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博主
姓名:王伟业
单位:浙江恒基房产开发集团公司
职位:董事总经理
访问人数:20016361
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博主公告
    王伟业,浙江宁波人,民建委员、高级工程师、注册高级策划师、浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事、长三角房地产研究院研究员/副秘书长、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联商学院副院长、福建省收藏家协会副秘书长。荣获“2010年中国房地产创新经理人”、“2011中国房地产年度影响力人物”、“2011年度微博十大地产人物”奖,2011“金九银十”星博客全国亚军,2012"中国房地产优秀经理人",2012“中国房地产微博风云人物”,"2013年中国地产年度新锐人物"奖。
    曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款、安居工程,负责开发“幸福苑”小区。
    宁波南苑置业公司总经理,打造白金五星级酒店(168米高的南苑环球酒店)复合地产项目“南苑国际”。
    宁波市商会大厦开发建设公司总经理,打造宁波第一高楼228米的商会大厦。
    福建省海峡西岸投资公司副总裁,负责城市开发运行、房地产开发,打造超大型城市综合体。
    浙江侨福置业公司(浙江省十强外资企业)总经理,打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首家低碳五星级酒店、50多万方的高端住宅社区。
     qq:411680049 微信:WWY0E688
     X浪微博 王伟业
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            城市摩天大楼的通病

 

中国二三线城市近几年兴起竞相攀比建造摩天大楼热潮,已经建成和计划筹建的一座比一座高,一座比一座豪华。然而,当一线城市已经建成使用的不少摩天大楼都还存在难以收回建筑成本等诸多问题的时候,中国二三线城市建摩天大楼都像雨后春笋般开建

原高606米的武汉绿地中心,拔高”30米,从而超过632米的上海中心,一举从中国第二成为中国第一高楼。湖南长沙宣布,兴建世界第一高楼天空城市,这座高838米的大楼光配备的电梯就达104台,建成后比著名的迪拜哈利法塔还高50层。有消息称9年内,以美国152米以上的建筑为摩天建筑标准,中国将拥有摩天大楼1300幢,是现在美国的4成为世界上拥有摩天大楼最多的国家。这是个好现象吗?

中国二三线城市兴建摩天大楼是在树立“城市发展标志性建筑”的藉口下,违背经济规律,盲目发展下的“地方政绩”和“形象工程”以及GDP的“政绩”观念。香港知名评论人士何亮亮表示,在中国目前的政治经济制度的框架下,二三线城市也想“欲与天公试比

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        让百姓恐慌的政策不是好政策

 

两会期间,住建部曾透露,3月底将出台各地方的国五条细则。到目前,只有粤京沪渝等不到半数的一、二线城市公布细则,从内容来看广东、深圳规定十分宽松,大连就像发了条微博,京相对严厉,估计其他城市差不了多少。政府过去一直出台限制房地产市场措施,但近年来房价越限越高,关键没有对自身进行调控,反而苛税敛财。实际上,让百姓恐慌的政策不是好政策!

近日,不断传出“天价房”的消息,深圳两个均价过10万/㎡的楼盘上市,最贵单价达29万元/㎡;北京一套37平方米的二手房卖到350万元,加上税等杂费每平方米超过10万元。广州一手楼价也创出历史新高。中政府调控楼市10年,楼价却不断创新高,这令广大民众百思不得其解,其中奥秘究竟如何?前国务院总理朱镕基曾一语捅破惊人内幕:这是地方政府在搜刮民脂民膏。

    政府过去10年间曾9次调控房地产,意图控制房价的快速上涨,但为什么房价“越调越涨”?多数经济学家曾评论认为,中国房价上涨的重要因素是中政府货币超量发行。

不过,还值得注意的是,前总理朱镕基曾在清华大学演讲时一语捅出更惊人内幕。

2011年,朱镕基在清华大学做演讲时说,分税制不是推高房价的原因,“(财政收入)总共8万亿,一来一回(地方)收回来7万3千亿,还少啊?还没钱?现在地方有的是钱。”朱镕基认为,房价不断被推高的原因在于中政府制定了一个错误的政策:“就是房地产的钱,都收给地方政府,而且不纳入预算,这不得了。这个钱就是搜刮民膏,所以把地价抬得那么高。”

