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博主
姓名:杨朝淅
单位:中联资本管理集团有限公司
职位:地产事业部董事总经理
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    地产评论人;全经联常务理事、地产研究员;高级营销师;北京房地产十大思想博客
    联系:yzy1021@163.com
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近期种种迹象表明,本轮调控再次成为空调,可能又会有某些砖家对此又要大放厥词,但是事实胜于雄辨,让我们来看一下市场情况:

北京市住建委网站数字显示,截至9月2日北京市新建住宅库存为77104套。按照8月全市住宅成交量1.45万套计算,这一库存量去化时间仅需5个月,而这一数字创下有网签记录以来的新低。从2009年开始,北京商品住宅市场经历了从快速去库存化到库存量告急的过程。库存量在2009年1月曾达到14.43万套的高点,可售面积也达到了1869.62万平方米。之后,期房和现房的可售套数均出现了下降。随着全国49个地级以上大中城市先后出台“限购令”,2012年年初,北京新建商品住宅总数再次逼近13万套。

北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年8月推地的面积超过800万平米,环比增长30%,创年内新高。

8月北京73个在售公寓豪宅项目的平均报价为63492元/平方米,环比7月每平方米再涨274元,涨幅为0.4%;其中39

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今天已是9月份了,不知道大家还记不记得关于个人住房信息联网的事情了。先让我们回忆一下关于个人住房信息联网的相关情况。

今年1月6日,住房和城乡建设部在官网发出的新闻稿称,住建部部长姜伟新表示,保证保障性安居工程的竣工率是住建部2012年的重点工作,保证在2012年6月末前实现40个主要城市的个人住房信息联网。此前,十一届全国人大常委会第二十三次会议于2011年10月27日上午在人民大会堂金色大厅召开联组会议,对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住建部副部长齐骥表示,按照国务院的要求,住建部于2010年下半年就已启动了全国40个城市的个人信息系统的建设工作,这40个城市是所有的省会城市,还有计划单列城市,极个别的是一些比较大的地级市。按照齐骥的介绍,个人住房信息系统的总体策划是在城市的住房管理部门,第一步要把城区内所有已经进行了产权登记的现有房屋,全部纳入到这个系统当中来。所有已经登记了的个人住房信息都要在系统中体现,同时要求2010年年底把信息平台扩大到所有城市所辖

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近一段时间关于房产税的议论非常多,主要是一些地方房价持续升温,健全楼市调控长效机制、利用房产税等市场手段代替“限购”等行政手段的讨论再次高涨,而房产税扩围也成为目前业内人士相对集中的政策猜想。而据相关人士表示,在土地出让收入日益萎缩之下,房产税将成为地方政府发展教育、基建提供稳定、可持续的收入来源。未来房产税将在上海、重庆2011年启动的改革试点基础上,借鉴国际经验,开展对非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点,一年一征。该业内人士还表示,在明确原则后,下一步要研究政策的执行步骤,以在适当的时机向全国铺开。

但是向存量房征收房产税的问题,本人实在是不解。征收房产税是为了促进房地产宏观调控,但是为什么房产税能够代替目前的限购政策保证楼市健康发展呢?很多人解释为征税后因为成本上升,所以需求会下降,从而导致供大于求,这样价格自然就降下来了,但是实际情况是这样的吗?

首先是你向存量房收房产税合理吗?众所周知,存量房在购买时都已经缴纳过土地出让金,已经取得了70年

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8月14日上午,京东商城刘强东微博宣布向苏宁、国美电器发起价格大战。苏宁易购随后回击:苏宁易购所有产品价格必然低于京东。同时,国美也宣称,不回避任何形式的价格战,网上商城全线商品价格将比京东低5%。8月15日上午9时,京东苏宁国美网上价格战正式开打。而这一轮电商大战随着当当、易讯等企业的“乱入”,正演变为整个国内电商行业的混战。而诸多网民在等着热闹上演的同时,也半开玩笑半认真地呼吁国内的地产商也能加入这场价格大战,让房价也能实实在在地降下来。

