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博主
姓名:杨朝淅
单位:中联资本管理集团有限公司
职位:地产事业部董事总经理
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    地产评论人;全经联常务理事、地产研究员;高级营销师;北京房地产十大思想博客
    联系:yzy1021@163.com
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    这段时间房地产最大的新闻就是随着各大城市房价的持续上涨,许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施,继北上广深等一线城市收紧调控政策以后,南京、南昌等二线城市也相继接过调控的接力棒,使得出台调控政策的城市达到16个。(不好意思的是媒体宣传是16个,但本人只统计到14个,分别是北京、上海、广州、深圳、郑州、南昌、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京、福州、杭州、西安)。

   媒体宣传无疑是非常正面、积极的,但是仔细看一下却不难发现这又是典型的中国式地产调控政策。首先从出台的时间来看,大多数城市的调控政策是非常被动的,要知道根据国家统计局的最新数据显示,截至10月份,全国新建商品房价格同比涨幅超过10%的城市达到21个。而北京、上海、广州、厦门、深圳、乌鲁木齐、郑州以及长沙8个城市新建商品住宅价格较之3年前,涨幅超过20%,也就是说这些城市的地产上涨过快早就应该知道了,当然他们的地产调控政策也早就应该出台了,但是这些城市迟迟没有任何动作,直到住建

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十八届三中全会闭幕已经有十多天了,各方面的消息也出的差不多了,让我们来分析一下这次承前启后的大会后房地产市场走势。

首先,众所周知,十八届三中全会对于房地产市场只字未提,对于这一点,出乎很多人的意料之处,因为大家对三中全会有很大的期望,而上一届政府一直在强调让房价回归合理水平却一直未能成功,反而让房价绝尘而去多少都有些意见,但出现这种情况也可以说是在情况之中,因为在目前的形势下,房地产确实是个难题。房地产是国民经济的支柱产业,虽然这是中央政府不想承认的,但是他确实就是事实,看一下去年的经济情况就理解了,去年全国GDP是519322亿元,其中房地产销售额为64456亿元,占GDP总量的12%,而且这还不算房地产带动的相关行业,要知道房地产业的带动行业有100多个,带动系数达到1.5啊,如果房地产不景气了,中国经济恐怕要出大问题。再者说,如果中央政府真的想对房地产进行调控,恐怕也未必能够有好的办法,上一届政府从2005年开始进行调控,几乎用尽了所

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今天最引人关注的地产新闻有两条,第一条是今天北京一次性推出8宗土地,当日土地收入共计95.17亿元,配建自住商品房总面积达25.1万平。第二条是关于北京住建委对高价楼盘暂停预售申请的消息。看完这两则新闻后不禁令人感叹,北京房价怎么可能降得下来呢?

先来看第一条,本次供地共包括朝阳东坝、平谷、亦庄、顺义、通州、昌平、海淀等8宗地块集体入市,看到这真的无语了,都是什么地方啊,一水儿五环外,有的甚至是六环外了,五环以内什么都没有,也就是说对不起以后想在五环以内买套房基本上就不要考虑新房了,只能买二手房了,更让人生气的是居然有统计机构声称10月北京新建商品住房签约均价为1.94万元/平方米,环比下降4.5%,同比下降6.3%,也不知道是真脑残还是真不懂,现在的房子都在哪啊,他们也不管房子在哪,直接比价格,然后告诉你降价了,记得一大同哥们说,大同也就是北京十环,早晚归北京,要是哪天真把大同整到北京了,按照这些“砖家”的计算方法北京房价还不跌出个跳楼价来。再看看这些地块的成交价格,顺义新城地块由中铁建经过

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23日我发了一篇博文,谈到我对“京七条”的看法,指出“京七条”效果待定,但是很多网友对此表示疑问,因为网络上大量关于“京七条”的文章都看好“京七条”的效果,甚至有网文提出“京七条”的出台是利剑出鞘,更有网友评论我的博文是一派胡言,当然这些网友肯定没有关注的我的博客,没有浏览过我之前的文章才出此谬论,在此,本人有必要仔细一下了。

