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博主
姓名:王伟业
单位:浙江恒基房产开发集团公司
职位:董事总经理
访问人数:20045099
博客等级:
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博主公告
    王伟业,浙江宁波人,民建委员、高级工程师、注册高级策划师、浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事、长三角房地产研究院研究员/副秘书长、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联商学院副院长、福建省收藏家协会副秘书长。荣获“2010年中国房地产创新经理人”、“2011中国房地产年度影响力人物”、“2011年度微博十大地产人物”奖,2011“金九银十”星博客全国亚军,2012"中国房地产优秀经理人",2012“中国房地产微博风云人物”,"2013年中国地产年度新锐人物"奖。
    曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款、安居工程,负责开发“幸福苑”小区。
    宁波南苑置业公司总经理,打造白金五星级酒店(168米高的南苑环球酒店)复合地产项目“南苑国际”。
    宁波市商会大厦开发建设公司总经理,打造宁波第一高楼228米的商会大厦。
    福建省海峡西岸投资公司副总裁,负责城市开发运行、房地产开发,打造超大型城市综合体。
    浙江侨福置业公司(浙江省十强外资企业)总经理,打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首家低碳五星级酒店、50多万方的高端住宅社区。
     qq:411680049 微信:WWY0E688
     X浪微博 王伟业
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         楼市交易量入地量之后

 

根据官方数据分析得出:9月份全国大中城市房地产交易量同比下降了35%,10月份同比下降了39%。而上周, 20个城市一手房环比继续萎缩13.4%。各大主要城市合计成交19101套,环比萎缩4.6%,其中一线城市(北京、上海、杭州、广州、深圳)合计成交4692套,环比萎缩2%,其余15个二线城市合计成交14409套,环比萎缩5%。其中成交量环比升幅较大的城市为济南、福州、成都,环比交易上升31%、62%、36%;环比出现较大幅度萎缩的城市为哈尔滨,环比萎缩30%;二手房方面,年初至今累计成交26.7万套,同比萎缩34%。

但就全国而言,10月房产交易量同比下降11.6%,降幅超过了9月份的7%。房价才刚开始下跌,而交易量却已经连续两个月大幅下跌了。交易量下降已经影响到开发商的现金流,在某些情况下,还影响到他们偿还银行贷款的能力。因此,很多先知先觉的房地产商开始了“以价换量”的自救行动,在降价幅度、力度都比较大的一线城市区域,成交量比前期有所放大。笔者注意到,很多二、三线城市的房地产开发商已经遭受到了资金紧缩的冲击,正在酝酿大减价。

11月中旬,北京商品房库存量突破12万套,为近30个月以来最高值。楼市库存量的增加,及信贷紧缩政策,给房地产商带来了很大的资金压力,再加之市场观望气氛日渐浓厚,有些房地产商为了生存不得不选择降价以收回资金。目前,北京楼市出现一、二手房价“倒挂”现象。据调查,北京市的部份地区二手房单价比同一地段的新建商品房单价高出每平方米1,000~2,000元左右,这反过来对于二手房业主的降价压力大增。

一线城市降价楼盘开始增多,并传导到核心CBD 区域。上海、深圳、北京等一线城市降价盘本月开始增多,并且促销折扣开始加大,比如上海尚源7折促销,深圳罗湖的兰亭国际名园75折等,同时降价促销的行为开始真正传导到内环核心区域,如上周新开盘的徐汇海珀旭晖8折促销,但核心区域由于总价高,尽管价格有10-20%的下降但由于限购限贷政策的影响,高端需求依旧无法回暖,但也比前期略有好转。何况,有些胆大的开发商还有“破限”的潜规则。

          

从目前看,调控取得了一些成果,房地产要收长期之效,调控要持之以恒,关键是消除货币泡沫,保持宏观经济基本稳定,这是根本。从表象看,如果开发商卖不掉房子,地方政府卖不掉土地,银行也完不成任务而无利可图。但如果反过来看,任由房地产泡沫继续吹大,银行连带风险也非常巨大,如果泡沫破裂,很难想象在这样的情况下,银行能比开发商或者政府更擅长去卖房或卖地。

