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博主
姓名:王伟业
单位:浙江恒基房产开发集团公司
职位:董事总经理
访问人数:20045073
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博主公告
    王伟业,浙江宁波人,民建委员、高级工程师、注册高级策划师、浙江省外商投资协会副会长、中国房地产投融资促进中心理事、长三角房地产研究院研究员/副秘书长、全国房地产经理人联合会常务理事、全经联商学院副院长、福建省收藏家协会副秘书长。荣获“2010年中国房地产创新经理人”、“2011中国房地产年度影响力人物”、“2011年度微博十大地产人物”奖,2011“金九银十”星博客全国亚军,2012"中国房地产优秀经理人",2012“中国房地产微博风云人物”,"2013年中国地产年度新锐人物"奖。
    曾任职于宁波市房地产管理局负责世行贷款、安居工程,负责开发“幸福苑”小区。
    宁波南苑置业公司总经理,打造白金五星级酒店(168米高的南苑环球酒店)复合地产项目“南苑国际”。
    宁波市商会大厦开发建设公司总经理,打造宁波第一高楼228米的商会大厦。
    福建省海峡西岸投资公司副总裁,负责城市开发运行、房地产开发,打造超大型城市综合体。
    浙江侨福置业公司(浙江省十强外资企业)总经理,打造1200亩18洞的杭州九桥高尔夫及7.5万方浙江首家低碳五星级酒店、50多万方的高端住宅社区。
     qq:411680049 微信:WWY0E688
     X浪微博 王伟业
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谈谈地方各级政府如何救楼市

 

进入2008年以来,尤其是下半年,我国受国际大环境、国内经济自身问题和国内重大自然灾害等多重影响下,经济发展出现了减速的态势,各地方同样出现经济下滑的态势,尤其是房地产市场非常不活跃,成交量急剧萎缩。

近阶段,中央乃至地方各级政府频频出援手救楼市,旨在通过房地产这个龙头行业,起到“四两拨千斤”的效应,从而达到经济增长仍保持一定幅度的目的。

那么,该如何救当今的低迷楼市呢,现在各级政府也在进行调研,准备出台一些后续政策,本人认为应从以下几个方面入手改善:

1、各级地方政府应该灵活处理90/70规定,以免若干年后造成90平方米以下的住宅泛滥成灾。

2006年5月下旬,为了宏观调控房地产,九部委联合出台了与“国六条”相配套的“十五条”细则。其中,对开发企业影响最大的是关于调整住宅供应结构的强规,该规定中明确提出:“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。各城市应根据当地实际情况,灵活处理,不能搞“一刀切”,否则从市场角度来说,该强制性规定让众多开发商蜂拥开发90平方米以下的住宅,造成该类型产品出现供应井喷,甚至泛滥成灾,将使一些产品研发不够强大的弱势企业难以生存,而大户型的供应将出现断层,不能满足改善居住环境的二次置业需求。因此,对商品房的开发,地方政府应灵活处置90/70规定。

2、加大推出廉租房和经济适用房的开发,完善国家住房保障体系。

住房是百姓“安身立命”之所。以人为本、关注民生已成为构建社会主义和谐社会的主旋律。建立完善的社会住房保障体系,解决好中低收入家庭的住房问题,涉及到政府和社会各个方面。笔者建议成立专门的政策性住房金融机构进行统筹管理、运作。一方面根据经济适用住房和廉租住房建设计划,合理安排资金,加大对从事经济适用住房和廉租住房建设的房地产开发商的金融支持力度,建设平价住房,保证中低收入者的住房需求;另一方面可以实现住房公积金在全国范围的调配使用,更好地发挥住房公积金的互助作用,对中低收入家庭购房可以给予利息优惠、购房贷款贴息,缓解中低收入家庭的困难。同时,加大廉租房的开发力度,杜绝小产权房的出现。