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          房屋抛售潮还有多高

 

2012年12月25日,住房和城乡建设部年度工作会上,住建部领导称,经国务院同意,住建部即将下发《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》。2013年,住建部将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制和实施好住房发展和建设规划,并开始考虑逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围,最终将联网覆盖到约500个内地地级城市。

个人住房信息系统是指住建部一直在推进的一个住房信息联网工程,通过这一系统,可以查询到公民名下拥有的住房数量、地址、面积等信息。但实际上,这个系统早在纪检工作方面被推广,只不过对象是有级别的官员。

住建部推进40个城市个人住房信息系统建立已有数年,该系统的设立初衷是联网后住建部可以对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控,系统实时更新数据,同时在市场出现异动的情况下能够为制定和出台相应的宏观调控政策提供依据。然而,该系统的联网时间从2011年底改到2012年6月底,至今住建部仍未公布40座联网城市名单。从几方面了解到,目前仍有部分城市未全面完成住房信息历史档案数据的补录工作。

之所以进展缓慢,除了数据录入工作繁杂之外,很大一部分原因是因为在此期间遭遇了各地的无形阻力。在当时,公众关于系统反腐的呼声就不绝于耳。为了保障工作的顺利推进,上级政府不断向下级政府做各种许愿承诺。如广东承诺,住房信息数据只做数据统计、分析和汇总,并严格按照有关规定设置查询服务权限,要求各地“消除顾虑,积极主动按要求完成数据集中”。

尽管如此,仍无法消除各地地方政府官员的焦虑,住建部官员被他们频繁问到“这个系统到底是用来干什么的”这样的问题。据了解,目前该信息系统早已实现从住建部查询各地已联网城市住房信息情况,但原则上只能由上级政府查询下级政府辖区信息,且不允许跨区查询。

新的一届领导上台后,工作的切入点是亲民、反腐。加上2013年个人住房信息系统联网建设加速,于是呼,从去年底开始,各地出现了大规模的房产抛售现象。如北京某房产中介发布的二手房挂牌信息中,位于北京海淀五棵松附近某小区的8套单价近7万元/平方米的豪宅一起挂牌出售,每套售价达1000多万元,房源标题为“8套市场难寻单位,户主统一放盘,政府优质资源”。该经纪人同时表示,这批房源的装修特别豪华,业主单位是附近某政府机关,由于某些原因不愿意公布房源装修情况的具体照片。

确实,从去年11月开始,各地官员急于抛售房产的现象增多,这些房产往往是豪宅,一些一线城市的房产市价动辄千万。中介手中的房源仅仅是一部分,出于各种原因,一些房源还会委托给国有机构或者有熟人认识的机构,甚至委托专业代理人来全盘操作,官员自己自始至终都不会出面。

全国有11个地市抛售最严重,分别为北京、上海、杭州、天津、沈阳、厦门、福州、南京、济南、广州、深圳、成都,其中官员抛售豪华住宅最厉害的是广州和上海,分别为4880套和4755套,福州和济南以1240套和1210套居末位。而别墅则以杭州412栋居首,天津112栋垫底。

联网城市的不断扩大无疑给各地官员造成了一定的恐慌情绪,致使各地抛售房产的现象持续出现。抛售说明了什么?是官员们听到了风声和信号。财产公示肯定是当下中央高层考虑的一个方案,在现阶段社会矛盾激烈尖锐的情况下,此方案可以适当缓和社会的不满情绪。

中国制度反腐能否成功,关键取决于权力结构改革的成功与否。中国现在处于惩防结合的制度反腐逐步探索阶段,必须要走政改特区路线,否则30多年的成果将功亏一篑。据消息称,中纪委、中办、中组部在去年12月中旬已经召见120多名现任高官打招呼,对话内容均为要求其家属停止抛售住宅、注销假名、匿名账号等。

随着这一波抛售潮的出现,中央高层肯定会从制度上、源头上着手,快速推进反腐的速度及力度,进行全方位的控制,相信局面完全能够控制。再说到底,虽然你的房屋抛售啦,但交易记录档案仍在,你还是跑不掉的!

