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   随着房地产市场调控的深入,一些大城市的房价都出现了不同程度的下降,市场已经出现拐点。但是,调控已经开始触及地方政府在房地产市场中的利益,今年前11个月,全国130个主要城市土地市场的土地出让金总收入为1.18万亿元,比去年同期减少了5200亿元,减幅达到30%。如果计算全国所有城市,则今年土地财政将可能减少上万亿元。

土地出让金的大幅度减少,对于一些严重依赖房地产市场以维持财政运转的地方政府来说,已经构成一个巨大的考验。根据今年6月国家审计署公布的报告,截至2010年年底,除54个县级政府没有政府性债务外,全国省、市、县三级地方政府的政府性债务余额共计107174.91亿元。至2010年年底,地方政府负有偿还责任的债务余额中,承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元,涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。在房地产市场调控方向短期内不可能转向、限购令不可能取消的背景下,拿什么来保证地方财政的稳定收入,成了一个难以回避的现实问题。

土地收入的锐减使地方政府原先的承诺难以

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阅读 (20394) | 评论 (48) | 转载 (12) | 收藏 | 举报/意见
    目前全国已经执行限购的46个城市中,有10个城市的限购政策截止时间都是年底。限购调控是否将继续?据报道,住建部日前已知会地方政府,对于限购政策将于今年底到期的城市,地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

这段时间,在以“限购令”政策为主要组合拳的打压下,房价终于屈尊低下了高贵的头,一线城市房价下调趋势逐渐明显。11月百城住宅均价环比连续第三个月下降,且降幅有所扩大,北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。央行也发布报告称,目前土地交易市场量价齐跌,房价拐点初现端倪。国内百姓无不欢欣鼓舞。

可见,“限购令”政策在调控楼市方面是有效的,如果进一步完善此政策,其效力会大增。然而,一些城市的限购令即将到期。如果到期后,城市的限购令不再延续,楼市价格会不会报复性反弹?百姓们的心又揪了起来。

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阅读 (15027) | 评论 (34) | 转载 (12) | 收藏 | 举报/意见
   当下从紧货币政策的微调,其主要着眼点并非是为了救楼市,而是为了缓冲当下实体经济的衰退以及对欧美新一轮货币量化宽松的“追随”。住建部已于日前知会地方政府,目前全国已经执行限购的46个城市中,对于限购政策将于今年底到期的10个城市,地方政府仍需在到期后对限购政策进行延续。

在10月份全国70个指标城市房价,已出现环比下调拐点的前提下,此番住建部对限购政策仍将延续的坚决表态,彻底扼杀了当下仍对后市持乐观态度的房地产商的想象空间。

此部分持乐观态度的房地产商,其乐观的心理依赖,来自于过去数轮调控的经验判断,在过去数轮房地产调控中,调控结果往往是微跌后大涨。其逻辑依据,则往往来自于以下三点,一是房地产已捆绑银行业,房价下跌将可能引发银行业危机;二是土地财政大幅缩水,地方政府财政收支失衡将引发地方楼市保护主义;三是近期央行从紧的货币政策已有松动迹象,尤其是上周三央行下调存款准备金率0.5个百分点,将对房价企稳形成流动性支撑。

当然,如果纯粹从理论的角度予以分析,上述房地产商的乐观依据并非毫无道理。但是,对形势预期的准确判断,基于事实

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阅读 (12691) | 评论 (18) | 转载 (5) | 收藏 | 举报/意见
    一向对于房地产市场问题意见不合的潘石屹、任志强终于组成了联盟。笔者从易居中国获悉,在易居中国董事长周忻的撮合下,地产界“名嘴”——SOHO中国董事长潘石屹和华远地产董事长任志强,联合其他18家房地产开发商共同发起了国内首个房地产电子商务联盟,准备将“定价权”交给购房者。

原以为潘石屹和任志强两位老总做出“由购房者定房价”这个“艰难的决定”,会有效提升购房者的地位,但仔细观察后却发现,其实名义上是由购房者来订房价,实际上却是开发商主导的哄抬房价的游戏,只不过直接出现在游戏场上的人由房地产商变成了被操纵的购房者。

