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博主
姓名:王伟业
单位:浙江恒基房产开发集团公司
职位:董事总经理
访问人数:20048395
博客等级:
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博主公告
    王伟业,浙江宁波人,民建委员、高级工程师、注册高级策划师、浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事、长三角房地产研究院研究员/副秘书长、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联商学院副院长、福建省收藏家协会副秘书长。荣获“2010年中国房地产创新经理人”、“2011中国房地产年度影响力人物”、“2011年度微博十大地产人物”奖,2011“金九银十”星博客全国亚军,2012"中国房地产优秀经理人",2012“中国房地产微博风云人物”,"2013年中国地产年度新锐人物"奖。
    曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款、安居工程,负责开发“幸福苑”小区。
    宁波南苑置业公司总经理,打造白金五星级酒店(168米高的南苑环球酒店)复合地产项目“南苑国际”。
    宁波市商会大厦开发建设公司总经理,打造宁波第一高楼228米的商会大厦。
    福建省海峡西岸投资公司副总裁,负责城市开发运行、房地产开发,打造超大型城市综合体。
    浙江侨福置业公司(浙江省十强外资企业)总经理,打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首家低碳五星级酒店、50多万方的高端住宅社区。
     qq:411680049 微信:WWY0E688
     X浪微博 王伟业
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               王者,归来?

 

政府为了抑制疯狂的房地产投机,实施了一系列调控政策。因此而承受压力的房地产开发商经历了一段时间不短的寒冬。自房价在2011年初达到顶峰以来,中国各地的房价都有所回落,致使各大房地产开发商为未售出的住房库存及一大堆债务所困扰。因市场担忧该行业面临资金紧张,那些在香港上市、扩张过度的开发商股价去年大幅下跌。

随着宏观层关于房地产调控的松口,房销售数据5月份开始明显反弹,这是长时间限购所积累的刚需存量释放的结果。于是,一些开发商看到了市场复苏的萌芽。经济增长放缓给中国敲响了警钟,于是政府开始放宽信贷限制,并且加快公共开支的步伐。68日,央行宣布下调基准利率0.25个百分点,这是自2008年以来的首次降息。由于购房者感觉房价已经触底,住房销售在5月份出现明显增长。

增长,政策的逻辑必然又得回到松绑地产调控,因为这是投资提振的逻辑前提。过去一年多的调控,某种程度是银行在为经济和地产承担成本,市场其实很聪明,预期的逻辑从股价变化出来:地产股强势银行股破净。

但是,中国目前并没有取消抑制炒房的政策。各大国有银行对贷款给私营房地产开发商仍持谨慎态度,而各大城市仍然限制向购买第二套房及第三套住房的购房者发放贷款。房

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     “房闹” 是一个阶段的社会问题

 

浙江省杭州和宁波市,最近连续发生多起“房闹”事件。5月3号到5月5号,杭州昆仑天籁、中豪四季公馆、江南铭庭,宁波镇海的保亿?丽景英郡等社区的部分业主前往开发商售楼处进行“房闹”。

所谓“房闹”,主要是基于两种相反的原因所产生的集体性现象:其一是在房价下调的情况下,老业主们感到吃亏,采取各种各样的激烈手段到售楼部去抗议或者打砸;其二是在房价上行时,购房者买不到房屋而产生不买,采取激烈的手段大闹售楼部。无论哪种原因所致,“房闹”现象乃是中国特色的处理方式诱发的,即会叫的孩子有奶吃,吃定政府或者开发商不愿将事件闹大,从而获得一定的好处。

近段时间,“房闹”的原因,都是近期房价下跌,导致半年多前买下楼房的业主财产缩水。在5月4号,在宁波镇海数百名保亿?丽景英郡的业主向开发商提出赔钱、退房和不准降价三个要求,未获答复之下,集体冲入开发商售楼处损毁设备。在警方的协调下,业主后来陆续散去。保亿?丽景英郡去年十一月售价每平方米11000元,目前新房售价7800元,老业主们五个月间每套房产价值缩水了数十万元。

