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博主
姓名:陈如波律师
单位:上海创远律师事务所
职位:公司法务部顾问律师、房地产律师
访问人数:3835900
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博主公告
    上海资深房地产律师、评论员、上海市律师协会动拆迁律师志愿团成员、上海市律师协会青年律师人才库建筑房地产专业律师,擅长房地产、公司法、经济合同诉讼纠纷,办理各类案件1000多件,服务项目涉及金额达数十亿元,先后担任几十家公司法律顾问。发表的专业文章和评论被新浪、搜狐、网易、凤凰网、搜房网、安居网、房产之窗、天下财经、蓝筹财经、证券之星、解放日报、新民晚报、新闻晚报、每日经济新闻报、21世纪经济报等国内外媒体进行转载和深入报道。
    上海知名房产律师法律咨询热线:133 9119 2772&133 9139 6112
    邮箱:crblyg@yahoo.com.cn
    
    
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北京、上海、广州、深圳等一线城市,地王新记录在不断刷新着。

5月,似乎已成为“盛产”地王的月份。在北上广深等一线城市陆续拍出的地块中,价格不断被刷新,并最终停留在溢价率最低49%、最高136%的惊人数字上。房地产调控、相关部门警示等一切压力均被房企抛在脑后,“地王们”就这么又一次如此“招摇”地出现在人们面前,牵动着人们的神经。

对于“地王”的频繁显身,中国社会科学院财政与贸易经济研究所博士高广春认为,正是对未来市场的乐观预期,企业才有信心争地。

不过,也有专家将其归因于企业资金链的缓解。银行业改革与发展研究中心主任王勇表示,部分房企资金充裕,拍地有底气;亚豪机构相关负责人则进一步分析认为,上轮调控中大量房企通过“以价换量”的方式回笼了大量资金,“钱多地少”使得房企对土地市场的兴趣开始回升。

相关数据也佐证了上述观点。中国房地产研究会、中国房地产业协会近日发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2012年我国全部上市房企总资产均值为291.87亿元,同比上升7.86%;营业利润均值16.07亿元,同比上升3.34%。

然而普遍上涨的数据,却依然不能扭转房地产行业是高负债行业的现实。中国房地产业协会副会长朱中一就表示,从整个房地产行业来看,负债水平仍在历史高位徘徊,房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为64.72%和64.36%,资金链风险仍在累积。

高负债的房地产业作为一个资金密集型行业,对融资渠道有很强的依赖性。从目前来看,房企主要通过银行贷款、房地产信托、上市融资、海外融资、发行债券、民间借贷等渠道筹集资金,而银行贷款中的个人按揭贷款,仍是绝大多数房地产项目顺利运转的重要支撑。不过近年来,为平抑过热的房地产市场,相关监管部门及金融机构已在不断收紧房企融资渠道。

其实,即便是监管部门严控的银行房地产开发贷款表现也不尽如人意。在今年年初,银行开发贷款更呈现“井喷”之势。

央行数据显示,截至3月末,全国地产开发贷款余额1.04万亿元,同比增长21.4%,增速比上年末高9个百分点,增速已经连续10个月逐月攀升;房产开发贷款余额3.2万亿元,同比增长12.3%,增速比上年末高1.6个百分点;个人购房贷款余额8.57万亿元,同比增长17.4%,增速比上年末高3.9个百分点。这直接表明,大量银行新增信贷资金进入了房地产市场。

银行信贷资金也愈发成为房企倚重的对象。根据国家统计局的数据,2012年房企到位资金96538亿元,比上年增长12.7%,其中,国内贷款14778亿元,增长13.2%。

其实无论是“曲线融资”还是通过其他手段的再融资,在很大比例上,银行都是资金的实际供应方。因此可以说,银行的支持增添了开发商的“底气”,同时也更可能成为房地产风险的承担者。

在此轮拍地热浪中,人们再次轻易发现央企的身影。中铁、保利等房地产央企表现“神勇”,并多有斩获。有专家表示,“地王”及央企频现,毫无疑问会对房地产市场造成负面影响。

对于优质企业,特别是对央企的信贷支持方面,银行会更有贷款的冲动。有专家认为,这种冲动有可能会突破监管部门的监管要求,增加金融风险。

监管部门近日再次发出警示:目前内地房地产企业负债偏高,资金紧张情况未有根本缓解,房地产信贷风险仍存在上升压力,未来将加强开发贷款等方面的监管。同时,银监会还要求金融机构要重视房地产贷款风险,要认真执行房地产调控政策,落实差别化房贷要求,加强名单制管理和压力测试。

不过,我们也应该看到,房企的底气不仅来自于银行信贷资金的支持,更来自于地方政府的态度。地方政府对土地财政的依赖,将削弱房地产调控效果,间接让房企成为主要受益者。

因此,坚持房地产调控,不仅要强调信贷调控措施,避免信贷措施执行中走样,成为房地产市场过热的帮凶,还要进一步运用土地、财税等综合手段,保证调控的顺利进行,削弱房企底气。

上海房地产律师陈如波认为,地王必将推动房价一味上涨,并提高楼市风险等级,如对楼市持续刷新地王记录现象而不加以限制,不排除像温州、鄂尔多斯这样的崩盘现象在一线城市上演。

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昨日,兰德咨询总裁表示,他们为一家资产规模达500亿元的大型房地产公司提供咨询服务的时候,受董事会下的审计委员会委托,对房地产开发过程进行全面梳理研究,得出结论是,共有116个可能寻租点。

