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姓名:甲方工程师
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样板房的质量问题,你买的房有吗?

今天,我去看了一间样板房,发现存在不少质样板房的质量问题,你买的房有吗? 材料质量问题,设计的不合理与材料是否是合格品,我是简单判断不了的。走一走看一看,买精装修房的朋友不妨认真读一下:

窗上飘板外沿的鹰嘴或滴水槽未做到位,并有破损处。

栏杆端部与墙接口处及立杆根部未处理好,法兰没有,法兰未盖好,最好是能打胶。

门上框上的缝隙未处理好,也可能是门框的门眉板未固定好,已有裂缝。

门框两侧的缝隙有类似的情况。

卫生间外窗框边缘的凹打胶不够或漏打。

窗帘盒与墙面的接口处未加处理。

 卫生间吊顶两侧(铝塑板)变形,边龙骨已变形,可能是材质不佳。

 阳台地漏高出地面,会积水。 预留的墙面水管出水口(或堵头)埋入墙内过深,不便安装水龙头。

卧室的隔墙占了窗位(过约50mm) 窗水平栏杆端头应入墙,未入。

窗内台板压边线条脱胶,已拱起(可能是木质不好)

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了解一点装修知识(一):内墙面刷乳胶漆
1.材料要求
(1)乳胶漆
乳胶漆应有生产厂家、出厂合格证、生产日期、批号及产品使用说明书。
(2)普通水泥、白水泥、108胶、大白粉、石膏粉、孰柚洞、清油、合成树脂溶液、聚醋酸乙烯乳液。
2.施工准备
(1)基层抹灰或清理已完成,并经检查、确认、验收。
(2)准备好了脚手架。
(3)涂刷乳胶漆前,应做好涂刷乳胶漆的样板,经各方检查确认。
(4)现场的环境温度不得低于10℃,而且不得过于潮湿。
3.乳胶漆涂料施工操作工艺
(1)基层处理
①将基层清理干净(除灰尘、杂物、油污等)
②用白水泥、大白粉、滑石粉与108胶(或合成树脂溶液)调腻子,对新抹干燥后的墙面基层表面的裂缝和凹凸不平处或磨面刮平。然后再满刮1-2遍腻子。每刮完一遍,待干透后用砂纸打磨平,并清除浮灰。
(2)涂刷第一遍乳胶漆(涂刷常用滚涂、喷涂或刷涂)
①清干净墙面(先扫,然后用绵纱或碎布擦拭)
②先上后下、自左向右刷。
③用羊毛刷(或大排笔)涂
















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房价上涨,有必要惊慌失措吗?
对房价的快速上涨,无论是官方还是民间,都在有一点过于紧张。官方一下子出台一个提高个人贷款利率、一下子出台一个增加首期付款比例,又一下子八部委联查。民间无论是报纸、网络、电视电台,还是口头传言,都在异口同声地高呼房价上涨过快。甚至房价上涨的主要受益者地产商、地方政府也在高叫"房价涨得太快了","房地产泡沫必破"。尽管房价猛涨会引起一些负面影响,如低收入者买不起房、城市新居民将会面临越来越大的居住困难等。但房价上涨对社会经济的发展是有益的,同时房价上涨是经济发展的必然。
首先,房价上涨有利于工商企业的扩大生产。
     房价上涨后,工商企业的自有资本的货币价值增加,有利于工商企业为生产经营活动的扩大进行融资。大家知道,现在的银行贷款几乎都需要抵押,抵押品的价值越高可授信额度就越高。同时,当企业的房产价值很大时,有利于企业商业信誉的提高。当企业固定资产的价值增大后,企业抗风险的能力也增强,企业管理者的信心也会增强。这都有利于企业的经营能力的提高。相应地,作为抵押物的


