前阶段宏观调控组合拳震荡了整个楼市，很多开发商正为百姓持币观望带来的销售压力而一筹莫展的时候，头顶又炸响了一颗惊雷——央行八月十五日发布房地产金融报告建议“取消现行房屋预售销售制度，改期房为现房销售制度”。尽管这一制度目前还只是停留在建议阶段，但这一建议立即引起市场强烈反应， 让不少开发商冒出了虚汗。专家预言，如果政府最终采纳了央行的这一建议，这将是国家对房地产市场最有力度的一次调控。那么央行为何出此建议？“建议”如果变为“政策”或通过人大批准，这将对房地产市场带来什么重要影响呢？地产界权威人士香港太平洋国际集团投资顾问有限公司驻北京首席执行官贾卧龙博士对此发表了独到的见解。

“央行建议”旨在规避金融风险
    央行作为国家最重要的金融机构，提出取消预售房制度的建议报告并非无缘无故，央行是在充分考虑当前所面临的金融风险才采取这一措施的。

    长期以来，国内房地产企业一般都是以银行贷款为主







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   香港太平洋国际集团投资顾问有限公司自2002年进入内地以来，在首席执行官贾卧龙博士的带领下，利用短短的3年的时间，先后成功策划了20多个商业和住宅大型地产项目，涉及商业步行街、产权商场、大型shopping mall策划、城中村改造、旧城改造，合作建房等领域，成功的打开了国内市场。目前，公司所运营项目遍布河北、山东、山西等区域。香港太平洋对项目独特的运作模式已经在业界、房地产界引起广泛关注，很多开发商都被贾卧龙博士的学识和见解所折服，以下摘录了部分开发商老总与贾卧龙博士的谈话。

发商老总： 你认为内地和香港的房地产运作方式有什么不同？内地城市应该学习些什么？ 
贾卧龙 ：香港商界注重诚信，讲究共存双赢，市场透明度高，香港是一个法制社会，法律、法规非常健全，房地产业无论在媒体宣传，还是操作规则都受到法律保护。香港尊重知识，尊重专业，大家分工明确，尊重游戏规则。 香港楼盘注重宣传和炒作，没有大量广告的有效投入和媒体的竞相追捧，几乎不可能产生明星楼盘。 







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    不久前，作为经济适用房，北京天通苑楼盘向老百姓放号，数千人排成的长龙提前好几天不分昼夜的坚守在楼外，大小帐篷遍地都是，人们几天不洗漱，几千人随着放号地点的改变呼啸而来又呼啸而去，在北京这个文明都市里形成了一道异样的风景。不仅如此，各路媒体也争相参与，一时间，上述壮观景象以及对经济适用房的讨论占去了各媒体的大量篇幅。本来，一件很平常的房屋买卖行为，但却成为了新闻头条，不能不说是房地产市场中的一大怪象，而且这种情况绝非北京仅有。为何会出现这种场面呢？当前经济适用房建设存在什么问题？如何让经济适用房真正经济适用起来？对此，香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士作了深刻分析。


“经济适用房热”是“新政热”的延伸
    就在一个月前，人们谈论的焦点还是政府的房产新政。当时，人们张口闭口都是七部委文件的影响，三部门税收新规的作用，但现在，无论打开哪一家房产网站，翻开哪一张报纸，经济适用房都占据了房产新闻的大部分内容，继新政热后，全国上下掀起了一股经济





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    编者按：针对国家七部委推出的宏观调控措施，石家庄的房地产市场是否会出现大起大落，房价未来如何，已引起市民百姓和开发商极大关注，为此我台采访了香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士。

   记者：针对国家宏观调控，当前石家庄房地产市场面对那些机遇和挑战？
  贾卧龙：石家庄房地产和许多行业一样，在摸索开发阶段就表现出四平八稳的态势，这样平稳的走到今天，已形成了一个由二百多家开发商、几百家建设单位、二百万市民构成的大市场。

   但是，今年以及今后几年对石家庄的开发商绝对是不同寻常的几年。眼下，石家庄分别给了开发商两个大显身手的巨大舞台，就是在今年的石家庄人大政协两会上，提出了把石家庄建设成首善之区的发展计划，这将为房地产市场带来很多开发需求；市委、市政府继续加大城中村改造的力度和速度，至今二环内仍有大量城中村需要进行改造。面对这两块巨大蛋糕，所有开发商摩拳擦掌，意欲大展宏图，因此近几年






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    就在两年前，中国的房地产市场看上去还是一派风平浪静、四平八稳，但最近政府一番“组合拳”可谓“搅乱”了一池春水。投机者的咽喉被紧紧扼住，楼市中投机泡沫被大量挤出，普通购房者也表现出持币观望的架势，这两大需求“哑火”后，开发商也遭遇到了前所未有的压力。中国楼市正经历着一次“疾风骤雨”式的洗礼。人们不禁要问，这次洗礼会给中国房地产市场带来什么？中国楼市前景如何呢?香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士对当前楼市进行了总结、分析。

投机客陷入“四面楚歌”

    政府的“组合拳”最大的成效就是扼杀了房地产市场中的虚拟需求。众所周知，房地产需求过热是房价高升的火车头，从去年央行加息开始，房地产宏观调控从供应面转向需求面，并且调控力度逐渐加大，直到上个月，七部委一纸《关于做好稳定住房价格工作的意见》，算是“祭”出了一道“杀手锏”——以税收重拳打击投机，其中最引人注目的是：禁止期房转让和两年内转让的住房全额征收营业税。 

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     2002年，纵观国内、河北及石家庄的房地产市场，商铺和小型公寓的投资成了一大亮点。现就如何投资商业物业、如何规避风险等问题进行阐述。 

商铺的种类和特征
　　从商铺的种类来说，通常可分为以下几种，不同的商铺因其具有不同特征而有着本质的不同。
　　1、 商场商铺。比如北国商城、东方购物中心，其每层的展柜均为敞开式、柜台式商铺。它的产品结构是多元化的。
　　2、 专业市场商铺。在一个大的专业市场里，各个商家各自经营，由互不干涉的敞开式或封闭式柜台组成。比如石家庄的南三条鞋帽市场、新华集贸市场的商铺。对于专业市场的商铺来说，其特征主要表现在：它经营的产品可能是单一的，如南三条文化礼品城，鞋帽城等。也可能是多种产品构成的，如新华集贸市场的某主题专业市场等，这些商铺虽然自主经营，但其经营必须依附于商场这个大的经营环境。我们要指出的是，你投资商铺，要弄清楚买的是经营权还是产权。如果买的是经营权， 那么如果这个商场经营不善倒闭或破产了，投资就会象泡沫一样消失。为





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