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博主
姓名:赵云涛律师
单位:北京市中润律师事务所
职位:房产律师
访问人数:3867917
博客等级:
搜房网币:8190
博主公告
    北京房产律师,赵律师(咨询电话:6763 1213,138 1013 5536),房产法律事务专业委员会委员,专家型房产律师专业提供房屋买卖咨询、房屋买卖纠纷诉讼代理法律服务。面谈请预约。
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编者按:北京市第三中级法院民一庭庭长助理李丹法官结合审判实践,对不动产权属确认的相关的理论和实践问题进行了调研,对物权表征、物权变动、占有保护、事实物权等理论问题进行了系统阐释,对一房二卖、借名买房、夫妻房产权属确认等实践问题予以全面梳理分析并提出相应的处理意见,现予以转发,供交流参考。

不动产物权确认需要处理好两个方面的问题:一是实体问题,即权属确认所依据的实体法规则是什么;二是程序问题,即应依照何种程序处理当事人之间的权属争议。


一、物权的表征与证明


(一)物权的表征:


物权本质上是主体对客体排他性支配的权利,具有对抗性,物权的行使对第三人有重大影响,对于第三人而言,只有知悉其权利,才能给予其尊重,因此物权的存在必须通过特定方式予以表征。


1、物权表征必须符合法律规定的形式要求。


物权的表征必须符合法

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【调查研究】关于公有住房案件纠纷法律适用问题的调查研究

2016-02-03石景山法院课题组北京审判北京审判

北京审判

 

功能介绍推动审判理论研究,加强审判业务交流,促进司法尺度统一

 

编者按:随着城镇住房制度改革逐步深入,围绕公有住房租赁、使用、流转以及权益保护等问题引发的纠纷越来越多。司法审判实践中,对公有住房领域相关问题处理意见不统一,不论对公有住房统一管理,还是对相应纠纷妥善处理,均带来一定困扰。为此,石景区法院组成专门调研课题组(主持人陈石磊,负责人李军梅,执笔人李军梅、张英周),以近五年来涉本区公有住房纠纷案件为样本,采用案例数据分析、实证统计分析、制度规范比较分析等研究方法,从对公有住房管理性质及纠纷特点入手,

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[摘要]近期,房地产市场火爆,卖方违约不履行合同或者违约加价现象屡屡发生。合法权益能够获得何种程度的保护,成为备受关注的问题。




近期,房地产市场火爆,房价飙升,卖方违约不履行合同或者违约加价现象屡屡发生。各地法院对于这类案件中涉及的继续履行和违约金问题处理尺度不一,守约方如何向违约

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房屋涨价后卖方毁约,买方如何寻求法律解决?

专家观点

◇因房价上涨,卖方以各种理由拒不履行卖房合同的行为是违约行为。

◇违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。

◇签订正式购房合同前,必须了解清楚以下问题:一是查清房屋的权属情况。二是核实房屋是否为共有财产。三是确认房屋是否存在权利限制状况。四是核实房屋买卖是否存在优先购买权。

◇政府监管部门应当规范中介机构居间行为,推出二手房买卖合同的示范性合同,建立二手房信息披露制度。

据11月9日《北京晨报》报道,翟女士为改善家庭居住条件,在2016年2月通过中介介绍与高先生签订房屋买卖合同,以448万元的价格购买了位于北京市海淀区某小区的一套房屋。签订合同当天,她支付中介费用12万元,并付给高先生定金30万元。然而,签订合同一个月后,高先生以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。由于双方协商未果,翟女士起诉至法院。法院审理后认为,卖方认可房屋现价值为60

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2016年以来,由于房价快速上涨、新的房屋调控政策出台等因素的叠加,导致法院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。以区法院为例,截至2016年11月底,该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件,其中因卖方违约的案件共108件,约占77%。

??卖方违约?法院支持赔偿买方差价损失

??王某(买方)与周某(卖方)经中介居间,签订房屋买卖合同,合同签订后,王某依约交付定金。后周某未依约定日期办理清贷及后续手续,王某起诉,要求周某双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。

??经审理,涉案房屋在周某与王某签订买卖合同前即已被法院查封,周某隐瞒了上述重要事实,导致其不能履行将涉案房屋出售给王某的主要义务,构成根本违约,应返还王某定金。对于同地段房屋差价损失,属于合同履行后可以获得的利益,亦应属于因周某违约给王某造成的损失,王某提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据,能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实,应作为差价损失赔偿王某。故

