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博主
姓名:浦江房产中介李润宏
单位:住商不动产浦江镇
职位:门店经理
访问人数:688226
博客等级:
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博主公告
    专业提供二手房,动迁房 拆迁房,买卖交易服务。
    服务热线130 5255 7068
    微信号:13052557068 李润宏
    本人在上海从事房产交易五年,有丰富的置换经验。
    声明:本博客不论政治话题,最终解释权归本人所有。
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              欢迎光临:

本人专业提供 闵行浦江镇 动迁房 拆迁房,二手房,买卖交易服务。

主要经营区域:浦星公路西面的永康城区域的香樟苑,玉兰苑,永锦苑,兴利苑,浦芳苑,佳兴苑,丹桂苑,星华苑等楼盘,以及瑞和城区域瑞和城壹至捌街坊的楼盘,三鲁公路东面金硕河畔,浦江丽都,汇颂南苑,水语人家,浦江馨都,瑞和新苑,虹浦新城,中诚苑,汇秀景苑,浦江宝坻,欣佳宝邸,聚缘南庭,等楼盘的房屋买卖业务.

同时代理承接上海一手楼盘一手商铺写字楼销售业务.

服务热线130-5255-7068住商地产【李润宏

    微信号:13052557068 李润宏
本人在上海从事房产交易五年多,有丰富的置换经验;本公司有专业的交易团队和律师团队服务。

浦江下属有三大动迁基地:世博、谈家港、鲁汇,再加上附近的三林保障房基地。

世博基地

市区动迁124万+农民动迁房80万总204万平方,这部分数据部分农民动迁房还要更多(80万方数据较为非最新数据),预估实际要达到250万平方,导入人口2.76万人;

谈家港+鲁汇基地

只能看见合并数据,作为六大市区动迁基地中最大,规划面积218万,但后期又经过多次拓展,2010年至今动迁安置房出让规模(建筑面积)就达到202万平方,实际数据至少280万平方以上,规划导入人口12.6万人;

三林基地:

209万方,导入人口10万人

总计动迁房面积739万方,导入人口数量25万人以上。
总结下,浦江南部区域可预估未来动迁房至少在280万平方以上,实际可能定格在350-400万平方

如果是这样整个浦江动迁房面积应最终在800-900万平方,导入人口30万人左右,2010年至今浦江地区(含浦锦),共出让住宅用地266万方,其中商品房仅13.7万,主要是陆家嘴红提半岛地块约12万方。
大量保障房的建设和人口的大量导入。

使得原本基本没有公建的浦江配套相关矛盾日益加大,保障房建设速度迅猛,但配套建设严重滞后。
析出浦锦街道后,浦江镇该如何布局是个问题,

浦锦街道基本会形成260万方商品房+250万方动迁房+200万办公商业建筑及公建配套的建设格局,而且未来中部将仍将增加商业办公及商品住宅,不断提供居住品质

但浦江地区除了两个商品房小区外,均为动迁房,未来有一定预期的高品位商业办公也均在北部地区,未来何去何从,召稼楼、浦江郊野公园的建设也许会带来一定的改善。

 卖房的故事-置换
卖房的故事, 再来讲一对跟我们谈过几次的JP夫妇。


一个晚上中介品牌A带着一对夫妇和他们的小孩来看房,结束后女看客问我们最早什么时候能交房,因为他们的房子已经卖了想早点拿到。我告诉他们我们在别处还有可以居住的地方所以过户后就能交房了。

第二天晚上中介A打电话来套底价,说这对夫妇现在在他们店里愿意出385,我说太低了,真的有诚意当面谈,然后接下来一周都没有声音。


过了一周中介品牌B打电话过来约我去店里说有对夫妇看过房子了很满意,结果我到店里一看就是中介A带来的这对夫妇。他们直接问我370这套房子能卖吗?我反问这个价格是怎么计算出来的?是之前有成交过类似价格房子还是他们通过某种方式计算出来的,我的心理价位是395,不是不能讨价还价但我希望他们以市场为基础协商价格*1,然后那个女的就来了句那我还不如等隔壁还在建的那个新小区呢*1。一来二去男的说这样子我们让一步我们出375,不远处的某小区(某动迁老小区)他们有套3房也是375他们一定会有先考虑我们这套,我又重申这不像是买菜可以随意讨价还价,我们还是以市场价格为基础谈*2,你告诉我我们这套小区有哪套三房最近3个月375成交过那我卖给你,女的又接着重复那我还不如等隔壁还在建的那个新小区呢*2:男的开始缓和说这套房子他们看下来感觉1)11楼太高,他太太有恐高症。 2)房子装修是简美风格的他们喜欢中式。我实在是坐不下去了就只好跟他们说看来我这套房子也不是很合你们的喜好,双方差距也比较大那还是算了,我还是再等等能接受我房子“缺点”的人来买,你们再考虑考虑或者买隔壁在新建的那个小区吧。