房地产行业涉及的环节较多,寻租者主体也甚广。除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外,房地产领域的寻租者还包括银行、房地产开发企业内部,甚至还包括个体经营承包者、居民户等。

按照三级市场进行分析,一级土地开发、二级房产开发、三级经营使用。大多数企业往往将此理解为房地产全价值链。如果继续细分环节,房地产全价值链最多可以分到120—130个具体环节,其中可以明确的就有116个寻租点,基本占了房地产全产业链的95%。

以第二级房地产开发为例,从项目获取,跑各种批文,产品策划与规划、采购招标、营销、工程建设等,每个环节都存在寻租的空间。

这些寻租既有来自外部政府管理机构,也有出自企业内部员工。比如从销售环节看,保险公司以及按揭银行为了争抢业务,都会暗地向企业负责人和经办人支付好处;而广告公司、营销策划公司,甚至最近几年因为限购,各种灰色的办证、倒房号的人都会给企业员工高额回扣或者好处,这在房地产行业已经是心照不宣的秘密。

早在2006年就已开始关注房地产行业的寻租现象。当时该企业聘有一位曾在省高检工作几十年的退休官员作顾问,他们联手调查出房地产开发链条上的87个企业内部腐败点,并形成了反腐风控手册。

房地产相关权力部门以及官员的寻租现象更是早已受到各方诟病。北京科技大学管理学院教授,国务院国资委宏观经济研究部前部长赵晓表示,权力寻租的手段也多种多样,有合法手段如企业通过谈判、游说向政府争取优惠待遇,利用特殊政策维护自身的垄断地位等,也有非法手段如行贿受贿、滥用职权等,还有介于合法、非法之间的灰色寻租手段如“乱收费”、集体寻租等。

上海房地产律师陈如波认为,房地产行业中95%环节有116处可滋生腐败或许从另一个角度回答了房价为何居高不下的原因。

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数据显示,1997年至2007年的10年间,我国农村人口减少了13%,而村庄用地却增长了约4%,人均用地高达229平方米,呈人减地增的逆向发展趋势,宅基地利用更是低效率。在土地资源日趋紧张的背景下,“空心”领域自然成为国土部土地“算盘”中的一子。
 
4月3日,国务院总理李克强在国务院常务会议上表示,要完善农村宅基地的有序退出机制。而这项工作的主管部门——国土资源部(以下简称“国土部”)已为此做好了准备。据记者了解,国土部在3月底下发了《国土资源部完善农村宅基地管理制度通知》(以下简称《通知》),《通知》明确国土部4月公布的全国供地计划将涵盖宅基地,而宅基地的招拍挂也将于今年正式推行。

国土部正在进一步研究宅基地的顶层制度设计,其中包括宅基地的取得、占有、使用、流转和退出等具体细节。为此,今年国土部门将加快摸底农村宅基地闲置面积等情况。

随着城乡一体化进程加快,城乡之间的人员流动日益频繁,宅基地出现大量闲置,农村“空心户”和“空心村”已成为较普遍的现象。上述国土部专家向记者介绍,新下发的《通知》就是为了加快开展宅基地退出机制的建设,其中主要包含了以下几方面内容:

首先,要求各地对农村宅基地登记发证,摸底宅基地的面积、宗地位置等,目前这一工作已经在全国90%的农村开展。

其次,是加强规划计划、控制引导,合理确定村庄宅基地用地布局规模,“具体来说,就是将单列宅基地供地计划,并尝试推行宅基地招拍挂。”该专家指出,宅基地执行招拍挂的前提是必须“一户一宅”。

再次,推进“空心村”治理和旧村改造。“重要的一点是要留足村民必需的居住用地(宅基地),在此前提下其他土地可依法用于发展二、三产业,但不得用于商品住宅开发。”上述国土部专家补充称,未来应将宅基地收回制度与农村土地整治、村庄整治等结合起来一并实施,然后重新分配宅基地、实行“一户一宅”,从根本上解决“空心村”的问题。

无论在哪方看来,宅基地退出的市场化改革都已成为必然的前行方向。

上海房地产律师陈如波认为,只有经济手段还不足以支撑宅基地退出机制的市场化改革。《物权法》中将宅基地使用权界定为一种物权,“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”,但是对宅基地退出并没有规定。其他政策中也只是希望各地制定激励措施,鼓励农民腾退多余宅基地。相关配套政策和法律法规,应与经济手段一起共同作为宅基地管理制度建设的支撑。

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“国五条”地方细则落地尚不足两周时间,上海今年首个双料地王就“横空出世”。

4月10日,经过336轮的激烈竞价,上海浦发集团旗下的浦发置业以37.75亿元的价格,竞得浦东唐镇新市镇一幅12万平方米的住宅地块。无论是总价,还是近18100元/平方米的楼板价,均创下今年上海土地出让的纪录。

浦东唐镇地块的起始价为22.82亿元,共有54家开发商领取了该地块的竞买申请书,包括融创九龙仓联合体、中海、旭辉在内的8家房企提交了竞买申请。

数据显示,今年一季度上海土地出让金收入185.77亿元,同比增加172%。而上海4月份正在迎来一波土地出让的小高峰。据统计,今年4月份上海将有24幅土地推向市场,土地出让金将超过百亿元。