其实本人一直认为调控的政策无可置疑,1998年房改之后,从2005年开始了对房价调控的漫漫长路,虽然房价是越调越涨,但是这不是政策的问题,而是执行的问题,我认为最能够出效果的一个政策应该是2006年的7090政策,即2006年,国家出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中规定“自2006年6月1日起,新批、新开工的商品房,建筑面积90平米以下住房(含经济适用住房),必须达到开发建设总面积的70%以上”,业内称其为“7090”规定。这个政策如果能够真正的执行下去,房价就不会像今天这样,当然这个政策应该根据南北方的差异再细化一下,也就是细化一下90平米的标准,

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房地产市场上已经很久没有相关政策出台了,今天终于由对房地产调控最积极的北京率先出台了政策。今天下午,北京市住建委召开新闻发布会公布“自住型商品房”政策,北京今后将加快发展自住型商品住房建设,此类房源价格比周边商品住房低3成左右,面向全市符合限购条件的家庭,重点解决自住型改善型购房需求,支持刚需,平抑房价。同时北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国土资源局、北京市规划委员会根据《北京市人民政府办公厅贯彻落实<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2013〕17号)有关规定,联合发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,也就是“京七条”。

对于“京七条”,本人最大的感觉是老调重谈,没什么新意,只不过这次又出了一个新的名词:自住型商品住房,先来看一下“京七条”的具体内容:

第一条,高度重视自住型商品住房建设和管理工作。这条就是定方向,

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最近关于房地产的新闻几乎都是围绕着调控的长效机制,而长效机制对于房地产来讲可以说是一个完全陌生的词汇,那为什么长效机制突然流行了呢?

先让我们来看一看什么是调控的长效机制,调控对于我们来讲已经再熟悉不过了,因为从2005年3月开始,中央政府进行了一轮又一轮的调控,甚至可以说是中国房地产在中央政府的调控下茁壮地成长起来的,那什么是长效机制呢?顾名思义就是要保证长期效果的机制,百度上的解释是即能长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制度体系。长效机制不是一劳永逸、一成不变的,它必须随着时间、条件的变化而不断丰富、发展和完善。理解长效机制,要从“长效”、“机制”两个关键词上来把握。机制是使制度能够正常运行并发挥预期功能的配套制度。它有两个基本条件:一是要有比较规范、稳定、配套的制度体系;二是要有推动制度正常运行的“动力源”,即要有出于自身利益而积极推动和监督制度运行的组织和个体。机制与制度之间有联系,也有区别,机制不等同于制度,制度只是机制的外在表现。

确实,过去

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所谓限房价竞地价是指让土地出让从单纯的价高者得,向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。优质地块出让之前,要做好研判和评估,严防出让价格异常,特别是异常高价地。即在土地招拍挂过程中,对拟出让地块限定住房套型(为符合国家规定的中小户型占总数70%的要求),限定最高房价,然后在”两限“的基础上,让开发商向上竞地价,向下竞房价,这样既能够抑制房价过高,又能让政府获得较好的土地出让收益。对于这个政策,表面上看,不仅可以限制出让价格,也不可能出现高溢价土地,对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调控作用,北京市政府比较推崇,也在积极地推广中,但是目前的限房价竞地价政策还有诸多问题。

第一,如果房价与地价不合理,则开发商在无利润的情况下将导致土地无人竞拍。所以这个政策只适用于区位好,竞争激烈的地区,而且在其他地区,限房价将可能成为一句空话。

第二,是否对所有地块都实行这一政策。因为对于区位不理想的地块实行限房价竞地价有困难,所以就面临能否统一的问题,如果只是个别

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9月13日国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”的提法,该提法引发了社会各方的广泛讨论。“住房反向抵押”又称“倒按揭”,是一种以房养老的模式,这一贷款针对一定年龄以上(如美国为62岁)、主要是有房产但缺现金的老人。拥有住房的老人以其住房为抵押,从银行获得一定数量的贷款,不需要搬离自己的住房。贷款提取方式有多种,如一次性提取、在固定期限内按月提取、按月提取一直到寿命结束、在贷款额度内灵活提取等。无论采取什么方式、无论提款期限如何,均是在永久性离开住房(死亡或住入养老院等)时,由银行收回其所抵押的住房资产,用以偿还贷款。

