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博主
姓名:曹盛洁
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    《华夏时报》编委、地产主编,曾任《第一财经日报》房地产周刊主编及多伦多《地产周刊》主编。E-mail:caosjie@hotmail.com
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    房价似乎是个永远不过时的话题,一位朋友前几天问我:“今年下半年房价会涨还是会跌?”
  我没有直接回答,而是反问:“如果你认为今年房价会继续上涨,请给我一个理由。”
  朋友想了一会儿:“任志强说房地产拐点还没到,他的预测总是很准。”
  “这个嘛,其实,任志强在预测楼市时也有失手的时候。比如2007年底王石抛出拐点论后,2008年老任和王石争论得很厉害,老任坚持那年楼市不会出现拐点,事实证明他错了,当然,他不会承认。”我说。
  “再说,什么是拐点?任志强认为拐点的意思是‘降价也没人买’,这个是他自己发明的,还是张大伟(中原地产市场研究部总监)说的好,‘降价也没人买’那是崩盘。”我补充道。
  其实,我曾专门思考过拐点这件事,经济学关于“拐点”的定义通常是指曲线由加速增长转变为减速增长,但关于房地产行业的“拐点”,王石及国内多数经济学家的定义更接近于“转折点”。
  除了老任力挺楼市,再看看其他支撑房价上涨的观点,还是那些老
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越来越多的二三线城市加入到“限价”行列,那些实在躲不过去的城市,则出台了“温柔版”的限购令。
    不久前,浙江台州、衢州先后公布了限购政策。这两个城市的限购令,越看越像是“逗你玩”。台州规定,在限购类型上,仅新房限购,二手房完全没有限制;在限购范围上,仅市区内限购,郊区则不受限;在限购人群上,台州版限购令也极其宽松。
    相比之下,尽管衢州版限购令规定一二手房均限购,但在第几套房限购上,衢州开了一个很大的玩笑:在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房,即从第4套开始限购。有多少比例的人群会购买第4套房?这一政策,到底是鼓励买房还是限制买房?
    殊不知,如此“温柔”的限购令,不仅难令本地房地产市场冷却,而且在一段时间后会助推当地房价上涨。也就是说,出台这样的政策可能比不出还危险,因为“温柔”限购令无异于告诉大家:“我这里政策很宽松,来我这里买吧。”
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从出台伊始,限购令就饱受争议,然而,这一本应是短期、局部性的政策,却有长期化、扩大化的趋势。

作为一种行政手段,限购到底能坚持多久?由于政府无法厘清市场与行政的边界,将非常规的行政手段常规化,几乎注定了这最终将是一次“弱调控”。以行政手段强压楼市需求,是一种非常“急功近利”的做法,需求固然可以压抑一时,但终有爆发的时刻,届时市场局面将更加恶化和恶性循环。

实际上,中国房地产的主要问题不是房价上涨,而是上涨速度过快及上涨幅度过大。在很多城市,房价常在短期内如脱缰的野马般一骑绝尘。城市化、人口红利、刚性需求、资源配置不均衡等原因,固然能在一定程度上推高房价,但却不足以令房价飙升至此。

笔者认为,中国房价畸高的最根本原因

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昨日,一位知名开发商撰文表示,拆迁推高地价、地价推高开发成本、成本推高房价。目前,北京的拆迁成本越来越高,拆迁难度越来越大,高房价高拆迁成本恶性循环。他继而发问:如果不控制离谱的拆迁成本,房价如何控制得了?

笔者认为,上述观点显然是本末倒置。恰恰相反,是越来越高的房价及房价上涨预期导致了拆迁成本随之水涨船高,没有哪级政府愿意在补偿上给予拆迁户过多“溢价”。当房价始终盘桓在高位时,如果想方设法降低拆迁成本,无疑是对被拆迁者利益的一场公然掠夺。

这位开发商举了两个例子,其中一个是:在今年5月的通州,大多数房屋均价在2万元/平米左右,通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元。拆迁费加上土地出让金,和拆迁的资金成本和管理费,土地直接成本已经接近房价的80%,再加上建安费,房地产开发成本已经达到或超过了现在的房价。

请问:在5月份周边房价已经突破每平米2万元的前提下,合理的拆迁补偿应该是多少?难道按照去年每平米8000元的标准?1.5万余元不过是参照当时市场评估价给予的

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不知是否因为受了好莱坞大片《2012》的影响,几位“专家”不约而同地宣告,2012年中国房地产行业将迎来末日大审判。中国社科院研究员曹建海预测,最晚到2012年中国房地产必将崩盘,整个房价将下跌40%—50%。与此同时,牛刀先生也认为,中国房价泡沫将于2012年破灭。最后能够存活下来的只有占总量20%的上市公司和品牌房企。

任何锐利的观点都需要足够的论据来佐证。遗憾的是,笔者仔细研读了两位剑客的文章,只留下一声叹息。

实际上,这已不是曹建海第一次预测房价大幅下挫,去年4月他就抛出“房价两年后将大跌40%至50%”的言论。由此推算,“崩盘”的时间节点应在明年春天。在房价一路狂飙后,曹建海修正了自己的观点:房地产2012年必将崩盘,中国所有城镇的房价将从2010年的最高点的价格回落50%以上。