3、加大城市的旧城改造速度,加大拆迁量,以安置房和货币安置的方式,加大刚性需求。

旧城改造及其城市建设造成的拆迁,会持续产生新增的住宅需求,而且多属刚性需求。这是房地产市场的重要支撑力量,将会在短时期内形成市场的消费主体。去化市场的空置存量房,盘活资产,灵活运用各种拆迁补偿方式:如货币补偿、异地安置、原拆原建等多种方式。

4、全力推进农村的城市化进程,鼓励开发商参与。

“城市化”是解决中国三农问题的根本出路,国家正在不断推进农村的城市化进程,如这两三年来如火如荼进行的社会主义新农村建设。同时,农村的城市化道路除了政府这“有形的手”,还需要市场这“无形的手”广泛筹集社会资金,建立健全国家、集体、个人、外商等多渠道筹资,共同开发建设多元化投资机制。为此,可以考虑,农村城市化首先可以进行土地综合开发,使城市基础设施与土地开发联动式良性发展,解决基础设施建设资金不足的问题。其次,鼓励开发商参与城镇投资和基础设施建设,如新建房屋,供排水、道路、桥梁、旅游娱乐设施等,实行“谁投资,谁受益”和“有偿服务、有偿使用”的原则,为城镇基础设施提供相对稳定的资金来源。再者,鼓励外商、乡镇企业和农民搞城镇开发建设,加大小城镇招商引资力度,在符合国家城市发展规划的前提下,鼓励兴建“农民城”,并给参与的开发商予一定的政策优惠措施。

5、各个城市重新对普通住宅的界定进行分析修正。

“普通住宅”与“非普通住宅”的认定,将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等购房成本开支。房屋产权人和房屋买受人也因此要多支付税费。

目前,国内许多城市颁布可享受优惠政策的普通住房标准多属好几年前,如今,市场已发生了很大的变化,但标准始终未作丝毫调整。从2005年到2008年,房价上升幅度很大,如继续按照老标准执行,面临的是“满城豪宅”的尴尬,也给确有需求的买卖双方带来了沉重的赋税负担,卖方往往又将税费转嫁到房价上,间接推动房价居高不下,购房者观望氛围浓厚,楼市成交量低迷。因此,建议各级政府对普通住宅的界定进行分析修正,上海、福州等城市已对此作出了调整。

6、减轻交易成本,减免有关税费,有条件的城市在全国率先推出住宅置换业务,鼓励改善居住环境,联动二手房市场。

二手房市场,作为置业者购房后的流通领域,该购房者的手头物业能否在该领域中快速、顺畅而低成本的流通,直接关系到购房者的置业信心。只有作活了二手房市场,商品房市场才能真正盘活。

当前,商品房市场面临高难度销售压力,存量房的不断增加,在此机会,应重视置换业务方式,激活改善型住房需求,鼓励旧房换新房业务。让开发商和二手房中介联动起来,推出全新置换业务,开发商提供新商品房供给,而二手房中介则作为搭配需要改善住房、手头拥有旧物业的购房需求者和开发商之间的桥梁,以此开辟开发商新建商品房销售的新渠道。政府则可以通过减轻税费收取的优惠措施,来引导、鼓励置换业务的发展。

7、缩短交易、办证时间,取消一些强制性的规定(如强制评估),政府应从管理型政府走向服务型政府。

“门难进、脸难看、话难听、事难办”是群众对一些政府部门的一个形象总结。“办一个证要跑好几个地方,没有两三个月很难拿到手”,这是老百姓反映强烈的问题;而购房者头痛的是一些强制性的规定,比如强制评估、强制保险等。笔者认为,政府应快速转型,从管理型政府走向服务型政府,目前政府全国各地各种政务大厅、政务“超市”应运而生,应努力提高便民服务的服务质量,这种政务改革人们发现在政府服务方式的改进现已初见端倪,但不能停留在表面上,笔者仍然认为政府相关部门需继续抓效能建设,提高工作效率,从本质上打破保护主义做法,方便群众办事。