近期全国多个城市都发生了类似的“房闹”, 老业主的心态完全能够理解,但网民、社会舆论、业內人士和专家都不支持这种行为,认为这是一种缺乏契约精神的表现。但这确实也是一个阶段所发生的社会问题。

实际上,形成一个商品买卖契约后,高价购买吃亏了就要求补偿,这都是不符合道理的,这也不符合最基本的价值规律。如果说真的房地产商给予补贴了,或者当地政府做一些什么事情的话,那副作用很大。因为这不光是现在,前几年高价买那些房子的人也很多。

这些事件标志着中国房地产市场经济并没有真正的建立起来,契约精神得不到尊重,良好的企业家和良好的消费者素质也没有真正的出现,中国式会叫的孩子有奶吃处理方式依然存在。有些售楼部,必须全副武装,才能避免企业经营正常运营,还有的开发商,为了避免这种麻烦,采取半夜开盘的模式,也有开发商为了息人宁事,采取补贴老业主的方式解决“房闹”问题。

一个成熟的市场,首先要有一个健康心理的参与者,以前股市赔钱,很多人大闹营业部,如今,这种状况已经很少了,原因是市场参与者明白一个道理:愿赌服输,任何投资都有风险,任何回报背后都是机遇和血汗的结果。如果开发商承诺降价会赔偿,开发商也应当按着契约精神来办,如果没有这种承诺,市场风险应当由购房者来承担,利润由购房者来享受。这是市场经济最基本的法则,如果害怕“房闹”会闹出事情来就可以改变规则,只能会鼓励这种事情的爆发,而且,对于潜在购房者来说,虽然不能像购房者那样有一个明确集中且具体对象闹事,但是,这些潜在购房者由于难以获得如意的房价而愤怒,如果房价只涨不跌,如果需要调整而不让调整,社会成本会急剧增加,各种冲突也会比“房闹”更最终结局是泡沫生成,全社会为之买单。

当房地产市场真正成为成熟市场的时候,诚实守信、格守规范、契约精神都将完美体现。在成熟的西方国家,购房之后房价下跌而采取抗议行动(在正常的市场经济国家)很难见到。例如,最近几年美国房价跌幅甚大,也并没有发生类似的事情。

房闹事件警惕购房者要量力而行,不能再盲目迷信房价只涨不跌的神话,因为神话毕竟是神话,一旦条件变化,神话很容易变成鬼话。这种不成熟的市场表现,在日本也曾经上演过,当时日本人认为,由于土地稀缺,而货币供应和需求却是无限增加的,那么,房价就会只涨不跌,大量的新增货币和存量货币,进入到了房地产领域,甚至很多在其他行业做得比较好的大企业集团都进入了房地产赚快钱,泡沫逐步推起,一旦日本政府发现必须要控制这种情况的发生,事情就为时已晚,结果是伤筋动骨,泡沫破裂,整个经济都陷入了低迷,而且一低迷就是二十多年。

房地产调控仍将继续,各地房价将会出现新一波降价潮,“房闹”事件可能会呈现高发态势。对此,各地方政府不能作壁上观,应及早制定应对措施,及时有效化解开发商与老业主之间的矛盾纠纷,维护社会稳定。但时也要坚信,中国的房地产市场将会走向成熟,“房闹” 只是一个阶段的社会问题。

笔者上几天新浪微博上指出,@浙江王伟业:近段时间杭州、宁波“房闹”不断。对房地产各类纠纷,政府也应有一整套处置机制,以创新性的社会管理思路,去化解和应对各类“房闹”,其中既包括买房者的“闹”,还有开发商的各种“祸”。 要遏制“房闹”的行为,必须及早对房产交易全部环节予以监控,严厉查处违法违规现象,理性引导房产交易行为。

 

 

 

 

 

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中国楼市,十年轮回

国家统计局418日公布数据显示,70个大中城市中,3月房价(新建商品住宅价格)较2月(环比)下降的城市有46个,较2月增加1个;上涨的有8个,较2月增加4个。价格环比上涨的城市,房价涨幅均未超过0.2%。据路透中文网测算,370大中城市的平均房价环比下降0.3%,为连续第六个月出现下跌。

