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博主公告
    

        长沙大尹联盟营销策划有限公司总经理。历任深圳采纳项目经理、副总经理等。服务品牌包括三九、西门子、健力宝、孔府宴、天健等众多全国性大品牌,曾有多个案例获得全国性奖项。2000年进入湖南,历任金海天(首届金鹰节首席策划公司)策划总监、长沙采纳总经理等。

        目前为止,为亚华南山、湖南丽臣,长房房产、维一星城、颐美园、创远景园、芙蓉苑、华盛家园、智邦家园、德邦新村、南湖市场、坡子街等多家企业、多个项目提供过营销、推广等系列服务。此外,省内地市商业地产项目服务十余个。现为为《湖南房地产》特约撰稿人、湖南营销学院客座教授。

        结合商业和地产两方面的从业经验,目前主要为商业地产、旅游地产、涉农休闲地产提供从项目定位到整合推广、销售代理到招商代理的全程营销服务。

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传统天文历法与中国文化的原点

尹建华

提起中国传统文化,自然想到《三字经》《百家姓》等传统蒙学读物。更深一点当会涉及到纲常名教、仁义礼智信,四书五经,包括宋明理学、佛家禅宗,以及儒墨道法诸子百家,乃至伏羲八卦、河图洛书等等。

作为延续不断、传承至今的一脉文明,中国文化定然有自身的独特之处。无论是非臧否,正是这些文化传统使中国成为当下的中国。

人类从刀耕火种到今天高度发达、多元并存的全球文明,不可否认,每一种文明都有自己独特的发展路径及其独特贡献。正是不同文明之间的或冲撞融合或湮灭殆尽,又或薪火相传,最终形成今日之世界。

而每一种文明的起源,通常都是从天文知识的积累开始的。太阳的东起西落、月亮的阴晴圆缺、行星的周天运动,是最容易被观察到并与实际生活产生联系的。对古代埃及人来讲,当他们看到夜空中最亮的恒星天狼星与太阳同时升起之时,就知道尼罗河的汛期即将来临;最早把恒星和行星区分开来的古

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以人为本,就是以独立个体为中心来观照个体与外部世界的各种关系。从这个角度出发,可以把个体利益分为三组,一是先天利益与后天利益;二是个体利益与集体利益;三是即期利益与远期利益。

 

关于先天利益与后天利益

 

先天利益,指保持个体最低程度生存需要的各类基础利益。剥夺这些利益,则意味着个体将无法生存并正常繁衍。因此,这种利益具有天然合理性。比如阳光、空气和食物, 以及个体未成年或衰老而不具备独立生存能力时,需要获取的外部利益。后天利益是指维持和发展先天利益,主动从外部获取的利益。如果前者属于“需要”,后者可以称为“欲望”。渴了喝、困了睡,先天利益的需要是有限的,是应该被满足的,否则个体湮灭一切将失去意义,因此具有天然的合理性。后天利益的需求是无限的,有一定的合理性但不可能被完全满足。因此,要么以宗教来克制欲望,要么以取得在人群中相对的优势地位即制造不平等来获得相对的满足。总之需要一定的规则来约束,才能保持内外的相对平衡。

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  近年来,随着房地产宏观调控力度的不断加大,大量开发资本先后涌入商业地产。连一贯坚持只做住宅的万科,也开始涉入商业地产,推出了“万科红”“万科广场”等商业地产产品。就长沙的情况而言,近两三年间已经涌出三十余个都市综合体!

与此同时,却频频传来各路主力店关店的消息。沃尔玛2012年以来,已关闭7家;家乐福2012年在华关闭6家门店;人人乐去年关闭7家门店。匹克和李宁这样的小店,受网购冲击较大,去年关店数量超过千位数。此外,万得城、百思买、百安居、乐购、王府井洋华堂等都出现不同程度的关店现象。单店关张,可能因选址失误、也可能竞争态势变化,总是各有各的具体原因,但当关店成为普遍现象时,一定是商业形势的基本面出现逆转。

而开发商们敢于心平气和直面这种已充满危机的市场环境,看的已经不是商家租金回报是否可以支撑商铺售价,而是“超过百万亿的M2”,即货币充斥、流动性过剩的金融环境。

 

设使上述情况在可以预期的将来依然能够“可持续”,那么,有一种来自市场本身的变化则绝对不能视而不见了,那就是电商冲击!

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提起湖南涉外经济学院,长沙人一定不会陌生。除了其“民办高校前三甲”、“家长很有钱”、“学生毕业就有驾驶证”等早已深入人心的标签外,还有一个印象,那就是远!尤其对“西文东市”时代的河东居民而言,涉外就是长沙的西大门,过了涉外等于出了长沙。以至于当2011年万科城市花园落子涉外学院对面之时,很多人心里还咯噔一声:万科是不是也跑得太远了点?