明眼人都知道,通过拍卖的方式来定价很不靠谱。房子一旦被摆放到拍卖市场上,价格就摆脱了原有的控制,再高的价格也不稀奇,即便有哄抬房价的嫌疑,地产商们也可以推脱责任。既然房价是由购房者自己拍出来的,潘石屹、任志强们便

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阅读 (18230) | 评论 (40) | 转载 (3) | 收藏 | 举报/意见
   11月26日,郎咸平在成都1个酒店举行演讲。主办方称郎咸平近2小时的演讲收入为18万元和要求订酒店总统套房,并表示举办该场演讲共花费30余万元。

看了一下新闻,郎咸平讲的依然是中国的制造业危机,至于内容,和他10月22日在沈阳的演讲并无多大区别。要学习、要了解,其实网上早就有了电子版,何必做这个“傻大帽”呢。于此,我终于理解了郎咸平惯用的“N个不准”的开场白,“不准采访!不准录音!不准摄像!不准速记!不准把演讲的内容发到微博上去……”除了制造一点神秘感之外,还是为了重复演讲多挣点外快罢了。

2小时,18万,真让人艳羡。羡慕归羡慕,支持还是要支持的。经济学家暴涨的出场费,在市场经济下,只要合法,不仅不需要担心,而且还应该鼓励,它至少证明了知识的价值,可以有力打击一下读书无用论,同时,它也或多或少还起到了经济学常识的普及作用。但为什么郎咸平到处重复演讲,还有那么多主办方、听众愿意花大价钱去听?这就值得

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阅读 (7930) | 评论 (8) | 转载 (2) | 收藏 | 举报/意见
    据国家统计局最近公布的数据显示,10月,在70个被统计大中型城市中,新建商品房环比价格下跌的城市为34个,与9月相比,增加了17个,其中,一线城市环比全面下降,降价潮正在向二三线城市蔓延。

与统计数据相伴,很多城市传出房价大幅下降的消息。在北京,位于亦庄新城的某楼盘开盘推出了500多套房源,起价不足每平方米万元,还送每平方米3000元的精装修,有人说这是北京近两年来首次出现低于每平方米万元的楼盘;在上海,继龙湖、绿地等开发商降价之后,中国房地产行业龙头老大万科加入进来,新开盘项目降价幅度近30%。

目前,房价拐点正在逐步确立。从房地产调控政策最早推出时的以稳定房价为目的,到现在的房价出现拐点,意味着近几年来高速膨胀的房价,到了需要挤出过多泡沫的时候,不论泡沫的破灭是来自于行政力量,还是来自于市场压力。

这更意味着本轮房地产调控已经到了最为艰难的时候。房价只能上涨、不能下跌的印象,正在扭转。捆绑其上的各利益相关方,都到了需要调整的时候。这其中包括被高地价收益捆绑的一些地方政府、投入大量信贷资金的金融

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阅读 (10548) | 评论 (46) | 转载 (6) | 收藏 | 举报/意见
    万科位于上海青浦的“万科尚源”楼盘今年7月推出的精装房最低备案价每平方米为1.64万元,如今的备案价格每平方米最低仅1.12万元,降幅逾30%。

作为中国房地产市场颇具影响力的房企,万科的一举一动极受市场关注。房地产调控以来,万科一直处于风头浪尖上。2008年初,万科掌门人王石推出的“拐点论”曾成为市场争论的热点。此后万科在全国率先推出“降价潮”,销售额跃居全国前列,回笼了大批资金,手头握有巨量现金流,使得万科掌握了主动。

这次万科又高调、大幅度降价销售,究竟遇到了什么?预示着什么呢?对万科“新动向”的剖析,有利于对房地产市场的整体把握,有利于对房地产市场前景的预测,有利于窥视房价走势。笔者分析,万科大幅度、高调降价销售不外乎两方面原因:首先,通过降价促销回笼资金。近期,不断传来房企现金流吃紧的消息,包括实力雄厚的房企。主要原因是一方面部分房企捂盘惜售、死扛房价,大量现金流占用在待销库存房上,另一方面是银行贷款收紧,房企融不来新资金并且又要承受归还老贷款本息的压力。