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策划闲谈 (2007/6/28 18:13:50)[发送到微博]
策划闲谈
策划这个词,在当今是一个流行词。它的流行应该是十年内的事。最初这个词主要是房地产业内的写销售推广方案的人用,主要是想说明他们出的销售推广方案比他人要的方案高超一点,或者说是能更有效地把楼盘卖出去。六年前,策划这个词几乎才刚开始流行,一个偶然的机会,我从事策划这个活,当时还不能称为行当,不像如今,策划这个词,几乎所有行业、职业都在用了,有城市策划、行政策划、教育策划、医疗策划,甚至还有军事策划、外交策划了。在最初的几个月,当给人介绍自己是做什么的时候,我都不愿意介绍自己是做策划的,心里总觉得策划就是蒙人,用一个流行词来描述就是“忽悠”人。干了三年多,我总是觉得策划这个行当不是体面人干的,于是最终不再从事此行当。
策划这个职业圈里由几个经典的业绩,其中一个是一个口号卖掉一个楼盘的“给你一个五星级的家”,据说当时楼市很淡,卖了一年多才买了几套,有了这个口号,几个月4000多套的小区卖光了。瓜还是那个瓜,王婆还是个王婆,吆喝用了一个不同的调,瓜就卖完了。正是这个吆喝大师,后来提了一个新的吆喝“城市营运”,一下子市长们和地产大佬
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钢筋绑扎常见的质量缺陷
本文只针对普通住宅楼的标准层进行叙述。
一.板
1.保护层垫块厚度不正确,垫块数量不足。
2.板面、梁底、墙底、柱底不清洁未冲洗干净。
3.板筋型号、规格与图纸不符。
4.板筋间距与分布与图纸不符。
5.板筋锚固长度不规范。
6.梁、墙侧的起步钢筋与梁、墙的间距过大。
7.板负筋长度与图纸不符,
8.板负筋弯钩过长或过短。
9.马镫高度与形状、尺寸不规范,绑扎不牢,间距过大
10.绑扎点漏绑、脱扣太多,绑扎不正确。
11.板筋搭接长度不够、搭接位置不正确,搭接绑扎不规范。
二.梁
12.梁侧、梁底的保护层垫块厚度不正确、数量不足。
13.梁钢筋锚固长度不够
14.梁钢筋搭接长度不够,搭接绑扎、焊接接头不规范。
15.梁腰筋的搭接、锚固不规范。
16.梁侧的抗扭筋错按腰筋绑扎。
17.梁钢筋在数量、规格、型号等方面与图纸不符。
18.箍筋在数量、规格、型号等方面与图纸不符。
19.梁箍筋尺寸





















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买房前的思量   如何买房(一)
买房子已经不大多数人的梦想,而是一个现实了。房价一天一天好高涨,推迟买房只能给自己增加买房的难度。买房子有很多的目的,包括:改善居住条件、投资(买房为了出租)、创业(开公司或店铺)、改善营业环境、生产(开工厂等)、度假与休闲、招待客人、赠送、借给亲友居住、洗钱、保值、增值、炒房等。本文只针对买房用于居住的目的进行讨论。为了克服买房的盲目性或减少买房后的后悔,建议大家:
1.描绘一下你心中向往的住宅
专家说:你的住宅将会反映你的个性以及生活方式的某些方面,而且会展示出你的家庭的一些东西来。风水先生还会说住宅会影响你的事业和家人的身体健康甚至孩子的成长。总之,住宅及其环境是真的会影响你的生活和家庭的未来的。所以在准备买房时,你应该拿起笔列出你心中的好房子是什么样子的。
找出一些形容词来描述你现在的住房令你满意的地方和不满意的地方。
走出去看一下你喜欢的那些房子和小区,并用形容词把它描述一番,尤其是你喜欢的地方。不一定只是住宅你才这样做,你也可以找到城市中你所喜欢的建筑物




