温馨提示
确定要将该版块隐藏吗?你可以在“栏目设置”中将其恢复。
温馨提示
添加关注成功!
你可以去个人中心查看你关注的人与关注你的人
 
温馨提示
确定要移除此人吗?移除后,此人将不在你的列表中显示,也不能接收你的动态。
 
温馨提示
是否要取消关注?
 

请输入登录信息  

博主
姓名:于菲
单位:美国洛杉矶苏富比国际地产
职位:洛杉矶房地产经纪人
访问人数:1727363
博客等级:
搜房网币:8610
博主公告
    在美国购房的过程中,选择一个合适的房地产经纪可让你受益匪浅。于菲和她的团队就是您可信赖的房地产经纪。于菲是苏富比国际地产的房产经纪人,持有加州合法经纪人执照,是美国房地产协会,加州房地产协会和洛杉矶贝弗利山房产协会的会员,主营洛杉矶西南区房地产与洛杉矶华人区域和尔湾房产,可以用中英文和广东话交流,对一个区域的了解必须通过长期定居于该地区,而经验来自长期积累的技能,于菲团队的多语言文化的背景和专业的知识使得她的团队具备特殊的的优势,对市场有比较准确的判断,在与您的合作过程中,我们将付出150%的努力帮助您。让您的房产买卖放心,满意!如果您有意在洛杉矶,尔湾,投资,买卖房产请跟于菲联系,更多房产信息请登录:lahome168。 com,期待与您的合作, 服务范围包括:
     Irvine 尔湾
     Beverly Hills/贝弗利山庄
     Bel Air/ 贝莱尔
     Holmby Hills/霍尔比斯山
     UCLA / Westwood/西木区
     Brentwood/ 布伦特伍德
     Hollywood Hills 好莱坞山
     Santa Monica 圣塔莫尼卡
     Malibu 马里布海滩
     Palos Verdes 派洛斯福德
     Culver city 卡尔佛城
     Mar Vista 马维斯塔
     Torrance 托伦斯/南湾
     Pasadena 帕萨迪纳
     Arcaidia 阿凯迪亚
     Manhatten Beach 曼哈顿海滩 联系方式:
     Cell: 001- 3108600168
     微信:lahome168
     网址:lahome168。com
     QQ : 1828008595
我的文档
日历
博文

洛杉矶房产资讯房源查询

     

微信公众号:洛杉矶买房

搜号码:lahome168

 从中国来美国移民,置业或者留学,洛杉矶是华人进美的第一站。

谈到洛杉矶,人们会想到好莱坞电影,迪士尼乐园,宜人的地中海气候,还有地道中餐。这都是吸引华人的魅力所在。良好的学区和就业条件,和舒适的养老环境则赋予了洛杉矶长远的投资潜力。可是洛杉矶那么大,中国人到洛杉矶应该在哪个区域买房?需要注意哪些问题呢?下面我们来看看中国人购买洛杉矶房产过程中遇到的常见问题解答。

1. 洛杉矶房产区域

虽然洛杉矶很大,但是从国外移民到洛杉矶购置房产一般只考虑两个区域:华人区和主流白人区,购房考虑重点是:学区/社区,安全性,价格,升值潜力和具体房产要求。

1:我们通常说洛杉矶的华人区是指:分布在圣盖博谷的东区、西区,这是华人分布最集中的区域细分为:Monterey Park(蒙特利公园), San Gabriel(圣盖博市), Alhambra(亚罕伯拉市), Pasadena(帕萨蒂娜市),Arcadia(阿凯迪亚), Temple(天普),这里华人的比例非常高,通常在50-60%以上。在这里你可以看到处处有写着中国字的招牌,在这里你可以直接用中文生活。

2:从圣盖博谷西区往东延伸,城市有 Rowland Heights(罗兰岗), Walnut(核桃市), Diamond Ba(钻石吧)奇诺岗市等。东区的华人平均比例为40%左右。在奇诺岗市在20%左右。再远一点,到了橙县的约巴林达市,华人的比例就降到10%以下了。

3:华人聚居区也从洛杉矶逐渐延伸到橙县。这边著名的城市有尔湾市,约巴林达, 富勒顿市, 布雷亚, 著名的海滨城市有新港滩市, 新港海滨和拉古纳海滩市等等。橙县华人比例约占2.7%。

4:海边的派洛斯福德(palos verdes-PV),临近城市托伦斯Torrance 也是华人喜欢的区域。

5: 西区传统是主流白人区,耳能详熟的电影常常出现的名字和地点通常都在这个区如著名的beverly hills(比华利山庄),bel air(贝莱尔),santa monica(圣塔莫尼卡海滩),manhattan beach(曼哈顿海滩),malibu(马里布海滩),hollywood hills(好莱坞山),sunset strip(日落大道),UCLA大学等等,随着近年中国实力的崛起,留学和移民西区的中国人也开始逐渐增多。

2.洛杉矶的房产价格是多少?

