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    在澳大利亚,Y世代通常指出生在70年代末和1992年之间的人。他们可能学得很快,对高科技也很精通,但他们经常性跳槽的倾向却让他们难以拥有自己的住房。
 
    澳大利亚按揭贷款机构Loan Market Group在过去6个月收集的数据显示,澳大利亚Y世代有超过十分之一的人未能通过6个月的工作稳定期要求。尽管澳大利亚贷款机构总体上允许申请人换工作,但由于Y世代们需要的贷款通常超过物业价值的80%,这使借贷的条件更加严格。如果首付不足20%,澳大利亚大多数借贷机构要求申请人至少已被现任雇主僱用了12个月,或在同行业中至少已连续受僱24个月。

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    根据澳大利亚新州政府对租赁法提议的修改,该城市租客们至少能更容易解除租约,并免除一系列的手续费。

    2009年澳大利亚住宅租赁条例草桉对现行法律提出了超过100项的修订意见。这在很大程度上受到了澳大利亚租客团体的欢迎,但业主和房地产经纪们则表示这给了租客们过多的权力。新法案允许居民通过提前两週通知的方法解除租赁合同,只要他们缴纳六周的租金。它也允许租客自己出资对物业进行小改动。新南威尔士州房地产协会副主席Wayne Stewart表示,这些改变会给物业投资人在已有如物业税等不利因素的情况增加负面影响。

    目前,如果新州租客解除租赁合同并且该物业一直空置,那他们将需要一直为物业支付租金直到租约期满。
 
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    在澳大利亚联邦政府将首次置业者补贴减半后,首次置业者的目光逐渐从购买大房子上移开。根据澳洲/Bankwest抵押贷款与金融协会最新调研,潜在的首次置业者中约有一半都在寻找更便宜的物业。
 
    调查发现,澳大利亚许多正在租房但打算买房的人觉得陷入了一个昂贵的房租陷阱。澳大利亚联邦政府在10月1日将补贴从7,000元降至3,500元。首次置业者中对补贴的看法存在分歧。有28%的人认为这让房价过度膨胀。但24%的人认爲补贴有助于买房,而10.5%的人表示补助金还不够高。大约44%的受访者表示,他们打算存钱而非购房,为经济变坏做准备。约三分之一的首次置业者将超过20%的实得工资用来买房。只有21%的租房者表示对现状满意。
 
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    澳大利亚许多一流房地产业分析师预计,2010年澳大利亚住宅价格将会适度上涨,涨幅约为5%至6 %。

    部分澳大利亚一流经济学家认为,随着首次购房者需求出现疲弱,投资者和想要进行住房改善者纷纷进入房地产市场,澳大利亚明年的住房需求将会保持强劲。但是还有少部分人,因为利率上涨、手指购房补贴政策结束以及超过通货膨胀率水平的价格,对明年房价走势持悲观态度。

     澳大利亚统计局的最新统计数据显示,今年截至9月,澳大利亚今年房价上涨了6.2%。
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    由于财政刺激增加了新住房需求,房屋营建业似乎已出现好转,始建住房数量在5个季度中首次出现上涨。
 
    澳大利亚统计局周二称,澳大利亚第三季度始建住宅经季节性调整后上涨9.4%,从第二季度经过上修的31,154间升至34,082间。这次上涨高于市场预测的6%,是自2008年第二季度以来始建住宅数量出现季度性增长。澳大利亚国民银行高级经济师David de Garis说,儘管该季度始建住房增长的基数较低,但联邦政府的刺激措施和低利率都对该部门起到推动作用。私人始建住房上涨8.1%,始建政府公屋增长44.5%。花旗集团高级经济师Joshua Williamson称,营建部门仍将继续改善。澳洲统计局估计,自去年1月达到低点以来,营建许可一直呈增长趋势。
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    澳大利亚统计局周三发布数据称,尽管澳大利亚经济没有遭受全球经济衰退的严重冲击,但随着政府第一阶段的经济刺激措施效应逐渐消失,澳大利亚第三季度经济增速放缓。

    澳大利亚统计局表示,澳第三季度GDP与上一季度相比增长0.2%,而上一季度增长了0.6%。澳第三季度GDP增速与此前澳大利亚央行澳储备银行的最新预测一致,但比大多数经济学家的预测要低。这些经济学家预测第三季度增长率为0.5%。全球市场对铁矿石和其它矿产品的需求持续高企,特别是中国、日本和韩国的进口量稳定,这都使澳大利亚经济保持了较好的发展势头。市场预期2010年全球市场对澳大利亚资源性产品的需求还将增长。