万科当然是老道的万科,毫无悬念的热销验证万科眼光的同时,也开启了涉外板块区域的开发热潮。此后,50万㎡的世界一区、40万㎡的旭辉?御府、40万㎡的梅溪四季、30万㎡的涉外国际公馆以及数十万平米梅溪湖高层安置区,仿佛在一夜之间出现在这个板块,发展之快超乎想象!而即将浮出水面的合能、兆佳业、中铁、晟通置业、高瑞房地产等,更将为该片区的发展提供源源动力。

大量住宅物业的汇聚,必然对商业配套提出更高的要求。于是,大兵代言的罗马商业广场出现了,现在业已完成

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现代经济是金融体系支撑的经济,金融经济即信用经济,“信用”不过是“信任”的金融术语。

所谓信任,是指相信某些事情会必然发生,或者某些原则必然会被坚守。比如,春天树会发芽,秋天树会结出果实,这是大自然给出的承诺,而我们又可以相信这个承诺,这就是信任。显而易见,信任有一个很重要的内涵,就是时间。因为兑现总是在承诺之后的若干时间,届时能够兑现,则值得信任;倘若多次不能兑现或者打了折扣,就不值得信任。

抛开所有的术语,“信用经济”的核心无非“欠债还钱”——倘若借出去的钱,不知道可不可以收回来或者收回来多少,就会导致两个后果,一是没多少人愿意借钱出去,二是借别人钱的代价更为高昂(贷款利率更高)。当“烂账“开始形成,将激活所有的连锁反应,金融危机由此触发!

上周的《南方周末》有这样一组数据:银行体系人民币贷款占社会融资总量的比例已从2002年的92%,下降到2012年前十个月的56%。也就是说,可以被存款准备金、信贷规模甚至行政手段等调节和控制的银行融资体系,虽然还处于主导地位,但影响力已开始走低。而理财、承兑汇票、

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上月底,新拟出台的《长沙市物业专项维修资金管理办法》,举行了立法听证会。《办法》规定,1万元以下维修基金的动用,由业主大会一次性五年授权业主委员会作出决定;应急使用维修基金由受益人、业主委员会或物管公司申请,经管理部门审核同意即可使用;3万元以下非应急物业维修项目的审核,权限由市住建局审批下移至区城乡建设局等。

自2003年《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》,到2007年成立“维修基金管理中心”,再到2009年出台的《长沙市首期物业维修基金管理暂行办法》,以及2010年调整维修基金缴存标准,至今已近十年。一方面是随着房屋建设及设备超过保质期,陆续出现动用维修基金的需求;另一方面,是维修基金规模虽已达到80亿以上规模,而限于“60%以上业主签字”方可动用的硬性规定,使得实际上很难动用维修基金,影响到某些建筑的日常维护甚至出现安全隐患。

显然,此次修规的核心在如何合理动用维

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在2012年,这个若干年后一定觉得具有节点意义的一年,来回望长沙商业地产发展的三十年,可以说别有一番滋味。单就房地产来看,从当年五个首批房改试点城市之一,演进到今天多元丰富的房地产市场,其间已有太多值得一说的节点性事件;而商业,从计划经济时代的商业局、供销社,到今天的大卖场、奥特莱斯、都市综合体等等,已发生了翻天覆地的变化,简直是恍如隔世了。

于是,企图讲清楚商业与地产结合而成的“商业地产”近三十年的发展历程,讲清它“昨天、今天”还有“明天”,不啻一桩大工程,至少也是见仁见智。所幸笔者从80年代中期进入商业局系统工作,到今天从事商业地产全程营销服务,也算是一个难得的“全程”见证人,还算有话可以说。

 

前篇 2000年以前的商业与地产

与全国各地的情况雷同,2000年以前的长沙,“商业”与“地产”还处在一种相对分离的状态。

A商业一:推墙开店到择地“练摊”

整个80年代基本可以用课本

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我确信,真相是科学昌明和社会进步的基石。倘若追求科学进步和社会发展是有价值的,那追求真相就是我们的理性选择。

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    3月4日,长沙版限购令终于出台。核心内容是“限小户不限大户,限市内不限郊县”,即长株潭户籍家庭在市内五区有一套住房的只能再购买一套90㎡以下住房,异地户籍在市内五区无住房的家庭只能在市内五区购买一套90㎡以下房屋。

    也就是说,限购的范围限制在市内五区,郊县并不在限购之列。拿长沙的四个郊县来讲,星沙基本上已经主城区化了,房价也是基本向主城区看齐,动辄4千以上,5千多的楼盘也不少见;浏阳则比较遥远,无法吸纳长沙的住宅购买力;宁乡相对距离也是较远,除非沿金星大道的别墅项目,县城主流住宅很难吸纳长沙购买力。恰恰是距离较近而又尚未主城区化的望城县高塘岭,可能成为大河西市民追捧的热点。

    事实上,在市内五区的视野之外,望城的城市发展近年已发生巨大的变化。

    首先是望城“湘江新区”纳入大河西先导区五大起步区规划(梅溪湖片区、洋湖垸片区、岳麓山片区、滨江新城片区),其中月亮岛

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