上海之所以在细则落地后不久,就急于推出大量土地,是因为市场出现了供应缺口。

去年上海商品房成交了900多万平方米,而土地只成交了500万平方米。

据统计,截至3月末,包括恒大、中海、保利在内的15家大型房企拿地金额为745亿元,同比上涨267%;拿地量为1966万平方米,比去年同期上升了81%。

预计供应缺口会持续一段时间,今年开发商补仓的意愿相当强烈。

今年国内地产私募基金相当活跃,包括财富管理公司、信托公司等一些金融机构都参与到了房企前期拿地的过程中来。

据《福布斯》杂志对国内中产阶层的投资理财调研,银行理财产品是富裕阶层最青睐的投资品,占62.5%的比例;而对房地产投资的位居第二,比例高达53.9%。中产阶层选择对房地产进行投资的比例高达53.9%。

据统计,个人可投资资产在300万元-600万元群体中,有37.5%的资金投到了房地产中;而个人可投资资产在60万元-300万元的群体中,高达61.2%的资金投向了房地产。

虽然个人直接投资房产被限制,但仍可以通过曲线方式进入房地产业。

的确有部分资金开始向楼市回流。今年银行贷款的环境比去年宽松得多,投资市场上的资金都在寻找出路。现在除了房地产,没有更好的去处,部分民间资金通过与企业合作拿地的方式进入到房地产领域。

民间资金正以地产私募的形式进入土地市场。很多地产私募资金正在与一些大中房企以前期投资的方式进行合作,这些地产私募的资金量从几千万到两三个亿不等,投资周期也从之前的一年延伸到了二至三年。

上海房地产律师陈如波认为,“国五条”并没降低市场对房价上涨的预期。20%个税的政策促使需求从二手房转向新房,反而刺激了购房者对新房的需求,因此上海不少楼盘的价格近期都出现了不同程度的上扬。开发商一季度销售额的大幅增长,及民间资金以私募形式进入房地产市场,也在一定程度上助推了土地市场走热。

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上海房地产律师陈如波认为,分析一下国五条上海地方实施细则,主要有如下几方面,但每一点几乎都是对以前国家或地方已有政策的重复,没有可操作性,毫无新意可言,有待于出台具体操作口径进一步深化落实。
 
要点一、根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平,2013年度本市新建商品住房价格控制目标为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

要点二、房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享,完善住房限购措施的操作流程。

要点三、银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策;严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;严禁发放第三套及以上购房贷款。

要点四、金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估,做好预案,并根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

要点五、税务、房屋管理部门要密切配合,对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。

要点六、继续稳步实施个人住房房产税改革试点,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

要点七、一季度公布全市年度供地计划。

要点八、规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。

要点九、对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构在符合信贷条件的前提下,优先支持其开发贷款需求。

要点十、根据确定的目标任务,确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米,基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

要点十一、对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的,可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售,违反明码标价,“一房一价”规定的,采取暂停网上签约等措施,并依法严厉查处。

要点十二、对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业,各有关部门要按照各自职责,在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。

要点十三、房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理,重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料,规避限购措施,骗取购房资格的违法违规行为;对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员,可暂停网上销售、责令停业整顿;情节严重的,依法吊销营业执照和经纪执业证书;涉嫌犯罪的,按照规定移送司法机关追究其刑事责任。



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上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见的通知

各区、县人民政府,市政府各委、办、局:

  《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》已经市政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

2013年3月30日

关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见

  为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号),进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则,完善房地产市场体系和住房保障体系,巩固调控成果,促进本市房地产市场平稳健康发展,现提出如下实施意见:

  一、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平,2013年度本市新建商品住房价格控制目标为:按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

  各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实承担稳定房价、稳定市场的责任。确保政策落实到位,目标任务完成。

  二、坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享,完善住房限购措施的操作流程。

  要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策;严格执行第二套住房信贷政策,重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款;严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估,做好预案,并根据市场变化,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

  税务、房屋管理部门要密切配合,对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

  三、增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求,结合实际,统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划,保证普通商品住房、保障性住房土地供应,一季度公布全市年度供地计划。规划国土资源等部门要按照计划推进,确保全年土地供应稳定、均衡、合理。

  规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。同时,建立土地出让前研判制度,完善优化土地出让方案,搞好市场分析监测,稳定土地市场预期。

  对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构在符合信贷条件的前提下,优先支持其开发贷款需求。

  四、深化完善“四位一体”住房保障体系,全力推进大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推进旧住房综合改造,切实改善市民居住条件。根据确定的目标任务,确保全年新开工建设、筹措各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米,基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

  要细化完善保障性住房分配供应政策,合理扩大廉租住房实物配租供应范围。优化共有产权保障住房(经济适用住房)、公共租赁住房申请分配工作,完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。

  要全面推进旧区改造工作。重点推进中心城区成片二级旧里改造,逐步推开郊区城镇棚户简屋改造。出台“城中村”改造政策和措施,并继续推进国有农场职工危旧房改造。全年拆除二级旧里以下房屋70万平方米。推进完善大型居住社区基地内市政公建配套设施,全年完成40个外围市政配套项目建设,加快引进教育、卫生、商业等优质资源,确保入住居民基本生活需求。鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定,建设公共(单位)租赁住房,向符合条件的来沪务工人员供应。

  要开展保障性安居工程的全过程监督检查,确保保障性住房工程质量。加快推进本市住宅产业化,完善激励政策,健全标准规范,构建技术平台,加大装配整体式住宅项目建设力度。

  五、加强市场监管,查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定,房屋管理与价格主管部门要加强配合,进一步严格执行“一房一价”、明码标价,商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的,可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售,违反明码标价,“一房一价”规定的,采取暂停网上签约等措施,并依法严厉查处。

  房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门要研究建立信息共享、联动配合的工作机制,加大对违法违规行为的查处力度。对发生违反限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业,各有关部门要按照各自职责,在网上签约资格、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理,严格按照不同销售价格,确定预征率,并严格按照有关规定,进行清算审核和稽查。