8、商品房的保值,让保险公司对市场做个研判定位,联合开发商推出商品房的保值险种,让商品房综合保险走向市场化。

商品房是不动产,它有保值、增值、投资相对保险的特点,事实上,在市场经济发达的国家,房地产隶属于金融业,而不是制造业;房子是金融产品,而不是单纯的消费品。

进入2007年,尽管国内房价虚高到了国内城市居民无法承受的程度,但受国内流动性过剩的超级泛滥,通胀压力已导致负利率国民储蓄资产以20%/年的速度的贬值,为了维持资产价值,大部分城镇居民被迫加入购房大军和股市大军,进行房产保值投资,在房地产泡沫化的时代,房产的保值性投资也可能是最不明智的,但也是无奈之举。而现在房地产市场已回归到理性阶段,市场观望氛围浓厚,信心不足、交易进入冰点的时候,需要政府牵头,让保险公司对市场做个研判定位,联合开发商推出商品房的保值险种,三方群策群力,让商品房保险走向市场化,让中国的楼市尤其商品房更加合理有序发展,关键是增强了市场的信心。

9、鼓励开发企业完善商品房开发品种,推出多样化、个性化的产品,满足不同需求。

由于社会人群各异,因而产生相对独立的不同经济地位的社会消费群体,产生社会需求的多样化和个性化。比如社会富裕阶层,这部分人对楼盘的设计、环境条件、配套设施包括小车的车库等都很讲究;比如高学历的知识分子群体。这个群体有较强的经济实力,他们在购房时除满足基本生活需要外,更多的是注重住宅环境和社区文化氛围,以满足自我个性的住宅要求;再比如单身群体,这部分人出于工作和生活的需要,有强烈的购房欲望,但没有足够经济实力去购买大商品房,他们要求30平方米左右的单身公寓即可,对房屋设计要求不高,只要安全、方便、适用,但同样是单身公寓,有的需要简装,有的需要个性化的精装。正因为,住宅需求的多层次性,要求房地产业进行分级开发,完善商品房开发品种,推出多样化、个性化的产品,满足不同购房者的需求。这样也能解决市场同质化严重的问题,细分的房企就会有各自的市场,也能使它们做得更精更细。

10、完善各项社会保障体系,解决老百姓的后顾之忧。

中国人民银行行长周小川曾在世界经济论坛年会上表示,社会保障体系的不健全是老百姓不敢花钱的重要原因,多数人还在为未来的养老、子女教育、医疗费用、住房等问题担忧。

故此政府应该加快养老、医疗保障和教育体系改革,减少居民的“预防性储蓄”,解决老百姓的后顾之忧,让百姓敢拿出钱来消费或者投资,这将使得中国本土庞大的内需消费市场复苏,增强了老百姓的消费能力和消费信心,届时,除消费性服务 (比如金融、医疗设施、酒店旅游等)将迎来更快发展外,生产性服务(房产、运输等与生产相关的服务)也将快速启动。

11、清理或缓交在房地产开发过程中的各项规费,减轻开发商负担。

房地产开发过

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楼市新政 开发商对策面面观

http://www.hdzxw.com/      海都资讯网

作者:海都资讯网    文章来源:海峡都市报社    更新时间:2008-11-7 0:24:00


    记者在西湖豪庭售楼现场看到,目前该项目沿街部分已经全面落架,项目外立面已经清晰可见。“我们是现房销售。”该项目经理康瀚月告诉记者,相对于其他项目,西湖豪庭项目优势非常凸显:与西湖为伴,与清源山自然接壤,清源山秀丽翠绿的山色与西湖浮光荡漾的美景相得益彰,湖光山色浑然一体,极具园林之美。同时项目已经是准现房,品质清晰看得见。“市场不景气,因此项目价格才能如此优惠,我们希望通过项目的高性价比打动消费者。”康瀚月介绍说。