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房子与耶稣
我走进教堂时,教堂内只有一个声音,那是布道牧师的声音,牧师正讲着耶稣的恩典。施恩在主,求恩在你,主的施恩并不会在于你的信(求恩)。这就是布道的主题。
因为我从事的职业与房子有关,我就想到了房子。目前,房价高涨,我们老百姓如何才能拥有自己的住处。在房地产这样一个卖方市场,我们是完全没有选择权的了。房子的质量好,就只能是开发商或其他什么人的恩典了。
住房、医疗、教育是目前老百姓最关心的三个话题,住房产业化、医疗产业化、教育产业化,使这三者的供方成了至高无上的神灵,我们只有向之顶礼膜拜了。只所以会这样,在于它们的神秘性,住宅提供、医疗提供、教育提供都有一些让人揣摸一不透的程序,而且它们控制了我们的命门。没有它们我们无家可归,没有它们我们就生命不保,没有它们我们的未来无望。之所以它们拥有这样的地位,在于我们别无选择。正是这种没有选择的余地,我们只能求之施恩了。
耶稣的地位在于信徒的信从,房子的高价,在于购房的盲从。如果购房者不去追求高价位的房产,房价的高高在上将不复存在。正象耶
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铝合金外窗渗漏水  住宅质量问题(3)
铝合金(平开)窗渗漏水,可能出现在各种嵌缝处(玻璃与框结合处、框与墙体结合处、框构件的拼缝)、开启窗扇闭合缝处、窗洞口的墙休。引起外窗渗漏水的主要原因有:
1.材料不合格
(1)铝合金
   型材材料厚度不够(主材受力部位要求厚度≥1.4mm),实际施工时常常不够。
   材料强度达不到设计标准
   材料的防腐层厚度不够。
(2)密封胶
   密封胶的性能达不到要求,易老化等
(3)嵌缝用材料与设计或规范不符
如:框与墙体之间的缝隙,一般要求用弹性材料塞缝,而施工常用的是砂浆塞缝
2.施工技术与方法不正确
(1)打胶不严、缺漏。
(2)要求在窗框的榫接、铆接、滑撑、镙钉等部位,均用防水玻璃胶密封,而常常有遗漏和在安装、搬运等过程中破坏。
(3)安装过程中窗框不正、走形等。
3.构造措施未到位
(1)窗楣或飘板未做漏水滴水槽或















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住宅质量问题原因(2)——墙面裂缝
墙体由外到里一般由四部分组成:表面装饰层(面砖/涂料/其他)、结合材料层、抹灰层、基层(砖墙/砌体墙/混凝土墙/其他),有的还有防水屋,北方有保温层。由于面砖本身产生裂缝由面砖本身引起的不多,以下只针对涂料装饰墙的裂缝展开:
1.涂料裂缝
   使用不合格的涂料,涂料主料过少或成膜剂用量太少。
   涂刷乳胶涂料时的温度太低或湿度大。
   底涂未干就涂面层。
   涂刷时有大风、过于干燥等。
2.腻子裂缝
   腻子质量差、柔韧性不佳。
3.抹灰层裂缝
  外墙面未设分格缝,或分缝间距过大。
  抹灰层收面未处理好。
  抹灰层
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业主工程师如何与监理合作良好
目前,很多建设单位的工程师们与监理关系不好,原因是多方面的,但为了把项目建设好,监理又不能少,所以我认为业主工程师还是与监理的关系搞也是正确的选择。如何搞好与监理的关系呢?从我个人的经验来总结,我认为甲方工程师从以下几个方面着手:
1.对监理工作要有良好的认识
一些建设单位常常以为工程质量是监督出来的,其实不然,监督只能直到督促和发现质量问题。工程质量还是施工出来的。监理的工作是发现问题并监督施工单位按规定的程序、方法等来施工,它不是提高质量的主动措施,而是一种被动措施,而且监理只是质量问题的一个补救措施而已。
监理监督的发现的问题和提出的解决问题的方法需要施工单位和建设方来执行才能发挥作用,仅仅依靠监理是解决不了问题的。
2.对监理的工作目的、工作内容、工作方式要有所了解
甲方往往不了解监理的工作,时常会因为要赶进度,而要求监理提前签字盖章,不知不觉使监理的工作十分被动。因此甲方工程师要多看一看监理规划
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房价高企是开发商的行为结果?
1、商品的价格与商品的供需有关:价格是由商品的供需平衡点所决定的。目前,各级政府对商品房用地是垄断供应,这几年地价攀升,仅仅归咎于需求方,似乎有点牵强。
经济学中的垄断行为理论告诉我们,垄断者完全有能力操纵价格。当前,各城市的限量供应土地、土地拍卖、四处招商、城市运营、土地成片开发,这些都是寡头供应者常用的抬高供应价格的伎俩。
由于土地供应量有限,加之这几年房地产生意火爆,地产商们
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只要政府肯作为,就能抑制房、股暴涨
最近股市、房市暴涨,股市暴涨时间还不长,而房市暴涨已三年了。中央和地方都出台了很多政策,也采取了很多手段,却还是不能抑制房价、股价的高速甚至可说是恶性上涨。由此我想起了大禹治水和前几年温总理治盲流。鲧治水不成功,禹治水成功,关键差异在于堵与疏两个字;温总理之前各级政府把民工潮当洪水猛兽称他们为盲流,出台了各种围堵政策,但仍在沿海经济发达地区各地滞留大量的民工而无法就业,对社会的稳定造成了极大的威胁。温总理治盲流,只一招,免去各种农业税,一下子局面就变了,各地立即出现了民工荒,这时城市不光是不堵了,面且还采取各种手段来吸引民工了。为什么差异还是这么大,仍然是两个字堵与疏。当前对房地产市和股票市各级政府仍只采取了一个堵字,他们所采取的各种政府如限制购房、增加交易税,提高销售门槛,提高利息来增加买房买股的成本,等等一切,都离不开一个堵字,就是想堵住资金流向房市、股市来抑制暴涨。最后却适得其反,每出台一个政策就暴涨一次,每出台一个政策就暴涨一次,好象市场故意与他们作对一样。
能不能抑制房价股价的暴涨?能!至少