 

 

 

 

 

 

 

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         财产公示与房地产市场

 

近日,多地试点推行公开官员个人财产及住宅信息,拥有多套房产的官员急于脱手名下房产,以致二手房市场挂牌量激增。据调查,北京、上海、广州等多地的二手房市场,11月以来成交量及挂牌量明显增长。确实出现多地政府机构人员放盘出售的现象,但官员抛售的房产在二手房市场份额很小,不会因此导致房价大幅度下降。
    北京市住建委网签数据及多个机构的调查数据均显示,北京市11月二手住宅合计签约14449套,同比增长了94.5%,接近翻倍。类似的情况还在广州、中山、佛山等地上演,上海、广州等地的二手房市场成交也均十分火爆。
    广东试点官员财产申报制度规定,凡瞒报财产,将一律先停职再调查。正因如此,那些拥有多套房产的官员们才赶紧将名下房产脱手出清,引发短时间内二手房产市场爆棚。这些脱手的房屋里面,有“腐败房”的,也有“干净房”的。
确实有会有公务员担忧,其透过非正常收入途径获得的房产会被查。这部分公务员或多或少都有参与实体企业投资或其他投资,今年市场不景气,资金偏紧,部分官员的确有考虑为转移资产到海外做准备。
    在中国公民的对外资产转移潮中,官员们从来都是一个不能忽视的群体。迄今,并没有权威的官方数据显示有多少官员对外转移了多少资产。而来自坊间的说法不一,从数千亿美元到数万亿美元的说法都有。数字虽无法证实,但现象则是客观存在的,中国为数不少的“裸官”的存在,以及近年不断曝光的官员腐败案,让中国老百姓深信,这些都只是冰山一角。有迹象显示,中国即将出现新一轮官员对外财产转移潮。这一轮财产转移潮在房地产资产上有独特的表现。

据国内某些机构所做的未曾公布的调查,在中国的权力中心北京,官员们在北京郊区持有的各种房产(包括小产权房)就超过10万套之多。在中国近15年的房地产市场化浪潮中,房地产成为官员财产的一种重要体现形式。现在,“官员房产”大量放盘,令人想起北京中坤投资集团董事长黄怒波前不久的言论:“许多官员拥有几十套房子,对市场起着极坏的作用。预计今明两年二手市场将会很火爆,因为官员们开始卖房子了。当房子成为真正的需求,而不是由官员藏起来,这样的话房地产才会恢复到正常的市场。”

官员们的确开始卖房子了,但他们抛售房产是否一定导致房价大幅下降,从目前情况看,笔者认为,不会。官员拿的房子一般都是各地比较优质的房源,地段、层次、均好性佳的房子,自然总价不会低,而且他们也不愿意“亏血本”来售房。因此,这些抛售的“官员房”不会进入普通消费者能够支付的市场,而是进入了特殊的圈层,这样不会大幅拉低房价。但对商品房市场的冲击是明显的。

然而,迄今中国中央政府还没有明确让百姓知道他们究竟是否要实行官员财产公开制度,百姓只是在做各种猜测。 同样,那些官员也在揣测官员财产公开制度是否实施,如何实施,何时公布实施细则。而现在是部分官员出于担心和害怕才开始抛售房屋,结果如何还很难预料。

反腐倡廉已经成为中共十八大之后中共新领导层执政开局的突破口。但在官员财产公开问题上是否动真格还很难说,因为彻底公开官员财产,中国政府必须立法大赦贪官,否则没有多少官员不触犯中国刑法,没有多少官员不被关进牢房。

抛售房屋只是官员群体调整资产组合的一个窗口,在中国反腐不断制度化和法制化的逼迫下,中国的贪腐官员除了像售房那样变化自己的资产形式以外,对外财产转移将成为一股规模不小的潮流。届时,中国为数不少的所谓“裸官”或许将被可成为双“裸”官员, 因为他们表面看上去也“裸财”。这不是一个正常现象,应该引起有关纪检监察和反贪部门的密切注意。

                

