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博主
姓名:于菲
单位:美国洛杉矶苏富比国际地产
职位:洛杉矶房地产经纪人
访问人数:1783181
博客等级:
搜房网币:8750
博主公告
    在美国购房的过程中,选择一个合适的房地产经纪可让你受益匪浅。于菲和她的团队就是您可信赖的房地产经纪。于菲是苏富比国际地产的房产经纪人,持有加州合法经纪人执照,是美国房地产协会,加州房地产协会和洛杉矶贝弗利山房产协会的会员,主营洛杉矶西南区房地产与洛杉矶华人区域和尔湾房产,可以用中英文和广东话交流,对一个区域的了解必须通过长期定居于该地区,而经验来自长期积累的技能,于菲团队的多语言文化的背景和专业的知识使得她的团队具备特殊的的优势,对市场有比较准确的判断,在与您的合作过程中,我们将付出150%的努力帮助您。让您的房产买卖放心,满意!如果您有意在洛杉矶,尔湾,投资,买卖房产请跟于菲联系,更多房产信息请登录:lahome168。 com,期待与您的合作, 服务范围包括:
     Irvine 尔湾
     Beverly Hills/贝弗利山庄
     Bel Air/ 贝莱尔
     Holmby Hills/霍尔比斯山
     UCLA / Westwood/西木区
     Brentwood/ 布伦特伍德
     Hollywood Hills 好莱坞山
     Santa Monica 圣塔莫尼卡
     Malibu 马里布海滩
     Palos Verdes 派洛斯福德
     Culver city 卡尔佛城
     Mar Vista 马维斯塔
     Torrance 托伦斯/南湾
     Pasadena 帕萨迪纳
     Arcaidia 阿凯迪亚
     Manhatten Beach 曼哈顿海滩 联系方式:
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洛杉矶房产资讯房源查询

     

微信公众号:洛杉矶买房

搜号码:lahome168

 从中国来美国移民,置业或者留学,洛杉矶是华人进美的第一站。

谈到洛杉矶,人们会想到好莱坞电影,迪士尼乐园,宜人的地中海气候,还有地道中餐。这都是吸引华人的魅力所在。良好的学区和就业条件,和舒适的养老环境则赋予了洛杉矶长远的投资潜力。可是洛杉矶那么大,中国人到洛杉矶应该在哪个区域买房?需要注意哪些问题呢?下面我们来看看中国人购买洛杉矶房产过程中遇到的常见问题解答。

1. 洛杉矶房产区域

虽然洛杉矶很大,但是从国外移民到洛杉矶购置房产一般只考虑两个区域:华人区和主流白人区,购房考虑重点是:学区/社区,安全性,价格,升值潜力和具体房产要求。

1:我们通常说洛杉矶的华人区是指:分布在圣盖博谷的东区、西区,这是华人分布最集中的区域细分为:Monterey Park(蒙特利公园), San Gabriel(圣盖博市), Alhambra(亚罕伯拉市), Pasadena(帕萨蒂娜市),Arcadia(阿凯迪亚), Temple(天普),这里华人的比例非常高,通常在50-60%以上。在这里你可以看到处处有写着中国字的招牌,在这里你可以直接用中文生活。

2:从圣盖博谷西区往东延伸,城市有 Rowland Heights(罗兰岗), Walnut(核桃市), Diamond Ba(钻石吧)奇诺岗市等。东区的华人平均比例为40%左右。在奇诺岗市在20

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 尔湾气候宜人、环境优美、治安理想、学区优质,是全美最宜居的城市之一,也是最受欢迎的华人新移民选择定居的城市。大公园周边的社区继Pavillion Park、Beacon Park、Parasol Park之后,全新社区Cadence Park的Prado小区于8月11日全新开盘上市


Prado小区的房屋类型为独立Condo,共计推出了三款户型,且全部都是三层独立小楼的设计,统一配备一个双车位车库。房屋的尺寸从1,733平方英尺到2,766平方英尺,包含了3-4房、3.5-4浴的格局。