□业界对话

行业期待 后续出台政策组合拳

国家应加大新政力度


    南安泛华房地产投资有限公司副总裁方盈水在接受记者采访时认为,目前国家出台的新政在力度和广度上对楼市的积极影响还相对有限,他认为,国家应加大调整出台楼市政策,通过后续不断推出的政策组合拳,推动市场。方盈水特别强调一点,建议取消普通住宅与非普通住宅的区别。他认为,国家若能够对于别墅以外的住宅,在房贷与税收政策上体现公开一律的原则,就可以促进供需两头的发展。硬性地将商品住宅区分为普通住宅与非普通住宅在实际中难操作。他告诉记者,目前符合政府规定的“普通住宅”在房地产市场上基本上不存在。以南安为例,2008年政府部门综合全市范围的房价得出平均房价为1496元/m2,规定享受优惠的普通住房价在2064元/m2以下,而实际上在南安市区及水头、官桥等较繁荣的镇区,商品房价格远大于此,也就是说,这项优惠有其名而无其实,买房人基本上享受不到,政策等于落空。

促进一二手市场流通

    “目前新政的利率下调和首付降低利于降低自住需求购房者的负担。”福建海峡西岸投资有限公司副总经理王伟业告诉记者,中央政府希望通过促进房地产市场的稳健发展来拉动内需,表明了中央政府拯救楼市的坚定态度。不容置疑,中央系列救市政策的出台,会给市场带来信心,可能会一定幅度地带动销售。但王伟业同时表示,总体看,目前消费还是对宏观经济的市场信心不足,而目前政策总体力度还不够大。要提振市场的信心,政府现在需要下猛药,以刺激楼市。他认为,一旦政府激活二手市场,对一手市场的影响将产生积极重大影响。因此,他期待政府关于二手房贷后续政策的出台。

不宜反应“过度”

    厦门聚贤庄有限公司副总经理胡志坚表示,从目前的举措看,政府是鼓励购房者买房的,特别是首次购房群体,但效果可能不会太大。

    首先,此次新政影响最大的是年轻人和中低收入群体,他们的消费能力有限。他们或将选择继续观望。其次,投资者对楼市的影响很大,而与他们关系较为密切的二套放贷利率、营业税等政策,并没有出台,受信心和资金两方面的限制,所以投资者仍不会出手。

    胡志坚建议,“楼市的回暖有过渡期,不可能一蹴而就,现在开发商还是应该根据自己的实力和情况,不要完全寄希望于政策对楼市带来的影响,不宜反应‘过度’。”同时他呼吁开发商在这个时刻,应该转变开发理念,理性看待市场,做好自身产品,消费者也应该理性看待市场,不要一味地只看房价,而要从自身的需求,综合评判产品的好坏进行购买。

寄希望于明年楼市

    泉州中天置业有限公司总经理林黎认为,当前中国的房地产整体上出现了一个比较动荡的局面,这种变化首先从一线城市开始,价格出现幅度下降,但是泉州由于比较封闭,所以没有出现大幅降价的情况,但是观望气氛仍然存在。

    林黎认为,楼市较为明朗时期或在明年上半年。他认为,在当前这个时期,产品定位十分重要,相比政府的
“救市”措施,房地产商的自救更为重要。林黎认为,目前楼市已经正式告别暴力时代,在市场低迷时期,尤为凸显品牌开发的重要性,地产开发开始进入真正的洗牌阶段。随着楼市开发的理性和消费者购买的理性,未来,只有市场客户群体定位准确,高性价比产品才能赢得市场的认可,无品牌意识的小开发商将在市场中被淘汰出局。同样,未来,将不再出现之前楼市同区域同价格的产品,而会在同区域根据产品不同而出现价格差异化的局面。比如以后在市中心,消费者可以根据自身的情况买到不同价格的产品。性价比将成为购房者置业主流。

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新政稳房市促消费

福建省相关政策近期有望出台

时间:2008-10-24  来源:东南早报

    在二手市场买了一套房子,还没办理二手交易过户手续的小刘昨日很开心。

    22日,财政部、国家税务总局宣布对个人住房交易环节的税收政策作出调整,降低住房交易税费政策。他购买的一套总价50万元的住宅,以前需缴纳1.5%的契税,即7500元;而现在90平方米以下的住房契税下调至1%,他可以少交2500元。同样开心的还有他的房东,可以免交印花税及土地增值。