今日,笔者看到,包括宁波鄞州银行在内的浙江省农信系统多家机构获准,定向下调人民币存款准备金率,由原来的16.5%下调至16%,新标准自11月25日起生效。人民银行杭州中心支行表示,不能把对这些银行存款准备金率向正常水平的恢复理解为存款准备金率的下调。但这也使很多人看到了银根放松的希望,认为年底资金先对中、小企业松口,接下去就是大企业等跟进。

事实上,银行往往不知道(或装着不知道)许多发放给相关企业的各种名目贷款,实际上流向了这些企业从事房地产业务的子公司。有人希望政府为难熬的实体经济放松银根,可以肯定,一旦放松,资金将流入资本与货币市场赚快钱,而不是进入实体经济领域。实体经济要救、要保,但实体经济更需要的是减税、打破垄断、利率市场化改革。

从目前的情况来看, 房企的经营行为差异度仍然较大,但是较为明显的是越来越多的企业加入了降价的行列中,价格调整正在深入,多米诺效应正在逐步形成。近期市场对于货币政策放松的预期已经越来越明确,而中山珠海的限价限购以及温家宝总理对于降价的表态都预示地产的政策几无放松的可能。临近年关,一方面,价格调整逐步深入,另一方面,政治因素占主导,难以形成放松的预期。因此,未来一段时间,投资的机会仍将主要来自于投资者预期层面的博弈而非趋势性的机会。

 

 

 

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         当下,中国楼市会崩盘?

 

近几日,楼市新闻不断,条条寒气逼人。这几天下了几场雨,但天气到反而转暖啦,而楼市的气温寒冷异常,使人想到了羽绒服。

10月31号晚,珠海市政府发文声称,11月1号起,珠海将实行限购政策,从而成为广东第四个限购城市。而目前中国的限购城市已经上升到47个。珠海市政府在夜晚发布的同时限购、限价令,让众多的开发商挠头到天亮,商讨对策。让开发商感到要命的是,除了限购,还限价。新房的价格限定为每平方米11285元,但在珠海楼市上,目前主要楼盘的销售价格都是在每平方米14000元以上。

近期屡有不利传闻的绿城集团,似乎成了本轮楼市调控中的风向标公司。继信托被查、被收购、被退市等消息之后,本周绿城集团又在微博上被传“申请破产”。 11月2日凌晨4:42,绿城集团的官方微博上发布了对于“申请破产”一说的官方回应:“传闻子虚乌有,绿城一切尚好”。微博附有绿城官方网站的链接:一篇董事长宋卫平挑灯夜书的文章。宋卫平本人的回应文章,亦遭到一些批评。财新传媒记者李慎撰火线评论说,“宋卫平心里仍在和政策赌,不愿向市场妥协”。财经评论员马光远则批评说,一个公司,面对市场,不愿意放弃暴利思想,不愿意降价求生存,却以倒闭破产来威胁。确实如此,笔者也不想看到绿城倒下,但宋总这篇文章是有绑架政府之嫌。绿城的应急公关水平,不该如此。关于绿城经营危机的传言由来已久,而此次破产传言也被一些人认为是“空穴来风必有因”,公司的强烈反应也许正说明了“舆论”点中了要害。

继中海、绿地、龙湖之后,前天上海楼市再度传出大幅降价消息。作为国内50强的开发商的新城集团旗下项目,嘉定一楼盘称推出100套特价房,单价直降7000元,现均价2万/平方米。7000元/平方米的价格跳水已跌破了开发商成本。新城这次的降价幅度之大让笔者略感吃惊。资料显示,当初新城拿下嘉定这块地时楼板价达1.3万/平方米,如果算上装修等一切成本,这次降价已经跌入了成本范围之内。此前新城董事长王振华在接受专访时表示,如果降价能带来成交的回暖,新城会这样做。本次新城公馆的大幅降价也正印证了王董此前的表态。