Cadence Park 学区属于优秀的尔湾联合学区,Prado小区价格从80万起步



社区内配套全面,有公园、用泳池、以及足球场、网球场,俱乐部等,大社区分别有连体康斗,独立康斗和独立别墅等多种选择,样板房图片非实际交房标准,如果你对
 


根据美国房地产资讯网站Zillow上面查询到的信息,倪萍正在出售自己的美国豪宅

据悉,倪萍在美国有两套房产,一套位于拉斯维加斯,一套在洛杉矶的富人区圣马力诺,而倪萍现在出售的正是洛杉矶那一套。这套房子有4卧3卫,套内面积3514呎(327平米),占地面积0.44英亩(1780平米),整体装修奢华而富有中国特色。而这套豪宅的主人,正是央视著名女主持,曾经春晚的当家花旦倪萍。


倪萍在2014年买下整套房子时,正赶上了该地区房价大涨。2011年的时候这套房子成交价仅为220W,而倪萍买下时花了438.9W,也就说三年间这套房子的价格上涨了140%。但倪萍还是毫不犹豫地买下了,因为这里有美国最好的学区圣马力诺的各级学校都隶属于圣玛利诺联合学区,该学区整体表现一直蝉联加州第一。学区内的San Marino高中极负盛名,2004-2010年圣马力诺高中API连续7年在加州328所高中里排名第一,是加州API成绩最高的学校之一。而当时倪萍的儿子正需要读高中。

受优质学区的影响,圣马力诺的房子几乎一上线就会被时刻准备好的家长们疯抢。倪萍为了让儿子就读San Marino高中也果断豪掷400多万买下了这座豪宅。可见,不管世界怎么变,不管去哪里买房,都会有为了孩子千金一掷的中国家长。如今,倪萍的儿子已经结束高中学业,这套房子的最大价值已经完成,倪萍自然要将房子转手。

 

移民局官网公告显示,截至8日,美国已关停255家EB-5(投资移民)区域中心,其中多数因“无业务”关停,17家因部分项目涉欺诈而叫停,但基于“只要旗下有项目涉嫌欺诈,就关停整个区域中心”的政策,许多中国投资人连带受影响;业内人士预计,该政策将影响数千中国家庭(的申请案)。

  根据移民局政策,当某一区域中心未能连续每年提交I-924A表格(用于区域中心设立、变更、项目样本申请的表格),或未按要求完成“促进经济发展”,将取消其开办投资移民项目的资格。

  业内人士分析关停的这255家区域中心发现,排除未提供说明材料的94家,其余161家有75家因没招到投资人、56家未提供年度报告,六家是其他原因,七家是主动关闭;另17家是遭司法部或证监会(SEC)起诉的“问题区域中心”。

  区域中心关停,将导致投资人的I-526(投资移民申请表格)被拒或获批申请件退回;但若已获得有条件绿卡,并能证明其投资项目已创造就业,就可能不影响I-829(去除移民条件申请)批准,最终仍能获得绿卡。

  播报EB-5业内资讯的微信公众号“EB-5一点通”博主EB5Sir于8日受访说,现在关停的区域中心与项目本身没有关系,主要是因没业务、没投资、没促进经济发展,或是没提交年度报告,这些影响面不大。

  他说,真正影响中国投资人的,是移民局“只要旗下有项目涉嫌欺诈就关停整个区域中心”的政策。比如2016年关停的“美国之路”(Path America)和今年7月的佛蒙特区域中心(Vermont Agency of Commerce and Community Development),都是因旗下项目涉嫌欺诈导致全线关停,进而影响中心其他项目的投资人。

  加上中国投资人自2012、2013年开始猛增,占许多区域中心投资者的多数,因此他预计,关停将影响到几千中国家庭。

  EB-5排期长达十多年,也加剧这一政策风险,更多投资人不得不在等待过程中,担心区域中心是否出问题,影响“登陆”、获得绿卡。

  EB5Sir指出,只要投资人没“登陆”(登陆指EB-5排期已到、拿到签证抵达美国的投资人),所属区域中心关停都没办法拿到临时绿卡;但若已登陆,区域中心关停理论上不影响I-829申请。