官员有多少财产,老百姓并不知道,但是,他们包二奶,开豪车,吃山珍野味却是司空见惯的事情。虽然群众都在怀疑官员有贪腐问题,但却苦于没有证据。随着互联网的普及,人们找到了一条反贪的捷径,就是通过网络爆料贪腐官员贪腐行为,一盒香烟,一块手表,一副眼镜,都被眼尖的网民收入视线,一些比较二的官员因此付出了代价。可是,对于那些比较谨慎、低调的贪官,要想抓住其把柄却是难之又难,有时,即使是抓住了,爆料者也可能付出惨重代价。最近广东“房叔”“房婶”的爆料者,就被有关部门以泄漏他人隐私为由给与撤职处罚。虽然有关法律专家解释说,泄漏他人隐私和反贪是两回事,但是,如果贪官的财产隐私也在保护之内,反贪却只能四处碰壁。

很显然,高调反腐和保护官员财产隐私已经成为相互冲突的一对矛盾体,一边喊反腐,一边又要保护官员财产隐私,不知道官员的财产情况,怎么去认定他是否贪腐呢?就因为官员财产没有公示,反腐人士才通过各种渠道获取官员财产信息,这样做是被逼无奈。

各地官员急着出售二手房,目的是为了转移财产。由于广东“房叔”“房婶”事件,那些拥有多套房产的官员们有些如热锅上的蚂蚁急得团团转,他们害怕有一天自己的财产隐私也被别有用心的人搞到,于是便急着出售多余的房产。虽然有关部门尽量保护官员的财产隐私,也可以给泄漏隐私的人处分,但在全民参与反腐的今天,网络的力量是官员难以招架的,除非他是焦裕禄,否则,谁也没有把握保证自己没事。

但历史的车轮不可阻挡,官员的财产公示肯定会在中国大陆实现,我们也不用担心这样做对房地产市场的冲击。因为,那是必须的。需制订的是相关制度,不要随着财产公示的不断推进,中国官员卖房“洗财外逃”现象更加严重!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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                王伟业:三四线城市需当心开发后遗症

来源: 河北青年报 作者:王海霞

2012-11-23 07:03
 
"核心提示:一些开发企业已经看到楼市不容乐观的后市,采取了“以价换量”的销售方式,从而在市场中赢得一些商机,也起到了缓解资金困局的积极作用,并为企业的后续发展争取了更多的机会。
"

日前,有业内人士表示,中国楼市走势不太确定,要保持静观态势。那么,房地产市场到底处于什么状态?在调控政策持续不变的大背景下,2012年的楼市发生了什么变化?一二线城市与三四线城市市场发展存在哪些不同?——本期就听听长三角房地产研究院副秘书长、全国房地产经理人联盟常务理事王伟业的精彩分析。

关键词:全年市场

城乡接合部价格变化大

经典语录

城市周边也就是城乡接合部区域的项目价格调整明显,其主要原因就是当初这些区域的项目涨得比较快,在楼市调控的背景下有所回归也是必然。

●记者:2012年即将结束,这一年的楼市一直处于政策调控之下,那么这一年一二线城市的住宅市场发展到底如何?

●王伟业:总体而言,这一年的住宅市场在平淡中取得了一些商机。

从今年年初开始,随着楼市调控的深入,房地产市场一直处于平淡状态,直至今年6、7月份才有一些反弹的行情出现。那时是一些开发企业已经看到楼市不容乐观的后市,采取了“以价换量”的销售方式,从而在市场中赢得一些商机,也起到了缓解资金困局的积极作用,并为企业的后续发展争取了更多的机会。

在今年的“金九银十”很多城市的市场表现并不是很好,楼市在今年的下半年也基本保持了平稳中略微下行的趋势,尤其中心地段的项目基本没什么变动,城市周边也就是城乡接合部区域的项目价格调整明显,其主要原因就是当初这些区域的项目涨得比较快,在楼市调控的背景下有所回归也是必然。

至于2012年的楼市,我认为应该是以平稳收官,这一年中的商机基本集中在6、7月的市场了。

需当心过度开发后遗症

经典语录

一些三四线城市的住宅开发量已经过剩,大量的开发已经使得市场呈现供大于求的情况,这种开发过度的后遗症正在使得市场未来的风险不断加大。

●记者:在楼市调控之下,很多开发企业在2012年大力度布局三四线市场,那么目前三四线住宅市场的发展如何?

