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搜房网讯

2013年即将过去,政策和市场会在2014年迎来哪些转变?搜房网独家采访了阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲先生,通过专业视角解读楼市方向。

房价上涨释放蓄积风险楼市调控需回归市场

2013年是中央政府密集出台调控政策的一年,在诸多调控政策的背景下,北京市场房价依然上涨明显。范小冲认为,这种上涨是在释放之前蓄积的风险和能量。若在过度干预和打压下稳定的房价,其实是不利于市场健康发展的,即使表面上看起来平稳无涨跌,可实际却暗藏了巨大的风险,随时会喷发。因此,楼市调控还是需要回归市场,让市场调节供需平衡,如此,无论房价涨跌,都是市场调节的结果,有利于长期健康的发展。

不过,2013年北京土地市场的火热又像是给地产市场悬上了一柄达摩克利斯之剑。“地王”频出让投入风险升级,高昂的拿地成本削减了开发商的利润空间。由此上涨的房价又给购房者增添了更大的负担,这会逐渐形成一个“双输”的局面,让人不无担忧。

城市化带动地产发展战场向二三线城市倾移

虽然许多

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经济观察报:2014年,阳光100在业务拓展上的战略是什么?

范小冲(阳光100常务副总裁):现在房地产企业的规模越来越大,利润却越来越低。阳光100将更加追求有利润的增长,而不是简单追求规模。

2014年,阳光100确定的主要的产品线是发展街区综合体开放式的商业街区,多元化的业态,既有时尚的元素,又与当地的本土文化相融合,满足大家社交等体验型的消费需求是生活方式中心,也是具有城市客厅功能的特色文化商业街。

接下来阳光100会聚焦这种新型街区商业综合体,提升商业地产在整个开发中的比例,争取未来达到50%。

经济观察报:在商业地产上,销售和持有的比例是如何确定的?如何解决商业地产的资金问题?

范小冲:我们的街区商业采取租售并举的方式,同时注重主力店业态引导,提供统一运营服务。销售和持有的比例,依每个项目的具体情况而定。在项目中,我们主要持有的物业是酒店和街区中重要节点的主力店。未来,我们会逐渐增加持有商业地产的比重。

经济观察报:如何安排2014年的拿地节奏?如何看待城镇化

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今年以来,各地“地王”频现,激发了市场对房价极大的想象空间。

中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,全国主要城市出现的地王,“大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。如果这些地王要达到正常的利润,房价一年内需要在目前的基础上再涨50%。”

房企豪赌一二线城市

房企拿地热情不减,一、二线城市被视为“香饽饽”。其背后的逻辑是:房企赌一线乃至热点二线城市房价仍将上涨。

中原地产市场研究部提供的数据显示,今年前十一个月全国主要的40个城市(一、二线的热点城市),土地成交额高达14019亿,同比2012年同期的8369亿上涨幅度达到了68%,也超过了2012年全年的10674亿。

“地王”年年有,今年特别多。2013年9月5日,被业内戏称为“地王日”。这一天,上海、杭州、苏州三地“地王”集中出现,总成交价超过370亿元。加上此前一天北京出现的超过7万元/平方米的单价地王,土地市场几近沸腾。

张大伟分析,这一轮“地王潮”主要出现在一、二线城市,这也证明了全国

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新华北京11月15日讯 “人生而平等,所以(要解决的)不仅仅是土地的二元结构,人的二元结构更要解决。只有真正地打破土地和人的二元结构,才能实现真正的公平。”11月14日,在接受新华网专访时,谈到十八届三中全会中城乡二元结构的问题,阳光100集团常务副总裁范小冲如此表示。

十八届三中全会指出,要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场。公报同时强调,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。范小冲认为,解决阻碍城乡一体化的问题显得刻不容缓,城乡一体化要建立“同地同权同价”的土地市场。

改革更需打破“人”的二元结构

党的十八届三中全会指出,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工业城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。

全会公报同时指出,要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革。

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    北京市住建委等部门10月23日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,提出北京今后将加快发展自住型商品住房,套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。2013年底前,全市将完成2万套自住型商品房供应,明年预计完成5万套供应,将占新增供应的50%以上。

凡是符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭,均可购买,其中单身人士年龄须在25岁以上。这意味着,在北京拥有5年以上纳税和社保纪录的外地居民,也可购买自住型商品房。

同时,北京市还宣布了扩大房地产调控的七条措施。业内简称为“京七条”。

阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲认为此项政策“责任不明确、执行有困难”。政府的出发点是好的,但是“京七条”在执行的过程中可能会出现很多问题,未必会达到预期的效果。

从购房资格来看,自住型改善型商品住房属于商品房,是市场调节的范畴。而限价是行政调控手段,具有非市场的性质。政府用“限价”这个行政手段来管控市场,会产生很多问题。2013上半年,北京房价涨幅过快,

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    从年初8万套的库存量到现在的不足6万套,北京楼市旋即陷入一场“库存危机”。

截至昨日下午5时,目前北京市场可售新房及未签约住宅的套数总计58370套,这也是自10月9日楼市库存首次跌破6万套以来,连续下滑的第14天。虽然还未触及历史最低点,但在供需矛盾一直紧张的北京,这足以成为一个“杀伤力”极强的数字。

库存总量不足6万套

不足6万套的库存意味着什么?