目前最新美国洛杉矶房价中位数为47.7万美元,年度增长22.3%,因为房产价格主要决定因素是地点,而且受经济和需求影响每个季度都在波动,所以洛杉矶房产中位数价格不代表各市区域的行情,例如阿凯迪亚独立屋房价中位数为:$877445, 派洛斯福德的独立屋中位数为:$1544617,这两个受华人欢迎的地区都远高于洛杉矶房价中位数,根据不同市区洛杉矶房价基本来说:

购房预算在50万美元,华人区2-3房公寓,偏远地区别墅。

购房预算在50-100万美元: 华人区基本3房别墅,白人区2房

购房预算在100-200万美元:华人区好区学区房,尔湾学区房

购房预算200万-500万美元:阿凯迪亚豪宅,帕萨迪纳豪宅,比华利山房产,各海景区房产。

1000万美元以上:比华利山豪宅,新港滩豪宅,拉古那海滩豪宅,brentwood豪宅等等

以上为洛杉矶华人区和西区房产为大概进入价位,每套具体房产的价格跟地点,房龄,面积,占地尺寸,新旧是否有泳池花园影院球场等等具体条件相关,个体案件个别分析。

3. 洛杉矶哪些学区是好学区?

在美国判断一个学校的优劣主要有两大依据:其一是州的等级(State Rank),它共有十个级别,从一到十越高越好,通常某个学校被评为八级或以上即为优。其二是学校的表现指数(Academic Performance Index Score简称API Score), 从1到1000分,当然是越靠近1000分越好,一般来讲超过800 分以上即为优。

华人区好学区: San Marino,,Arcadia,South Pasadena,Temple city, Walnut, Diamond Bar, Cerrito

?西南区好学区: Beverly Hills, Manhattan Beach, Pacific Palisades, Palos Verdes,El Segundo

橙县好学区: Irvine,Yorba Linda ,Cypress,Fullerton,Newport Beach,Placentia

以上华人区和西区及尔湾房产是绝大多数华人选择定居的区域。根据自己的购房预算和购房目的可以比较容易分辨出哪个区域适合自己,对于正准备来美购房和疑惑不知如何选择的您,希望这篇文章能够提供一点帮助。

我的更多文章请查看:

 
阅读 (34984) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
 

奇诺岗市(City of Chino Hills)是美国加州圣伯纳迪诺县下辖的市,位于洛杉矶东郊约30分钟车程之处。市区范围的面积约116.2平方公里(44.9平方英里)。 “奇诺”(Chino)在西班牙语中的意思为“中国人的”。2005年统计人口为8.1万人,其中亚裔占39.37%,?白人占45.21%,非裔占2.75%,美国原住民占0.001%,其他族裔为10.14%,拥有2种族裔以上混血血统的人口则为为2.04%。 西语裔或拉丁裔占人口的22.97%。

奇诺岗是继核桃市Walnut丶钻石吧Diamond Bar市之后的一个华人密集城市,目前华人比例为15%-20%之间。同时,奇诺岗市是洛杉矶华人东区的一个新兴都市。代表华人标志的大华超市已经在这里建立。美丽景色丶安全城市丶好学区以及房产增值潜力是这个城市的四大特点。



奇诺岗是是加州政府重点规划的三个(Irvine, Rancho Cucamonga, and Chino Hills) 新兴城市之一,在过去10 年当中,Chino Hills 是San Bernardino 县市成长率最快丶最高也是最安全,是最适合居住的城市。

奇诺岗的市区景观绿化非常好,境内有38座公园,街道整齐宽敞,四通八达。2005年被CNN和Money杂志评选为全美100个最适合居住城市的第68名及治安最好城市的第28名。近年来,该市也新建了不少商业购物中心,并采用了“大街奇诺岗”的概念,即将市政府、图书馆和零售商店等建在同一区域,为生活带来极大的便利,因此也吸引了不少年轻家庭来奇诺岗安家。奇诺岗的交通也十分发达,只需20分钟即可到达安大略机场 (Ontario International Airport)。


"奇诺岗房价日渐吸引华人另一个原因是学区较佳,是全美国第87名最热门的城市。另外奇诺岗治安极佳,根据2008年6月联邦调查局的统计,奇诺岗在美国为排名第13最安全的城市。从家庭收入来说,奇诺岗的家庭中间收入为10万美元。对于关心小孩学业的家长来说,奇诺岗内的教育也是名列前茅,几乎所有的学校评分都在8分以上,学区内的小学有四所在2007和2008年取得900分API的优异成绩, 两所中学于2007年取得800分API的成绩。




今天隆重介绍美国知名建商奇诺岗独栋新盘开盘,著名设计师设计,亲民的价格, 除了拥有优越的学区,最佳的地段之外该楼盘全部是二层楼的设计,每户都附带有私人精致庭院,共三种屋型上市,二车库、三卧室,Bonus Room,最感动的是开发商为了提高建筑质量,不计成本,外立面选用了大量高档石材装饰,室内全是高档装修,一楼9呎挑高大大提升了空间舒适感,标配的厨房石英工作台、不锈钢厨水槽,全套GE高质量厨房设备,Moen龙头,全屋LED节能灯组、全屋火警安全喷淋系统、超大主卧套房等。而小区配备游泳池、SPA、网球场、篮球场及附带会议室、备餐区、游戏区的超豪华会所,让您生活、工作、聚会随时兼顾,体现顶级生活质量。