令人匪夷所思的是,中国房价如果能从今年高点下降50%,对部分城市而言不过意味着回到去年4月左右的水平。这与其去年预测的“房价两年后将大跌40%至50%”时的价格基数完全不同,等于变相承认自己之前的预测是

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    日前,朱大鸣博士撰文表示,开发商热烈欢迎房价大跌。主要理由如下:开发商不关注房价的绝对价格,而更关注利润;当前开发成本急剧上升,中小开发商纷纷转而寻找住宅市场以外的市场,他们希望房价能够下跌,进而带动地价下跌;楼市调整对于存量房屋和土地的开发商来说,可能是一场梦魇,而对于大多数开发商而言,意味着更多的空间和机会可以供腾挪。
    但是,一个明显的悖论是,如果大多数开发商都热烈欢迎房价大跌,那为何“新国十条”出台迄今已近三月,房价非但没有大跌,甚至是否已经下跌还引来不少争论呢?
    显然,房屋销售的定价权掌握在开发商手中,如果开发商主观上有很强的降价意愿,完全可以付诸于行动。但实际情况是,大多数开发商习惯在市场上与购房者“隔房对峙”,并采用各种手段与之博弈,但对“降价”两字仍然很忌讳。当然,他们的博弈手段有很多,如暂缓购地、压缩管理成本、减少开竣工面积、延迟工程进度、收缩战线等。
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    最近一段时间,中国房地产市场再度呈现了极其混乱的一面:媒体刚报道完第三套房贷松动、宏观调控放松、国资委授意央企拿地等消息,官员就马上出来“辟谣”。楼市的种种乱象,令公众难以适从。
    其中,7月10日某证券报纸一篇题为《中央调研楼市调控影响,防止误伤经济》的报道尤为引人注目。文中称,6月底,中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研,征求民间研究机构意见,以此了解政策对房地产市场带来的影响。参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武向该报记者透露,中央较为担心现有政策对经济造成“误伤”。
    好一个“误”字!但是,向该报记者透露“中央的担忧”的人士不仅不是哪位部长,甚至连发改委、住建部的专家都不是。尹香武(笔名“半求”)是位房产中介人士,这不能不令人怀疑消息的可信度。
  仔细分析不难发现,自温家宝总理近期承认国内外经济形势极
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    一位开发商曾给笔者讲述了这样一则趣闻:有一年他与任志强一同到建设部拜访当时的建设部部长汪光焘。孰料,在讨论某些房地产问题时,任志强与汪部长争执起来。任志强坚持己见,并当场指责汪部长的一些观点“违宪”。这位开发商见状有点害怕,以去洗手间为由跑开了。过了一段时间,他认为争论也该结束了,就回到双方中间,结果任志强还在与汪部长争得不亦乐乎!这位开发商又想找借口去洗手间,谁料汪部长问:“你刚才不是去过了吗?”
    这位业内大佬在讲述上述往事时,仍禁不住哈哈大笑。以他与任志强多年的交情,他当然很清楚“任大炮”的性格。连部长都敢当面顶撞的任志强,还有什么话不敢说呢?
    实际上,任志强不仅时不时地冒出几句公众听着很“刺耳”的话,而且在保障性住房政策、宏观调控等问题上,一直在尖锐地批评政府。    
    如果总结任志强对房地产市场化十余年来种种乱象
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    在去年政府投放天量信贷从而引发投机需求贪婪释放后,暴涨的房价成为房产税出台的最佳理由。从目前来看,中国房地产市场的种种问题,大有依靠房产税来进行最后清算的趋势,这不能不说是一种悲哀。
    欲采用一种长期的税收政策,达到短期调控房地产市场之目的,并让相当一部分人为少数炒房者和投机者“埋单”,这种出发点本身就令人质疑。何况,问题远非这么简单。房产税改革,地方政府利用了公众对高房价的愤怒情绪,表面为平抑高房价,实为扩大自己的税源。例如,新“国十条”出台已两月有余,上海市的实施细则却迟迟未公布,在细则难产的同时,该市已上报几个版本的房产税改革方案等待审批。
    地方政府热衷推行房产税的背后,玄机重重,疑问也重重。
 
    一、房产税改革是否与地方债务危机有关?
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    金融危机爆发后,邻居“山姆大叔”陷入衰退泥潭中难以自拔,加拿大楼市却在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上。自去年夏天以来,加拿大楼市走出了一波与中国楼市颇为相似的行情:成交量与房价连续数月屡创新高。今年第一季度,多伦多、温哥华等大城市的房价相比去年同期上涨幅度达到20%,市场上争抢Offer的现象屡见不鲜。
    加拿大政府一直在密切关注该国楼市的走向,并最终选择出手为火热的楼市降温。今年2月中旬,加拿大财政部宣布自4月19日起,政府将收紧房屋贷款按揭条件。具体内容为:要求贷款人申请贷款时必须符合五年期固定利率抵押贷款要求的条件,即便贷款人选择较低利率和较短期限的贷款种类;再贷款(re-financing)的融资上限从房产价值的95%降至90%;对投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业,要求能交付相当成交价20%的最低首付款。 
    财政部调控楼市的三项新政正式生效后,炙手可热的加国
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阅读 (20344) | 评论 (12) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
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