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博主
姓名:王美舟律师
单位:广东广之洲律师事务所
职位:律师
访问人数:5017754
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博主公告
    王美舟,湖北黄梅人,1992年华中师大法学硕士毕业,广东广之洲律师事务所律师(执业证:14401199420354271,在广州市律师协会网站http://www.gzlawyer.org/可以查询得到本律师的简历),1986年参加工作,1992年取得法学硕士学位,1994年取得律师职业证书,有近20年律师执业工作经验,处理房产诉讼事务近千起。同时,从1992年起,本人在广东第二师范学院政法系执教,迄今从教26年。
     著述:著有《房产买卖欺诈与陷阱防范》、《房地产租赁合同签订技术与范例评析》、《超市店铺高效运营必备合同与制度》、《中小学生在校伤害预防与处理》(获2003年国家新闻出版署“全国优秀畅销读物奖”,教育部推荐为中小学师生阅读书籍)、《消费权益保护》、《人身权益保护》、《经济法教程》、《法学专题教程》等十余部著作。
    业务专长:房地产法律和经济法律领域。南方都市报、广州日报等均多次报道本人。2006年3月21日广州日报A6版《警惕!购房补充协议陷阱多》就是记者采访本人所写的文章。2007年2月9日南方都市报A51版报道本人代理153人起诉华景新城延迟办证案件。2008年3月21日《南方都市报》A54版《房产证拿不到?开发商资质注销了》、2008年10月31日《南方都市报》均报道本人代理的案件。2009年3月《南方都市报》对我进行人物专访:《王美舟 为业主,我坚持了正义》。2010年9月17日该报报道我经办的案例《华南御景园迟交楼 业主维权近6月赢得违约金12万 》,2011年9月2日该报就新婚姻法关于房产的规定采访我的案例答疑《婚战 房战》。2012年2月10日《南方日报》全文登载了我代理的德雅轩业主获赔64万的案例《延迟交楼一年余,获赔64万元》。地址:广州市越秀区东方东路767号东宝大厦(空军医院西侧)1506-07室,咨询热线:13710862950 电话:34114999 15918729529 18028569720 18028569620 邮编:510310 QQ:1870541416 邮箱:1870541416@qq.com
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博文
 双合同变单合同迟延交楼判赔偿

 

2019年2月27日,广州市中级人民法院判决维持一审广州市南沙区人民法院判决,判决被告广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司向原告王某(化名)业主支付延迟交楼违约金。

2017年3月30日,原告与被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于广州市南沙区黄阁镇黄阁大道大井村的一套房产,面积为60平方米,总金额72万余元。合同约定被告应于2018年1月30日前交楼给原告,交楼条件是取得规划、消防、人防、环保、永久水电气验收,逾期每日按照已付房价款的万分之二向原告支付违约金。同日,原告与广东省化州市第二建筑工程公司广州分公司签订委托装修合同,约定该公司装修服务,装修款为120220元装修期为交楼后5个月。合同签订后,原告付清了购房款。合同约定的交楼期限届满后,被告仍然在施工,无法交楼。

2018年1月21日,原告委托王美舟律师(13710862950)向南沙区法院立案起诉,要求支付延迟交楼违约金。2018年10月25日该案开庭。庭审中,原告主张该案延迟交楼违约金的计算基数应该是合同约定的房款72万余元+装修款120220元,认为装修公司是被告指定,装修合同是格式条款,异于常规,且认为被告构成延迟收楼,被告抗辩称装修款不应包括在违约金计算基数内,且2018年1月30装修公司已经代理原告办理了收楼手续(被告提交了装修公司盖章的《钥匙移交确认书》),不存在延迟交楼问题,原告反驳称从无委托装修公司代理收楼,涉案房屋不具备交楼条件,装修公司代理收楼无效。

南沙区人民法院经审理认为,被告在不具备条件的情况下交付房屋,构成迟延交楼。被告在认购书中约定原告必须签订委托装修合同并付清装修改造费用,装修合同由被告提供并签订,且装修合同条款异于常规,可见,装修合同是受被告指示必须签订的,是商品房买卖合同的组成部分,装修款是房款的一部分,则房屋交付时间为2018年6月30日前。装修合同并无约定装修公司代为收楼,故被告称装修公司代为收楼不予采纳。南沙区人民法院作出上述判决,被告上诉,二审维持原判。