  同比(较去年同期)数据的下跌趋势更为明显。70个大中城市中,3月房价同比下降的城市达38个,较2月增加了11个,这是自20119月以来,下降城市个数最多的月份。据路透社测算,3

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        限购非房价下跌的根本原因

 

由于种种因素作用下,北上广深等一线城市楼市成交量在2月份出现大幅回升,上海楼市同期成交量环比上涨70.5%,北京上涨219.4%广州上涨13.11%,深圳上涨35%。而这种“非正常”回升也已被住建部关注到。两会期间,住建部多次重申将坚定地执行限购政策,并表示“限购令”短期内不放松。对于这个期限指的是多长,姜伟新部长表示:“现在看不到期限。”

当前市场交易量出现大幅增长,除了开发商降价和刚性需求增加的因素外,很大原因是跟目前金融、土地等政策放松有关,购房者预期房地产调控会有变化,开始出手。对被称为最严厉的房地产调控政策下的市场僵局,有人憋不住了。

在最后一轮的房地产政策调控下,房地产市场局部出现了稳中有降的松动。但楼市却明显降温,成交量降至“冰点”。对市场而言,这是一个有利于买方的走势。然而,房价并没有应验市场规律,房价的跌幅,远远没有达到房地产调控是为了保障刚性需求的预期,反而有点让房地产市场蓄势待发的动力。一线城市楼市成交量在2月出现大幅回升,虽说还不能称其为“反弹”,但对房地产调控政策的“初见成效”,无疑是一种瓦解。

从市场规律来说,在调控政策下,憋不住的首先应该是房地产商,也只有房地产商憋不住,才会出现房价回落,然后出现市场回暖。如果是消费者憋不住,也是没有能力表现出来的。房地产市场落到这个进退两难的境地,可能已经无法用市场手段能化解。因为,这涉及到复杂的政治、经济环境,所以政府不会对其痛下杀手。即使中央政府更多地考虑到民生问题,但各级地方政府因自身利益的牵制,在响应的力度上也会千方百计打折扣。因此,对房地产调控政策的落实,也出现了参差不齐的局面。在这种情况下,楼市回暖显然不是房地产市场供需关系的变化,而是相关地方政府的政策松动,被激活的绝大部分“需求”,应该不是所谓的刚性需求。

而在此前,房价已经走向下行通道。资料显示,1月份70个大中城市房价环比价格无一上涨,总体房价已经是连续4个月环比下跌。从去年十月开始,中国房地产市场势头已经明显转向,越来越多城市房地产价格在下跌,其实,中国房地产转向早就开始,只是价格下跌不是很多。销售量在去年中左右已经开始下降。再看远一点,土地的价格早就开始跌了,在房价下跌之前的一两年就开始下跌。而且房地产商的利润率也在全面下降。去年底数据显示,中国5大经济区的房地产商利润率全部下降,其中4个区域下降20多个百分点。

            

政府限购政策并不是导致中国房价下跌的根本原因。那什么原因是房价下跌的根本所在?

1.两年前地价下跌,已经预示着房价要下跌,众所周之, 地价占了房价相当大的一块, 如士地价格回归,则房价也会隨之下调。

2.中国房价太高了,很多地方,房价相当于家庭年收入的30倍以上,在美国,很多地方只有5--8倍。如同美国比较,中国的房价已经比美国的高很多了,但是中国的人均收入还不到美国的九分之一。据国际货币基金组织统计,2011年中国的人均GDP为5184美元,美国的人均GDP为48147美元。

3.中国最大的出口市场之一在欧洲,现在欧洲经济不好,其它的发达国家也不行,全球经济去年都不好,中国要靠出口拉动经济根本不可能。因此造成了很多企业难以为计,收入大幅降低。

4.存款准备率据高不下,资金被大量抽离,银行贷款融资严重困难。

5.房价下跌的心理预期作用。

因此,,解决中国楼市的问题,靠限购令不是办法,而且这不是经济手段。除了改变经济政策,改变靠投资增加GDP的现状之外,最主要是想办法缩小贫富差距, 增加百姓的资产性收入。

