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姓名:任志强
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    任志强,北京市华远集团总裁。华远集团公司的企业性质为国有独资公司,隶属于北京市西城区国有资产管理委员会,主要担负管理和投资职能。
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    我国实行的住房保障制度旨在通过某种政策倾斜和优惠、补贴等措施,以扩大住房供给、改善居民居住条件和启动市场有效需求,它是我国政府基于不同的住房市场发展阶段的政策选择。但是,由于各种原因,住房保障十多年的实践暴露出了很多问题。

 

1.住房制度、土地制度和住房保障制度缺乏顶层设计和长远考虑

 

住房保障是对住房体系的补充和辅助,是附属性的,住房制度又是与土地制度紧密相联系的,所以住房保障离不开基本住房制度和土地制度,但现行的住房制度、土地制度和住房保障制度都缺少顶层设计。

 

首先是中国的土地管理制度扭曲了住房供应体系,减少了城市特别是大城市的住房供应,造成或加剧了住房困难。农村土地和住宅不能进入城市住房供应体系,使快速发展中的城市土地供应严重不足,造成房价高企,人为制造了住房保障需求;大量进城打工的农民无法将其所拥有的财产(主要是土

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住房保障的监管主要包括准入监管与退出监管。

 

准入监管就是依据一定的标准和程序确定保障对象并向其提供相应保障。目前各地的准入监管基本大同小异,存在的问题也是大同小异的。

 

产权性保障房的退出一般是规定一个年限,在年限以内不能上市转让,超过年限上市转让则要向政府补缴一定的土地出让金,或增值收益要与政府分成,有的还规定政府有优先回购权。但政府的优先回购权或增值收益分成往往难以落实。

 

淮安共有产权房的退出机制为:个人可以购买政府产权部分形成完全产权;直接通过市场转让,按比例与政府分成收益;共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时,仅对政府产权部分交缴市场租金,无需向政府退回住房。也可按居住年限、面积标准以不同的价格购买政府产权。

 

目前,对于廉租房和公共租赁房的退出问题,北京、合肥等地主要采取“年审”的办法,即定期对保障对象的家庭收入等情况进行审核,
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产权性质的保障房的建设和运营与一般房地产市场的区别不大(主要差别在于政府对于地价的补贴),政府的作用主要体现在准入和退出的监管,一般无须直接介入建设与运营。所以这里讨论的保障房建设与运营问题主要是针对非产权保障房(廉租房和公共租赁房等)。

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