    澳大利亚近期房产市场火爆,房价和销售额双双高涨,一套房产遭近百位华人争相拍卖的消息爆出,华人海外置业的热情不减。

    澳大利亚房产市场近期的火爆场面,除政府出台各项鼓励房产业发展的政策并希望以此度过金融危机外,还有不少华人留学生希望通过购买房产和物业出租作为投资回报以达到以房养学的目的。人口增长、创纪录的低息和放宽外国人拥有房产的法律,正在刺激市场需求,同时就业前景强劲也是利好因素。

    经济学家预测澳洲房产价格可能走旺至少三年。 BIS SHRAPNEL首席经济师盖博(FRANK GELBER)表示,这仅仅是开始,房地产市场将会继续增长,涨幅可能不会如此癫狂,但是澳洲需要多建房屋以满足市场需要。到未来三四年这种走势结束时,我们已经建立市场繁荣的动力。如果我们处理不慎,就会面临价格泡沫。
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    由于出生率提高和新移民人数增多,澳洲悉尼人口到2036年将增加40%,达到近600万人。
即使悉尼人口数量保持不变,仍需要增加6.5万处住房来满足主要由单身、老年人或离婚人士构成的新的小型家庭的需求。

    澳洲的平均住房面积是全球最大的,已经超过美国的住房水平,澳洲人希望居住在越来越大的房屋裡,而每处住房的实际居住人数却越来越少。纽省独立式住宅的平均面积是263平方米,面积超过了一个网球场。如果将公寓楼包括在内的话,平均面积将降至205平方米,但仍远远超出其它国家的水平。目前悉尼的平均人口居住面积是1950年代的3倍。人们普遍认为这一趋势无法持久。

    近日,辛普森在建筑行业杂志Take 7上发表文章,对三十种有代表性的大屋做出评估,并且给出设计理念,以便将一层或两层的独立大屋改建成两到三个独立的住所。但市政规划和建筑法规禁止在一个房屋架构内容纳多个家庭。
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    早期和近期去澳洲的新移民在投资购买澳大利亚房产是时最担心的问题之一就是如何贷款?何时能还掉款?同时作为投资的话,也考虑将第一幢澳洲房产的贷款还清再去考虑买第二幢。如此这般就花去好多年时间。如果想自己住又想投资的儿女来说,积累十分缓慢。正是:年龄不饶人,岁月不升值。

  举个例子:某澳洲银行经理说:在当地中产阶级区域住宅区完成时,有中西两位客人同时来办理房产贷款。两位都是当地的律师,华人只买一套,首付现金10万现金,将房屋贷款15万。澳洲人首付5万,但买了两套,贷款则是华人的1倍。由于该项目规划好,近CBD,同样又是个老牌中产阶级区域。当时正逢澳洲利率低,但澳洲房产的出租回报率高(09年墨尔本市区范围内空屋率只有0.3%以内,2009悉尼房产租房市场紧张依旧 澳洲移民增加使得房屋出租市场紧缺 ),同时又正逢澳洲房产稳定上升期,经过2年的时间,该区域内的房产增值25%以上。这2位购房者收入不变,但澳洲人律师投资回报差不多是华人律师的一倍!澳洲人律师看到这一现象,他又来找这位银行经理,询问是否能让银行再估价一次,使他的两幢房子在银行帐

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    澳大利亚独立咨询公司--市场情报战略中心(MISC)的一份报告称,由于利率攀升,投资者离场观望,来年的新房贷需求将会下跌。至2010年9月份的一年中,房贷量将比上一年下降144亿元(8.8%)。MISC发言人表示,如果真的下降144亿,这将会成为自2003年以来最大幅度的下降。当时减少了350亿元。房贷金大量萎缩将出现在今年末季度和明年首季度,直到明年第二季度房市重新开始增长。
 
    澳大利亚联邦储备银行已在其前三次会议中,将利率提升到了3.75%。市场预测2010年利率还会继续上升。根据MISC为银行做的研究数据,今年第三季度所有新房贷价值已下降5.9%。由于更严格的借贷标准,更高的贷款与股值比以及房贷固定利率的上涨这些对借贷产生的不利影响,这是5个季度来首次出现的收缩。MISC的报告也表示,上涨的房价已经削弱了首次置业者补助金带来的刺激效果。补助金将在12月31日结束。目前联邦政府为购房者提供10,500元补助金,如果购买的是新房补助金为14,000元
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    一份新的研究显示,澳洲已超过美国成为世界上住房最大的国家。
 