但是房地产商真能让大家如愿吗?答案恐怕只有一个:NO!最主要原因是电商与房地产市场有着本质区别:

一、电商市场基本属于完全竞争市场。完全竞争市场(Perfectly Competitive Market),又叫作纯粹竞争市场,是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的一种市场结构。在这种市场类型中,买卖人数众多,买者和卖者是价格的接受者,资源可自由流动,市场完全由“看不见的手” 进行调节,政府对市场不作任何干预,只起维护社会

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据新闻报道,按照国土资源部、住房和城乡建设部(下称住建部)的工作安排,自2012年7月下旬开始的督察各主要城市房地产调控政策落实和市场情况的工作将在8月结束。国土资源部会同住建部等部委根据督察情况撰写报告上报国务院,作为楼市调控后续政策走向的依据之一。而最新报道是国土资源部副部长胡存智率领的督察组在对北京摸底后,8月1日对北京楼市的调控成绩给予了肯定。胡存智表示,北京市落实房地产市场调控政策目标明确、组织严密、监管到位,尤其是中介机构能够严格落实限购等相关调控政策,规范经营,很不容易。总的来看,北京市落实调控政策效果明显,房地产市场形势稳定。

再让我们来看一下北京目前的情况:

一、根据有关机构5日发布的报告显示,截至三季度以来签约超过30套且与二季度均排名前100的住宅项目合计有51个,其中,均价环比上涨的项目占比九成,更有部分楼盘提价幅度超过15%。在成交量持续上涨超过三个月且有大幅提价的情况下,机构判断楼市以价换量已经结束。在45个价格上涨项目中,均价

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 前两天本人发表了一篇博文《本次督察只是做秀,起不到任何效果》,某人看后发表了博文提出了一些不同意见,本人一直认为业内本来就应该是百花齐放,百家争鸣,对某些事情的看法难免会有所不同,而且本人感觉该人是没有全部理解我的博文主旨,所以本人又写一篇《国务院专项督察组之辩》,更加细致地阐述本人观点,而该人于第二天再次发表博文反驳,而此博文发表时间之迅速、反映之强烈实在出乎本人意料之外,所以本人也略加关注了一下该人的博客,结果发现,本人被利用了,此人纯粹是想假借攻击本人而博出名。当然,该人一定不会承认,但是事实胜于雄辩,下面让我们看一下事实,该人于2005年5月17日正式开博,到如今已有7年时间,但是浏览量不足350万,平均每月只有4万浏览量,近期该人的博文在攻击本人之前每篇的浏览量非常可怜,平均不足3000人,最多只是4000多,极个别文章能到5000多浏览量,但是该人第一篇攻击本人的博文浏览量高达17000多,足足是平常的4倍多,而该人第二篇攻击本人的博文浏览量更是高达24000多。本人无意炫耀本人博客的影响力,但是事实是本人

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这两天比较忙,没有登录博客,今天突然接到朋友通知说王良智先生的博文《国务院专项督查决不可能走过场》是针对本人的博文《本次督察只是做秀,起不到任何效果》,遂阅其文。首先本人表示欣慰,至少说明本人及本人的博文有一定的影响力,竟然有人关注,并提出针对性意见;第二本人对王先生所提出的:通观本人全文,根本没有任何事实与理论根据,只是在简单的罗列了一些新闻内容后就无端的得出这一无厘头的结论,不知作者要意欲何为?表示惊讶与不理解,专业辩论古已有之,但在没有读懂别人文章主旨及内容的情况下就妄下结论这行为实属不智,何谈良智。

下面我再重申一下我的观点,以免被人误读,本人得到本次督察只是做秀,起不到任何效果的结论主要是依据第一本次督察与去年4月份的督察内容基本没有本质区别,而且相关督察内容还有所减少,要求也没有去年督察清晰;第二

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今天地产最大的新闻非国务院专项督查16省市楼市调控莫属了。据新闻报道:党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展。针对近期房地产市场出现的新情况、新问题,为进一步推动房地产市场调控政策措施落实,坚决抑制投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果,国务院决定从