  房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理,重点查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料,规避限购措施,骗取购房资格的违法违规行为;对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员,可暂停网上销售、责令停业整顿;情节严重的,依法吊销营业执照和经纪执业证书;涉嫌犯罪的,按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

  六、加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息,正确解读政策,稳定市场预期,引导居民理性消费。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。

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昨天,2013年《世界10大超级豪宅》和2013年《中国10大超级豪宅》排行榜发布。在2013年《世界10大超级豪宅》名单上,法国的利奥波德别墅(Villa Leopolda)以5.5亿美元位居冠军,但此价格已经比两年前缩水了2亿美元;意大利的里加利岛屿(Li Galli)以2.63亿美元位居亚军;阿联酋迪拜的朱美拉棕榈岛豪宅(Palm Jumeirah)以1.72亿美元位居第三。

在制榜方同时发布的2013中国内地10大超级豪宅榜中,广州大一、成都牧马山蔚蓝卡地亚、大连万科?西山别墅三个豪宅楼盘名列前三。北京、上海分别有3家入榜;广州、深圳、成都、大连各有1家入榜。

该榜统计分析方法与世界十大豪宅榜相同。中国10大豪宅平均每套价格为1.87亿人民币,而同期发布的世界10大豪宅平均每套价格为1.925亿美元,差距明显。而世界企业家集团董事会主席、诺贝尔经济学奖得主罗伯特?蒙代尔教授认为:“世界10大豪宅平均每套价格是中国豪宅的7倍,主要原因是中国豪宅的房屋和土地面积都非常小,加上环境,设计和建造工艺无法做到极致,因此无法吸引国际富豪购买和居住。”

世界企业家集团的研究报告显示,中国富裕群体将购买豪宅列为奢侈品消费的第一选择。

世界企业家集团首席执行官、《总裁》杂志社社长丁海森说:“在中国国内,因为价格、土地、空气等因素,豪宅投资趋势正从北京、上海等城市向成都、大连等二线城市转移,这也和世界发达国家的豪宅绝大部分建造在郊外相吻合,因为只有‘郊外’或‘小镇’才能拥有新鲜空气和大幅土地。随着富豪阶层对生活品质要求的提高,得天独厚的自然资源也成为豪宅购买者考虑的重要因素。”

世界企业家集团的调查还显示,愈来愈多的中国富豪在海外投资豪宅,中国投资客投资英美等国房地产的主要目的有休闲居所、资产保值、移民和子女教育等四方面。世界企业家集团行政总裁袁浩东说,“中国富豪海外购房最喜爱的国家依次是美国、加拿大、澳大利亚、新加坡和英国。未来的中国豪宅市场,别墅类豪宅,特别是占地和绿化面积大的豪宅,将成为未来投资热点,越来越多的富豪会因为土地的价值而选择别墅作为投资项目。”

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国务院上月出台的楼市调控“国五条”,因其严厉性,不仅对市场造成心理冲击,也令部分地方政府一时进退两难,只好“等等看”。

房地产专业人士称,各地虽觉有必要体现差异化,但在中央政府进一步明确态度前却都不敢“造次”——出台细则,致使中央、地方政策衔接上的“空窗期”尴尬延续。

2月20日,上届政府在其最后一次国务院常务会议上,确定了继续做好房地产市场调控五条政策措施(下称“国五条”)。

26日,国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“国务院细则”)。

这一组在新老政府交替前夕出台的楼市调控政策,因要求“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税……应依法严格按转让所得的20%计征”而被视作对二手房交易具有剧烈抑制作用。

于是,在各地尚未出台相应落实细则的情况下,相当一些地方二手房交易量出现井喷。

3月18日,国家统计局公布的《2013年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示,70个大中城市中,二手住宅价格与上月相比上涨者有66个;与去年同月相比上涨者有49个。

除了交易井喷外,关于地方细则的内容也是传闻满天飞。多份所谓“广州、北京细则”在网络上广为流传,迫使地方政府出来辟谣。

同日,上海市住房保障局相关工作人员表示,不清楚上海版细则的内容,也不清楚何时出台。

上海房地产律师陈如波认为,政策引起恐慌需求集中释放,是助推楼市频创高位的主要因素,虽然上海地方政府很早开始相关调研工作,由于各种条件尚不成熟,加之各地都处在观望阶段,上海地方细则在近期内出台的可能不大。

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昨日,全国政协委员、住建部部长姜伟新在接受记者采访时强调,“国五条”一定要严格执行。他同时称,房价今年一定会往下走。

由于“国五条”出台,20%个税对房地产的冲击力很大。

有媒体报道称,由于购房者的恐慌心理蔓延,造成了各地交易中心爆棚。同时,也有媒体猜测“国五条”在施行一段时间后将退出。对此,姜伟新强调,“国五条”一定要严格执行,“执行过程中有什么问题,再完善。”

对于房价的走势,姜伟新表示,“相信房价会按照国务院调控的趋势走。另外,保障房要坚决按照原定的计划继续向前推进,在分配的环节也要采取一些措施。”

当问到对“郑州的三房合一,只租不卖”如何看待时,姜伟新表示,这符合中央的政策,对于经济适用房是否取消,各地可以从实际情况出发,根据建设与分配决定是否保留。

上海房地产律师陈如波认为,每次房地产调控后效果都不太明显,事实上,各地房价是越调越涨,仅靠国五条很难达到房价下行之目的,不知住建部部长称“房价今年一定会往下走”的勇气和自信来自哪里。