"小区共95套全新双层联排别墅,每套房产都有私家后院以及直达双车库

"

"3个户型可选 | 面积1,589-1,845呎 售价$546,880起

"户型一3房2.5浴 | 双层联排

"

"户型平面图

"

"户型二 3房2.5浴 | 双层联排面积1,705-1,723呎左右户型

"

"户型平面图

"""

"户型三3房2.5浴 | 双层联排 面积1,830-1,845呎左右

"

"户型平面图



洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

搜号码:lahome168  网址: www.lahome168.com


 

令人赞叹的精美绝伦的设计的大师级作品,位于Beverly Hills Post Office 半山区域,3房3卫,245平方米,占地面积:12524平方尺,房产展现完美的隐私,艺术与现代的结合,会客厅配有壁炉和斜顶天花,专业厨房采用宽阔的空间和中岛,大量的储物柜,高天花创造出高贵的氛围,自然光洒满房间,暖暖的家居感将你包围,后院青青草地覆盖,篝火炉,庭院,梦想之屋。

















洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast17-226280

搜号码:lahome168  网址: www.lahome168.com""


 

举世闻名的比华利山庄(Beverly Hills)是洛杉矶西区的一个城市,它地处美国洛杉矶盆地边缘的山坡上,西接圣塔莫尼卡,东部和好莱坞山接壤,比佛利山和该区的贝莱尔(Bel-Air)以及霍尔比斯山(Holmby Hills)这三个地区的高尚住宅区一般被称為“白金三角”,是全美最昂贵的住宅区之一。作为美国洛杉矶最有名的富人区,方圆十多公里内,居住着美国以及世界顶级知名人物,是世界闻名的景点之一。好莱坞电影明星,NBA篮球明星,世界著名艺术家及世界各地的财阀大亨们纷纷在此购房买地,因为能在这里拥有一栋豪宅是自己身份及地位的象征。据统计2012年该区人口34,622, 白人占80.06%,亚裔约占9.05%。比弗利山庄平均家庭收入约为 $19.3万美元。而顶尖五分之一的家庭年收入平均66.1万美元。2017年该区别墅交易中间价为:290万美元。



地址205 S MAPLE DR要价:249.5万美元。卧室:3 浴室:2 建筑面积:2150平方尺 占地:6070平方英尺  建于:1925,房产位于威尔舍大道南枫树街,曾经是好莱坞导演blake edward童年居所,明亮而安静,比弗利山庄公立学校。








洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

搜号码:lahome168  网址: www.lahome168.com"

"

""
 

The 9A report is a statutory disclosure during escrow.  Escrow orders the 9A report from the city- they can order it two ways, by mail or online. Mail takes 7-10 business days, online 3-4 business days. To order by mail requires a personal check, ordering online works with a credit card. This is the link to order a 9A report online: http://netinfo.ladbs.org/autores/autores.nsf (click Request for RPR). The report costs $70.20. This is typically a seller side closing cost.

The main thing I look for on the 9A report is if the property has any special tax assessments. Paragraph VI B. of the 9A report is what you want to look at to check if there are any special tax assessments. At the bottom of the liens and assessments, make sure the property is “cleared of all items“. This means that there are no special tax assessments.


In addition to assessment information the 9A report also has information on certificates of occupany, zoning, sewer permit, and an owner’s declaration that indicates retrofit compliance. These items are covered in other inspections and reports so they aren’t important.

Paragraph IV B shows if there is a certificate of occupancy for the property and how many have been issued. The 9A report usually has all certificate of occupancy issued attached to the end of the report. In the below example 3 CofO’s were issued for the property.  



洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

微信:lahome168  网址: www.lahome168.com

 


在科技新贵争相进驻下,被称为新硅谷的洛杉矶硅滩房价近年来暴涨!专家指出,由于该区房屋供不应求,预料短期间硅滩房价仍将高烧不退。美国社交媒体Snapchat母公司Snap3月在华尔街风光上市。该结果也造就一批科技新贵准备在洛杉矶西区大举置产。

洛城西区是近来美国掘起最快的科技聚落所在,除了Snap落脚此地,谷歌2011年也在威尼斯(Venice)创立办公大楼,今日这两家科技业者的办公空间不断扩大,还扩充至邻近社区。进驻此地的科技公司还有IMAX与索尼Playstation,至于新创公司像是DogVacay与Dollar Shave俱乐部也选择在此生根。在科技新贵争相进驻下,被称为新硅谷的洛杉矶硅滩房价近年来暴涨