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最近楼市回暖已成事实,许多“砖家”也不再嘴硬了,对于回暖的原因,无论“砖家”与否基本上都认为是刚需造成的。但是追溯到最根本的原因,还是要归功于银行的贷款政策。

首先是今年年内两次降息,两个合计降息0.5个点,其次是首套房贷款85折优惠。记得在去年年底的时候,以建行为首的各商业银行的首套房贷利率不但没有下浮而且上浮到1.1倍。2011年全国平均房价为每平方米5380元,按全国新建商品房套均100平方米计算,平均每套房总价为538000元,首付款按30%计算,首付款168000元,贷款370000元,按2011年7月6日基准利率7.05%贷款20年计算,每月要还款3038.65元,20年总还款729276元;如果按2012年7月6日最新利率打85折5.57%计算,每月要还款2559.31元,20年总还款614234元,差额115042元,对于总房款来讲等于是优惠21.3%,也就是说相当于房价打了8折。这个折扣对于一个普通的刚需一族来讲是太有吸引力了,既然要买房子,同时有这么大的折扣,而且不但有这个

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13日上午,在国新办的新闻发布会上,国家统计局新闻发言人盛来运介绍,2012年上半年国内生产总值227098亿元,同比增长7.8%,跌破8%,这是时隔三年以后经济增长速度又一次回到8%以下。二季度GDP增长7.6%,上半年增长7.8%。这些数据符合市场之前的预期,消息公布后,A股微跌,总体反应平静。而对于经济增长下滑的问题,盛来运表示,房地产调控是今年经济增长速度下滑的重要原因,但为防止房地产泡沫化对经济的长期发展的冲击,房地产调控不能放松。总体上来说,房地产价格上半年延续了去年以来稳中有降的态势,5月份,70个大中城市的调查结果显示,55个城市的房价同比还在继续下降。同时,在调控投机性需求的同时,还大幅度增加普通商品房的供给。特别是保障房的建设,成效显著。盛来运表示,从房地产投资增速回落的幅度以及与房地产销售有关的家具和家电销售情况来看,增速回落比较明显,这不可避免地在一定程度上影响短期经济增长。但他强调,调控房地产虽然短期对经济增长产生影响,但是有利于国民经济更持续健康地发展。

让我们换一

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7日上午,国务院总理温家宝来到常州市飞龙新苑小区看望居民,并与省、市保障性住房建设、管理、质量监督等单位负责人座谈。温家宝说,经过多年艰苦不懈的努力,房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是,目前房地产市场信息比较混乱,市场对房价走势的预期出现一些变化,群众普遍担心房价反弹。温家宝强调,进一步做好调控工作,要继续坚决抑制投机投资性需求,防止变相放松购房政策,防止不实信息炒作误导。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的,要有针对性地及时制止纠正。同时,抓紧研究推进房地产税收制度改革,加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。

这是半年来总理第五次谈及房价,尤其是在目前宏观经济相对低迷的情况下,再一次修正了市场预期。第一和第二次重点谈及促使房价合理回归;第三次谈及调控时,主要提到不让调控出现反复。而第四次提及的要“增加普通商品房供给”,让投资

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昨天人民日报刊发了题为《楼市回暖已成事实调控不能放松》的文章。这一次人民日报的文章给人的第一感觉是比较客观,正确认清了当前形势,并提出了工作方向。

首先文章肯定了楼市的回暖:刚刚过去的6月,一线城市房地产市场延续3月以来的回暖态势,成交量环比5月再创新高。楼市的全面回暖,或许已是不争的事实。房价反弹的风险在迅速积聚,必须引起高度重视。尽管从统计数据上看,5月份多数城市的房价仍同比略有回落,但是,市场层面的变化比统计数据反映的要更快。很多地方排队买房的景象重现。在相同区域,新开盘项目定价普遍高于前几月,优惠促销的力度也减小了。二手房价格回升更是明显而直接,一些热点区域甚至又出现一天一价的情况。这个论断与我之前提出的楼市回暖已是大势所趋的论断是基本一致的,虽然从目前的统计数据上来看还不能说楼市全面回暖,但是反弹的风险确实在迅速积聚。这也是对某些“砖家”们的房价还要下跌的论调给予的最有力的