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卫生间为什么会渗水?
一.结构施工
1.混凝土的水灰砂石等的配比不正确,引起板、梁裂缝。
2.混凝土浇筑时混凝土已过初凝时间。
3.浇筑中断时间过长,形成施工冷缝。
4.浇筑时振捣不够或超振,形成混凝土内有毛细孔隙。
5.浇混凝土时(一般卫生间采取降板300)时,梁板同时浇筑,在梁下部(板的上面)出现悬空洞。
7.支撑卫生间的梁侧模板的支撑木条在浇筑时未即时除掉,留在板中,形成孔洞。
8.马蹬直接放在板底模上,再加上上部钢筋露出板面,钢筋发生锈蚀,形成水路而出现渗漏。
9.由于是降板,工人下料经常下错使得钢筋放不下,于是强行弯曲下放,造成降板中梁侧根部形成无筋长带,从而易发生板小裂缝口。
10.模板拆的过早,养护不及时或不够,板形成裂缝。
二.建筑施工
11.找平层施工前未清理干净。
12.找平层过厚,出现裂缝
13.找平层未找坡或找坡不够,形成积水。
14.防水层未完全封闭,由于材料质量不合格或施工质量不好,有孔洞和缝隙。
15.防水层施工前未做圆角。















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                                                坎

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(续前页)
设计遗漏了多少?
 
屋面:
34.屋面人行楼梯的出屋面门门洞与屋顶花架梁冲突,导到门洞尺寸高度不够。
35.屋顶女儿墙的不同段未能一一给出详图,有两处的女儿墙是不同于其他段的,确没有详图。
36.楼梯间在最上部的平台的内窗台高度只有85cm,而且图纸中未说明要加栏杆。
37.未画从底部到顶部的外墙详图,外墙的一些节点也未注明按标准图集的哪一图例施工,导致外墙及墙顶节点的做法不明确。
38.一伸缩缝处的做法(缝两侧的高度不一)给的不正确。
39.电梯顶部机房的出入门的飘板漏画。
40.电梯机房的排气窗口未画,达不到机房换气要求。
41.保温板写为聚苯板,应严格写为挤塑聚苯板才对。
42.屋面防水节点图不全面,未列出所有不同节点的做法。
43.屋面分
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雅芳小姐 (2007/6/18 17:28:55)[发送到微博]