王美舟律师评析:由于限价,公然违反政策的双合同在珠江三角洲地区流行起来,给业主维权造成很大的不便,如计算违约金的基数减小了,所谓装修公司代为收楼等等,本案对此予以否决,值得参考。

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 领证收条埋陷阱,白费心机照赔钱

 

2019年2月26日,广州市越秀区人民法院判决被告广州市大洋房地产开发公司向原告广州市越秀区江畔雅苑业主李某(化名)等7户业主支付延迟交楼违约金。其中,赔偿李某违约金93336元,诉讼费2780元由被告承担。

2016年7月30日,原告与被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于广州市越秀区太平沙江畔雅苑的一套房产,面积为144平方米,总金额600余万元。合同约定被告应于2017年5月1日前交楼给原告,交楼条件是取得规划、消防验收,逾期每日按照已付房价款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后,原告付清了购房款,因煤气未通很多业主没有在上述约定交楼日期收楼。李某于2017年7月16日办理了收楼手续。2017年10月30日,被告取得涉案楼盘的备案表。

2018年4月28日,原告委托王美舟律师(13710862950)向越秀区法院立案起诉。2018年12月19日该案开庭。庭审中,被告拿出原告于2018年10月11日签署的《信息确认表》,内容是:原告已收到《海日苑二期套内建筑面积差异款退还暨契税缴交通知》---涉案物业没有逾期交付---确认物业建筑面积、套内建筑面积---除办理不动产权证,原、被告不存在未履行的债权债务关系。原告代理律师询问原告这是怎么回事?原告说是领取房产证时被告让签署该文件,不签名就不给领取房产证。被告在法庭上以该文件为依据,说原告确认没有逾期交付物业,不存在债权债务关系,所以无需支付逾期交楼违约金。原告律师说,该文件表明的是房屋面积差价款结算,并非表示原告放弃追究逾期交楼责任。文件名称是信息确认,被告事实上已经逾期交楼,即便该文件确认没有逾期,但与事实不符,应以事实为准。因本案尚未判决生效,故确认无未履行的债权债务关系不表明不追究被告责任。

越秀区人民法院经审理认为,被告在不具备条件的情况下交付房屋,构成迟延交楼。《信息确认书》是针对涉案房屋面积差价款结算完毕暨办理房产证事宜而签署的,被告提出因此免除其逾期交房责任不予接纳,最终作出上述判决。

王美舟律师评析:本案之前有一批业主起诉要求支付延迟交楼违约金,到二审时发展商自动支付给了业主,当时业主体谅发展商,接收了赔偿款,就向广州中院撤诉,目的是避免判决书上网,对发展商影响不好,但没有想到发展商为了避免之后其他业主追索赔偿,就在领取房产证的文件上写进“涉案物业没有逾期交付----不存在未履行的债权债务关系”这几句私货,目的是表明业主放弃追究逾期交楼责任。业主根本没有看就签字了,还好本案法官很公正,采纳了业主方代理律师的辩论意见。业主也要汲取教训,凡是签署发展商的文件时,要多看看,多琢磨,才签名,把握不准就发给律师看看,何况已经委托了律师诉讼。

 广东高法:房产证上记载的夫妻一方有权出售房屋

案  号: 2017)粤民申8337

裁判主旨:房产证上记载的配偶有权单方出售房产,买方没有理由怀疑其处分行为,并有权要求过户。

案情:谢奇骏、郭庆兰申请再审称,涉案房产系郭庆兰婚后所购,故该房产为谢奇骏、郭庆兰的夫妻共同财产。郭庆兰出卖登记在其名下的共有房屋不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定,在谢奇骏不同意出售该共有房屋并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的情况下,二审判决支持赵渊、代文荣的诉请显属错误。