据链家地产市场研究部统计,10月第三周(10月13日~19日),新建商品住宅(含保障房)成交2564套,环比上涨10.0%。扣除保障房后,纯商品住宅成交1795套,环比上涨13.4%。如果按照这一数据来看,大约6万套的库存总量可以用来消化的周期也的确仅有半年左右。

 “目前库存严峻的另一个原因是二手房的成交被遏制。”阳光100集团常务副总裁范小冲告诉记者。

二手房市场究竟有多大?以北京为例,2012年北京销售商品房1943.7万平方米,过去十年,北京住宅销售面积基本都处于1000万~2000万

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    10月12日,阳光100集团常务副总裁范小冲先生在“约会法兰西”法国红酒文化中心入驻芒果城现场,面对沈城媒体对这种街区综合体商业做了深入解析。以下为现场实录。

一、芒果城代表新型城市功能升级的方向

城市今天在发展,不光是人口进入城市,同时城市功能也在升级,阳光100刚开始来的时候,还有很多年轻人进入这个城市,那今天看阳光100已经交付了1万套,旁边还有碧桂园、恒大,整个区域已经是一个很大的居住社区了。大家就需要城市功能,而且一些老的城市中心还需要升级,而芒果城实际上就在做城市功能的升级。功能升级就不能再走传统的商业路子,实际上现在商业的总规模是过剩的,但是大家真正想找地方吃饭、找朋友来聚会、或者带孩子玩的时候却找不到地方,就是实际上商业量是够了,但是功能的升级是不够的,所以商业就要升级,所以不是一个简单的规模扩张,也不是传统商业在这个区域的重复。

我们要做这种街区式的综合体,要创造体验式生活方式,然后有这种代表着国际化文化未来的商家,比如说法国的红酒中心,大家到这来就可以

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    9月26日在北京举行的新城市?中国房地产高峰论坛上,阳光100集团常委副总裁、亚洲俱乐部名誉顾问范小冲表示二三线城市要健康发展,必须要有产业支撑。

范小冲表示,城市的发展,要看这个城市有没有人居住,有没有产业的支撑。房产不应该是一个投机的需求,而是居住的需求。如果这个地方没有产业,它也没有融入大都市圈的经济分配中,就很危险了。二三线城市的风险在于房地产的开发,超过它的人口增长和产业的增长,这个城市就是透支,就是泡沫,这是一个宏观的概念。实际上城市间的竞争非常的激烈,每一个城市都使出了18般武艺来招商引资。要认真的分析二三线城市的机遇在哪里,它的发展突破口在哪里?要有产业的匹配发展才更快、更健康。

阳光100集团常委副总裁、亚洲俱乐部名誉顾问范小冲称,在十年二十年前,香港开发商为什么到了中国就做高端,为什么不跟我们竞争普通的住宅呢?后来我们才发现,它的真正的优势是在这些城市,代表未来,而且形成代表城市升级的这个产品。

三线城市城市化的地方是在核心的区域。二线城市的新中心是一个很大的机会。进入这个城市的

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    又见天价地王!9月5日上午新鸿基217.7亿竞得上海徐家汇中心地块,建面70万㎡;昨天下午融创21亿拿下北京地王,楼面价7万3;万科53.99亿拿下西丽一地块,建面133.5万㎡,夺得深圳史上工业地王。

所以诸位看客,是否看参透了这盘棋局呢?

在楼市一片火红的时候,出高价拿下地王是一件相当有派头的事情。但是部分企业开始尝到了几年前激进拿地的苦果。工程建设巨头中国中冶的地产子公司中冶置业,近期就被南京市国土局收回了旗下的滨江路地块。

在这之前,另外一家涉足地产业务的上市公司雅戈尔也忍痛割肉,退还了它在2010年拍下的杭州2幅地块。这2幅地块是当年的杭州地王,楼面地价超过1.7万元/平方米。因为市场行情变化,雅戈尔认为开发土地已经无利可图,因此宁愿选择损失5亿元的押金,也要解除土地合同。

地王雁过拔毛,再看当今的房价起势。

一方面在调控,一方面房价不断创新高,老百姓是该信政府的,还是相信市场?而地产大佬王石则对此评论说:精明的李嘉诚先生在卖北京

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    随着二、三线城市房地产市场的过剩,市场需求逐渐降低,商业地产开发商向一线城市回流。

商业地产泡沫一直被认为是政府规划问题,而阳光一百集团常务副总裁范小冲认为,城市化在于是否有足够的需求聚集,并非政府规划,开发商盲目进入二、三线城市有巨大风险,目前商业地产向一线城市回流是大趋势。

在周四召开的第六届亚太商业地产国际峰会上,范小冲表示,商业地产的泡沫化主要在于开发商之间的盲目介入,以及城市之间的盲目竞争。各城市好大喜功,规划过多的CBD以及城市综合体,而商业地产是否能发展在于需求,而非政府规划。如今成功介入商业地产的企业在中国有170多家,很多陷入二、三线城市需求不足的泥潭,开发商向一线城市回流是大趋势。

  范小冲称,城市化确实为商业地产的发现带来巨大空间,但开发商大量介入使供应量严重大于需求,中国明年的商业地产交付量预计在2200多万平方米,远高于世界其他国家水平。
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