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住建部副部长齐骥接受访谈时说,40个重点城市的住房信息基本上已经联网;将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规,国家将会出台保护购房者利益的措施。该观点引发质疑。

“国五条”细则要求:“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”

1994年,国家将3部旧版个人所得税法合并修改为现行个人所得税法颁布实施。个人所得税法条款显示,“财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”“财产转让所得,是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

其第五条第五款解释称:“财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。”

从1994年到2011年,个人所得税法经过6次修订,但包括上述条款在内的重要内容并未出现过变更。因此,如果从1993年算起,“二手房交易要缴纳20%的个税”的规定已经存在了20年。

2006年7月,国税总局有关负责人表示:对个人转让住房所得征收个税,是1994年起实施的个人所得税法的一项基本规定。1999年,财政部、国税总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号),对个人转让房屋所得征收个税的一些特殊情况规定了优惠政策,但是,基本政策始终未变。

上述1999年的相关优惠政策规定:“为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房应缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税;对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。”

为何一直按1%~3%征收?

2006年7月,《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)正式下发,对二手房交易所得征收个税有关问题作了进一步明确。

随着二手房交易逐渐活跃,各地税务机关在对二手房交易所得征收个税过程中也反映出一些问题,主要有:一是二手房交易中发生的相关费用有关扣除的规定不够明确、详细,各地执行不一;二是实际征管中,一些纳税人瞒报交易价格或者不能提供与纳税有关的房屋交易信息,使税务机关依法征税的难度较大;三是一些地区对二手房交易个税的征收不到位,影响了执法刚性,造成税收收入流失。针对上述问题,国税总局的《通知》对二手房交易所得征收个人所得税有关规定作了进一步明确,以利于各地税务机关规范执法,统一征管程序,依法加强税收征管。

《通知》规定,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中,装修费用方面,已购公有住房、经济适用房,最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房,最高扣除限额为房屋原值10%。

明确对纳税人申报收入不实的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入;对不能提供房屋原值等有关涉税资料的,税务机关可以在住房转让收入的1%-3%比例内核定应纳个人所得税额。

上述相关政策发布后,全国各地税务机关开始对上述框架性政策进行细化。以上海为例,2006年该市要求二手房交易中的纳税人在办理过户手续前要到相关税务部门申报纳税,并提供产权人的身份证件、购房合同、房屋原值凭证、银行结息清单等。

房产中介表示:“当这个规定出来后,很多交易者称原来可以证明房屋原值的发票等票据遗失,此外一些费用可以合理抵扣,所以交易中就一直用1%到3%的税率来执行。”

面对20%的个税税率,任何试图从二手房交易过程中获利的交易者都在力图规避。比如,2008年8月份北京望京地区的二手房价格为8000多元/平方米,而现在的单价则攀升到3万元。如果一个业主在2008年最低点以80万总价购入,那么2013年则升值到了300万元。按照所得部分税率20%来计算,则需要缴纳54万元的税款。

“旧政策”释放新恐慌

政策存在这么久,现在再度重申,并不是说中央知道这项政策有明显效果却藏起来留到最后用。

在北京、天津、上海等一线城市,二手房交易大厅内人满为患。为了解决公众的交易需求,上海甚至启动了通宵作业的办法来完成过户。

从2012年年中开始,随着二手房交易量上涨,集结于北京二手房交易大厅和税务大厅的黄牛党已经将倒号价格拉升至500元,是此前价格的2到5倍。随着“国五条”的落地,倒号价格也水涨船高至1000元。

有媒体援引北京市住建委的数据显示,初步统计,春节后至“国五条”发布前,北京存量房网上签约共8312套,日均签约593.71套,“国五条”发布后,存量房网上签约共1519套,日均签约759.5套,较政策出台前增长27.92%。

新政的威力并不仅仅局限于二手房交易环节,在沪深两市的房地产上市公司也受到了前所未有的打击。

3月4日,两市对地产板块景气持续性及经济复苏预期的悲观情绪弥漫,导致地产板块集体上演跌停潮,跌幅超8%,超50只地产股跌停;地产股占比较大的深成指重挫5.29%,而沪指也暴跌3.65%,收于2273.40点,创下2010年11月12日以来最大跌幅。

有证券机构分析认为,这主要源自市场对政策信息不确定性所产生的恐慌情绪。目前最大的争议在于尚未公布的实施细则及其执行力度,若严格执行,将会对地产板块及整个A股市场产生显著的影响。

毫无疑问的是,资本市场的震荡意味着市场依旧将房地产业视为经济支柱型产业。面对“国五条”的影响,新建商品住房市场将受到怎样的刺激,不同人有不同看法。

从中短期看,房价会趋于稳定。因为中国房地产政策不是要打压房地产,而是要让房地产市场更健康,让更多人买得起房。同时房地产的发展对其上下游产业链有很好的推进作用,因此中短期会稳定。但长期看,如果过分打压,就不好了。

上海房地产律师陈如波认为,根据相关法律,房产交易发生的个人所得税明确规定由房屋出售人承担,但根据合同契约自由原则,房产买卖双方可以自由约定税费的最终承担者,只有当事人没有合同约定的情况下才适用法律规定。因此,住建部有关负责人称将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规似乎是从行政管理的角度考虑问题,民事法律层面上来看,该说法没有法律依据。

“征税20%” 相关的法规

“财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”

“财产转让所得,是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

——《中华人民共和国个人所得税法》

对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。

——《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 (财税字 [1999]278号)

“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证……对其实行核定征税……在住房转让收入1% ~ 3%的幅度内确定。”

——《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》 (国税发 [2006]108号)

