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博主
姓名:宋小亮
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近年来,由于房价的持续上升,许多个人投资者加入住宅投资的行列,住宅租赁市场出现供大于求的情况,房价上升而租赁价格下滑,致使投资住宅收益率下挫。许多投资者开始寻求新的投资点,而房地产恰恰作为全球投资者最有价值的投资品种,一直受到投资者的青睐。写字楼更是由于供量小、需求量大,会有较高的投资回报率。因此,在种种优势下,写字楼自然成为了当前市场重为看好的一大投资。

 

何为写字楼是我们必须要了解的,写字楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼,是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物,其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构,是随着经济的发展,为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。因此,写字楼不同于住宅,它的用途就是商业办公形式,而写字楼在近几年的兴起,让我们也看到了他的巨大潜力正在不断蔓延。

 

近期,由于住宅市场首付的提高,一些投

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目前政府针对住宅项目的调控政策的严格执行得非常深入,在这种情况下,商业地产的优势反而日渐凸出,所以一部分投资资金的转移方向已逐渐趋于对商业地产的青睐。从商业地产目前市场可以明显看到,一些原先投资住宅的资金,正在开始转入商业地产市场。

 

对于消费者来说,如何选择投资商业地产项目?这类物业是否稳赚?投资商业地产项目应该注意哪些问题?

 

首先,租金决定商业地产投资回报

 

商业地产项目和住宅都具有投资功能,但它们有截然不同的属性。它们之间的核心差异在于,住宅是一种“生活资料”,而商业地产项目是一种“生产资料”,随着住宅市场的投资环境的变化,更多的投资者把投资目光转移到了商业地产项目中来,但他们往往还将住宅投资的经验运用到商业地产项目上,依然着重于看商业地产项目的升值空间,这其实是一个误区,商业地产项目投资和住宅投资,最大的不同就是前者更着重于租金,后者更着重于升值空间。

 

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目前,在住宅价格持续高位不下、政府针对住宅项目的调控政策的严格执行深入等情况下,投资资金的转移已成为趋势。从商业地产目前市场可以明显看到,一些原先投资住宅的资金,正在开始转入商业地产市场。

 

对于消费者来说,如何选择投资商业地产项目?

 

对于商业地产项目的投资者来说,选择投资项目时应该注意以下5大要素:地段、形象、品质、配套和回报,把握好对他们的分析就能将自己的投资风险降低。

 

第一要素:地段

 

那些区位或区域资源优势得天独厚,商圈、交通、人流、物流、信息流、资金流汇聚,商机潜力是衡量商业地产项目是否具有投资价值的首选要素;

 

第二要素:形象

 

项目中是否具有

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去年以来,在住宅领域比较知名的品牌开发商开始涌向商业地产。其中保利、万科等都加快了在商业地产的布局。在这股“商业潮”中,今年,专注于住宅地产开发的合生创展也将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力。中粮集团宣布以“大悦城”为品牌,在全国打造“全服务链城市综合体”,并以此作为公司商业地产的发展战略。

 

而金地集团也表示,将不再单纯从事住宅开发,有20%的资金会投向商业项目——商业地产在今年真正步入了“下一站”。

 

掀起商业地产青春大幕

近年来,与住宅地产受关注的程度相比,商业地产稍逊几筹。除

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深圳作为珠三角的核心城市,2010年7月1日拉开了特区关内外一体化的大幕,大深圳将迎来怎样的变局?产业经济发展及特区未来走向将呈现怎样的特点,关外将迎来怎样的机遇?商务格局又将迎来怎样的突破?企业及投资者该如何作为以抓住新一轮的商机?