二〇一七年十一月二十九日广东高级人民法院经审理认为,在谢奇骏、郭庆兰共同居住于其子谢锦乐的房产中,郭庆兰委托谢锦乐办理涉案房产转让事宜的情况下,谢奇骏称其不知晓郭庆兰出售涉案房产不符合常理。即使按照内地婚姻法的有关规定,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”从本案事实来看,在郭庆兰是涉案房产的唯一登记所有权人的情况下,赵渊、代文荣没有理由怀疑郭庆兰处分涉案房产行为的效力。因此,谢奇骏无权以不同意或不知道郭庆兰出售涉案房产为由对抗赵渊、代文荣关于继续履行房屋买卖合同的诉讼请求,二审判决继续履行合同办理房屋所有权转移登记正确。

王美舟律师(13710862950)评析:《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”本案法官认为,房产证记载的只有郭庆兰的名字,且其配偶谢奇骏一直与其同住,买方有理由相信郭庆兰有权代理谢奇骏出售该房屋。这个观点在实践中存在争议。

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 广东高法:政策调控导致合同难以履行可以解除合同

裁判主旨:由于调控政策变化,导致合同主要条款发生变化,难以履行,可以解除买卖合同,不视为违约。

案情:张曼玲、顾晓颖申请再审称:(一)案涉《二手房买卖合同》并未约定首付三成,而是约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的,则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内(含当日)补足”。因此,应视为邓自来按贷款政策的需要履行支付首期款的义务,并自愿承担因政策调整所带来的风险。邓自来应在2016510日前将定金、交楼押金及银行同意贷款金额之外的首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。(二)邓自来在签订案涉《二手房买卖合同》和《买房主体变更确认书》时就意识到了购房或贷款政策调整带来市场风险的可能性,并做了相关准备工作。(三)邓自来未按约定向银行提交按揭贷款申请相关资料就向法院起诉要求解除合同退还定金构成违约,应当承担违约责任。(四)二审判决以邓自来因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,没有任何依据。因为房地产调整政策而提高首期款比例,属于市场经济中正常的商业风险,应由邓自来自己承担相应后果。(五)邓自来无法筹集购房款不能成为其不履行案涉《二手房买卖合同》的法定理由。综上,请求再审本案。

二〇一七年十二月八日广东省高级人民法院经审理认为,顾晓颖与邓自来及中原公司于2016310日签订的案涉《二手房买卖合同》是各方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。但是,深圳市政府于2016325日出台了新的房地产调控政策,提高了购买第二套住房的首付比例。该房地产调控政策的出台并非当事人在订立合同时可以预见的风险,由此提高了买方的购房成本,增加了买方的经济压力,对其家庭财务安排造成影响,对买方履约能力造成不利影响,导致案涉合同因不可归责于当事人双方的事由而不能继续履行。二审判决支持邓自来关于判令张曼玲、顾晓颖返还定金20万元,其中定金1万元托管在中原公司,由中原公司径付邓自来的诉讼请求,并无不当。

王美舟律师(13710862950)评析:《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:()因不可抗力致使不能实现合同目的”。政府政策调控,提供首期款支付比例,可以视为不可抗力,买家因此无法支付首期款,不能实现购房的合同目的,可以解除合同。《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。”因此,买方解除合同,无需承担违约责任。

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 广东高法:先违约者无权主张后违约者构成根本违约
裁判主旨:卖家未按照合同约定赎契在先,买家之后没有按照合同约定支付首期款,这是属于卖家构成根本违约,买家不构成违约。
案情:2015年6月18日卢沛与陈华签订《二手房买卖合同》合法有效,根据合同的约定,陈华将涉案房屋转让给卢沛,成交价为303万元,定金30万元卢沛应于签订合同当日向陈华支付,并于2015年8月18日前将剩余首期款支付至双方约定的资金监管账户中,陈华应于合同签订之日起15日内办理赎楼手续。合同签订后,卢沛依约向陈华支付定金30万元,陈华未依约办理赎楼手续。陈华、成木林申请再审主张卢沛未按合同约定支付剩余首期款已构成根本违约,其享有不安抗辩权和先履行抗辩权。但根据涉案《二手房买卖合同》的约定,卢沛履行支付剩余首期款的合同义务的期限是晚于陈华、成木林履行赎楼义务的期限,在卢沛履行支付剩余首期款的合同义务之前,陈华、成木林已经违反合同约定,二审判决认定陈华、成木林已构成违约,并无不当。陈华、成木林申请再审认为卢沛根本违约,涉案《二手房买卖合同》不应继续履行,依据不足。二〇一七年十二月十一日,广东省高级人民法院裁定驳回陈华、成木林的再审申请。
   王美舟律师(13710862950)评析:本案中,合同约定卖方于签订合同15日内赎楼,即应于2015年7月3日前赎楼,但卖方并未履行。合同约定买方2015年8月18日前将首期款存入监控账户,买方也没有履行。《合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”据此,法院认为卖方构成根本违约,买方没有构成违约。
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广东高法:卖主不披露房内死人事件买方有权撤销合同