值得一提的是,这批房源还有一个“最低价保证”,开发商还承诺,在交房前3个月,如果房价低于现在这批房子的价格,那么开发商会按照差价金额补偿给业主,此条款还写入购房合同中,这也是此番宏观调控下首个承诺差价赔付的项目。

国务院年初发出通知,要求地方严控房价上涨,如超过年度控制目标,要对相关负责人进行问责。今年2月份,中共总理温家宝在全国人大政协两会前,与网友连线交谈时表示了遏抑通胀与楼价的决心。前不久,广东佛山政府解禁限购令,但在一天之间,就被北京打回原形。从珠海市突击发布“双限令”来看,地方政府对于房价调控目标的焦虑达到一个临界点,中央政府也不会放松楼市调控这只手。

珠海这个事情其实是一个很明确的信号,还是具有很强的像征意义,因为此前的限购令只是在一线城市实施。现在珠海这个二线城市也主动的颁发这种类似的限购令,说明这种限购、限价这种行政指令可能会在中国的城市蔓延开来。

                         

那么,隨着调控的深入,市场经济的反映,中国的楼市会崩盘吗?

习惯了房价只涨不跌的购房人将采取观望态度,那么房屋销量也将会下降,开发商将被迫贱卖存量房,并在危机中放缓投资。投资大幅下滑会让中国GDP增速降低两个百分点左右。但保障用房的大量建设,又提升了GDP增速和解决建筑行业的就业等问题。

另一方面,对楼市的一连串雷击,已经引发了先期购房者的愤怒,抗议者甚至转为暴力行动;调控同时也遭遇了地方政府的抗拒,一些取消限购和放松房产信贷的对抗冒头。地方政府是靠卖土地敛财的,房价下降使其财政大幅下滑,为保各自的利益和权力,中央政府与地方政府的博弈日渐白热化。但中央政府想推动的房产税,也是吸引地方政府的香甜诱惑,如果实施,就可收入大量的现金。因此,地方政府会采取征收税金的办法来弥补土地部分财政收入。

房地产若真的崩溃了,中国同样也会陷入危机,这也是中央政府和地方政府都不愿看到的。目前楼市价格回调还在合理范围之内,倒闭一些房企也在预料之中。中国的楼市、股市均是政策市,背后都有政府的推手。到了真要崩盘时,这只手肯定会出。股市熊了这么多年,跌了这么多,崩盘了吗?不是新股照发,交易正常。因此,目前担心楼市崩盘大可不必。看着,才入冬那!




 

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        今年,这个冬天会有点冷

 

中国楼市在经历多次调控后,目前,“降价潮”正在逐渐蔓延全国。对于当前的市场情况,中国销售额最大的房地产集团----万科昨日表态认为,国内的房地产市场已经转向,并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕,销售量和价格进一步下降。万科执行副总裁肖莉说:“我们可以看到销售不断萎缩的趋势,尤其是在大城市,价格已开始逐渐缓缓下降,因此我们认为,即便是那些有能力购房的买家,也将选择等待,因为他们期望价格进一步下降。” 当然,肖总的谈话就代表着万科的立场。

细读49家房地产类上市公司公布的三季度报表,其中18家公司出现业绩负增长,占已经公布三季报的房地产类上市公司总数的36.73%,其中,万方地产、宜华地产、海德股份、滨江集团等多只个股的业绩降幅在40%以上。对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示,2011年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷,总数超过600宗。政府楼市调控使得卖掉公司套现离场成为许多房地产企业不得已的选择。

不同来源的统计数据显示,中国房地产市场正受到政府调控的严重冲击,降价潮、退房潮愈演愈烈,房地产企业“卖身潮”蔓延,开发商资金断裂也已经摆在面前。目前购房者、开发商与政府之间出现僵持,大家都在采取静观其变的态度,这可能是很危险的,因为如果各家开发商都等到最后一刻才提供折扣,整个市场的突然大幅下行趋势将相当大。