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央行昨天发布的初步统计数据显示,2月份新增贷款6200亿元。同时,2月末,我国货币供应量余额达到99.86万亿,逼近100万亿,居世界第一。

据央行初步统计,2月份社会融资规模为1.07万亿元,比上年同期多228亿元。其中,当月人民币贷款增加6200亿元,同比少增907亿元,较今年1月份环比下降42%。

虽然新增贷款环比大幅下降,但市场流动性并不紧张,7天逆回购利率长期维持在3.35%水平。第一创业证券分析师王皓宇表示,连续两个月出口同比走强带来了大量外汇占款供给,去年年底大量财政投放的效果还在逐步消化,造成目前流动性较为宽松。

刚刚公布的通胀数据可能改变目前的宽松局面。2月份CPI达到了3.2%,不仅远高于此前一个月的2%,也高于市场预期的3.0%。澳新银行大中华区研究总监刘利刚称,通胀将限制货币政策放松的空间,央行在实施提高存款准备金率或者加息前,会持续运用公开市场正回购来回收市场流动性。

2002年至今涨5倍

“蒜你狠”、“豆你玩”、“糖高宗”,近年来一系列流行词似乎为货币超发作了一个注脚。有人指出,如果货币总量的扩张节奏跟随实体经济同步变化,即M2与GDP之比大致维持在1.5倍的水平,那么目前75万亿的货币总量就完全足够,但现在货币总量已远远高出。货币超发冲击物价、推高房价,最大的受害者是国内消费者。

数据还显示,2月末,广义货币(M2)余额99.86万亿元,同比增长15.2%。截至2012年底,我国货币供应量余额为97.42万亿元,位居世界第一,是排名第二的美国的1.5倍,美国当时的货币供应量为64.71万亿元作为中国过去十年钱袋子的管家。

周小川近日在接受媒体采访时表示,在通货膨胀处于可控范围的前提下,M2增长速度与名义GDP增长速度相匹配或略高一些。

2012年,我国名义GDP是2002年的4.5倍,M2余额是2002年的5倍。这还包括在应对国际金融危机冲击期间,由于实施适度宽松的货币政策而扩大的货币供应量。

对于2008年为刺激经济而大量投放货币周小川表示,宏观经济政策历来有利有弊,货币政策、财政政策都是如此。不能只想在危机时尽快复苏,复苏成功了以后又不愿意承担由其产生的成本,这是不现实的。

上海房地产律师陈如波认为,从2002年初的16万亿,到如今逼近100万亿,十多年里我国货币供应量增长超过5倍,货币超发在一定程度上助推了物价和房价上行。

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建立不动产统一登记制度,可以更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度,从制度上加强和创新社会管理,并为预防和惩治腐败夯实基础。

国务院提请十二届全国人大一次会议审议的国务院机构改革和职能转变方案指出,政府职能转变是深化行政体制改革的核心,转变国务院机构职能,必须处理好政府与市场、政府与社会、中央与地方的关系。方案针对国务院机构职能存在的突出问题,从六个方面提出措施, 明确了职能转变的方向、原则和重点。

一是充分发挥市场在资源配置中的基础性作用,通过减少投资项目审批、减少生产经营活动审批事项、减少资质资格许可、减少行政事业性收费、逐步改革工商登记制度等,从体制机制上最大限度地给各类市场主体松绑,激发企业和个人创业的积极性。

二是更好发挥社会力量在管理社会事务中的作用,通过逐步推进行业协会商会与行政机关脱钩,重点培育、优先发展行业协会商会类、科技类、公益慈善类、 城乡社区服务类社会组织,建立健全统一登记、各司其职、协调配合、分级负责、依法监管的社会组织管理体制等措施,加快形成政社分开、权责明确、依法自治的现代社会组织体制。

三是充分发挥中央和地方两个积极性,通过下放投资审批事项、下放生产经营活动审批事项、减少专项转移支付等措施,更好地发挥地方政府贴近基层、就近管理的优势。

四是优化职能配置,提出三个方面的整合重点,包括整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责,整合城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗的职责等,分别由一个部门承担;整合业务相同或相近的检验、检测、认证机构;整合建立统一规范的公共资源交易平台、信用信息平台等。

五是改善和加强宏观管理,包括强化发展规划制订、经济发展趋势研判、制度机制设计、全局性事项统筹管理、体制改革统筹协调等职能;加强社会管理能力建设,创新社会管理方式;国务院各部门加强自身改革,大力推进本系统改革。

六是加强制度建设和依法行政。其中,通过建立不动产统一登记制度、建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码制度等措施,加强基础性制度建设;通过完善依法行政的制度、健全科学民主依法决策机制、建立决策评估和纠错制度、严格依照法定权限和程序履行职责、建立健全各项监督制度等措施,加强依法行政。

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新国五条出台后,为避免巨额税负,房屋买卖双方纷纷于近期前往房产交易中心排队过户,导致短期内房产交易量大增,但同时也引起许多房产买卖纷纷案件。

与此同时,银监会主席尚福林在“两会”期间接受采访时表示,将会出台房地产调控对应的信贷政策,这无疑将加大购房者的资金压力,为房产纠纷的发生埋下伏笔。

房产调控“新国五条”后,上海部分区县婚姻登记中心协议离婚的人数有所增加,个别婚姻登记中心协议离婚数达到平时四、五倍。与此同时,“(无)婚姻登记记录证明”即俗称的“单身证”开具量不断飙升,不少人是冲着房子而来。民政局表示,近期将对离婚情况进行严密监控。