鉴于上百家科技业者多集中在威尼斯(Venice)、普拉亚德尔里(Playa del Rey)与库维市(Culver)等海滨社区,也为该区赢得「硅滩」美称。

科技新贵争相抢进

不过就如同过去数十年,科技产业驻足硅谷,导致附近房地产价格暴涨,如今硅滩也面临类似命运,在这些科技新贵争相在此置产或投资,导致邻近地区房价也急速窜扬。

加州Douglas Elliman房仲公司副总裁基南(Colin Keenn)表示,洛城西区的硅滩房市已出现大幅变化,他解释在科技人争相涌入,让房价不断上飙。其中房价涨幅最大为威尼斯,去年独栋住屋中间价已比2012年急涨69%,若从2015年算起,房价涨幅则为15%。

相对于比佛利山庄与贝莱尔(Bel Air)的房价居高不下,主要是受外国人投资增加带动,威尼斯房市火红则是受科技业进驻的推波助澜。

基南说明,威尼斯的房子多为5年前兴建,大部分面积不到两千平方英尺,不过价格却遽涨将近70%。2016年威尼斯的独栋住屋平均售价约为215万美元,2012年则仅为130万美元;此外该区售价最高的房屋为940万美元,也远远超过2012年的517.5万美元。

Halton Pardee房仲公司创办人兼执行长帕迪(Tami Pardee)认为,虽然这些科技执行长或高阶主管大有能力负担Brentwood或比佛利山庄的豪宅,不过他们却宁可选择在硅滩置产,「没有人想要开车通勤」。她说这些科技新贵对便利性的重视,以及走路就可到目的地的都市氛围,都让他们对于硅滩情有独锺。

外溢效应周边受惠

帕迪说她曾有客户砸3百万美元在此购屋,只因为他们不想住在硅滩以外。

除了威尼斯的房价高的吓人以外,附近社区像是El Segundo、曼哈顿海滩、库维市与玛维斯塔(Mar Vista)的房价也连带水涨船高。这些地区比威尼斯更友善、公立学校素质也教好,因此出现硅滩外溢效应。

专家表示,硅滩房产价格能否持续飙升至硅谷水准,迄今尚不得知。不过可确定的是迄今没有迹象显示房价涨势在短期间有减缓趋势。

虽然硅滩房价看似虽高,不过基南认为与科技业已经生根茁壮的城市,例如旧金山、纽约与全球其它都市相比,该区房价依然遭到低估。

帕迪也补充,由于硅滩房屋供给依然有限,在供不应求下,她已向客户建议最好立即进场购屋,否则房价还会再度窜高。本文转自外居乐。


洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

搜号码:lahome168  网址: www.lahome168.com





房屋价格近年攀升,更多人选择租房,导致房屋租金上涨。

根据最新的全美房屋涨幅调查报告,洛杉矶的房屋租金涨幅位居前列,而华人聚居区房价虽然有升有跌,但房屋租金总体也在上升中。

由房地产网站Zillow根据数据总结出的最新全美房屋涨幅调查报告显示,预测洛杉矶在未来一年的平均房屋租金将涨1152美元,为全美第2高。此外,一家Irvine的地产公司的数据显示,2016年第4季的平均房子租金为每月3114美元,这比起4年前涨了22%。

在洛杉矶华人聚居区圣盖博谷,房屋租金也在不断上升中。家中有两个独立小单间长期出租的王女士告诉记者,由于她所在的城市华人相对少一点,所以3年前她的一间单间只租4百元。当时4百元的单间她租了差不多半个月才租出去,期间超过10人来看房,但就是觉得价格不合适。然而,上周末她的一间单间重新放出来以每月480美元出租,不到两天就租出去了,而且还是两个客人涨价争房,最终王女士以5百美元租给了立刻付钱的人。

专门带华人顾客看房的地产经纪陈先生告诉记者,尽管华人聚居区房价有升有跌,但去年房屋租金普遍上涨10%左右。陈先生表示,一些华人喜欢聚居的城市房价涨幅基本都有5%,也正因为房价在不停上涨,所以租金自然而然也会跟着上涨。此外,他认为房价过高会影响到买房人的数量,所以年轻的人会选择暂时性的租房,进而大大增加租房人群的数量,再加上华人聚居的老城市的房子数量比较有限,这些都是导致房屋租金上涨的因素。



 洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

搜号码:lahome168  网址: www.lahome168.com

 

于许多美国人来说,房子是一生中最大的投资,但没有几个人可以做到让它保值。从不靠谱的翻新再到不幸出现的天坑,很多因素都可能让这一最大贬值,商业内幕收集了最能威胁到房子价值的13个因素,一起去看看都有哪些吧。

城市垃圾填埋场和发电厂

研究人员在俄亥俄州克利夫兰市5个垃圾填埋场附近的小区物业做调查后发现,恶臭足以拖累房地产价格下跌5.5%至7.3%。垃圾填埋场对于人口稠密的、昂贵的居民区影响最大,而在人口稀疏的农村地区基本可以忽略。同样地,加州大学伯克利分校的研究发现,2英里内有电厂的房价会下降3%至7%。