在成交量持续下降的带动下,北京的房价也开始松动,通州区域的珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%,接着蔓延到朝阳、大兴等地,部份项目降幅接近20%。 在上海,一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米,降至1.5万元/平方米。上海长泰的西郊别墅6.9折降价促销,南京、嘉兴等地部份楼盘也开始大幅降价。

降价潮引来的退房潮同样备受关注。自9月初杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来,因楼盘降价而引起的退房活动一再上演。上海景瑞地产在江苏太仓的一个项目,降价幅度高达23%,约合2000元/平方米,老业主闻讯后,提出退房要求,双方一度发生激烈冲突。龙湖华东区为实现5天20亿回款以弥补异地资金所需因而大降价,300名老业主聚集,即使警察到场还是砸毁了嘉定郦城售楼处,其另一盘好望山也有抗议并可能升级。郦城对面的另一公司项目绿霞坊多名业主也在闹。实际上,开发商不降价,回笼不了资金,会造成资金断裂,肯定面临的是破产,整个楼盘就有烂尾的可能,老业主连房都收不到,那样后果会更加严重。

                

背负沉重债务负担的各级地方政府,在财政收入方面严重依赖土地销售,同时它们向商品房项目大举投资。在中国的未偿还银行贷款总量中,地方政府所欠贷款占至30%,其中许多贷款是用土地和住房开发项目抵押的。目前,大批土地流拍,土地财政出了问题,没钱,他们也救不了开发商。

而库存则在不断的增加。例如,截至10月25日,北京住宅库存已经达到117673套,为2009年6月8日以来的库存最高点。按照目前的销售进度计算,在没有新增供应的情况下,北京楼市的库存消化周期也将超过22个月。但据北京市统计局的数据,继8月份北京商品房施工面积首次突破1亿平方米后,9月的施工面积再次创出新高,其中住宅施工面积已经达到65841万平方米。全国各大城市也是如此,库存增加,同时竣工的项目也在增加,新开工的项目同时增加,显然形势不容乐观。

尽管销售下降,而且在融资方面遭遇困难,但各家开发商仍不愿提供大幅折扣,因为他们希望政府将出手救市,解除过去一年期间出台的各种信贷和购房限制。而温家宝总理上周六暗示,政府不太可能很快采取行动支持房产市场,他敦促各级政府继续严格执行中央政府的收紧措施。

库存在大幅增加、政策还在收紧不放松、资金链发生问题、明年保障用房大量上市……。亲,你们感觉怎么样?怎么办?反正,我感觉今年的冬天真的冷!

 

 




 

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          以价换量,楼市渐入冬

 

国庆节过后,楼市动态不断:杭州惊现六折纯住宅楼盘、佛山限购变相解除一日游、全国超过14个城市开始上调首套房贷款利率……。而在昨天,新华社更是发表评论员文章,称楼市限购政策近期不能也不会放松,各地政府应统一认识,提高对楼市在一段时期内“遇冷”的耐受力,严格执行信贷、税收、土地供应等“治本之策”,做好房地产调控“持久战”的准备。与此同时,不折不扣地推进保障性住房建设,尽快使其形成规模性供应,优化市场结构。笔者认为,这是代表中央高层的意见和声音。

确实,在楼市继续陷于相持之际,广东佛山11日出台放宽限购的政策,虽然同一天晚间即声明“暂缓执行”,但已引起市场广泛关注。随着近期一些地方楼市交易持续走低,房价呈现出从“止涨”向“下跌”转化的苗头。近期随着一些地方“放宽限购”政策的试探表明,调控面临的不确定性也在增多。地方政府可能实施“变相松绑”,调控之下,来自房地产开发交易的税费和土地出让的收入均将受明显影响。不排除一些城市从地方政府利益出发,修订之前的限购政策。

传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计,9月份以来,国内多个城市楼市成交量持续处于低位。与此同时,不久前多个上市房企公布的半年报显示,房企的存货量已经达到4年来最高水平;除此之外,随着流动性的不断收紧,房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下,房价深度调整的迹象却并不明朗,未来楼市的走向引人关注。