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都说投资有风险,但买房必赚。其实,房市在火爆的同时,房屋买卖纠纷也大幅上升。事实上,对于大多数人来说,二手房买卖存在各种陷阱和始料未及的风险,而且买房不像买卖其他商品一样,能够迅速积累买卖经验,一旦遇上纠纷,费时费力不说,还可能导致严重损失。对于买房人而言,应该如何避免风险呢?实践证明,市场交易中有六类“风险房”需特别谨慎,一旦中招损失巨大。今天,我们就来聊聊这六类“风险房”,避免在买卖中出现这些风险。

风险一:抵押房

2015年3月,张先生购买了一处房屋,78平方米总价174万元。

这套房屋是刘女士2013年通过按揭方式购得,抵押给银行借款80万元。因为没还清借款,抵押权未消灭。

张先生特意在合同中约定,刘女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续,之后向刘女士先行支付了100万,但对方迟迟不办理解除抵押手续,更严重的是,因为其他纠纷,房屋被法院查封,无法继续交易,最终法院判决刘女士支付违约金。

律师说

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2016年以来,受房价快速上涨、新的房屋调控政策出台等多种因素影响,法院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。以区人民法院为例,截至2016年11月底,该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件,比去年同期增长了2.9倍,其中因卖方违约的案件共108件,约占77%。

  

案例:出卖方违约赔偿买受人房屋差价损失

案情:原告王某(买方)与被告周某(卖方)经中介居间,签订房屋买卖合同,合同签订后,原告依约交付定金。后被告未依约定日期办理清贷及后续手续,原告起诉,要求被告双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。经审理查明,涉案房屋在被告与原告签订买卖合同前即已被法院查封,被告隐瞒重要事实,导致其不能履行将涉案房屋出售给原告的主要义务,构成根本违约,应返还被告定金。对于同地段房屋差价损失,属于合同履行后可以获得的利益,亦应属于因被告违约给原告造成的损失,原告提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据,能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实,应作为差价损失赔偿原告

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【摘要】 二手房现如今成为越来越多购房者的选择,教您搞定二手房交易。

  二手房现如今成为越来越多购房者的选择,相对于一手房来说,二手房的价格更加实惠,房子可以实地考察,可以更加直观的挑选适合自己的住房。这些优点是吸引大家购买二手房的主要因素,那么我们应该在交易中注意哪些问题呢?为大家整理了二手房的购房指南,希望能对大家有所帮助。

  一、二手房购房指南说明:

  1、在交易过程中,为保护您卖方的合法权益,通常要将有关费用委托指定的帐户来监管以规避交易风险。通常首期款不少于购房价的两成。

  2、您需要委托具有专业资格的评估公司对所购物业进行评估,从而确定贷款的成数;向银行提交申请贷款资料并签署相关合同、文件。

  3、银行对您所提交的申请贷款的个人资料及买卖的真实性都要经过严格的审查、通过的审查的,银行会出具贷款承诺书给您说明贷款成数及年限。

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随着国家房地产政策的不断调整,引发了大量二手房买卖纠纷案件,从2015年至今,区法院受理二手房买卖纠纷案件1466件,其中虚假诉讼情况严重,部分业主通过一些涉嫌伪造证据、恶意串通等违法方式进行虚假诉讼,以达到拒绝履行合同或者赔偿的目的,导致司法机关无法正常查明案件事实。

  常见四招二手房虚假诉讼

  记者从区法院了解到,在越来越多的虚假诉讼里,最常见的招数有如下四招。

  第一种是虚构“租赁合同”,也就是让所谓的“承租人”主张“优先购买权”。卖方在涉案房屋买卖不存在租约的情况下,与他人串通伪造租赁合同,让所谓的“承租人”作为第三人或证人参加诉讼并主张优先购买房屋的权利。

  第二种是虚构顺序在先的“买卖合同”或“抵押合同”,让所谓的“第一买方”或“抵押权人”主张权利,也就是卖方与所谓“第一买方”提交签订时间先于涉案合同的所谓“第一份买卖合同”“抵押合同”,以及“第一买方”付清全部购房款、抵押权人先行占有涉案房产等证据,由“第一买方”“抵押权人”提起仲裁或诉讼,以对抗真实的买方。按照法律,

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这是一起丈夫在婚内起诉妻子的案件。丈夫魏先生吃惊地发现:市值800万元的夫妻共同房产,也是他的唯一生活用房,居然被妻子任女士以不到100万元的价格擅自卖给了别人!在律师的帮助下,魏先生历经5次诉讼之后,法院终于认定任女士与张老太签订的房屋买卖合同无效,他最终讨回了自己唯一的生活用房。

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