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今年1月6日,住房和城乡建设部在官网发出的新闻稿称,住建部部长姜伟新表示,保证保障性安居工程的竣工率是住建部2012年的重点工作,保证在2012年6月末前实现40个主要城市的个人住房信息联网。此前,十一届全国人大常委会第二十三次会议于2011年10月27日上午在人民大会堂金色大厅召开联组会议,对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住建部副部长齐骥表示,按照国务院的要求,住建部于2010年下半年就已启动了全国40个城市的个人信息系统的建设工作,这40个城市是所有的省会城市,还有计划单列城市,极个别的是一些比较大的地级市。按照齐骥的介绍,个人住房信息系统的总体策划是在城市的住房管理部门,第一步要把城区内所有已经进行了产权登记的现有房屋,全部纳入到这个系统当中来。所有已经登记了的个人住房信息都要在系统中体现,同时要求2010年年底把信息平台扩大到所有城市所辖的行政区内。下一步把这40个重点城市的信息系统联网,一个是解决对市场变化的分析问题,另一个是执行差别化的

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对于全国人民来讲,一提起河南人更多的给人的是负面的联想,甚至有很多负面的顺口溜:“偷文物骗亲戚抢银行炸桥梁一把大火烧洛阳;注水肉黑心棉假香烟毒大米天安门前烧自己”“十亿人民九亿骗,河南人民是教练,十个河南九个骗,总部设在驻马店,分部设在沁阳县,全国都有连锁店”。但是我对河南人的印象还是比较好的,我接触过不少河南人感觉都非常实在,不像传说中的那样。我一哥们当时对河南的人总结是河南人太多了,有一亿多人,如果全国各省的坏人比例一样的话,河南的坏人的绝对值太大,所以感觉河南坏人多。

但是这一次,河南人再一次站在了风口浪尖上。6月25日,河南省出台《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》。其中核心内容有三点:其一,凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房。这条新政意味着“只认房不认贷”。其二,金融机构原则上应给予首套房基准利率下浮30%幅度内的优惠。这条新政明确了最低可打七折。其三,各地合理提高住房公积金贷款额度

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现在楼市可以说是春意盎然,大家也都在谈论楼市回暖的问题,但是楼市真的回暖了吗?正如对季节的理解一样,很多人对楼市回暖并不清楚。现在的天气已经很热了,很多人就认为已经是夏天了,其实科学的划分方法是平均温度22℃以上为“夏天”,当平均温度持续低于22℃时即为夏天结束,所以目前还不能说是夏天。楼市回暖虽然没有一个明确的科学的标准,但是只凭成交量回升是不足以支撑楼市回暖的。

我一直在说房地产调控的四个阶段:第一阶段是量跌价不跌,因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的,在调控前各开发企业都有不错的销售业绩,短期不会有资金的压力,在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润,而购房者因为舆论的宣传开始进行观望,双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降;第二阶段量价齐跌,因为经过一段时间后,当开发企业感觉到资金压力的时候,他们被迫开始降价;第三阶段是量涨价不涨,这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市,市场信心逐步恢复;第四个阶段是量涨价

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近日,银监会正式发布《商业银行资本管理办法(试行)》(以下简称《办法》),规定从明年元旦起首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。去年8月,银监会公布《管理办法》的征求意见稿,其中对个人住房抵押贷款风险权重做了细分,即用于购买首套房的个人住房抵押贷款的风险权重为45%;用于购买第二套房的个人住房抵押贷款的风险权重为60%。

所谓银行资产风险权重是指对银行的资产加以分类,根据不同类别资产的风险性质确定不同的风险系数。风险权重下调则表明银行对贷款的预留资金减少,相当于降低了资金成本。举例来说,银行每放出100万元二套房贷,原本要预留60万元风险准备金,明年元旦后只要预留50万元了。据银行内部人士透露,风险权重统一为50%之后,二套房贷能赚到的利息要比放首套房贷多出约六成;而目前,银行做二套房贷只比做首套房贷多赚了两成七,但却要占用更多的风险准备金。试行办法的出台将刺激银行多做二套房贷。