●王伟业:近两年,三四线城市随着城市建设的高速推进,旧城改造工程较大、土地市场价格较低等吸引了很多开发企业的进驻,甚至可以用一度蜂拥而入来形容。也正是这样的市场开发,一些三四线城市的住宅开发量已经过剩,大量的开发已经使得市场呈现供大于求的情况,这种开发过度的后遗症正在使得市场未来的风险不断加大,而且在2013年可能会更加明显地表现出来。

关键词:商业地产

成功的典范并不是很多

经典语录

这些“类住宅项目”生存在真正的商业地产和真正的住宅地产之间,对良性的项目开发形成不公平的竞争。尽管这些项目取得一些商机,但是一旦有相关的政策出现,这些项目必然面对更大的困局。

●记者:商业地产作为房地产市场开发热点,一直备受各方关注。在住宅市场受调控的背景下,商业地产的发展非常迅速。在你看来,这样快速发展的商业地产未来是否面临明媚的春天?

●王伟业:关于商业地产的发展,也要把一二线市场与三四线市场分开来看。

从商业地产的发展来看,一二线城市的商业地产留给我们的教训已经够大了,动不动就有N个CBD、N个城市综合体;从产品分类上来看,商业旅游地产、商业养老地产等各种名目的产品蜂拥而来;从开发方来看,非专业的开发企业在住宅调控的背景下,盲目地进入商业地产开发。这些使得一二线商业地产的开发一度混乱、缺乏理性。因为商业地产和住宅开发不同,需要设计、招商、管理三位一体,而且资金量需求也很大、风险很高,所以成功的典范并不是那么多,甚至很多企业现如今还没有走出困境。

在三四线城市,随着大量开发企业的进驻,商业地产市场不但开发过度,而且还出现了一些“类住宅项目”。这些项目生存在真正的商业地产和真正的住宅地产之间,对良性的项目开发形成不公平的竞争。尽管这些项目取得一些商机,但是一旦有相关的政策出现,这些项目必然面对更大的困局。

关键词:未来发展

企业重组将会更加频繁

经典语录

日前,相关领导一再强调楼市调控政策不会放松,再加上实体经济并不是很好,小开发企业的日子在明年会比较难过。

●记者:经过2012年的平淡发展,2013年,房地产市场,尤其是开发企业会发生什么变化?

●王伟业:日前,相关领导一再强调楼市调控政策不会放松,再加上实体经济并不是很好,小开发企业的日子在明年会比较难过。为了保证更好地发展,“抱团式”的开发将越来越多,有很多企业肯定会进行重组、兼并等,以达到在市场中较为顺利地发展。

集团式开发助良性发展

经典语录

集团式的开发是这个行业良性发展的标志之一,这样的开发模式有一个成熟的架构,对产品的质量、管理都是有保证的。

●记者:良性发展是房地产行业的终极目标,那么这个行业的良性发展都表现在哪些方面?

●王伟业:各大开发商都将过去十年视为房地产的“黄金十年”。直到经历过2011年的“楼市寒冬”,在调控不放松的大背景下,销售业绩下滑,融资大门紧闭,住宅购房需求也进入“透支”通道,房地产“黄金十年”也随之结束。而行业的良性、可持续性发展成为重中之重。

现在,经过了两年多不断的楼市调控,房地产市场正向着理性发展,也必然会回归于“居住的本质”,这就是行业良性发展的一个重要方面。

从开发方来看,集团式的开发是这个行业良性发展的标志之一,这样的开发模式有一个成熟的架构,对产品的质量、管理都是有保证的。

从产品类别上来看,应该呈现分类式、专一式开发。也就是说做别墅的做别墅,做洋房的做洋房,做商业的做商业,这样的开发更为理性,无论是质量、设计还是配套上,都会更为精准、到位。

从消费者来看,在一个良性的房地产市场中,得到的商品性价比也会更高。

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