口碑不好的学校

学校的质量往往是购房者最优先考虑的因素,这意味着好的社区住房也会增值。圣路易斯联邦储备银行2010年的一项研究发现,学校的质量对房价影响仍然相当大,尤其是高品质学校所在的社区。不幸的是,与此相反,低级别的学校社区对购房者缺乏吸引力,而且房价往往会贬值。

噪音污染

如果你的家靠近高速公路、火车轨道或机场,汽车、火车或者飞机发生的噪声会干扰人的正常生活,从而降低房子的转售价值。ResearchGate的一项研究显示,机场噪音和住宅物业价值之间存在显著的负相关关系。噪音污染:今年4月世卫组织和欧盟合作研究中心公开了一份关于噪音对健康影响的全面报告《噪音污染导致的疾病负担》。这是近年来对噪音污染研究最为全面的一份报告。该报告第一次指出噪音污染不仅只让人烦躁,睡眠差,更会引发或触发心脏病、学习障碍和耳鸣等疾病,进而减少人的寿命。噪音危害已成为继空气污染之后的人类公共健康的第二个杀手。

吵闹的邻居,有囤积癖或邋遢的邻居

买房产,就是买路段,买路段就决定了你的邻居和未来买家的购买力,如果邻居的家和院子看起来邋遢脏乱,会影响到你的房价。Appraisal Institute总裁以及有40年房地产估价经验的Joe Magdziarz表示,邻居的院子杂草丛生、油漆脱落会让你的房价下降5%至10% 。

不合适的太个人话的某些整修

通俗的说:就是有钱任性,把房产涂成怪异的颜色,室内或者室外古怪的造型或装饰,寒冷地带加泳池等等不合理,浪费的设计,非大众化接受能力的品味,都会影响到房产的价值,我曾经看过一套大面积玻璃+镜子的房产,业主花巨资装修,但是卖的时候卖了好久都卖不掉,还见过一套在水中央的豪宅,房产大玻璃四周有低水位包围,据说先生非常爱太太,专门找设计师设计的浪漫爱巢,可惜这个环水池不是泳池,不能游泳,也不是草地,连走路玩耍都不能利用,房产里面又不规则上上下下高高低低,虽然在优越的路段,布局奇特完全不适合居家自住。新的买家需要花费巨大的资金做修正,这些都会影响到房产的再售价值。


洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

搜号码:lahome168  网址: www.lahome168.com

阅读 (1107) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
 

美国当选总统川普是以房地产业起家的,上任后在此领域可能会有一些动作。川普致力提升美国本土利益,包括增加就业机会等之面向,大家对他的期待是整体全面的,2017-2020年房地产市场应该是实际的走强。2017-2020年房地产市场实际走强

现阶段包括联准会的升息及小额贷款额度提升,会增加消费者的信心。同时,原来依赖海外或大陆买者的市场观念已经改变,很多内需的增长还会让美国房地产市场及消费者信心逐渐增加。

据分析,川普就任对美国房地产不会是负面影响,可预期未来驻外工厂慢慢移回美国后增加就业机会。这种预期心理会促使大家购屋,而回流产业人士也会置产,如此可能造成房屋供不应求,加上联准会升息,因此2017-2020年房市走强。

 2017年上半年,成交量应该会增加

预期本地买主会有购买力,甚至可以取代部分来自海外的买主。由于医保制度即将革新,因而对于中产阶级而言,可以减少负担,房地产将是他们的重要投资标的。

虽然目前房价往上,但已经走强到稍有反压的地步。然而,过去很多的溺水屋已获得接手,可预见未来房地产市场健全化,升值潜力还是存在的。

如此,购屋者还是会考虑学区、周边环境、居住者教育程度及消费能力年收入等方面;同时考虑升值的预期。

现在许多负面因素几乎完全烟消云散,未来购屋潮将不只来自华人;同时,选择地区除上述因素外,人们将乐于购买具有美国本土元素的区块。

中国人素来就有“有土斯有财”的观念,因而对EB5投资移民项目趋之若鹜。成功留在美国后,又成为美国新的投资者、消费者和纳税人,这些人都具有购买房地产的潜力。


洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等


微信:lahome168
网址:lahome168.com



很多人移民到美国才发现美国买卖房产还有这么多跟中国不一样的地方,前几年经济危机期间会出现很多亏本销售的浸水屋,short sale, foreclosure和auction的房产,这几年经济上涨,这类房少了,不过probate 房产和trust sale的房产也一样让人头晕,中国传统很少做家庭信托,所以对Living Trust(生前信托)还不太熟悉,今天谈谈房地产中的Trustee Sale, 可能对大家也会有帮助。

Trustee Sale分三种情况:
第一种:Title hold 在 Family Trust下面: 因为美国许多家庭都有Living Trust(生前信托)这个和正常买卖一样,屋主自己是trustee而做的买卖。这种情况照样要把各种disclosure都填好,照样有各种liability,只是合同上的seller是“xxx Family Trust” 而已。

第二种:Trustee Sale:这个就是贷款银行在卖房, 就是Short Sale, REO 等。Trustee Sale就是委托人代理的交易。这里边有很多情况。有可能是屋主交不了房贷,银行收了房,找的代理人做的。目前这种房产已经快绝迹也不多谈。