最早提出在中国引进这个保险产品的建议者、中国房地产开发集团理事长孟晓苏,就认为以房养老是件美事,至少看起来很美。他在接受《中国经济周刊》专访时谈到,这种保险产品对老年居民好处多多:其一、可使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”,将积蓄在房产上的财富分期支用,有效补偿老年生活。其二、可有效解除老年人对生活没有保障的担心,放心大

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近日有消息称有关部门将于10月组织第二轮房产税技术培训,此举意味着,随着技术准备逐步完备成熟,房产税试点扩围步伐将可能加速。去年8月,有关部门曾组织首批房产税技术培训,主要培训内容为房产税批量评估技术,今年为第二批。与去年的培训类似,今年的培训将从全国30余个省级税务系统中抽调人员参与,每个省份抽调一到两名人员接受培训,由房地产领域相关专家进行讲解。分析人士表示,有关部门组织第二次培训表明,房产税试点扩围的技术准备工作正在加快。日前发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时,均提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。业内人士推断,房产税试点今年年内扩围可能性大。??

对此本人认为房产税试点范围不宜盲目扩大,主要有以下几方面的原因:

第一,房产税在重庆、上海已经试点了两年多,但是效果非常不理想,根本解决不了主要矛盾,集中表现为执行难,税收少,房价依然上涨。以上海为例,2011年,上海商品房成交均价为15743元/平方米,2012年为15130

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     2013年9月4日,北京国土局现场,经过69轮拍,融创以21亿元配建27.8万平方米医院面积一举拿下农展馆北路8号住宅地块!经计算农展馆土地溢价率为16%,楼面价为35501元/平方米,考虑到配建的医院成本,楼面价高达73099元/平米,成为北京名副其实的新地王。

对此,这两天网上可以说是骂声一片,但是本人想说一下,骂归骂,但是还是要通过此事看清形势。

我们先来分析一下为什么融创会拿下地王。这块地楼面价7万多,成本需要10万左右,而目前周边的项目如首创禧瑞都?天禧、霄云路8号价格都在12万左右,看来利润并不高,甚至可以说面粉的价格已经快到面包的价格了。但是实际情况却不只是这样,这块地位置就不用说了,三环边,CBD、使馆区内,属于北京最好的地段之一,之前有号称北京最贵的豪宅钓鱼台七号院号称每平米30万的价格,所以融创应该是看好了未来的升值空间。再让我们看一下以前的面粉价格超过面包的情况,一是2003

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前两天谈到了本人对房地产发展趋势不确定性的看法,陆续有一些朋友提出疑问题,那他们现在该买房吗?

谈这个问题之前,先说一下房价的地域问题,因为各地情况各不相同,甚至差异很大,比如05年中央政府认为全国房价过高进行宏观调控时,也就是第一个“国八条”出台时,做为副省级城市的长春房地产业非常发愁,因为他们的房价不是太高而是太低了,当时当地的房价平均只有2000多,低得让人不敢相信。而长春是个二线城市,就更不用说三线、四线、五线等城市了,例如三线城市中的大同,房价一直稳步增长,中央政府的调控对这个城市的房地产价格几乎没有影响,最多就是如果调控得比较严厉,如08年,全国一、二线城市的房价都在看跌,而大同只是暂时没有成交,房价却是一点没降。所以本次本人只讨论北京的房价趋势,请各位朋友谅解,如果有其他城市的朋友咨询房价,请单独联系。

现在谈房价不像以前了,可以一二级市场一起谈,现在需要分开来谈,原因非常简单,国五条中规定对个人住房转让征收20%个税。目前北京一级市场不需要

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今天和一个朋友聊天时,朋友突然问我:你觉得房价还会再涨吗?听后不觉一楞,是啊,关于已经很久没有谈房价的问题了,其实没有别的原因,只是感觉现在还没有准确判断房价走势的依据。