    由于全球萧条,美国住房的平均面积在10年中第一次出现萎缩。而根据官方数字,澳洲2008/09财年新住房的楼面面积达到了创纪录的214.6平方米。由澳大利亚联邦证券委托的澳洲统计局数据也显示,独立房子的平均楼面面积也创下245.3平方米的新高。相比之下,美国第三季度新房平均大小为201.5平米。澳大利亚联邦证券首席经济师Craig James表示,最新的数字有助于解释澳洲人是如何解决住房短缺的—更好地利用大屋。澳洲统计局数据表明,在至2008年6月的一年中,澳洲家庭平均人口从2.51上升到2.56。
 
    研究表明世界其他地方的住房都要比澳洲小。欧洲的数据显示,丹麦的住房最大,平均建筑面积为137平米,其次为希腊(126平米)和荷兰(115.5平米)。而英国的房子在欧洲是
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    澳洲的永久和长期移民数量创记录新高,每年攀升50万人以上。澳洲统计局数据显示,截止6月份的12个月里,澳洲人口增长了443,139人,增速2.07%,突破了以往的最高记录。全澳人口大幅增加部分来源于新生儿人口打破记录,同期内澳洲新生儿数量首次超过30万人,澳洲人口出生率提高至1.98,即使没有移民澳洲人口数量也能保持稳定。然而,澳洲人口增长中近三分之二来源于净海外移民。在短短的五年里,净海外移民数量增加了两倍至创纪录的285,347人。

  澳大利亚统计局初步数据(通常低于实际数量)显示,截止6月份的一年里,澳洲的移民、留学生和长期工人数量达到510,564人,比前一年增加15%。其中仅225,217的人离开澳洲会自己的国家或移民到其它地方,这一数字比前一年下降1.4%,原因在于变更后了的澳洲移民政策更加鼓励留学生待在澳洲。

  维州移民增速全澳最快

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    澳大利亚购房者们无视利率上涨因素的影响,急着在圣诞前买下自己的房子。悉尼的拍卖成交率下降2.3%,但仍高达65.1%,而墨尔本成交率仅下降0.9%至72.6%。房地产业已预测澳洲这两大城市的拍卖市场将一直火到圣诞节。

    尽管澳大利亚官方利率在上周二提高了25个基点,已连续三个月增长,澳大利亚房地产销售预计会在明年有所缓和,但11月与12月却出现了最繁忙的拍卖场面。据维多利亚房地产研究所数据显示,今年墨尔本的住房拍卖者将从18,500处成交拍卖中总共收入111亿元,而去年为100亿。研究所发言人Robert Larocca表示,尽管利率持续上涨,但仍相对较低。加上墨尔本每周1700的人口增长速度,这意味着住房供不应求的状况仍将持续。 
 

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    在澳大利亚储备银行提高利率后,澳大利亚几家银行纷纷跟随,不过澳大利亚国民银行提高的汇率比其他银行低。

    为澳大利亚消费者进行监督的机构“选择”说,国民银行此举显示各大银行准备在澳大利亚的银行业之间展开进行竞争。国民银行跟随澳联储的升息行动,将利息提高了百分之零点二五,他们的目的是要将西太银行的顾客吸引过去,因为西太银行将利息提高了0.45%,联邦银行将利息提高了0.37%, 澳新银行也将利率提高了0.35%。
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    澳大利亚国民银行另辟蹊径,宣布其浮动利率仅仅上调0.25%。此举动与西太银行上调0.45%形成了鲜明的对比。调整后,与国民银行借贷客户将支付6.49%浮动利率相比,西太平洋银行客户要支付6.76%。以30万元的贷款金额计算,国民银行借贷客户每月节省51元。

    墨尔本皇家理工大学的市场营销学教授Beverland说,澳大利亚西太平洋银行犯了一个错误,从而摧毁了它在客户心中的品牌优势。 西太平洋银行的零售负责人指出,西太平洋银行的全资子公司,圣乔治和南澳银行,尚未宣布其利率决定,并很可能不跟随母公司西太平洋银行的上调幅度。

    澳大利亚国民银行此举很可能使得另外两大银行(澳新银行和联邦银行)在上调利率方面有所顾忌,让我们拭目以待。
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