第三种:Trust Sale: 这个往往是老人过世后,
继承者要分遗产的房屋sale,如果有trust可以由trustee签字来卖,如果没有trust
要了解房产是否需要court confirmation,房产要经过法院 probation以后拿出来卖---就是Probate Sale,买家得等着court 批准你的bid。卖房的人是trustee. 注意: 这个房子trustee不一定在里面住,一般状况比较差, 也许好几年没有人住了,trust sale的卖家不需要像普通卖家那样事无巨细的 disclose房子的情况,或者说基本没有disclosures , 价格上可能有些折扣,但是目前看来大部分还是卖到市场价。由于是几个子女分钱,他们往往选出价最高的offer,cash offer和down payment多的offer,购房条件大多都是non contingency,sold as-is,写love letter的作用不大。这类房产约束比较多,有时候卖到一半,Successsor Trustee不干了,要重新找 Successsor Trustee。也有卖到一半,又突然冒出来一个Successor Trustee,讲好的deal还有征求他的同意,一切文件都要重签。 还有可能Trustee中有organization, 他们做任何决定,都要开董事会。总之,没事是没事,有事了真头痛。在房价,利率都上扬的今天,买家还要耐心地等。天下没有免费的午餐,这种sale中有可能有各种前面说过的变数及无条件接受房产的状态,所以还是要有心理准备的。
洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

"微信号:lahome168/ 网址: lahome168.com

"


阅读 (2505) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
 
在美国80年代中期,Easton v. Strassburger 152 Cal.App.3d 90 (1984)法案颁布,作为美国房产经纪人,购房期间需要提供合理的和正常区范围内对房产的目测检查报告AVID,发现的问题和瑕疵需要写进检测的报告,但是经纪人有没有责任去调查城市规划,审批资格,记录,学区,房产边界测量,城市法案等信息,买方如果对房产有这类相关疑问,需要自己了解和求证相关信息。仅仅在这方面,美国和中国房产交易差别不大。但是如果这套房产是由dual agency成交的,即由同一个经纪人代表买卖双方或者由一个房产公司旗下的两位不同经纪分别代理买卖双方,那么诚信义务就更容易收到质疑,告知房产瑕疵的责任也就更大。

Are real estate agents required to confirm the zoning classification of a property? Are they required to check City permits? Are they required to review title reports and surveys for easements? The real answer may surprise you!

Most real estate agents are familiar with the language under Civil Code ?079, which declares that it is the duty of the agent to conduct a reasonably competent and diligent visual inspection of reasonably and normally accessible areas. The CAR AVID form states that California law does not require the agent to inspect:

Areas that are not reasonably and normally accessible

Areas off site of the property

Public records or permits

Common areas of planned developments, condominiums, … etc.

The AVID form lists several limitations on what the agent is required to do, including the following statement:

” By statute, Agent is not obligated to pull permits or inspect public records. Agent will not guarantee views or zoning, identify proposed construction or development or changes or proximity to transportation, schools, or law enforcement.”

These limitations were enacted in the mid-1980s in response to the Court’s decision in Easton v. Strassburger 152 Cal.App.3d 90 (1984), which held that the agent must disclose any known material facts that affect the value or desirability of the property. Since factors such as “value” or “desirability” were inherently vague, the Legislature responded by creating a disclosure form – the Transfer Disclosure Statement, or “TDS” – pursuant to Civil Code ?102, along with the Agent’s Visual Identification Disclosure, or “AVID.” The intended effect of these forms was to shift responsibility for full  disclosure to the actual Seller or Owner of the property, and limit the liability of the agent to the prospective buyer.

However, agents often fail to understand that the duty owed to their own clients is substantially more extensive – it is a fiduciary duty to disclose all material information that the broker knows or could reasonably obtain regarding the property or relating to the transaction. This fiduciary duty is set forth in Civil Code ?079.16, which is reproduced in full on the first page of the CAR AD Form, “Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationship.” It is the duty of “utmost care, integrity, honesty and loyalty in dealings” with their client.

In Field v. Century 21 Klowden-Forness Realty, 63 Cal.App.4th 18 (1998), the Court declared:

“Thus, depending on the circumstances, a broker’s fiduciary duty may be much broader than the duty to visually inspect and may include a duty to inspect public records or permits concerning title or use of the property.”  (Emphasis added).

In other words, the agent’s duty to their own client is substantially greater than the duty owed to a prospective buyer. Further, in a recent decision, the Court ruled that when the prospective buyer and the seller were represented by the same broker in a dual-agency relationship, the dual-agency broker owed a fiduciary duty to both the buyer and the seller.  Horiike v. Coldwell Banker (2014). In that case, the buyer and seller were each represented by a different salesperson who were working for the same broker – Coldwell Banker – and the Court made it clear that as a consequence, the broker’s fiduciary duty extended to each of the agents. Moreover, the Court pointed out that in these circumstances, the salespersons were considered employees of the same broker, even if they were considered to be “independent contractors” of the broker for tax purposes.