 

在7月17日“正中时代广场”2010高峰论坛中,中央电视台金牌主持芮成钢携手重量级嘉宾樊纲、朱文辉、魏达志等,一起解读特区一体化带来的重大发展契机。

 

“正中时代广场” 2010高峰论坛  直播入口>>>

 

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继4月17日“国十条”房地产调控政策横空出世之后,随后不久深圳市人民政府也相继颁发了“深十三条”实施细则,深圳的住房市场可谓是风声鹤唳,大量的投资资金从住宅市场上撤出。而这些资金一时找不到合适的投资渠道,从而直接催热了商业地产投资。在当前住宅市场低迷时,商业地产却是一片红火。多家机构统计数据显示,2010年第二季度深圳商业、写字楼地产全线飘红, 2010年第二季度深圳商业地产虽然有新增供应,但是商业地产的投资热潮使之整体空置率继续走低,达到4.8%,从而拉动优质商铺首层平均租金环比上涨2.3%,达到每平方米每月821元。在深圳甲级写字楼市场,第二季度深圳甲级写字楼租金环比上涨6.1%至142.8元/月.平方米。市场平均空置率下调0.5%降至9.8%。 另外,在无新增供应的情况进一步刺激了市场活跃度,第二季度全市甲级写字楼平均售价上升了8.7%至31700元/平方米。 

 

一、2010

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 近日,高力国际发布了《2010年第二季度北京住宅物业市场研究报告》,根据该报告显示,2010年第二季度,海外及国内零售商需求逐步回升,众多品牌积极启动市场扩张计划。北京中高端商铺物业市场整体空置率下降,租金上扬,市场总存量同比增加12.8%。
 

得益于增长的租赁需求和新增供应良好的预租表现,北京中高端商铺物业市场的整体空置率按季下降1.78个百分点,至14.26%。燕莎和东直门商圈表现优于整体市场,空置率分别下降3.93和3.23个百分点。其他商圈,包括CBD、西单、王府井和中关村商圈,空置率基本稳定或录得小幅下降,环比降幅为0.38至1.38个百分点不等。相比之下,金融街商圈空置率上升2个百分点,为连续第二个季度环比攀升。

 

新入市之购物中心纷纷以高入驻率开业,这自2009年第一季度以来较为罕见。另外,众多海外品牌,尤其是来自服饰与餐饮业态在北京开设首店,并伴有进一步扩张之计划。面对强劲的市场需求,许多业主维持现有租金,或将租金回调至金融危机前之水平

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“到目前为止,尚未发现资金大量流入商业地产的现象。”国际物业顾问DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事王晨7月20日向记者表示。

 

在调控政策影响下,商业地产被认为将是资金的新流向。不过记者近日从多家机构处了解到:新政三个月来,商业地产尚未迎来大量资金流。DTZ戴德梁行发布的报告认为,除资金外,后期开发能力也是商业地产开发的重要制约因素,这将使投资者不会贸然进军商业地产。

 

尚未受调控影响

 

随着经济的持续恢复,上半年商业地产市场正在全面回暖。今年第二季度,北京有朝阳大悦城和嘉茂购物中心翠微店两个购物中心开业,新增供应面积267600平方米。其中,朝阳大悦城预租率高达90%。

 

仲量联行北京商铺部主管张志贤称,商业地产的复苏主要依赖于经济的持续回暖,而非住宅市场的资金注入。去年下半年以来,商业地产市场的供应量开始增加,国际品牌的需求也全面恢复。

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以今年新“国十条”等政策的重拳出击为导火索,国内房地产大势打破了住宅一统天下的局面,商业地产、产业地产迅速崛起,将房地产市场送入了真正的多元化开发的时代。

 

四月份至今,伴随着“新国十条”以及一系列调控新政的出台,楼市转入低迷,房地产住宅市场开始凸显“有价无市”。由于商业地产受新政的影响比较小,商业地产项目的不断增多,已使不少投资客把目光转向商业地产。

 

同时专业人士表示由于商业地产作为企业进行资产配置规划的不错产品,长远来说可帮助企业减少风险,由此也成为开发商转型的重要方向。

 

相关调查显示,5月份全国一线城市商业地产新

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房地产调控以来,商业地产渐渐成为房地产企业的避风港,尤其是4月份“国十条”出台以来,房企屡屡出手商用地块。

 

据悉,今年以来,保利地产已经耗资114亿元拿下十余宗商住两用地块或纯商业用地;而万科的商业地产项目已经面市销售。

 

而且,房地产服务公司高力国际物业顾问最近发布的二季度商业地产报告,用数字说明了房地产企业对商业地产趋之若鹜的原因。

 

报告显示,京城写字楼复苏态势强劲,下半年还将持续上升态势。

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    7月15日,鬼天气预报忽悠我下午会刮大风,害我跑去看楼盘,哪知全无半点风,天气预报的我要投诉你们!
    
