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博主
姓名:吴取彬
单位:隆安(上海)律师事务所
职位:律师 电话:13817276735
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博主公告
    专业提供房地产买卖合同纠纷的诉讼与仲裁法律服务,以及公司法律顾问、公司并购重组、房地产项目并购等非诉法律服务(包括工业地产、商业地产的租售、住宅房地产项目及税收筹划法律服务)、
    电话:13817276735
    隆安律师事务所上海分所
    欢迎关注本人微信公众号:法律顾问工作室 (lawyer992)
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相对于一手房买卖,二手房买卖交易更为复杂,客户通常要与中介公司、贷款银行、担保公司、保险公司、房地产交易登记部门、财税部门等多个部门打交道,其中还涉及大量的房产法律关系以及法律风险,包括对交易主体资格审查、合同的签署、补充条款该如何签等等,那么怎样才能切实保护好自己的权益而避免不必要的纠纷呢?我们需要把握以下六个风险点:
一、 主体资格审查风险
通常在房屋买卖中,买卖双方都是凭中介机构介绍,而很少对交易双方主体资格进行审查,隐藏着极大的风险。
主体资格审查可以说是我们在购买二手房过程中的第一步,也是最重要的一步!如何确保产权人即售房人的身份真实,我们通常可以要求售房人提供身份证、户口簿、结婚证等相关身份证件来证明自己的身份,但是又通常会遇到由于售房人身份证时间过长,身份证上的照片和现在本人有很大变化等诸多难以确定当事人身份的问题,这时我们就要多问些问题,比如孩子是什么时候出生、户口簿地址、身份证号码能否记得等等这些问题,若是真正的产权人,则一般都会脱口而出,否则就会支支吾吾,答不出来。这时,在你面前的“售房者”有可能就是冒名顶替的,如若和这种售房者签订买卖合同并付首付款,则有可能血本无归。根据《合同法》第51条的相关规定无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同才有效。也就是说如果售房人的身份不真实,除非真正的产权人予以追认,否则该买卖是无效的。
产权证上若是两人以上,则在签买卖合同时所有的产权人应全部到场,如确实不能全部到场,则要求其出示委托书公证书,千万不要随随便便让人代签,一旦出现其他共有人反对出售该房产,根据《城市房地产管理法》第37条第4款“共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”的规定,会导致该买卖合同无效。若售房人提供了其他产权人的公证书委托书,购房人也要对公证书委托书中的委托事项进行核实,不排除公证书伪造的可能。

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在二手房交易中,许多购房者往往只顾房产价值的高低,而忽略了对交易中可能出现的问题,对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上,二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。
签订前
一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。1、查看产权所有人的身份证件。2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?
出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
1、售房提供的房屋产权证是否属实?
2、房产面积多大?
3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人








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作为一个第一次置业的购房者,通常在房产中介的心理攻势下,稀里糊涂的就签上《居间协议》(又或委托购房意向金协议等等,明目繁多),交上一笔不菲的定金或者意向金,结果回去清醒过来,觉得又不合适,白白损失一笔定金!
本律师就房产中介的招式总结如下:
一、 假装是这个行业的专家
本律师在一次和当事人陪购中,随口问了一句某某小区的现在房价怎么样?中介立刻信口开河 ,死往高处说,然后指着门店内一处房子说:“这房是该小区房价最低,也最合算,已经有很多人都看过想买,如果你要先下笔意向金或者定金,这房子就给你留下了”,搞得当事人觉得特别合算,不是本律师再三提醒,当时就下了笔意向金。
二、 先下笔意向金
当你看中某套房子的时候,中介往往要购房人下一笔不菲的意向金,少则千元,多则几十万元,交意向金的同时要签购房居间合同或者意向金协议书。当然这些协议中不可缺少的一条是“若甲方(也就是房东)同意接受乙方提出的购房价款,则意向金即转为定金”,要知道购买房屋不仅仅是房屋的价款,还有价款以外很多条款比如:付款协议、违约责任、交房时间、房屋内其他设施、维修基金、是否包含在房价内等等都需要双方




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房产继承不同于一般的动产继承

房产继承可以通过以下两种途径解决 :

1、通过公证的方式:

需要所有第一顺位的继承人(配偶、子女、父母)同时到公证处,办理继承公证;

需要提供的材料:身份证件、公安机关证明(主要证明被继承人共有多少第一顺位的继承人)

所涉及的费用:公证费 被继承房产价值的 2%      房产评估费     0.1%

2、通过诉讼途径解决:

本方法主要是由于继承人之间无法就被继承的财产分配达成一致意见,可以通过法律途径来解决。

主要涉及的费用:诉讼费  也可能涉及  评估费

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最近有不少客户向我咨询如何使自己增加为新的产权人,我对此也分别进行了详细的解释和回答,现在我将具体的几种不同的增加为新的产权人的操作方式做出如下详细的说明,以方便大家借鉴:

一、通过买卖的方式办理

流程如下:A、签订买卖合同(买卖双方为原产权人与新变更后的所有产权人);

          B、缴纳相关税费(若产证登记时间不满5年,则需要缴纳以下税费:1、营业税:所出售份额的





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业主大会成立的条件:
所谓业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
  一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。

成立业主委员会程序如下:
建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;
建设单位未及时书面报告的,业主可以:
1、先到物业所在地的房地局书面提出成立业主大会的要求;
2、区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员;
3、筹备组由业主代表组成,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
4、筹备组自成立之日起三十日内,在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议。
另外需要注意的是:业主委员会是自治组织










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收房流程应该是:

  1、开发商及物业管理人员先核验业主材料;

  2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明;

  3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》;

  4、业主做综合验收;

  5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案;

  6、开发商与业主协商并达成书面协议;

  7、根据协议内容解决交房中存在的问题,无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议;

  8、业主签署《入住交接单》。

  还提醒业主必须注意的是:一定要坚持先验房,后办理入住手续。如果不能坚持,则应当在验房后,当场书面提出质量异议,并表明不同意收房的意思,由开发商交房人员签字确认。其后,在合理时间内向开发商致函。在这一期间内,应当注意保留开发商不合理的交房流程的书面证据,以证明《入住交接单》的签字,不能表明验房合格的意思。

















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