上几天我就在新浪微博上表明,◆◆@浙江王伟业 :进入2月下半月以来,楼市“回暖”的消息不断,沉寂多时的项目营销突然发力,不断向购房者释放市场回暖的信号。楼市“回春”水分大,多项目都是以价换量的结果,而一些项目滥竽充数制造假回暖。回暖的说法显然是夸大了目前市场的真实状态,如果继续制造这种氛围,未来招来加大调控力度的可能性非常大。

 

 

 

 

 

 

 

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           芜湖救市的背后

 

被喻为是“2012第一救市新政”在芜湖现身,安徽省芜湖市2012年2月9日曾下发的这个2012年购房免契税给补贴的房产新政快速在网络蹿红,这个名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》规定,2012年1月1日至2012年12月31日期间,在芜湖市区购买自住普通商品住房,给予所纳契税100%的补助,且最高可给予150元/平方米购房补贴,而属于引进人才的购房人可给予300元/平方米的补贴。

芜湖市的一系列鼓励购房的新政,让其瞬间成为全国“明星”。对其大胆的松绑新政,就有业内专家指出,“动作有些过火”,既不具有效仿性,也不代表楼市调控释放出“松绑”的信号。由于该《意见》给予购房者契税补助和购房补贴,被广泛认为是龙年地方政府变相救市的“头枪”。有评论认为,此举是在鼓励保障房建设与普通商品房交易的遮掩下,拯救房地产市场的行为。笔者也在新浪微博上,第一时间进行了质问。

芜湖的这个《意见》引发一场有关地方政府救房市的讨论。在10日举行的新闻发布会上,芜湖市副市长洪建平斩钉截铁地告诉记者们:“严控房价,打击投机,满足中低收入者和引进人才的刚性住房需求,优先发展保障性住房计划,是芜湖市房产新政的核心思想,而不是外界所猜测的房市救市之举。”

而在2012年2月12日,中国安徽省芜湖市政府正式发文表示,《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》暂缓执行。这意味着刚下达4天的芜湖市房地产新政策已被叫停。芜湖市政府发布简的短声明称,在接到社会各界对楼市新政提出的有益参考意见后,芜湖市政府正在研究完善相关细则,并决定暂缓执行新政。声明并没有作更详细阐述。

目前中央政府还在坚持房地产调控,而地方政府为了维持卖地收入,也会采取一些救市的措施,但这种政策与中央政策相抵触,一般情况下实行不下去,想“偷渡”也难,这从温家宝总理最近几次讲话中就能品味出来。中央政府的相关部门对芜湖的房地产新政进行了干预,就直接导致这次新政被叫停。

                    

此前,芜湖推出房地产新政的背后是房地产的危机。资料显示,2011年芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米,同比增长24.87%;2010年累计批准商品住房预售面积229.61万平方米,同比增长35.48%。但受房地产调控政策的影响,芜湖楼市成交出现了下滑。2011年芜湖市区累计销售商品住房面积188.7万平方米,同比下降11.34%;2010年累计销售商品住房面积212.85万平方米,同比下降11.78%。

在预售面积大幅增长的同时,另一方面却是销售面积的大幅下滑。当地房地产无疑面临困境,既不利于房地产业的投资,也不利于土地出让以使政府得到更多的收入。实际上,房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元,同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。

另一方面,从芜湖市财政收入来看,2011年财政收入共计286.81亿元,其中地方财政收入139.97亿元。CRIC(中国房产资讯集团)资料则显示,芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元。这就不难看出,芜湖市政府“救市”的目的。

当然,被紧急叫停地方房地产政策的,并不是芜湖一个城市,去年10月11日上午,广东佛山市出台了放宽限购条件的“楼市新政”,但是在出台当天晚上就被紧急叫停。

这是笔者昨天在新浪微博上发的一条贴。@浙江王伟业 :芜湖救市成为新年首被叫停的城市。从公开资料获悉,中央楼市调控不松动的背景下,北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等超过15个城市适当微调了楼市政策,通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等环节,刺激成交,实为变相救楼市。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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