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博主
姓名:赵云涛律师
单位:北京市中润律师事务所
职位:房产律师
访问人数:3879337
博客等级:
搜房网币:8210
博主公告
    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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一、购买二手房的八步骤


  1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。


  2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同。


  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。


  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。


  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。


  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的

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在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下,买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求,应当如何确定房屋升值的差价损失?

  首先,如双方就此有约定或通过协商达成一致,应根据约定内容或协商结果予以判处;


  其次,如双方无约定或不能协商达成一致,人民法院按照以下原则确定损失范围:(1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼同层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失;(2)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。


  第三,认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等,合理确定。


  最后,守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。

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北京市西城区是北京市老城区,辖区内的房屋交易多以二手房为主,二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右,该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点。西城法院今天通报对近年来二手房买卖纠纷这一类案件的梳理和分析,总结出十大类 “风险房”,提示社会公众规避风险、保障房屋交易顺畅。

北京西城法院新闻发言人刘白露介绍,西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下,2016年截止到9月就已收案587件。今天公布的十大典型案例显示,二手房买卖涉及的法律问题除了一般买卖合同问题,还涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题,及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。法院提示,慎选抵押房、防范抵债房、巧签共有房、看清多户房、验明学区房、慎选央产房、警惕代理房、慎选在租房、了解拍卖房、应对涨价房。

这些案例中不乏近期公众关注的热点问题。马先生为孩子上学欲购

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随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变,房地产经纪行业蓬勃发展,经纪机构在房屋交易市场中发挥着越来越重要的作用,但也呈现出中介机构参与房屋买卖居间合同纠纷案件不断上升,以及造成案件越来越复杂的局面。

  据北京市第三中级人民法院统计,自2013年8月该院正式受案以来至今已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件,占全部居间类合同纠纷的76.62%,涉案标的约2000万元,涉及北京多家房地产经纪公司。

  雷某为解决子女上学问题,欲购买一套学区房。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”,并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中介公司的宣传,与杨某签订了买卖合同。房屋过户后,雷某发现该房并非学区房,而是紧邻学区房的房子,遂拒绝向中介公司支付居间费,中介公司将雷某诉至法院。

  法院审理认为,中介公司未履行如实告知的义务,向购房人作虚假宣传,导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现,

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李女士与王女士在链家公司见证下,签订了房屋买卖定金协议,约定王女士将北京昌平区的一处房屋卖给李女士,李女士支付了定金10万元。后来,房屋买卖未成,李女士诉至法院,要求王女士双倍返还定金。而王女士则认为定金不应退还。近日,北京市一中院审结了这起房屋买卖“定金”纠纷案。

  李女士一审时起诉称,2014年4月,她和王女士在链家公司见证下,签订的协议约定:王女士将房屋以230万元的价格卖她,双方在签署协议后10个工作日内签署“北京市存量房屋买卖合同”等相关法律文件。协议签订时,她向王女士交付了定金10万元。李女士称,自己一直要求王女士尽快履行合同,但王女士却以各种借口一直不履行。故诉至法院,请求判令王女士双倍返还定金20万元。

  王女士则认为,协议不能履行是李女士一手造成的,同时链家公司也有不可推卸的责任。王女士称,是由于市场房价下跌,李女士心理上不平

衡,认为买亏了,今后房价还会下降,所以违约。因此对协议书的违约责任完全应由李女士承担;由于李女士的违约行为已经给自己造成银行利息和罚息的严重损失,故不同意李女士的诉讼请

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近日,北京大兴法院对其审理的涉二手房买卖纠纷的案件情况进行通报,2013年至2015年,大兴法院三年间受理房屋买卖合同纠纷案数分别为496件、401件和452件,而2016年截至5月,收案数已达446件,案件数量呈直线上升。其中,二手房买卖合同纠纷占到七成以上,而因购买未进行登记房屋以及房价上涨导致违约所引发的纠纷较为常见。

法院表示,随着拆迁改造的回迁房数量不断增多,回迁房房产证下发时间都比较长,而拆迁补偿协议常常出现实际产权人与签合同的当事人不一致的情况,存在着产权人不明的风险,购买后如遇到其他产权人出来主张权利,不同意过户,买房人的权益将面临极大的风险。

此外,受市场

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【一级市场】指国有土地交易市场,全国所有土地都归国家所有

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房屋的价格波动明显,一些卖家在售出房屋后不久却发现房价大涨,想方设法想要毁约。翟女士在今年年初就签订合同,买了高先生的一套房子,并支付了定金和中介费。岂料一个月后,高先生竟以妻子不同意为由反悔。翟女士无奈起诉至法院,要求对方赔偿相应损失。近日海淀法院对此案宣判,判决高先生赔偿违约金89万元及中介费12万元。

翟女士为了改善家庭居住条件,在2016年2月与高先生签订房屋买卖合同,以448万元的价格购买了位于海淀区清河清缘里小区的一套房屋。签订合同当天,她就支付给高先生定金30万元和中介费12万元。然而,高先生在签订合同一个月后,以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。

由于双方协商未果,翟女士起诉至法院,请求法院判决解除双方买卖合同,并要求对方支付总合同价款20%的违约金89万元、中介费及其他相应损失。

庭上,高先生不同意翟女士的诉讼请求。他称这套房子是他和妻子的共同财产,后来由于妻子不同意卖房,那他们签订的合同应该算是无效。“既然合同无效了,我就不应该掏违约金和中介费。”高先生说。

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【审判实务研究】婚内购房涉及夫妻一方个人财产出资的认定及处理
2015-08-31北京二中院张在民北京审判"北京审判"
北京审判

 

推动审判理论研究,加强审判业务交流,促进司法尺度统一

编者按:本文以B市某中级法院在《婚姻法》解释(三)实施后审结的相关

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