案例索引:深圳市大星生实业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案  号: 2017)粤民申4655

案情大星生公司申请再审称,涉案房屋自然死亡事件发生在2011年即交易发生五年前,如果该事件能让购房者产生恐惧心理据以撤销涉案合同,则房屋交易将无稳定性可言,与合同法鼓励交易、保障交易稳定的立法原意相悖。201814日广东省高级人民法院经审查认为,星睿奇公司与大星生公司签订买卖合同前,涉案房屋发生过死亡事件,而大星生公司没有向星睿奇公司告知该事实。虽然不能认定大星生公司存在欺诈行为,但房屋内发生死亡事件确实会令人产生恐惧、忌讳等心理,对买受人决定是否购买会产生重大影响。根据二审查明的事实,星睿奇公司在知晓涉案房屋发生过死亡事件后,立即要求解除买卖合同,可见,该事件的存在直接影响到星睿奇公司的意思表示,判决撤销涉案房屋买卖合同,并无不当。该合同被撤销后,因合同取得的财产应当予以返还,一、二审判决大星生公司将收取的定金返还给星睿奇公司,符合法律规定。

王美舟律师评析:《民法总则》第一百四十七条规定:“基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十七条规定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第71条规定:“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”广东省高级人民法院据此认为买方有权撤销房屋买卖合同。

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最高法:夫妻一方不能作为第三人要求撤销房屋买卖合同纠纷案判决

案例索引:陈日英房屋买卖合同第三人撤销之诉案:

案号:最高法(2014)民一终字第160

裁判要旨:本案争议焦点是陈日瑛起诉是否符合第三人撤销之诉的条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定,因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。可见,只有能够成为原诉讼中有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人,才具有提起撤销之诉的主体资格。陈日瑛与谢贵铭系夫妻关系,讼争房屋亦是在其婚姻存续期间购买,为陈日瑛与谢贵铭共同所有。因此,陈日瑛不是黄立奋与谢贵铭房屋买卖合同纠纷案中的第三人,不管其是否曾申请参加该案诉讼,陈日瑛均不能提起本案第三人

王美舟律师评析:我想起2018年我在佛山市南海区人民法院代理的一起要求房屋卖方(男)协助我方委托人即买方过户案,法院判决我方胜诉,之后该卖方配偶提起第三人撤销之诉,要求撤销该判决,经办法官打电话给我,说要撤销该案,当时我方放弃迟延过户违约金,该配偶同意我方过户,该案调解结案。本案一审广东省高级人民法院也将陈日英作为第三人处理。而最高人民法院的法官认为,配偶只能作为共同原告或被告参加诉讼,而不是作为第三人参加诉讼,故亦不能作为第三人要求撤销判决,可以申请再审或提出执行异议和执行异议之诉。

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广东高法:出卖人死亡,继承人应继续协助房产过户

案例索引:陈德逊、李伟强房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案  号: 2017)粤民申6735

案情:陈德逊申请再审称:协助李伟强履行房屋过户手续应属于陈格夫的专属人身义务,不应由继承人承担。2018131日广东省高级人民法院经审查认为:因陈格夫死亡,陈德逊及孔丽贤等三人基于继承取得讼争房屋的所有权,则其亦应继受陈格夫基于《房屋买卖协议》所负担的合同义务。陈德逊主张协助过户讼争房屋是陈格夫的专属人身义务,没有依据。陈德逊以其对讼争房屋享有的物权对抗其自身应负担的合同义务,明显不能成立。本案中,二审法院判决陈德逊及孔丽贤等三人协助李伟强办理讼争房屋的产权变更手续,并无不当。