先来看看目前市场的情况,国家统计局日前发布了“2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,环比来看,九成城市房价已经连续多月持续上涨。同比来看,一线城市继续领涨全国,且上涨幅度均逼近20%。新建商品住宅(不含保障性住房)方面,与上月相比,70个大中城市中上涨的城市有62个,最高涨幅为2.2%;与去年同月相比,出现上涨的城市有69个,最高涨幅为18.3%。值得一提的是,新建商品住宅价格指数同比涨幅最高的则全部为一线城市。其中,北京18.3%、广州17.4%、深圳17%、上海16.5%。此外,厦门、南京、郑州、南充、福州、沈阳等城市同比涨幅均超过10%。二手房同比涨幅前四位也全部是一线城市,北京15.3%、上海10.9%、广州10.7%、深圳10.5%。而有人把目前的房地产情况总结为:行业投资环境全面回暖、城

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审计署昨天发布《2012年城镇保障性安居工程跟踪审计结果》,这是审计署对该领域实施跟踪审计的第一年。审计署相关负责人介绍,审计署组织全国各级审计机关对2012年至2015年城镇保障性安居工程实施跟踪审计,此番审计是第一年。2012年11月至2013年3月,审计署组织各级审计机关近2万名审计人员,对全国2012年度廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造等城镇保障性安居工程投资、建设、分配、后续管理及相关政策执行情况进行了审计。此次审计共涉及31个省(区、市)、5个计划单列市和新疆生产建设兵团,重点审查了3.42万个城镇保障性安居工程项目,延伸调查了2.64万个相关单位和企业,1.92万个街道办事处、居委会和24.85万户家庭。跟踪审计结果显示,贵州、湖南、甘肃等27个省区市的100多个城市存在种种违规问题。这次违规的问题主要有四个方面:问题一:10万户家庭不符合保障房条件;问题二:34个代建企业违规出售保障房;问题三:360个项目挪用近58亿专项资金;问题四:专用土地被违规用于商业开发。

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中国人民银行昨天宣布,自7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制,全部内容如下: 一、取消金融机构贷款利率0.7倍的下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。二、取消票据贴现利率管制,改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式,由金融机构自主确定。三、对农村信用社贷款利率不再设立上限。四、为继续严格执行差别化的住房信贷政策,促进房地产市场健康发展,个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。同时央行给了一个对这个政策的解释:全面放开贷款利率管制后,金融机构与客户协商定价的空间将进一步扩大,有利于促进金融机构采取差异化的定价策略,降低企业融资成本;有利于金融机构不断提高自主定价能力,转变经营模式,提升服务水平,加大对企业、居民的金融支持力度;有利于优化金融资源配置,更好地发挥金融支持实体经济的作用,更有力地支持经济结构调整和转型升级。

但是在实际效果会怎样呢?会不会是理想很丰满,现实很骨感呢?

这个政策表面看可以改变商业银行的竞争方式促进储贷差以外的盈利模

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    近日,美国商业内幕网站基于一份中国在大量建设现代金字塔的研究报告,通过卫星图展示他们认为的中国“鬼城”,称这是房产泡沫显而易见的标志:整座整座的城空空荡荡,政府大楼宏伟壮观,有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地。简直是当代金字塔。

此报告显得非常不严谨,第一,这份报告第一张图片为河南郑州郑东新区的图片,显示郑东新区为鬼城,但是谁不知道河南是中国人口第一大省,全省人口过亿,做为河南省省会的郑州居然是鬼城,这实在是让人不能理解,结果仔细一查,发现这份报告用的是十年前的卫星照片,为什么美国人会用十年前的照片?难道99年美国人轰炸中国驻南斯拉夫大使馆说得用错地图了已经在美国形成风气了?现在说郑东新区是鬼城实在搞笑,郑东新区建设如今才10年,头三年人少很正常,如今人多了,地价也领跑郑州,最近郑州的几个地王都是那出的,这个网友们自己就可以在网上查到;另外,你见过鬼城堵车,鬼城停车难吗?。

第二,我是真的不明白,卫星图怎么知道哪里是鬼城的,难道是24小时全程监控?