雅芳小姐
接连下了一个月的雨,今天出门我依然决定不带伞。公交站就在小区门口,而且去的地方一下车就到。即使下起雨来,我一冲就到了。
还没到车站,老家来了一个电话,问及孩子们考大学填志愿的事。边通话、边张望着车来了没有。电话说完了,车还没来。
"您好!听您在电话里说小孩考大学的事,有孩子考大学哪?"
"是,我外甥考大学。"
"我表弟今年也考大学,您是坐X路车吗"
"是。"其实这个站只有这一路车经过。
"我也是。您住这个花园?"
"是。"我刚从这花园出来,她都已经看到了。
"我们是邻居,我也住这个花园。您做什么生意?"
"我不是做生意的,是打工的,最近被人炒了,呆在家没事干。"边说话,我边偷偷看了她几眼。是个女士,大概二十七、八岁,穿着整洁,好象是西装,就是人们常说的职业女性的装束。身材很靓,人还挺漂亮,脸上淡妆。左手拎着一个包,与服装很配的那种。嘴红红的,眼睛很有灵性,蛮有魅力。
"不会吧,您一定是个老板!"
"我哪是老板,我是民工,建筑工地的,泥瓦匠。"
"您一定是包












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甲方工程师的工作内容
甲方工程部一般都有一个项目部经理,项目部经理代表公司处理工地事务并负责与公司和相关单位联络并协调各种关系,当然还有项目部的管理工作。土建工程师他的工作主要在工地现场的监督和代表甲方对各施工单位以及监理的行为加以控制,如发现有严重违规行为,向项目经理报告并建议处理方案供项目经理参考。具体来说甲方工程师的工作主要包括:
1.熟悉施工图纸、施工承包合同、工程量清单、监理委托合同等工程文件。
2.与工程部的同事进行分工协作。
工程部有各种不同专业的工程师、有文员、报建工程师等,这就需要工程师们进行分工协作。由于工程管理的特殊性,在工程监督、控制、管理过程中,常常会与施工单位、供应商、监理发生争吵,在争吵中工程师们就要表演不同的角色,就要有人唱红脸、有人唱花脸、甚至有人唱黑脸,这也是要进行分工的。
3.配合公司营销、物业管理、财务、法律等部门的工作。
4.与监理配合与分工
在施工现场,甲方工程师与监理的合作十分重要而且很关键。有很多甲方与监理的分工是甲方管进度、工程量,监理管质量、安全、资料。这






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三.提高监理工作质量的几点措施
1.在监理合同中细化监理手段,并对甲方行为制定约束条款
监理公司在签订监理服务合同时,一般只是一味地将业务揽下,而不考虑在以后的项目监理活动中如何开展监理工作。国家现行的监理法规对监理行为是有明确规定的,它要求监理公正客观地处理工程中出现的问题、纠纷。
为减少工程纠纷、维护购房者的利益和便于工程监理,减少甲方在施工监理中的过多和过份干预,在监理合同中细化监理手段,增加一些约束甲方行为的条款,使甲方行为规范化、标准化、制度化。
如:在工程质量控制中,对甲方与施工方要受到对等监控,对任何材料、设备、构配件(甲供也不例外)的进场,都要把进场关,进场前要申报,并在进场卸货时必须有监理旁站,对货进行核实、查验;须抽样送检的要检验合格后方可用在工程上,在送检检验结论未出前,不得使用。
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当甲方为开发商时如何做好监理工作      之二:监理工作的难点

 

二.监理工作的难点
1.图纸更改多
图纸更改的提出原因很多,包括设计错误、甲方的意愿发生变化、包括设计时间短、设计费低引起的图纸设计质量低、问题多。主要表现为标注不明、遗漏多、各专业图纸之间矛盾多。在施工过程中甲方工作人员还常常要加快施工进度,改善营销形象、降低成本等提出图纸更改指令。图纸变更多增加了监理对工程施工按图施工监督的难度。一方面要发现图纸的差错、审核各种图纸变更的合理性,另一方面增加了因为图纸变更所需要的协调工作。
一般地说,图纸读者论坛教师在设计师经过对建筑、结构、给排水、消防、电、暖通等专业进行综合考虑后精心设计才完成绘制出的一整套施工图纸。如果在设计完成后,提出来较多或较大的变更而又不是完全重来,将使设计的系统性和完整性受到破坏,也将给施工带来困


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