  许多受关停影响的中国投资人,因没到合同规定的撤资时间或I-829已获批,进退两难,等待区域中心上诉翻案后重开,或看后续能否拿回所投的资金。


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 充满活力的硅滩圣塔莫尼卡townhouse,雅致迷人的联排别墅坐落于繁华街道附近的安静小街,3房2.5卫,双露台,双并排停车位,低物业费,圣塔莫妮卡学区,领包入住,全新地板,新刷的墙壁和全新墙角线,室内带独立洗衣房,额外的储存空间,步行距离到学校,星巴克,CVS,whole foods,公共交通便捷,周边配套餐饮购物娱乐全面,距离海岸2英里左右,真正隐藏在闹市的明珠,要价103.9万美元

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人民币汇率19日再度贬值,官方汇率已经达到一美元兑换6.78元人民币,给民众带来更多的贬值预期。与此同时,中国官方也对人民币外流采取更加严厉措施,有网友表示,连汇出1万美元,也发生被拦下的情况。南加各大地产经纪业目前则号召中国民众赶快来美国买房,以便抵御贬值。

金融专家林日升研判,一美元兑换七元人民币的汇率,大概指日可待。

19日,不少南加华人民众从睡梦中醒来,发现国内朋友都惊呼人民币对美元再度下跌。人民币离岸价兑美元一度跌破6.8元,19日中国官方外汇牌价也达到6.78元。如果按照今年初6.3元的汇率来看,目前人民币已经贬值7%。

但让很多人恐慌的是,中国对外汇外流的限制。在微博上,一则来自北美华人的发帖引发大量讨论。该发言称,父母想从中国给在美国的自己电汇1万美元,但钱刚寄出,就收到政府部门电话表示,1万美元太多了,美国的银行不收。更严重的是,钱是换成美元以后汇出的,但中国的银行竟然把钱以人民币的方式退了回来。也就是说,不但损失换汇和电汇手续费,钱也没有汇出去,还又给换回人民币,银行甚至拒绝将这笔钱以美元方式存在中国的银行户头里。

很多人分析,中国让人民币贬值,是为了扩大出口,因为外国购买中国产品的价格相对变的更便宜。不过洛杉矶加大(UCLA)经济学家俞伟雄表示,人民币兑美元贬值,的确可以抵消部分贸易战对中国出口业的影响。但川普总统与中国展开贸易战,美国对华贸易逆差大是根源。人民币兑美元倘若持续贬值,将刺激中国出口、使贸易逆差再度拉大,势必会刺激川普政府,恐掀起更大规模的贸易战。

金融专家林日升则研判,一美元兑换七元人民币的汇率大概会发生。

目前不少南加地产经纪呼吁中国来美民众在美国买房自保,指出如果不赶快买房,可能将来人民币继续贬值,将会损失更多。但一位地产经纪不讳言,中国给国外汇款越来越难,也是导致很多人没有办法在美国买房的原因之一。美国房贷利率上涨,也导致不少中国民众对贷款的选择更加谨慎。


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上个月,Zillow在发布报告时发布了头条新闻,预测下一次衰退将在2020年的某个时候开始。


Zillow99位专家中,近一半(48%)同意这一时机,并认为“货币和贸易政策”是经济不景气的煽动者Affinity Worldwide的首席执行官艾迪威尔逊则认为:“国家房地产市场的上涨趋势可能会有好几年的时间,除非有某些极度特殊的事件发生。” 基于“传统观点”,即住房市场和整体经济大约每10年都会循环一次。


然而,在艾迪威尔逊眼中,美国的房地产周期可以通过土地出售和建筑活动的视角来看待,即18年一个周期。 他列举了自1800年以来的多起事件,其中经济和房地产蓬勃发展,并且在比传统十年更长的周期内以可预测的模式下跌。 不过在“货币和贸易政策”的变化会对房地产产生致命影响的观点上艾迪威尔逊表示认同。




 

胡润研究院与汇加移民今日联合发布《2018汇加移民?胡润中国投资移民白皮书》,报告详细介绍了中国高净值人群最青睐的海外置业城市,并进行了排名。

地产继续成为高净值人群最主要的个人投资方向,24%的受访者选择地产作为投资首选。受访的高净值人群中,平均海外资产占其可投资总资产的13%,比去年上升一个百分点。高净值人群海外投资热情上涨,14%表示未来三年将增加海外投资。(根据《2018至尚优品—中国千万富豪品牌倾向报告》)