Noting that there was a misunderstanding in the real estate industry, the Court went on to declare that the failure of a fiduciary to share material information with the principal – in this case the failure of the seller’s agent to disclose material information to the buyer – amounted to constructive fraud, which means that no intent needed to be established.

Whenever I ask a group of real estate agents whether they are required to check permits, most will respond “No.” After the decision in Horiike v. Coldwell Banker, I anticipate a lot of brokers will be providing some new training!

 

加州住屋社区发展局(Department of Housing and Community Development)4日公布最新报告,开发商每年平均建造8万栋新屋,远远低于需求量。至2025年,加州将需180多万栋新屋,才能跟上持续不断成长的人口。

名为“加州住房未来:挑战和机会”(California Housing Future: Challenges and Opportunities)的报告指出,兴建新屋受到各种因素制约,包括监管法规障碍丶高昂的许可成本和公共资源减少等。

加州目前有3900万人,住在1300万个家庭中,分散在加州58县和482个城市。

至2050年,加州人口更将达到5000万人,而近40%居民将住在南加州,要满足人口激增的南加州,每年须再额外增建6万8000多栋新屋。

报告中,建商也点出住房短缺的原因。在洛杉矶县阿苏萨市(Azusa)Rosedale 开发案兴建1250户住家的Christopher Homes与Rosedale Land Partner土地开发副总裁Bill Holman说,最大的限制是缺乏土地可用。他说,南加州要大规模开发机会,往往远离民众想住的区域。也有开发商指出,加州环境质量法案,要求州与地方机构须评估开发案对当地是否产生重大的环境影响。Holman说,批准过程可能需几年才能完成,计画批准时,房地产高峰期也可能早已消失。

房屋短缺造成房价飙升,使许多加州人无法负担这样的住房价格,北岭地区的房产经纪几乎每天看到这种现象。

他说,南加州有巨大房屋短缺现象,若一栋房屋被列在中间或低于中间价格,便会出现四至五组竞价,而这些便宜房屋,往往距离较远,每天开车通勤30分钟至一个半小时。

这些因素都会影响加州经济。麦肯锡全球研究院(McKinsey Global Institute)估计,加州住房短缺导致加州经济损失达1430亿元至2330亿元,主要是高昂的住房成本与建案过少所致。

房价因此大幅上扬,根据CoreLogic最新数据显示,阿苏萨去年9月中间房价为44万9250元,比2015年同期的37万5000元涨价近20%,某些城市房价增幅更大,如Foothill Rance涨价26.9%,Westlake涨价25%,奇诺冈涨价20.4%等。

高昂的房价与住屋短缺也导致家庭过度拥挤,无家可归人口增加,对老人丶低收入农场工人与残疾人士影响更大。

这样的居住环境下,一些人干脆离开加州。灯塔经济(Beacon Economics)今年稍早发布报告指出,加州替工人提供巨大的就业机会,但住房负担能力和供应是个重大问题。此外,寻求更多的廉价住房,也将中低收入工人送出加州,高薪工人陆续搬进来。

该报告提出一些能提高住房兴建速度的选项,包括通过强而有力的公众参与和早期环境评估来简化申请建房许可过程。此外,增加区域间协调,强化加州监管住房法律等。

洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

"

"微信号:lahome168 

"美国电话:310-8600168 

"网址: lahome168.com




在美国,买房可以有多种选择,市面上大多数房产是二手房,一小部分是新房,或者您也可以买一块地皮,自己建房,如果选择自己建房,那么选对新房建筑商是建造梦想房屋的第一步,以下这15个问题可以帮助你面试并选择出最适合的厂商,也能帮助你更加了解房屋建造过程须注意的细节。

 

1. 请问您有多少年建造经验?盖过多少栋房子?

2. 您本人或您的公司有建屋执照及保险吗?

3. 您和其他建造商最大的差异是?建案最大的特点是什麽?

4. 房屋保固包含哪些项目?

5. 请问您能否提供过去合作客户或是样板屋可以参考?若没有,是否方便让我预约一个时间去参观你目前正在建造的房屋?

6. 你的房屋有能源节约的设计吗?

7. 你的房屋有什么标准配备?我是否可以自由选择更改或是升级部分设备?

8. 谁会负责监工?如果建造过程中我有疑问,我应该联络谁?

9. 建造过程开始前或进行中,我如果想要修改房屋配置或设计,该如何及何时提出?

10. 在房间及空间配置部分,除了从您提出的楼面布置选项中挑选,我是否能自行规划?

11. 什么时候会确定我房屋最终的建造总价?

12. 建造过程中,我有权随时去现场了解建造进度吗?

13. 房子完工需耗时多久?

14. 请问这个社区隶属于社区委员会或是建筑审查委员会吗?是否方便给我一份相关委员会规定及规费明细?

15. 在房屋检验的部分,通常会怎么进行?大约在何时可进行总体验收并进行最终调整?