央行日前明确扩大存

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近期一系列利好表明楼市最艰难的时期已经过去,春天即将到来,回暖一词也频频出现在纸端,本人先对这些利好政策进行一个梳理。

一、地方政府救市政策过关。5月7日,扬州市财政局、市房管局联合出台通知,对个人购买成品住房进行奖励。5月7日扬州公布新政后不久,相关通知很快从官网上消失,引发外界对其被叫停的猜测。8日相关通知重现,且扬州房管局有关负责人自信地回应称新政不会被叫停。最终住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青指出,“扬州新政”并非救市,而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索,应当予以支持和肯定。辽宁营口对1000余名公务员以及部分参照公务员管理的事业单位人员进行购房补贴,补贴总额超过5000万元人民币。

二、中央政府表态:要把稳增长放在更加重要的位置。5月18日至20日,温家宝总理在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会。温家宝指出,当前我国经济运行总体平稳

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中国人民银行昨天宣布,今天起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点(十万元一年定期存款利息减少250元);一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

虽然降息早有传闻,但是此次降息给人的感觉还是有点急,第一是在央行在5月12日才宣布,自5月18日起,央行下调存款准备金率0.5个百分点;第二是按照原定计划,本月经济数据应在11日公布,但7日央行就宣布降息。按照申银万国首席宏观分析师李慧勇的解释:“降息符合预期,但在数据公布前就降息早于预期。我们的第一反应是经济下滑压力仍然很大,才迫使央行在第一时间降息。” 而按照国际货币基金组织(IMF)第一副总裁大卫?利普顿8日在北京的说法,中国人民银行7日宣布降息的决定表明,中国政府在经济增速放缓和下行风险,特别是来自欧洲的下行风险加剧的情况下,继续致力于实现其宏观经济目标。

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    近期对于楼市来讲可谓利好不断,先是明显带有救市性质的扬州新政被肯定,而且更过分的营口对公务员购房进行补贴也顺利过关。第二就是中央政府的态度发生了转变,这从温总理今年的讲话中就可以看出来,今年从年初至今,温总理关于楼市调控有过4次公开讲话,第一和第二次重点谈及促使房价合理回归;第三次谈及调控时,主要提到不让调控出现反复。而第四次提及的要“增加普通商品房供给”,让投资者的预期有所增加。第三是5月23日温总理主持召开国务院常务会议,分析经济形势,部署近期工作。会议强调,要认真贯彻稳中求进的工作总基调,正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系,把稳增长放在更加重要的位置。第四是坊间传闻的4万亿2.0版,虽然国家发改委已经召开新闻吹风会澄清所谓“新一轮经济刺激计划呼之欲出”、“4万亿元投资2.0版来了”等不实报道,并称5月21日批准的91个清洁生产机制项目有些是4月批准的,且项目投资方为企业,属于参与国际CDM机制合作项目,和

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近日,对于房地产来讲,无论是中央政府还是地方政府都不谈定了。

首先是5月18日至20日,温家宝总理在武汉调研和主持召开的六省经济形势座谈会的讲话,温家宝指出,要稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,采取有效措施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。23日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析经济形势,部署近期工作。会议指出,当前我国经济运行总体平稳,经济增速保持在年初预期目标区间内,但国内外环境更加错综复杂,出现一些新的变化。世界经济复苏的曲折性、艰巨性进一步凸显。国内经济运行中仍然存在一些突出矛盾和问题,特别是经济下行压力加大。我们要看到有利条件和积极因素,坚定做好经济工作的信心,同时要充分估计面临形势的复杂性和严峻性,冷静观察,沉着应对,未雨绸缪,牢牢掌握经济工作的主动权,确保实现今年经济社会发展目标。  会议强调,要认真贯彻稳中求进的工作总基调,正确处理保持经济平稳较快发展、调整

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