    在一家事业单位上班的王先生原本打算购买洛江某楼盘,正愁30%的首付有点压力,而按新公布的政策,他只需付20%的首付,公积金贷款利率也下调了,这下购房负担减轻了。

    我省政策正研究

    针对持续低迷的楼市,国家在税收政策等方面作出了实质性的调整,而目前各地政府也陆续出台“救市”政策。这对于购房人及开发商来说,都是利好消息。

    据了解,昨日上海已同步推出“满两年免营业税”的“救市”政策,那么我省的二手房交易营业税会不会调整呢?正在福州参加研究我省房地产“救市”政策会议的相关负责人表示,此次政策出台的目的主要在于促进销售,鼓励住房消费,而针对全省楼市持续低迷的现状,我省也将综合各地“救市”政策,制订相关措施,稳定楼市。

    新政更重稳房市

    对于22日出台的税收政策调整及降低首付比例政策,不少开发商认为是好消息。泉州国泰房地产公司总经理赵晶辉认为,国家出台有关楼市的新政,开发商肯定是欢迎的,不过,由于税收政策主要针对90平方米及以下住房,主要还是从改善住房消费方面入手,扩大住房的消费需求,从该公司开发的楼盘情况来看,影响并不大,因为购买者主要是有刚性需求的客户,对于付款比例和税收方面其实并不是特别敏感。

    他认为,目前国家整体经济形势处于下行趋势,国家出台的政策并不是为了“救市”,目的还是在于稳定房价,希望房价不要跌得太低,也不要涨得太高。

    房价下跌将趋缓

    “我认为政府这一措施意在稳定房市,而不是救房价,实际上考虑的是整个行业的持续发展问题。”福建省海峡西岸投资有限公司副总经理王伟业认为,目前各行业都很不景气,GDP增幅下降,房地产市场低迷。而此次推出的政策主要还是以90平方米为界限,说明国家主要目的是在于鼓励消费,但不希望出现炒房现象。

    他分析认为,今后的房地产市场发展走势将出现房价下降趋缓,成交量也将会有所回升。目前20%或30%的首付比例调整不是最关键的问题,主要还是给那些有刚性需求的购房者以信心,而对开发商来讲,现阶段不能依赖政府政策的出台,应从塑造产品含金量出发,做出个性化的产品,适应市场需求。

    据悉,目前我省正在研究各地“救市”政策,近期有望出台相关的政策,促进楼市消费。据有关人士透露,即将出台的政策有可能仍主要针对交易环节中的税收问题。(何惠娟)

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浅谈房产新政

 

自2008年房地产“救市”新政发布以来,各界专家人士都谈了不同的看法,观察之余,个人也发表一些想法:

 

1、政府推出新政,目的是救“房市”,而非救“房价”。

 

根据测算,房地产业每减少100万平方米建筑开发量,就会影响30万人的就业,钢材需求减少2万吨,门窗减少8万套,减少2万套左右的卫生洁具。统计结果显示,房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达1/4左右,且上下游共涉及50多个行业,在出口萎缩、消费不足的背景下,如果房地产业出现剧烈下挫,我国经济迅速下滑的风险将加大。

房地产产业链较长,对上下游的钢材、水泥等建材以及就业等各方面都有影响,因此,房地产每年必须保证一定的开发量,国家系列新政意在刺激房地产消费,而非“保房价”。在国际金融危机导致外需锐减的情况下,中国内需也收缩过快,是非常危险的,而这其中房地产业的软着陆至关重要。当前楼市调整,有外部调控和外部环境变化的原因,但根本上还是其内在经济规律的表现,是前两年房价过快过猛上涨的必然结果,况且,现在的房价也不是暴跌,而是合理回归。

 

2、根据国际经济环境、国内经济形势上看,中国房价还需调整。

 