在赶二手房交易“末班车”的人潮中,有一些市民办理房产产证“去名”业务。业内人士表示,早在“限购令”推出后,就曾一度出现不少市民将房产证“去名”以避限购窘境的情况。市民为规避未来交易过程中可能多缴个税而“去名”的实际效果目前无从判断,还须谨慎决定。

房产新政中关于个税内容已在购房者中产生恐慌,导致已签订房屋买卖居间协议、意向协议、定金协议及正式房地产买卖合同的双方对如何承担、支付个税产生不同意见并引发买与不买的矛盾和纠纷。

上海房地产律师陈如波认为,房产新政中关于20%个税的承担问题只在二手房买卖中发生,即便如此,也将会发生大量的房产纠纷诉讼案件,为避免争议和恐慌,应对新政下的个人所得税作正确理解。根据相关政策精神,如发生税费承担争议应“根据‘约定优先、法定补充’原则进行处理,即当事人对税费的支付有明确约定的,应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的,应根据国家税费法规确定承担主体。但是如果双方对税费的支付作出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。因此,如果因个人所税承担发生争议,首先要看合同是否有约定,且相关约定是否明确具体,是否有涉及政策调整导致个税发生改变情况下的特别约定,如没有该约定的,且房产买卖双方又不能达成一致的,根据法律规定,新增加的个税部分应当由房屋出卖人承担。当然,因房产买卖而签署的相关协议是否能够继续履行下去则要看个案具体情况。

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国务院办公厅关于继续做好
房地产市场调控工作的通知
国办发 〔2013〕17号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
    2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下:


    一、完善稳定房价工作责任制
    认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房,下同)价格控制目标,并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异,加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,应指导其增加住房及住房用地的有效供应,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度,加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。


    二、坚决抑制投机投资性购房
    继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为,对存在规避住房限购措施行为的项目,要责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构,要责令其停业整顿,并严肃处理相关责任人;情节严重的,要追究当事人的法律责任。


    继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。


    充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验,加快推进扩大试点工作,引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。


    三、增加普通商品住房及用地供应
    各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市,以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市,要进一步增加年度住房用地供应总量,提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度,市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划,稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施,完善土地出让方式,严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求,作为土地出让的依据,并纳入出让合同。
    各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,提高办事效率,严格落实开竣工申报制度,督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。


    四、加快保障性安居工程规划建设
    全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块,确保资金尽快到位,尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造,重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造;积极推进非成片棚户区和危旧房改造,逐步开展城镇旧住宅区综合整治,稳步实施城中村改造。
    强化规划统筹,从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发,把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来,在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关,落实工程质量责任,确保工程质量安全。要合理安排布局,改进户型设计,方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度,做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用,确保竣工项目及早投入使用。
    加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制,完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理,完善社区公共服务,优化居住环境。


    五、加强市场监管和预期管理
    2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。
    加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。
    各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。


    六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
    各有关部门要加强基础性工作,加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化,促进房地产市场持续平稳健康发展。

                                                         国务院办公厅
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在陕西神木“房姐”龚爱爱背后,似乎还隐藏着更为庞大的“购房团”,其盘根错节的利益纠葛笼罩在三里屯SOHO上空。潘石屹这位房产界大佬,已经成为公众目光的焦点。

1月31日,有网友发帖称,龚爱爱大部分物业来自SOHO中国,潘石屹由此陷入“洗钱”质疑。对此,SOHO中国在微博上澄清,龚爱爱买房时持有的身份证,签约时经公安部身份信息系统验证有效。潘石屹则称,作为一家企业,“我们没有能力知道她到底有几个身份证”,只能相信政府公开的信息。

除了上述回应外,潘石屹微博上再也没有任何涉及此事的信息。有接近SOHO中国的业内人士告诉记者,目前SOHO中国已全面实行了“封口”。

业内分析认为,房姐事件的曝光,揭露了开发商“大客户”模式背后的寻租空间,开发商此后在售房时将会多一份考虑。

龚爱爱背后的“购房团”

一场与租户之间的官司将龚爱爱背后所隐藏的秘密公之于众。

2012年9月,北京市朝阳法院受理一起因漏水引发的财产损害赔偿案件,涉案被告之一正是近日被媒体报道有4个身份证的神木“房姐”,另一被告则是其“合伙人”高引娥。

位于朝阳区工体路8号的16间房屋,目前由北京伊贝莎风尚主题娱乐有限公司承租并经营KTV,由于该公司在开业前发现房屋出现漏水,导致开业延期等问题,便一纸诉状将房东告上法庭。巧合的是,房东正是龚爱爱与高引娥。

昨日(2月3日),《每日经济新闻》记者再次探访了位于工体北路8号院,三里屯SOHO商场3号楼6层的伊贝莎风尚主题娱乐有限公司,目前该KTV正常营业。在接受记者采访时,前台接待人员表示,依贝莎风尚主题KTV确实租赁了“房姐”的房屋。但对于租金如何缴纳,该接待人员说,“这需要问老板”。

对于上述案件的进展情况,该员工表示,熟悉情况的老员工都不在,“我们都是新来的”,并由此拒绝了记者进一步采访的要求。

随着上述纠纷的曝光以及网上微博的进一步爆料,龚爱爱背后的“神木购房团”似乎渐渐浮出了水面。除了“龚仙霞”的户口已被当地公安机关注销,令上述案件的法官感到为难外,高引娥也被法官查出存在不只一个户口。《每日经济新闻》记者在查阅了神木县多个政府机关网站后发现,高引娥的名字出现在2010年的一份政府工作通知上,在文章最后的落款上,赫然写着“县食安委办公室联系人:高引娥”。记者根据文后所附的电话多次拨打,均处于无人接听的状态。

