货款,并支付逾期付款的违约金,买方以卖方提供的产品质量为由进行抗辩,最后杨浦法院依法判决支持卖方诉请,买方不服上诉之二中院,随后二中院判决维持原判、驳回上诉。 2011年6月,买方又因赔偿了最终用户的170余万元的经济损失,而向卖方进行索赔,历经两次开庭,法院最终驳回原告的诉请。
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原创作品、请勿转载

作者:北京市君泰律师事务所上海分所 吴取彬 律师

 

案情简介

原告张先生与被告梁小姐于2007年7月28日签订《房地产买卖定金协议》(以下简称“协议”),对位于上海市浦东新区***路***弄18号房屋(以下简称18号房屋)买卖事宜进行了具体的约定:原告向被告购买18号房屋,房屋建筑面积383.64平方米,房价款1850万元;原告应在双方签订“协议”后两日内支付定金人民币50万元,被告接受本协议约定的买卖条件并签订本协议的,同时双方约定于2007年8月28日到浦东新区***路1066号签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“合同”),如原告未能履行本条所述事项,则已支付被告的定金不予返还;如被告未能履行本条所述事项,则应向原告双倍返还定金…。签订“协议”后,被告于2007年8月1日收取了原告定金人民币50万元。2007年8月24日,被告通过他人向中介提出要求原告增加房价100万元,原告表示同意。2007年8月26日下午2时、3时,被告、原告先后至约定的场所,因被告要求在“协议”约定的首付款基础上增加首付款,双方未能签订“合同”。原告随即于2007年9月12日起诉至法院,要求判令:1、被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币300万元;2、被告返回原告支付的定金人民币50万元;3、本案的诉讼费由被告承担。

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为依法妥善审理受房地产市场调控政策(以下简称调控政策)影响的房屋买卖合同纠纷案件,依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)等法律、行政法规、司法解释及相关政策规定,制定本意见。


一、审理受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件,应坚持合同自由、诚实信用、依合同履行义务和公平原则。认定相关房屋买卖合同效力时,应严格依照法律、行政法规和司法解释的规定;只有明确存在法定无效情形的,才可以认定合同无效。


二、纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。


三、调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。


四、调控政策实施前订立的合同约定以

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国务院及上海市的限购政策严格限制了向在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭售房及办理房地产登记。该限购政策对房屋买卖纠纷案件的审执工作带来了新问题:对于判决或调解达成合意继续履行房屋买卖合同、协助办理过户等案件,在执行时可能会因房屋受让人已拥有2套及以上房屋而使执行陷入僵局。为此,浦东新区法院民五庭采取三项应对措施:一、变被动为主动,严把审理关,构建房产套数审查承诺机制。二、变固定为灵活,巧把判决关,尝试判决主文附过户条件写法。三、变孤立为联动,齐把执行关,探索待执行房产标识制度。对于涉及过户登记的案件,判决生效后向房地产部门寄送待执行房产信息告知书,房地产部门据此建立相应的电子信息库以供查询。该制度的建立能有效避免当事人利用执行前的空档期突击新购房屋并办理过户的情况发生,也能避免因信息不流通导致当事人多套房屋被法院判决过户的尴尬局面的出现。 
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