王美舟律师评析:本案表明房产出卖人死亡后其继承人应继续履行房屋买卖合同义务,协助办理过户手续。

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最高法:商品房买卖合同约定发展商违约继续履行合同并未排除合同解除权

案例索引:王桂英、常新宇与抚顺丰远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书

案  号: 2016)最高法民申3131

案例:抚顺丰远房地产开发有限公司称:二审法院判决解除丰远公司与王桂英、常新宇签订的商品房买卖合同,丰远公司返还王桂英、常新宇购房款并赔偿损失,认定事实不清,适用法律错误。(一)丰远公司与王桂英、常新宇签订《商品房买卖合同》真实合法有效,合同条款对合同双方有绝对的约束力。合同第十五条明确约定了丰远公司不能在规定的360日内协助办理产权登记的,合同继续履行,丰远公司支付违约金。商品房买卖合同纠纷,应按照有约定从约定,没有约定从法定的原则处理。依照合同约定,丰远公司应以赔偿违约金的方式向王桂英、常新宇承担违约责任,合同继续履行,而不是以退房为承担违约责任的方式。

20161130日,最高人民法院经审理认为丰远公司与王桂英、常新宇之间的《商品房买卖合同》第十五条约定,“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:1.…(略)2.…(略)3.由出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金,合同继续履行。由于政府原因及不可预见原因造成买受人不能及时办理产权登记的,出卖人不承担违约责任。”丰远公司认为双方已经约定了不能办理产权登记的违约责任承担方式,就不能再适用《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定来解除合同。本院认为,合同解除分为约定解除和法定解除,有约定从约定,无约定适用法定。本案的《商品房买卖合同》约定了丰远公司协助办理产权登记的期限,并约定未能在约定期限办理的,丰远公司应当承担违约责任,合同继续履行,合同中并未约定一方当事人享有解除合同的权利。在合同未约定解除权的情况下,应当适用法律的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”本案,合同约定丰远公司应于商品房交付使用后360日内即2013418日之前,将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定,王桂英、常新宇在约定的期限届满后一年即2014419日即可以要求解除合同并赔偿损失。丰远公司于2015316日才获得办理涉案房屋产权登记所必需的抚顺市房屋建筑工程竣工验收备案书已经超出了合同约定的期限以及《商品房买卖合同司法解释》规定的最迟期限。虽然双方的《商品房买卖合同》中约定了合同继续履行,但是并未排除买受人享有的法定解除权,故王桂英、常新宇依法诉请要求解除合同,符合法律规定,应予支持。

 

 

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手机短信可以作为通知房屋的卖方履行合同义务的证据

案例索引:陈子宏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案  号: 2017)粤民申3111

案情:  201839日广东省高级人民法院经审理认为,再审申请人陈子宏与被申请人朱东芳于2015515日签订《二手房买卖合约》,约定陈子宏将涉案房屋以430万元的价格出卖给朱东芳,朱东芳在七日向陈子宏支付定金30万元,陈子宏需配合朱东芳提供按揭所需卖方资料并签署按揭银行要求的法律文件;如买卖双方未按照本合约约定的期限履行义务,违约方逾期履行超过五日,守约方可解除合同并选择违约方支付转让成交价的百分之二十违约金。上述合同是双方真实意思表示,合法有效,受法律保护,双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后,朱东芳已按约支付了购房定金,并在约定期限内通知陈子宏前往按揭银行办理资金监管手续,但陈子宏未按约定时间前往按揭银行配合办理资金监管手续,其行为已构成违约。认定陈子宏构成违约的主要证据是朱东芳分别于201561819082333619日先后三次向陈子宏发送的手机短信,要求陈子宏配合前往渤海银行深圳分行营业部办理有关按揭贷款申请手续。事实上,陈子宏并未按照上述合同约定的619日前往有关按揭银行办理相关手续,而是在623日通过房产中介陈超庭向朱东芳发出短信提出要求终止合同,表示房子不卖了,并愿意赔偿朱东芳30万元。陈子宏虽对朱东芳所提交的手机短信证据不予认可,但其并未提交相反证据否定上述手机短信的真实性。一、二审法院以上述手机短信为依据认定陈子宏构成违约的事实清楚,证据充分。