其次,如上次一样,万科预见到了

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   11月19日,人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》指出,明年3季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”,但房地产下行仍是调整的基本模式。人大经济学院副院长刘元春强调,整体看,地方财政对于土地的依赖以及9%的经济增长社会约束线决定了本轮房地产调整的幅度不会超过25%,3季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”。

研究机构或专家群体当然有在重大政策上发表意见和分析建议的权利,但理应在有一个充分的事实依据和合理科学的分析之后,再行得出结论。无论是之前的中央调控政策,还是日前国务院的相关表态,都从未有任何人和任何官方机构提到了“明年3季度将放松调控”的意思,也没有哪一级政府或哪一个“红头文件”有明年调控到3季度将“放松”的说法。请问研究机构是如何得到这一“信息”的?如果根本就是一个“空穴来风”,这样的“研究结论”就不是“研究”而是“胡猜”。

在上述研究机构和相关专家的“结论”和“预测”之下,有可能给部分人群造成“灾难”性的后果。原本在一个根本没有明确时间表的宏观调控之下,开发商们的“打算”会结合没有时间表的

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阅读 (6881) | 评论 (24) | 转载 (5) | 收藏 | 举报/意见
    11月15日,万科在南京的楼盘万科金色领域喊出“9900元筑底价”,首批推出的200套房源当天便一抢而光。此例被认为是楼市降价潮的重要事件。

然而,对房价,有人盼跌,有人怕跌。“怕”与“不怕”是相对的。谁怕?一者,手中有多套房产的人家,有些“怕”,是怕房价大跌之后,原来的“暴利”缩水;二者,有地方官员怕房价深跌,土地财政如今正是地方政府依赖的“支柱”。三者,一些经济学家怕房价深跌:比如吴晓灵批评限购令“过于严厉”,李稻葵则认为,北上广的房价下降一成,则会带来比房价上涨三成还大的社会问题,刚买房的年轻人一定会抱怨。

是的,房地产业关涉数十个行业的兴衰,且其也是我国当下“支柱产业之一”。除却“个人私利”不说,如果是站在宏观经济立场上,我们也不希望房价深跌。

但是,我们并不怕房价深跌。因为目前的房价并不是正常的房价。以一个老百姓的感受来说,需要几十年不吃不喝才能买得起房子的市场,怎么会是一个健康的市场。因此,房价深跌,不过是相对高位而言,深跌可能只是回归正常的一个过程。

理由一:“堤内损

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   2009年,云南曲靖以6.83亿元价格将市中心一块土地卖给开发商深圳东方置地实业公司。曲靖获得土地纯出让收益2.4亿元,其后曲靖将2亿元收益金以财政支持的方式奖励给开发商,用于项目配套设施建设。有律师指出,曲靖此举明显违反土地招标制度。

这是一块“神奇的土地”:被法院查封了土地使用权,两年“不准动”,但这块土地并没有依法“不动”;它没有施工许可证却能开建,且变相违规预售;尤其让人惊诧的是,开发商买了它,当地却要把两亿元土地出让收益“奖励”给开发商,几乎等于是“零地价”出让。种种怪象让人费解。

每当地方政府关照开发商,人们首先想到是为了土地财政。但曲靖却把土地纯收益都“奖励”给开发商,等于没收益。显然,从土地财政角度来理解,逻辑不通。在笔者看来,当地“奖励”开发商2亿恐另有原因,值得探究。

首先,出让这块地不是直接为了土地收益和公共支出,而是为了完成招商指标。这几年以阴阳合同形式“零地价”出让土地的现象出现过多次,国土部门也曾介入调查。“零地价”出让之所以存在,原因就在于不少地方在官员考核方面更看重招商指标,不管“白猫黑猫

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