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    近期国内经济最热点的新闻莫过于钱荒了,对于钱荒很多老百姓都很陌生,因为这次可以说是钱荒第一次走入老百姓的视野,百度一下钱荒,可以看到对钱荒相对专业的解释:钱荒,指的是由于流通领域内货币相对不足而引发的一种金融危机。银行间市场隔夜回购利率自2010年底以来,第三次攀上如此高位,随着货币政策不断加大紧缩力度,“钱荒”从银行体系内萌生、在资本市场被放大,而利率市场“冰火两重天”的现状则直接影响实体经济的运行。2013年6月,大型商业银行加入借钱大军,隔夜头寸拆借利率一下子飙升578个基点,达到13.44%,与此同时,各期限资金利率全线大涨,“钱荒”进一步升级。

对此有专家提出此次银行业突然出现的钱荒,其对市场的影响可能不亚于加息。尤其是对房地产这样对资金十分敏感的行业而言,可能最怕听到的就是“钱荒”,最喜欢听到的就是“不差钱”。 首先受到影响的将是买房人的心理。尽管目前的银行钱荒对普通百姓来说并没有负面影响,但是专家们已经开始提醒普通百姓要谨慎投资股市、债市和楼市。目前股票市场和债券市场都已经出现了明显下

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按照住建部的最初预想,在完成全国40个城市住房信息联网工程后,今年6月底前将实现500个城市住房信息联网。而今,6月份只剩下8个工作日,但住房信息联网工作的进展情况依旧不明朗。住建部从2010年开始推行全国房地产信息联网系统,但住房信息联网工作的进展状况十分不顺利,即便是最初的40个城市联网状态,也是逾期8个月以后,在今年全国“两会”上,住建部副部长齐骥才公开表示,40个城市的住房信息联网工作已经完成,下一阶段的目标是,在今年6月底完成500个城市的住房信息联网工作。

其实城市住房信息联网从开始的时候就是一道难解的题,记得刚刚提出城市住房信息联网时,姜伟新部长提出当个人住房信息联网后将可以取代限购令,如果联网就可以取消限购呢?这个逻辑唯一的解释是这些系统统一后,一些钱财来路不明的人,也就是灰色收入的人不能买房了,比如一个公务员,月收入不到1万,但是在现在信息不统一的情况可以买很多房子,只要他是全款付,不用贷款,就没有人能够去查他,但是以后联网了,信息公开了,他买房的经济能力明显与他的收入不相符了,他也就不敢买了,所以购买需求下降了,

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今日消息:审计署继2011年普查公布全国地方政府性债务后,2012年11月至2013年2月又对36个地方政府本级2011年以来政府性债务情况进行了抽查审计结果显示,截至2012年底,36个地方政府本级政府性债务余额38475.81亿元,比2010年增加4409.81亿元,增长12.94%。11个省本级和13个省会城市本级2012年债务规模比2010年有所增长,其中4个省本级和8个省会城市本级债务增长率超过20%。一些省会城市本级债务率和偿债率指标偏高。由于偿债能力不足,一些省会城市本级只能通过举借新债偿还旧债,5个省会城市本级2012年政府负有偿还责任债务的借新还旧率超过20%,最高的达38.01%。14个省会城市本级政府负有偿还责任的债务已逾期181.70亿元,其中2个省会城市本级逾期债务率超过10%,最高的为16.36%。??

看到这岀消息的第一个感觉是此举值得肯定,虽然此事听来吓人,但是我们能够从新闻中看到这则消息,已经说明政府是公开的,相对透明的,要不然我们老百姓根本不可能知道这样的审计报告。

虽然政府是透明的,

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近日有消息称:为进一步限制北京普通商品房的销售价格,北京市拟从土地出让环节入手,从源头把控。京版国五条细则中明确,将继续完善土地出让方式,通过限房价、竞地价

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513日,北京市住建委发布《北京市房地产经纪管理办法》(征求意见稿),对目前房屋的中介市场常见的“房屋银行”、改变房屋内部结构分割出租等现象进行规范。征求意见稿发布后,截至

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