王美舟律师评析:二手房买卖中,中介为了收取中介费,故意不在房屋买卖合同中约定卖方和买方的联系方式,这样给买方催告卖方履行合同义务,如办理按揭、过户等手续造成困难,这时,通过发送手机短信不失为一种通知方式,但卖方往往辩称没有收到短信。本案中,广东高院对此不予采信,理由是卖方并未提供反证证明。

 

 

 

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    广东高院:分摊减少套内增加要求按照约定补款不获支持

 

案例索引:佛山市新凯房地产开发有限公司、刘锐聪房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案  号: 2017)粤民申2014

再审申请人(一审原告、二审被上诉人):佛山市新凯房地产开发有限公司。住所地:广东省佛山市禅城区湾梁路23号(凯德瀚城)1B01室。

案情:2018427日广东省高级人民法院经过审理认为佛山市新凯房地产开发有限公司刘锐聪在2013220日签订了《商品房买卖合同》,约定涉案房屋的建筑面积为127.20平方米,其中套内建筑面积101.39平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.81平方米,总金额1134117元。合同第五条约定:该商品房交付使用后,合同约定计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异,双方同意按以下原则处理:1.差异值为?/font>0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿。双方在签订《商品房买卖合同》的同时,也签订了《补充协议》作为合同的附件四,补充协议第四条对《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”重新约定如下:(一)买卖合同约定的套内建筑面积与产权登记的实测套内建筑面积存在差异的,双方同意按以下不同情况分别处理:1.面积误差比绝对值在0.6%(含本数)以内的,买卖双方不作任何补偿。2.面积误差比绝对值在0.6%(不含本数)以上至3%以内(含本数)的,买卖双方按实测面积与约定面积之差及本合同约定的房屋单价据实结算并多退少补。(二)双方同意测绘单位最终出具的测绘报告作为该商品房实际面积的认定依据。(三)该商品房实测分摊的公用建筑面积或层高与买卖合同约定的公用建筑面积或层高不一致的,不视为出卖人违约,买、卖双方同意不对房价款进行调整,不解除买卖合同。

根据《测绘报告》,涉案房屋建筑面积127.43平方米,其中套内建筑面积102.65平方米,公用分摊面积24.78平方米。涉案房屋建筑面积比合同约定的建筑面积增加0.23平方米,误差比绝对值为增加0.18%。其中涉案房屋实测套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积增加1.26平方米,面积误差比绝对值为增加1.24%;公用分摊面积比合同约定的公用分摊面积减少1.03平方米,面积误差比为减少4%。由于上述补充协议有关“面积确认及面积差异处理”所作约定与买卖合同约定的内容存在差异。根据《测绘报告》显示涉案房屋实测的套内面积有所增加,但公用分摊面积明显减少,因此,补充协议所作约定确实存在明显不公平的情形。由于房屋建筑面积由套内建筑面积和公摊面积构成,在实测的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积误差比绝对值仅增加0.18%的情况下,二审判决根据本案事实,从公平原则出发,依照《商品房买卖合同》第五条的约定,作出认定与处理并无不当。

王美舟律师评析:广东省高级人民法院根据公平原则否定了开发商的补充协议的效力,具有借鉴意义。

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        广东高院:房产过户须征得共有人同意

案例索引:陈志威、刘金阶房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案  号: 2018)粤民申2193

案情:2018523日,广东省高级人民法院经审理认为,涉案房屋为刘金阶与肖茶花夫妻共有财产,房产现仍登记在肖茶花名下。肖茶花于2001912日因病去世后,涉案房屋为刘金阶和肖茶花的合法继承权人共同共有。200935日,刘金阶未经共有人同意的情况下将涉案房屋出售给陈志威。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定,刘金阶擅自将涉案房屋出售给陈志威的行为属无权处分。由于房屋共有人刘志清不同意房屋转让给陈志威,导致买卖协议事实上不能履行,合同目的无法实现。因此,陈志威主张刘金阶将房屋过户到其名下的依据不足,不予支持。陈志威可根据房屋买卖协议的约定向刘金阶主张违约或赔偿责任。

