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广东省房协处理商品房买卖纠纷投诉顾问、广州市房协专家委委员,多年从事房地产相关法律法规和政策的研究,并长期从事商品房买卖纠纷处理。

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从房地产业入手扩大消费需求

——我为“十二五”规划建言献策(一)

黄穗诚

“十二五”规划,要把扩大居民消费需求作为扩大内需的战略重点。

如何深入扩大内需,增强经济增长内生动力,在有限的稀缺的资源条件下,通过资源最佳配置实现效用最大化?这需要深化重点领域和关键环节——从房地产市场体制入手,完善市场配置资源的竞争环境才能实现。

过高的房价必然导致城市的运营成本、生活成本大幅攀升,居民消费需求减少,进而影响城市的整体竞争力,妨碍其可持续健康发展。

“十二五”规划,必须要从解决经济社会发展的突出矛盾和问题入手,在根本上消除制约消费需求扩大的因素,提出解决问题的思路和政策措施,对这个涉及全局性、战略性的重大问题部署解决。

以整个家庭积累购买住房导致消费需求弱化

经济发展唯一目标是消费。居民消费是整个经济链条的

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黄穗诚 

2013年2月20日召开的“研究部署继续做好房地产市场调控工作”的国务院常务会议,是换届前最后一次国务院常务会议。会议的两个指出,反映了既有总结也有期望的换届前会议特有征象:“会议指出,近年来,各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署,取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施,对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨,发挥了关键作用。”“会议指出,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性,严格执行并完善有关措施,促进房地产市场平稳健康发展。”不过,既然是个换届前的会议,“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”“要保持政策的连续性和稳定性,严格执行并完善有关措施”,若要执行,还须待换届后新一届政府部署才能落到实处;既然近

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关于地价的变化。中共中央、国务院2012年12月31日《关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》提出,加快推进征地制度改革。依法征收农民集体所有土地,要提高农民在土地增值收益中的分配比例,确保被征地农民生活水平有提高、长远生计有保障。加快修订土地管理法,尽快出台农民集体所有土地征收补偿条例。完善征地补偿办法,合理确定补偿标准,严格征地程序,约束征地行为,补偿资金不落实的不得批准和实施征地。改革和完善农村宅基地制度,加强管理,依法保障农户宅基地使用权。依法推进农村土地综合整治,严格规范城乡建设用地增减挂钩试点和集体经营性建设用地流转。农村集体非经营性建设用地不得进入市场。

国务院2013年2月3日转发了国家发展改革委、财政部、人力资源社会保障部《关于深化收入分配制度改革的若干意见》。该意见提出,合理分享土地增值收益。搞好农村土地确权、登记、颁证工作,依法保障农民的土地财产权。按照依法自愿有偿原则,允许农民以多种形式流转土地承包经营权,确保农民分享流转收益。完善农村宅基地制度,保障农户宅基地用益物权。改革征地制

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关于财政政策和货币政策。2013年12月15日至16日举行的中央经济工作会议确定:2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。会议提出,实施稳健的货币政策,要注意把握好度,增强操作的灵活性。要适当扩大社会融资总规模,保持贷款适度增加,保持人民币汇率基本稳定,切实降低实体经济发展的融资成本。

中央经济工作会议确定“实施稳健的货币政策,要注意把握好度,增强操作的灵活性”“要适当扩大社会融资总规模,保持贷款适度增加”,这预示不排除增发货币的可能性,央行会以宽松的货币政策来促进经济增长。这是2013年房价仍会上涨的重要因素之一。

另外,推进新型城镇化要把资源型城市转型和棚户区改造作为重要任务。实施积极的财政政策,开展新型城镇化基础设施建设、城镇保障房建设,包括棚户区(危旧房)改造等,政府投入大量资金(2013年,财政对保障房建设的支出从2%调至了6%),刺激总需求,增加国民收入。比如,仅棚户区(

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关于城镇化201211月8日, 十八大报告提出:“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路,推动

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关于调控政策。2013年是否进一步推出力度更大的调控政策,是决定未来房价走势的关键——

十八大报告与住房有直接关联的表述仅是两句话:一是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”,二是“在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活”,却反映了近年强调的调控政策“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”,这市场归市场、保障归政府的做法会进一步强化。

中共中央政治局2012年12月4日召开会议指出,2013年是全面深入贯彻落实党的十八大精神的开局之年,是实施“十二五”规划承前启后的关键一年,是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年,做好经济工作意义十分重大。要保持宏观经济政策的连续性和稳定性,着力提高针对性和有效性,适时适度进行预调微调,加强政策协调配合;加强房地产市场调控和住房保障工作,强化社会服务和管理,维护社会和谐稳定。

一年一度的中央经济工作会议于2012年12月15日至16日举行时确定:要

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黄穗诚

对于在调控政策严厉实施的情况下,2012年广州商品住宅房价增幅虽得到抑制但仍呈上升趋势的局面, 广州市国土房管局相关负责人于2012年11月30日接受媒体采访时说:“在广州市继续严格执行限购限贷等调控政策的情况下,房地产市场供大于求的总体格局短期内不会改变,价格大幅上涨动力不足。”上述说法,如果2013年相关情况在大体上没变的话,这也应是2013年广州商品住宅市场大致走势

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实施限购限贷等调控政策不动摇

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市场总体是平稳、理性和可控的

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