洛杉矶连续五年位列第一,纽约上升一位至第二,波士顿上升两位至第三,旧金山保持第四,西雅图下降两位与旧金山并列第四。伦敦也快速上升八位至第六。中国香港排名第十七,排名有所下降。


希腊首次进入前十多伦多墨尔本齐名,成为欧洲国家中表现最好的国家,和希腊同样实行买房移民的西班牙、葡萄牙,分列11和22位。




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奇诺岗市(City of Chino Hills)是美国加州圣伯纳迪诺县下辖的市,位于洛杉矶东郊约30分钟车程之处。市区范围的面积约116.2平方公里(44.9平方英里)。 “奇诺”(Chino)在西班牙语中的意思为“中国人的”。2005年统计人口为8.1万人,其中亚裔占39.37%,?白人占45.21%,非裔占2.75%,美国原住民占0.001%,其他族裔为10.14%,拥有2种族裔以上混血血统的人口则为为2.04%。 西语裔或拉丁裔占人口的22.97%。

奇诺岗是继核桃市Walnut丶钻石吧Diamond Bar市之后的一个华人密集城市,目前华人比例为15%-20%之间。同时,奇诺岗市是洛杉矶华人东区的一个新兴都市。代表华人标志的大华超市已经在这里建立。美丽景色丶安全城市丶好学区以及房产增值潜力是这个城市的四大特点。



奇诺岗是是加州政府重点规划的三个(Irvine, Rancho Cucamonga, and Chino Hills) 新兴城市之一,在过去10 年当中,Chino Hills 是San Bernardino 县市成长率最快丶最高也是最安全,是最适合居住的城市。

奇诺岗的市区景观绿化非常好,境内有38座公园,街道整齐宽敞,四通八达。2005年被CNN和Money杂志评选为全美100个最适合居住城市的第68名及治安最好城市的第28名。近年来,该市也新建了不少商业购物中心,并采用了“大街奇诺岗”的概念,即将市政府、图书馆和零售商店等建在同一区域,为生活带来极大的便利,因此也吸引了不少年轻家庭来奇诺岗安家。奇诺岗的交通也十分发达,只需20分钟即可到达安大略机场 (Ontario International Airport)。


"奇诺岗房价日渐吸引华人另一个原因是学区较佳,是全美国第87名最热门的城市。另外奇诺岗治安极佳,根据2008年6月联邦调查局的统计,奇诺岗在美国为排名第13最安全的城市。从家庭收入来说,奇诺岗的家庭中间收入为10万美元。对于关心小孩学业的家长来说,奇诺岗内的教育也是名列前茅,几乎所有的学校评分都在8分以上,学区内的小学有四所在2007和2008年取得900分API的优异成绩, 两所中学于2007年取得800分API的成绩。




今天隆重介绍美国知名建商奇诺岗独栋新盘开盘,著名设计师设计,亲民的价格, 除了拥有优越的学区,最佳的地段之外该楼盘全部是二层楼的设计,每户都附带有私人精致庭院,共三种屋型上市,二车库、三卧室,Bonus Room,最感动的是开发商为了提高建筑质量,不计成本,外立面选用了大量高档石材装饰,室内全是高档装修,一楼9呎挑高大大提升了空间舒适感,标配的厨房石英工作台、不锈钢厨水槽,全套GE高质量厨房设备,Moen龙头,全屋LED节能灯组、全屋火警安全喷淋系统、超大主卧套房等。而小区配备游泳池、SPA、网球场、篮球场及附带会议室、备餐区、游戏区的超豪华会所,让您生活、工作、聚会随时兼顾,体现顶级生活质量。

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令人赞叹的精美绝伦的设计的大师级作品,位于Beverly Hills Post Office 半山区域,3房3卫,245平方米,占地面积:12524平方尺,房产展现完美的隐私,艺术与现代的结合,会客厅配有壁炉和斜顶天花,专业厨房采用宽阔的空间和中岛,大量的储物柜,高天花创造出高贵的氛围,自然光洒满房间,暖暖的家居感将你包围,后院青青草地覆盖,篝火炉,庭院,梦想之屋。

