又过了两天,中介品牌C给我打电话,说有对夫妇前两天跟我们谈过了说我们愿意以385的价格成交,他们的付款条件很好可以付到6成,但只愿意出到380W,问我们愿意否,我告诉他我没说过385W可以成交,我的心里价位是395,如果他们愿意出的价格390都没到就根本不需要谈了。


同一天,中介品牌D打电话给我,说有对夫妇前两天跟我们谈过了说我们愿意以385的价格成交,他们的付款条件很好可以付到6成,但只愿意出到380W,问我们愿意否,我告诉他我没说过385W可以成交,我的心里价位是395,如果他们愿意出的价格390都没到就根本不需要谈了。


同一天晚点时候,一个中介D中相熟的中介打电话给我,问我是不是这套房385能卖?他被一个客户骂了,说他准备吃差价,别人这套房报价都是385只有他报价395.。。。。。。。。。所以你们知道了吧,有的时候你们以为准备吃你们差价的那些中介,可能正是那些老老实实报价的中介。据我的观察,绿皮中介的报价有的时候确实高,但应该是从客户嘴里确认的中介,其他中介的报价很有可能是他们感觉能成交的价格而已。


至此,我小区所在区域所有中介都以为我的心理价位是385,我严防死守几个月的房屋价格居然被这么一对JP夫妇给搅黄了,至此我这套房子在江湖中的传言已变成有希望谈到385 ToT
以上故事最搞笑的是中介品牌A的中介不知道那对JP夫妇同时找了中介BCD,还一直在忽悠我他一直在跟进这对夫妇,让他们出到388问我愿意不愿意,我看他真是又可怜又可气又好笑,第一周还有顾虑没有告诉他这对夫妇已经跳过他了,第二周看到局势已经明朗了就跟他说了实话。 

接下来一段时间也发生了点“怪事”,不停有中介来打电话或发短信联系我说来我家看过房子了,问我365W,370W,375W卖不卖。我明显感觉到这是某个中介的压价行为,很可能还是想为那对JP夫妇把价格压到38X的范围。他们的伎俩也比较拙劣,比如说上周六来看的房子,但事实上上周六我们出门了一天家里没有人,另外打过来的手机号网上搜索找不到任何记录,要知道一般中介的手机在网上一搜正常情况应该是一大批广告才对。


后来天热了看房人也少了,其实我们还是挺急的,因为我们看的中的小区价格一直在往上走。直到某天一个相熟的中介打电话给我说感觉我这套房子应该就在这两周能卖出去了,我一开始感到挺惊讶的,这房子卖了已经有2个多月怎么这个中介突然来了这么一句,他解释到在同一小区比我家性价比高的房子都已经卖完了,剩下的几套挂的价格明显比我家高,另外我应该感谢剩下的那几套房东,他们那么破的装修那么高的价格,就是因为他们的存在才凸显出我这套房子的性价比有多高。


听到这话我在高兴的同时突然整个人也感觉不好起来了 - 难不成过去2个月我都是作为“其他家”存在的,都是做被比较贡献的?我容易嘛我。

但那个中介的话还是应验了,缘分妙不可言。就在那一周周六有一对夫妻带着孩子早上来看了房子,看房过程也不过10分钟,小孩跟我家小孩年纪相仿,看到我家在放巧虎还不愿意走了,我也开玩笑说要不你们就买了吧。但沟通过程中他们提及他们自己房子刚开始卖所以我倒也没太上心。

 

他们走了以后不久中介就折返回来然我去中介谈一次。去了那边那对夫妇就跟我讲他们很喜欢这套房子,中介告诉我他们的房子因为小区出房率非常低,他们的价格也好,一周内必定能卖掉,我们就算了下大概的时间节点。当时是8月份,因为是外地人所以必须等他们自己房子卖掉过户后才能开始申请贷款买我们的房子,这样一来我们房子的过户至少要到11月份中旬。另外我问了下中介给他们的报价,说是390W,虽然没到我的心里价位但差距也不大,我就说这样一个付款周期和价格我还是要回去和家人商量一下。

 

 

2015上海人才引进政策

2015上海户口新政策:

关于上海市引进人才落户上海的一些看法,就目前形势而言,通过引进人才直接落户上海的高端人才,每个月报进上海各个公安派出所的人,是少之又少,上海市人保局于2014年11月1528日发布的《上海市引进人才申办本市常住户口》公示名单中,可以审核同意办理本市常住户口,予公示人员,也就401个主体人员,下一次还不知道要等多久。通过公示名单人员中,几乎都是大型集团和国有企事业单位,小型公司几乎全军覆没啊,所有引进人才落户上海的外地高端人才,如高级工程师、博士研究生、硕士研究生,在小型企业想直接落户的概率越来越低,那要怎么样可以获得上海户籍?