同时,在网络上流传的一份据称整理于SOHO全盘业主资料的名单显示,紧随“高引娥”之后的还有另一个名字,杨利平。后者作为高引娥的“合伙人”也频频出现,似乎与其关系不一般。

《每日经济新闻》记者查询公开资料发现,在龚爱爱的同事中,也有一位名叫杨利平的人。他的职务是陕西省神木县农商行副行长。此杨利平是否彼杨利平?目前并没有明显的证据。不过,有微博曝料称高引娥与杨利平是夫妻。虽然目前无法从官方渠道确定杨与高的关系,但两人的行踪多有重合。知情人士称,杨利平在北京、海南有数套房产,北京包括怡海花园,以及海南的别墅等。而且,此前有媒体查询后称,高引娥去年一年的出行轨迹集中在北京、西安、榆林与三亚、海口五地。

随着上述事件的持续发酵,事件还开始由三里屯SOHO扩展到建外SOHO。

昨日有微博爆料称,潘石屹“亲自提拔”的建外SOHO业委会主任张红旌也拥有近10套豪房。按当前的市场价格估算,保守价格有4000万~6000万元。对于潘石屹与张红旌的关系,则在网上被人质疑为 “SOHO中国和建外SOHO东区业主委员会有千丝万缕的关联,SOHO中国老板和张红旌是密不可分的利益联盟”。不过该说法未经潘石屹确认。

几大疑点直指潘石屹

在上述的事件背后,潘石屹和重量级客户的微妙关系也一次次被推上风口浪尖。

“房姐”事件在网络上大面积爆发之后,潘石屹再也坐不住了,转发了SOHO中国官方微博的声明并公开澄清:“网上传言我们公司与龚爱爱串通洗钱,完全是无稽之谈。我们做为一家企业,只能相信政府公开的信息,我们没有能力知道她到底有几个身份证。我很高兴看到网络净化能力,让一切黑暗都暴露在阳光下。”

但潘石屹的回复并未让所有的网民“买账”,一部分质疑的声音则围绕在:龚爱爱如此重量级的大客户,潘石屹怎可能一无所知?

记者在潘石屹的认证微博上发现,2011年11月潘石屹曾前往神木,并“在煤矿井下200多米呆了几个小时”。据《北方新报》2008年10月报道,SOHO中国主要在北京开发高档商业地产,其推销的项目购买客户群主要集中在山西、内蒙古、陕西等能源较多的省市。

“对于客户的信息,特别是大客户的基本信息,开发商还是有所了解的,但并不是知道得特别详细。”一位不愿具名的商业地产营销人士告诉《每日经济新闻》记者,“在商言商,开发商只会关注供求关系双方,对于对方的钱是否来自合法渠道,开发商没有权利去追问客户。”

除了对于两人关系,另一个质疑的关键点围绕在龚爱爱是否收了潘石屹的“回扣”。

微博上有人爆料称,龚爱爱带了7个 “煤老板”来买潘石屹的房子,在房子卖掉后,龚爱爱便把本来属于销售的提成全部都拿走了。

对此,《每日经济新闻》记者多方联系了SOHO中国内部相关人士,但几位人士的电话均处于无人接听状态,有接近SOHO中国的业内人士告诉记者,目前对于“房姐”一事,SOHO中国已全面实行了“封口”。

但对于商业地产项目销售的“回扣”问题,记者在此前的采访中也曾有过接触。记者曾以购房者身份咨询过位于北京通州区一商业广场的整售业务,该销售中心的工作人员表示,如果记者可以向他们介绍客户,可以获得300万元的奖金。

“商业项目特别是整售的话,体量都比较大,销售渠道不是很广,需要通过很多分销或者是大型的商业销售中介来帮忙完成。”一位房地产咨询机构的人士向记者坦言,这样的“提成”在业内并不少见。

据媒体报道,三里屯SOHO的客户群体中,超过四成是曾购买过SOHO产品的老客户,三成以上是老客户推荐而来的新客户。

会否影响“大客户”购房?

“这件事情过后,对于商业地产项目出售肯定会有一些影响。”一位不愿具名的商业地产项目的负责人告诉《每日经济新闻》记者。在其看来,“房姐”事件已经对整个行业产生了负面影响。

公开信息显示,在陕西、山西,潘石屹发掘了一大批客户。自SOHO中国成立以来,其大部分的投资客户都来源于河北、陕西、山西、内蒙古等接壤区域的能源商人和其他财富群体。在其一些项目中,山西和陕西的客户比例甚至高达80%。

据 《新地产》报道,三里屯SOHO开盘当天的成交额便达20亿元,销售额排在前20的几乎都是矿老板。据《安家》杂志报道,当时陕西的一个煤矿主签下一笔2.5亿元的合同,买下三里屯SOHO最好的一层写字楼。

商业地产项目由于不受到限购的影响,一直都是众多投资资金的流入地,也正因如此,许多投资客选择了写字楼、商铺作为资金沉淀之处。

上述业内人士向 《每日经济新闻》记者表示,此事爆发之后对于商业地产的销售会带来一定的影响,“其实房屋交易是很透明的一个环节,对于开发商而言,只要购房者的身份通过审核就可以购房,自然不会去关注过多的购房之外的问题,但这一事件也会影响开发商多一份考虑。”

该人士坦言,这件事情会对SOHO中国产生负面的影响,但从销售层面来说,影响不会太大,毕竟转型后的SOHO中国,已经由大面积散售变成了以自持物业为主。

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