受限购、限贷等多重调控政策的影响,潜在的购房者无论从购房资格还是购买能力上都开始受到明显限制,这直接导致了成交量的回落。而楼市整体预期的变化,也使不少消费者在短期内购房的意愿直线下降。除了销量的大幅回落和库存的持续增加之外,悬在开发企业头上的另一把利剑――资金链,同样面临着前所未有的考验。
    数据显示,上半年上市房企整体资产负债率上升了3.58个百分点,达到72.25%。负债总额突破万亿元,达到10921.43亿元,同比上涨 41.29%。其中,最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%,高达7712.57亿元,同比上涨53.88%。其中,短期借款和一年内到期的非流动负债分别同比上涨12.66%和89.42%,达到669.61亿元和980.37亿元。显然,过去的巨额举债已到归还之时。负债累累的同时,银行贷款却在不断收缩。对于大部分房企来说,资金问题愈加严重。

在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下,必然更期望采取以价换量的销售模式, 实际上,存货达历史新高的当下,“以价换量”势在必行。伴随而来的是,房价下跌的步伐有望加快,价格“拐点”有望加速确立,楼市也将渐渐入冬。成交低迷之下,楼市难逃“以价换量”宿命,当下,还是现金为王,越早变现,对房企的长期运行战略布局更有利。

市场以目前的小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主, 将进入到普降的主阶段。从目前开发商试探性降价的情况看, 一步到位的降价,能有很好的销售业绩。市场已经进入深度观望期,成交量的持续下降,说明房价小幅下降难以被消费者接受,多数购房者仍在期待房价的进一步下降,这种观望心理或推动第四季度至明年上半年房价迎来深度回落。

房企,不要寄希望于中央政府救小企业时乘顺风车。近日,中央已决定加大对小型微型企业的信贷支持。对此,相信中央政府同时也会采取严格措施确保贷款用于企业正常的生产经营,防止其间接流入房地产等领域。

不仅中国大陆楼市开始下跌,香港房价也面临下修的可能。国际货币基金组织香港代表Sean Craig也表示,香港政府增加土地供应的政策及近期抵押贷款利率上调,可能有助于为香港过热的房地产市场降温。香港的房价已经突破了1997年的高点。香港今年前七个月,平均房价上涨了13%,2009和2010年则均上涨了约56%,主要是受到流动性充裕、香港利率一直处于低档,以及中国投资者涌入香港房市等因素推动。

尽管短期来看,中国楼市走向并不乐观,但中国经济的增长及城市化进程,将为房地产市场的未来提供成长动力。因此,长期而言,中国房地产市场的前景仍然很好。楼市,经过严冬的洗涤,春天的风景会更美好,秋天的果实会更香甜!




 

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                              “国庆话楼市

 

前段时间开通了新浪微博,变成了半个微博控,因而没有更新博客,很多朋友提出责问,想想也是有些内疚。近来工作也很忙,楼市的风向也发生了变化,各方分歧也在加大。特别是很多博友来问讯我对金九银十的看法,尤其是对凤凰网吴海花房产副的约稿也没完成,真的感到很抱歉。刚巧国庆节几天放松下来,就来话话楼市。

每年金九银十往往是楼市销售旺季,但最新统计数据显示,8月上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降0.41%,为去年9月以来首次下降。而中国指数研究院日前发布数据,前一周被监测的35个城市中,十个城市成交量跌幅在30%以上,其中杭州(不含萧山、余杭)同比跌幅最大,达到55.99%;其次是深圳,同比跌幅亦超过50%。重点城市中,仅武汉和天津同比上涨,其余城市成交量同比下跌约30%

9月住宅成交量持续下滑,供应量节节攀高,将供需比拉高至了2.6:1左右。供需严重倒挂,进一步加剧了开发企业的资金和库存压力,北京、杭州等一线城市近郊楼盘已经开始出现实质性的价格回调,而购房者仍然保持冷静。在经历了前两年楼市的大起大落后,抄底成为当前购房人的主流心态,目前尽管部分区域的房价已经开始试探性降价,但从实际的成交量反馈来看,仍未达到购房人的心理价位。可以断言今年的金九银十

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