    下午3点多来到了号称城市中心最引人瞩目的都市综合体——集酒店、商业、写字楼、住宅、商业等功能为一体的20万平方米田厦翡翠明珠,天气是在是炎热,看完楼盘总体设计以及周边后全身就像泳池出来!
 
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京基金融中心不卖了,卓越世纪中心不卖了!2010年最好的甲级写字楼全部都被开发商变成了持有物业,甲级写字楼的单一业权越来越成为一种趋势。

 

仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,根据这样的趋势,到2012年下半年,单一产权的甲级写字楼将占到甲级写字楼市场总量的50%。

 

今年最好的写字楼集体不卖

 

去年下半年开始,深圳半卖半租的写字楼已经成为一种潮流,到今年,这样的趋势更加明显,今年甲级写字楼的最主要供应京基金融中心、卓越世纪中心1号楼、NEO企业大道主楼,近期都已经确定只租不售,特别是前两个,都是6月份才决定不销售而只是出租。虽然卓越世纪中心和N E O企业大道整体来看是半卖半租,但是出租的部分都是最好的一栋楼,而且都是整栋。

 

据各大研究机构统计,今年上半年租金环比涨幅在11%以上,仲量联行数据更显示目前租金已经逼近2007年的高度。夏春毅他表示,目前甲级写字

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第二季度本是租赁淡季,但我市淡季不淡,租赁市场明显比较活跃,交易量攀升,租金普遍有所上涨。昨天,深圳市出租屋综合管理系统发布的《深圳第二季度深圳市出租屋抽样调查情况》表明:我市租金几个月来一直保持着微涨态势。今年二季度,住宅类环比上涨2.6%,同比上涨8.3%;商业类环比上涨3.2%,同比上涨26.7%;写字楼环比上涨4.5%,同比上涨24.3%;厂房类略有上扬,但变化不大。
 
 

小户型租金涨幅高于大户型

 

根据出租屋抽样调查结果,二季度全市住宅租金均价为39元/平方米,环比上涨2.6%,同比上涨8.3%。除罗湖、宝安二区环比基本持平外,其余各区都有不同程度的上涨。其中涨幅最大的是龙岗区,环比上涨4.3%,同比上涨14.3%。租金回报率有所上升,二季度深圳住房租金回报率平均3.21%,环比上升4.3%。

 

从分区情况来看,罗湖区蔡屋围片区环比上涨1元/平方米,达到54

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被誉为中国房地产带头大哥的万科地产,首次出击商业地产就遭遇滑铁卢。万科在北京高调推出的第一个商业地产项目,被曝销售遇冷,被迫五折贱卖,随着这一消息曝光,商业地产拯救楼市的美梦也碎了一地。但更让人担心的是,美梦之下,频频跟风上马的商业地产项目,今后的命运如何?

 

惨遭贱卖

 

从今年4月开始,北京万科高调宣布要向多元化发展,拓展商业地产。数月后,万科推出其在北京的第一个商业地产项目万科五号公社。因项目配有中庭、花园、露台等设计,开发商最初主推低密度、花园式企业独栋总部办公概念,对外寻求整栋销售。

 

然而从5月开始,开发商突然改变计划,将楼盘拆散零售。7月11日,知情人爆料说,万科之所以要改变销售策略,跟销售冷淡有关。

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紧张的情绪继续在住宅市场上蔓延,而暗喜的情绪却在商业地产市场滋生,商住倒挂或有望调整。

 

据调查,4月28日,连夜的会议,并未给一家全国龙头房企在成都新推楼盘的现场带来多少看客,“现在的人流量比新政前下降了70%,由于购房者担心按揭办不下来,实际的销售很受影响。”这家楼盘的现场负责人告诉记者。

 

而距离不远的另一处港资商业地产项目却情景不同。“我们的看房人数反而增加了10%左右,我们喊出的口号就是‘让你的投资更为合理’。”

 

世邦魏理仕成都公司总经理许国源看来,住宅市场向下,商业地产向上的趋势已经初步形成。

 

翻转的住商博弈

 

政策调

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