   王美舟律师评析:《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因为房产共有人刘志清不同意转让该房产,根据《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行”之规定,陈志威不能要求过户,但可以按照房屋买卖合同要求刘金阶支付不能履行合同的违约金等违约责任。所以,买房时应让该房产的共有人全部签署同意出售房屋声明书或房屋买卖合同。

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广东高院:按份共有人对不动产产生的债务承担连带责任

案例索引:邢伟莉、李彬、张庆英房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

案  号: 2017)粤民再427

 谭甄何曲伟张永明

案情:19921229日,邢伟莉和张德伟以按揭方式联名购买了深圳市罗湖区宝安路西湖花园西凌阁11E座房产。19941121日,张德伟与李定成签订《房屋转让合同书》,合同价841854元。签约后,李定成将首期款573560元交给了张德伟,张德伟将房屋钥匙和购房资料交给了李定成,李定成即入住该房屋,并以邢伟莉的名义继续向银行支付按揭款。1998328日,李定成付清按揭款,但找不到张德伟办理过户手续,李定成于1998623日向一审法院起诉。罗湖区法院追加邢伟莉为被告,判决:()李定成与张德伟签订的房屋转让合同无效;()张德伟退还李定成购房款1005638(含首期款573560元和按揭款431978),邢伟莉承担连带责任;()李定成返还房屋给张、邢二人。2000年李定成申请强制执行,法院查封了涉案房产。拍卖程序中李定成以421000元拍得房产。邢伟莉认为房产证记载她和张德伟各占一半产权,债务也应当各半。广东省检察院提起抗诉。

2018531日,广东省高级人民法院再审认为《房地产证》中记载的权属人所占房屋份额不能当然作为认定权属人对外承担按份责任的依据。参照《中华人民共和国物权法》第一百零二条第一款规定:“因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。”由此可知,因共有财产产生的债权债务关系不论是按份共有还是共同共有,只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,除法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系外,共有人对债权债务均是享有连带债权、承担连带债务。案涉房产的《房地产证》显示张德伟、邢伟莉对案涉房产各享有二分之一份额,但该记载仅是作为共有人之间财产份额的依据,不能据此当然作为第三人即本案当事人李定成知道共有人不具有连带债权债务关系的依据以及作为对抗第三人的对外效力。

王美舟律师评析:注意:理论和实践中,对广东省高级人民法院法官在本案中的观点,存在不同的看法。

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离婚后车辆没过户发生车祸原车主会担责吗?

 

问题:我的一位女客户,委托我审核离婚协议,该协议约定车辆归男方所有,该车辆之前在该客户名下,因为男方在广州没有车牌号码,所以车辆就暂时不过户至男方名下,但是女方担心离婚后男方发生车祸,需要担责。这种情况,女方需要担责吗?

王美舟律师(13710862950)答复:车辆登记在一方名下,一方与另一方离婚时,约定车辆归另一方所有,且该车辆由另一方使用,虽然该车辆没有过户至另一方名下,如果另一方发生交通事故,一方无需承担责任。《侵权责任法》第五十条:“当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记,发生交通事故后属于该机动车一方责任的,由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分,由受让人承担赔偿责任。”据此,女客户无需承担责任。

案例1   离婚协议约定车辆归一方所有,虽然登记在另一方名下,一方肇事与另一方无关

案例索引:(2011)浦民一(民)初字第24724

20107516时许,被告张某的驾驶员驾驶浙FAK453轿车至上海市浦东新区新德路19631号门口倒车时,不慎碰撞车后的行人原告石某,致原告受伤的交通事故。经警方认定,被告张某的驾驶员负全责。被告傅某、张某原系夫妻,于200912月协议离婚,离婚时约定肇事车辆归被告张志芹所有(实际使用人),肇事车因故未过户,故该车仍登记在被告傅贵富名下。2011128日上海市浦东新区人民法院经审理认为,本案肇事的车辆登记在被告傅某富的名下,但根据离婚协议,该车已归被告张某所有,只是未办理过户手续,因此被告傅某无过错,故不承担责任,判决某保险股份有限公司和被告张某担责。