本次政策是政府在保经济增长的一个强有力信号,我国的GDP组成和发达国家相比不同,70%是由钢筋、水泥等组成基础设施建设的固定资产投资。因此房地产作为固定资产投资中的一大部分,对经济的持续平稳增长起到至关重要作用。而这次政策表明了政府对房地产行业的立场——需要拯救房地产行业。

后市来看,在政策利好的推动下,楼市成交量会有所温和放大,而价格方面也会逐步企稳,而对开发商而言,不宜过于乐观。实际上,在美国金融海啸发生前,中国经济已经出现了问题,中国股市先于美国股市暴跌等现象已经说明了一些问题。而在美国金融海啸的催化下,中国实体经济已经受到非常大影响,国民收入以及就业也深受其害,这势必大幅度降低国民对房地产行业的信心,而选择继续观望。实际上刚性需求,也是相对的,因此未来房地产走势依然得看世界经济发展的方向,在此期间房市仍然需要有一个调整期。

 

3、政府应根据各地情况出台系列地方救市政策,扩大和巩固中央救市新政成果。

 

本次新政的影响在贷款方面,财政部的税收优惠政策力度不大,其重点要看地方政府自主制定的优惠措施,政府也要转变职能,从管理型政府转变为服务型政府。在信贷政策方面,首付款和优惠利率两方面的利好,以及连续三次的降息,将有力促进市场成交,主要是自住购房者和一些心态较好的投资客户。这部分长期投资客可以深度挖掘,在经济运行良好环境下,尤其是长期投资变得有利可图情况下,楼市还是资金相对安全的投资去处。但如何把该救市成果巩固和放大,还需各级地方政府出台相关地方救市政策。

各地方政府突出加大税费减免或补贴政策力度,这也是以更大程度降低部分交易成本为核心,缩短办证和交易时间。来促进购房者的购买需求,取消当初制订的房市宏观调控措施,因为目前已经达到和超过了当初制定的调控目标。

同时,二手房市场需做活,盘活二手房市场,降低商品房在市场上的顺畅流通的难度,这可在很大程度增加购房者的信心。二手房市场做活了,改善型和投资型市场才能真正激活。

 

4、从本质上分析中国经济,必须通过房地产行业刺激,快速扩大内需。

 

根据统计局信息初步判断,2008年消费需求增长率有可能保持或者略高于2007年的水平;投资需求增长率有可能略低于2007年的水平;出口需求增长率有可能低于2007年的水平;经济增长率有可能略低于2007年的水平。中国宏观经济总体表面上仍然保持一定的增长速度,但由于内在经济发展的问题和受到美国金融海啸的影响,导致中国外需的严重影响,中国为了保持一定的经济发展态势,必须强有力刺激内需。而房地产业作为中国的支柱性、主导性产业,它对整个经济态势以及刺激国内需求起到至关重要作用。怎么样刺激这个市场,我认为政府会加大经济适用房的开发力度和基础设施产业的开发力度(如铁路、公路等建设),从表面上达到GDP一定上涨幅度。

 

5、从根本上解决老百姓的观望情绪。

 

首先必须看到老百姓为何观望?第一点,之前房价的飞速上涨,到2008年的全国性快速调整,导致一些购房者进入负资产的房奴大军,更使得他们资本亏损、入不敷出,加上收入失业等经济滑坡因素,导致还不起房贷;其次,当前房价还在调整,宏观经济态势的不清晰,导致众多购房者预判房价会继续下降,而高额的交易成本等诸多原因,造成了购房者的信心不足。

基于购房者持观望的最主要几个原因,“救市”,应从根本上消除老百姓的观望情绪,增加他们对市场的信心。可采取以下几个方式:(1)减免税费,减轻老百姓购房成本以及房地产转让成本;(2)完善社会保障体系,如房产的“增值保值”保险体系,通过保险单位,分担客户房产减值风险,增加购房者的信心,同时通过各类社会保障措施,给购房者的未来生活有充分保障;(3)产业的合理引导。对我们国家各个地区的产业做宏观调整,淘汰一些低端产业,提升产业链综合素质等。

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