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举世闻名的比华利山庄(Beverly Hills)是洛杉矶西区的一个城市,它地处美国洛杉矶盆地边缘的山坡上,西接圣塔莫尼卡,东部和好莱坞山接壤,比佛利山和该区的贝莱尔(Bel-Air)以及霍尔比斯山(Holmby Hills)这三个地区的高尚住宅区一般被称為“白金三角”,是全美最昂贵的住宅区之一。作为美国洛杉矶最有名的富人区,方圆十多公里内,居住着美国以及世界顶级知名人物,是世界闻名的景点之一。好莱坞电影明星,NBA篮球明星,世界著名艺术家及世界各地的财阀大亨们纷纷在此购房买地,因为能在这里拥有一栋豪宅是自己身份及地位的象征。据统计2012年该区人口34,622, 白人占80.06%,亚裔约占9.05%。比弗利山庄平均家庭收入约为 $19.3万美元。而顶尖五分之一的家庭年收入平均66.1万美元。2017年该区别墅交易中间价为:290万美元。



地址205 S MAPLE DR要价:249.5万美元。卧室:3 浴室:2 建筑面积:2150平方尺 占地:6070平方英尺  建于:1925,房产位于威尔舍大道南枫树街,曾经是好莱坞导演blake edward童年居所,明亮而安静,比弗利山庄公立学校。







 

The 9A report is a statutory disclosure during escrow.  Escrow orders the 9A report from the city- they can order it two ways, by mail or online. Mail takes 7-10 business days, online 3-4 business days. To order by mail requires a personal check, ordering online works with a credit card. This is the link to order a 9A report online: http://netinfo.ladbs.org/autores/autores.nsf (click Request for RPR). The report costs $70.20. This is typically a seller side closing cost.

The main thing I look for on the 9A report is if the property has any special tax assessments. Paragraph VI B. of the 9A report is what you want to look at to check if there are any special tax assessments. At the bottom of the liens and assessments, make sure the property is “cleared of all items“. This means that there are no special tax assessments.


In addition to assessment information the 9A report also has information on certificates of occupany, zoning, sewer permit, and an owner’s declaration that indicates retrofit compliance. These items are covered in other inspections and reports so they aren’t important.

 


在科技新贵争相进驻下,被称为新硅谷的洛杉矶硅滩房价近年来暴涨!专家指出,由于该区房屋供不应求,预料短期间硅滩房价仍将高烧不退。美国社交媒体Snapchat母公司Snap3月在华尔街风光上市。该结果也造就一批科技新贵准备在洛杉矶西区大举置产。

洛城西区是近来美国掘起最快的科技聚落所在,除了Snap落脚此地,谷歌2011年也在威尼斯(Venice)创立办公大楼,今日这两家科技业者的办公空间不断扩大,还扩充至邻近社区。进驻此地的科技公司还有IMAX与索尼Playstation,至于新创公司像是DogVacay与Dollar Shave俱乐部也选择在此生根。在科技新贵争相进驻下,被称为新硅谷的洛杉矶硅滩房价近年来暴涨

鉴于上百家科技业者多集中在威尼斯(Venice)、普拉亚德尔里(Playa del Rey)与库维市(Culver)等海滨社区,也为该区赢得「硅滩」美称。

科技新贵争相抢进

不过就如同过去数十年,科技产业驻足硅谷,导致附近房地产价格暴涨,如今硅滩也面临类似命运,在这些科技新贵争相在此置产或投资,导致邻近地区房价也急速窜扬。

加州Douglas Elliman房仲公司副总裁基南(Colin Keenn)表示,洛城西区的硅滩房市已出现大幅变化,他解释在科技人争相涌入,让房价不断上飙。其中房价涨幅最大为威尼斯,去年独栋住屋中间价已比2012年急涨69%,若从2015年算起,房价涨幅则为15%。

相对于比佛利山庄与贝莱尔(Bel Air)的房价居高不下,主要是受外国人投资增加带动,威尼斯房市火红则是受科技业进驻的推波助澜。

基南说明,威尼斯的房子多为5年前兴建,大部分面积不到两千平方英尺,不过价格却遽涨将近70%。2016年威尼斯的独栋住屋平均售价约为215万美元,2012年则仅为130万美元;此外该区售价最高的房屋为940万美元,也远远超过2012年的517.5万美元。