还可以通过下面的第二类,也就是上海市发布的120分积分的上海居住证转上海常驻户口相关政策,也就是我们以前常说的人才引进居住证,该政策于2013年7月已经更改至今,也有不少外地持有上海引进人才居住证的朋友,通过该居住证落户政策成功和子女一起落户上海各个公安派出所,但是,每个月的审批人数和办理上海居住证满7年的总数来比,还是不多的,有不少上海紧缺人才,因为各种原因,而被拒之门外,如:外地职称、违法生育、简历虚假、社保基数、税单为0、离婚再婚、单位诚信、个人诚信等问题造成无法通过初审,甚至不少人通过了区县人才中心的窗口,在上海市人保局的人才开发处被拒,各种情况都有发生。

2015上海户口新政策:

户籍新政:持有居住证满7年可转常住户口上海市政府日前印发《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》的通知,凡是符合条件的外地来沪创业、就业人员均可通过申请以获得上海户籍。该办法试行期为3年。

按照规定,同时符合以下条件者可以申办上海市常住户口:

(一)持有《上海市居住证》满7年;

(二)持证期间按规定参加上海市城镇社会保险满7年;

(三)持证期间依法在上海市缴纳所得税;

(四)在上海市被聘任为中级及以上专业技术职务或者具有技师(国家二级以上职业资格证书)以上职业资格,且专业及工种对应;

(五)无违反国家及本市计划生育政策规定行为、治安管理处罚以上违法犯罪记录及其他方面的不良行为记录。

三、上海户口新政策-转户条件

居住证转户籍也是方案的另一个主要内容。

此前据媒体报道,上海正在细化第四次户籍改革以吸引人才。其中一种方案建议实行打分制,凡满足七大类指标累积得分达到100分者,即可具备入户上海的条件,包括:1.学历;2.在沪就职;3.在沪缴纳社会保险;4.在沪缴纳个人所得税;5.外省市(海外)工作资质;6.特殊成就;7.在沪创业投资纳税。

 

符合下列条件之一的持证人员可以优先申办:

(一)在上海市作出重大贡献并获得相应奖励,或在上海市被评聘为高级专业技术职务或高级技师(国家一级职业资格证书)且专业、工种与所聘岗位相符的,可不受第五条第(一)、(二)项规定的持证及参保年限的限制;

(二)在上海市远郊地区的教育、卫生等岗位工作满5年的,持证及参保年限可缩短至5年;

(三)最近连续3年在上海市缴纳城镇社会保险基数高于上海市上年度职工平均工资2倍以上的,或者最近连续3年计税薪酬收入高于上年同行业中级技术、技能或管理岗位年均薪酬收入水平的,技术管理和关键岗位人员可不受专业技术职务或职业资格等级的限制;

(四)按个人在上海市直接投资(或投资份额)计算,最近连续三个纳税年度内累计缴纳总额及每年最低缴纳额达到上海市规定标准的,或者连续3年聘用上海市员工人数达到规定标准的,相关投资和创业人才可不受专业技术职务或职业资格等级的限制。

持证人员符合该办法规定条件,需申办上海市常住户口的,可以到人力资源和社会保障部门领取并填写《居住证持有人办理本市常住户口申请表》,由用人单位负责向人力资源和社会保障部门申报。

同时提交下列材料:

(一)有效身份证明和《居住证持有人办理本市常住户口申请表》;

(二)参加上海市城镇社会保险的证明;

(三)上海市区、县以上税务机关出具的个人所得税或企业纳税完税证明;

(四)专业技术职务、职业资格证明及相关聘用(劳动)合同证明;

(五)现居住地计划生育证明及无违法犯罪记录证明;

(六)本人的或者同意接受落户的单位、亲属的房屋所有权证或者租用公房凭证;

(七)相关部门要求提供的其他必要的证明材料。

此外,申请优先办理的持证人员,还应当提交相应的证明材料。

人力资源和社会保障部门将按照规定条件对申办材料进行审核。对符合规定条件的,将出具《持有〈上海市居住证〉人员办理本市常住户口通知书》;持证人员凭《持有〈上海市居住证〉人员办理本市常住户口通知书》和上海市公安部门出具的《准予迁入证明》及相关证明办理迁移落户手续。持证人员的配偶符合规定条件的,可以同时申请办理上海市常住户口,不符合条件的可以按现有投靠落户政策办理。未成年子女可以随迁。

据悉,上海市对持证人员申办常住户口实行年度总量调控,符合条件的持证人员按规定排队轮候办理。超出当年调控人数总额的,依次转入下一年度办理。

办法还要求,行政机关工作人员应当依法履行职责,在执行本办法过程中徇私舞弊、滥用职权、索贿受贿的,由其所在单位或者监察机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。持证人员和单位应当书面承诺所提供证明材料的真实性,严禁弄虚作假。一旦发现虚假或者伪造,取消其再申请的资格,并记入社会征信体系。对骗取常住户口的,及时注销。构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

住商不动产 【李润宏】整理

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4、金海路明年扩宽4-—6车道,与虹梅路越江隧道连接,40分钟直达市区中环。

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