 

案例2 车辆登记在一方名下,离婚后归另一方使用,虽然离婚协议没有约定车辆权属,车辆登记人无需承担责任

案例索引:庞秀荣与韩恩友等机动车交通事故责任纠纷一审民事判决书

 2017)吉0106民初2714

2017625630分许,被告韩恩友驾驶吉A1X710思迪牌小型轿车沿新竹路由东向西行驶至新竹检车线时,遇原告庞秀荣由南向北横过新竹路,韩恩友车左侧与原告身体接触后致原告倒地受伤。此次事故经绿园交警大队处理并出具吉公交字[2017]00113号《道路交通事故认定书》,认定被告韩恩友承担事故主要责任,原告庞秀荣承担次要责任。吉A1X710号车登记所有人为被告侯金凤,其与被告韩恩友于2015630日经民政部门办理离婚(离婚证号L220106-2015-001219)。侯金凤于庭审中自述,该车于双方婚姻存续期间购买,登记在侯金凤名下,离婚后双方约定归韩恩友所有,但未在离婚协议书中注明,亦未过户。

20171220日长春市绿园区人民法院经审理认为,被告侯金凤虽作为车辆登记所有人,但于事故发生时,其与被告韩恩友已离婚,与韩恩友不具有共同的经济利益,亦无需对韩恩友的债务承担责任,其本人对事故的发生并无过错,故被告侯金凤在本案中不承担赔偿责任,最终判决被告中国大地财产保险股份有限公司长春市中心支公司在交强险死亡伤残限额内赔偿原告损失,被告韩恩友赔偿原告损失。

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       侵犯优先承租权的房屋买卖合同有效吗?

 

   王美舟律师分析:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”《民通意见》第118条规定,“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”,但该118条已经被上述第二十条替代失效。最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人,因为物权法没有规定租赁权为物权,故租赁权仍然为债权,根据物权大于债权的原理,出租人没有通知承租人出卖房屋,房屋买卖合同仍然有效,当然,如果买方与卖方恶意串通损害承租人利益除外。

    案例:20094月,亿恒公司起诉至原审法院称:200691日,我公司与颐西公司签订了《德胜置业底商房屋租赁合同》,约定:我公司承租颐西公司所有的西城区黄寺大街26号院1号楼-1123层,2号楼-1123层,6号楼-1123层及车库。租期为25年,自2006101日起至2031930日止。甲方出售房屋,在不损害乙方利益的前提下,须在3个月前书面通知乙方

   20094月,亿恒公司起诉至原审法院称: 200691日,我公司与颐西公司签订了《德胜置业底商房屋租赁合同》,约定:我公司承租颐西公司所有的西城区黄寺大街26号院1号楼-1123层,2号楼-1123层,6号楼-1123层及车库。租期为25年,自 2006101日起至 2031930日止。甲方出售房屋,在不损害乙方利益的前提下,须在3个月前书面通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权。后颐西公司在没有通知我公司的情况下,将租赁合同内的38套商业用房及车库的328个车位出售给了丰电公司,此行为已经严重影响了我公司的优先购买权,按照《合同法》、《民法通则》的相关规定,此合同损害了第三方利益,应为无效合同。现请求确认我公司具有优先购买权;确认颐西公司与丰电公司及丰电公司与吴宗海签订的西城区黄寺大街26号院6号楼101015号房屋买卖合同无效。

    颐西公司辩称:我公司的股东江西泽元置业有限公司(以下简称泽元公司)要退股,同时泽元公司对丰电公司有债务,所以就把争议房屋过户给丰电公司,用争议房屋冲抵了债务。 200691日,我公司与亿恒公司签订了房屋租赁合同,争议房屋我们租给了亿恒公司。法院之前有判例,听从法院判决。

    丰电公司辩称:我公司与颐西公司之间并非房屋买卖关系,而是基于股权转让、债务转让导致房屋所有权发生转让,这种转让所涉及的“同等条件”具有特定性、唯一性,因此亿恒公司主张优先

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