Halton Pardee房仲公司创办人兼执行长帕迪(Tami Pardee)认为,虽然这些科技执行长或高阶主管大有能力负担Brentwood或比佛利山庄的豪宅,不过他们却宁可选择在硅滩置产,「没有人想要开车通勤」。她说这些科技新贵对便利性的重视,以及走路就可到目的地的都市氛围,都让他们对于硅滩情有独锺。




房屋价格近年攀升,更多人选择租房,导致房屋租金上涨。

根据最新的全美房屋涨幅调查报告,洛杉矶的房屋租金涨幅位居前列,而华人聚居区房价虽然有升有跌,但房屋租金总体也在上升中。

由房地产网站Zillow根据数据总结出的最新全美房屋涨幅调查报告显示,预测洛杉矶在未来一年的平均房屋租金将涨1152美元,为全美第2高。此外,一家Irvine的地产公司的数据显示,2016年第4季的平均房子租金为每月3114美元,这比起4年前涨了22%。

在洛杉矶华人聚居区圣盖博谷,房屋租金也在不断上升中。家中有两个独立小单间长期出租的王女士告诉记者,由于她所在的城市华人相对少一点,所以3年前她的一间单间只租4百元。当时4百元的单间她租了差不多半个月才租出去,期间超过10人来看房,但就是觉得价格不合适。然而,上周末她的一间单间重新放出来以每月480美元出租,不到两天就租出去了,而且还是两个客人涨价争房,最终王女士以5百美元租给了立刻付钱的人。

专门带华人顾客看房的地产经纪陈先生告诉记者,尽管华人聚居区房价有升有跌,但去年房屋租金普遍上涨10%左右。陈先生表示,一些华人喜欢聚居的城市房价涨幅基本都有5%,也正因为房价在不停上涨,所以租金自然而然也会跟着上涨。此外,他认为房价过高会影响到买房人的数量,所以年轻的人会选择暂时性的租房,进而大大增加租房人群的数量,再加上华人聚居的老城市的房子数量比较有限,这些都是导致房屋租金上涨的因素。



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于许多美国人来说,房子是一生中最大的投资,但没有几个人可以做到让它保值。从不靠谱的翻新再到不幸出现的天坑,很多因素都可能让这一最大贬值,商业内幕收集了最能威胁到房子价值的13个因素,一起去看看都有哪些吧。

城市垃圾填埋场和发电厂

研究人员在俄亥俄州克利夫兰市5个垃圾填埋场附近的小区物业做调查后发现,恶臭足以拖累房地产价格下跌5.5%至7.3%。垃圾填埋场对于人口稠密的、昂贵的居民区影响最大,而在人口稀疏的农村地区基本可以忽略。同样地,加州大学伯克利分校的研究发现,2英里内有电厂的房价会下降3%至7%。

口碑不好的学校

学校的质量往往是购房者最优先考虑的因素,这意味着好的社区住房也会增值。圣路易斯联邦储备银行2010年的一项研究发现,学校的质量对房价影响仍然相当大,尤其是高品质学校所在的社区。不幸的是,与此相反,低级别的学校社区对购房者缺乏吸引力,而且房价往往会贬值。

噪音污染

如果你的家靠近高速公路、火车轨道或机场,汽车、火车或者飞机发生的噪声会干扰人的正常生活,从而降低房子的转售价值。ResearchGate的一项研究显示,机场噪音和住宅物业价值之间存在显著的负相关关系。噪音污染:今年4月世卫组织和欧盟合作研究中心公开了一份关于噪音对健康影响的全面报告《噪音污染导致的疾病负担》。这是近年来对噪音污染研究最为全面的一份报告。该报告第一次指出噪音污染不仅只让人烦躁,睡眠差,更会引发或触发心脏病、学习障碍和耳鸣等疾病,进而减少人的寿命。噪音危害已成为继空气污染之后的人类公共健康的第二个杀手。

吵闹的邻居,有囤积癖或邋遢的邻居

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