专家们认为,这15个问题是帮助您为新居选择合适的建造商的好开始。15个大方向是由建屋专家所提供并涵盖了房屋建造的基本面。当然,在建造过程中,你可能会有更多想问的问题。千万不要畏惧提问,透明的双向沟通,有助于你和建商了解彼此的服务及需求。最后,恭喜你迈出了客制化新居的第一步.




洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等

微信号:lahome168 

美国电话:310-8600168 

网址: lahome168.com



城市介绍:库卡蒙格牧场市(Rancho Cucamonga)是美国加州大洛杉矶地区的圣贝纳迪诺县下属的一座城市,于1977年建市,被誉为“内陆帝国”。它位于洛杉矶城中区以东37哩,总面积40.2平方哩,总人口近18万人。种族分布:白人50%,西裔35%,亚裔12%,其它族裔3%。城市配套:Chaffey College,顶级高中Los Osos High School,99大华超市,维多利亚花园购物中心。在全美10万以上人口城市中,该市属于犯罪率最低的城市之一,它也是加州第九个零售业快速增长的城市。零售业销售额从五年前的12.5亿元增加到24.2亿元,该市也成为全美经济增长最快的城市之一。

该市地理位置优越,经济发展速度快,居民受教育程度高,城市居住环境质量好,犯罪率低,成为南加受瞩目的地区之一。

该市位于10号公路、15号公路、210公路交接附近,安大略机场、Chaffey社区大学、克莱蒙Claremont大学、汽车俱乐部赛车场以及购物中心维多利亚花园(Victoria Gardens)就在居民数分钟车程内,交通、学习、娱乐、购物非常便利。

该市在经济发展的同时注重社区环境建设。在公园、娱乐、体育设施上加大投资,目前全市有31个公园、49哩长的自行车道、97哩长的山麓运动小径、拥有6500个座位的体育场、已经建成的维多利亚公园项目拥有家庭娱乐中心、大型活动厅以及公共图书馆。

亚裔商场

知名华商连锁生鲜超市大华99超级市场于2010年年底进驻该市. 该商场周围有韩国烤肉店,川菜馆和东北菜及台湾小吃饮料店.而韩资连锁生鲜超市汉南超级市场则比大华超级市场早数年进驻Carnelian和19街的商场。

主要商圈

商圈位于 Foothill Blvd上. 该商圈东边从Etiwanda路开始,往西跨越15号高速公路直到 Haven商圈内商场林立。

维多利亚花园购物中心(Victoria Garden):为开放式购物中心,以华丽的建筑以及优美的造景著名. 包括三间百货公司,梅西百货,各式餐厅,美食广场,电影院,图书馆,小火车,全美知名连锁店及娱乐场所等。

贝思户外休閒用品百货(Bass Pro Shop): 美国最知名的户外休閒用品百货,除了各行各业的户外休閒用品如打猎,游艇,钓鱼,露营用具之外,百货公司内并有人工小溪,溪内并有活鱼.还有大型鱼缸和室内攀岩场。

休闲公园:红丘公园(Red Hill Park):风景优美的公园内有小湖,儿童游乐设施和野餐场地。

从华埠到蒙市、阿罕布拉、圣盖博再到东区的核桃、钻石吧、奇诺冈,从圣玛利诺、亚凯迪亚到尔湾,近年似乎愈来愈多华人开始迁移北面山麓地区,210公路沿线民风保守的传统社区,黑发黄肤新移民愈来愈多。

“格兰杜拉(Glendora)目前正在拍卖的一栋2000呎房子,从开价49万争到现在54万”,从小与父母从台湾移民来美就一直住在蒙市、目前在南加州一家华人太阳能公司工作的Jackson表示,这个价格,在他现在居住的城市根本不可能买得到,所以决定“拼到底”。

Jackson和太太的买房计画已做了两年,最后之所以落在210沿线城市,是因为“发现那里房价合理”。

比Jackson先走一步,在阿罕布拉居住多年的关太太和先生,一年多前以49万多元在克莱蒙(Clarement)买下2400呎的独立屋,结束移民美国多年与长辈们同住一个屋檐下的生活。

“当时我们也仍努力在华人社区找房子,但找到的不是房龄超过半世纪,就是面积跟公寓差不多”,关太太表示,他们的购房预算50万,但这个预算要想住上趁心的房子,“实在太难”。后来经朋友介绍,最终决定生活大挪移:北迁山麓地区,库卡蒙格牧场是首选目标城市。

“这个趋势,实际上是从亚凯迪亚延烧过去的”,资深华裔地产经纪表示,南加州的房价在2003—2005年进入又一波高峰,当时很多向往亚凯迪亚“世外桃源”生活的华人,因为实在顶不住当地急速飙升的房价,开始陆续往东搬到了库卡蒙加牧场(Racho Cucamonga),“因为那里的房子新,房子大又便宜,学区又好,属于白人区”,吸引不少新移民。

不过一些新移民很快发现,“drive a little save a lot ”的梦想,随着油价在之后数年居高不下很快变得尴尬,尤其是需要每天通勤的上班族,每天付出的油钱和时间,都是挑战。

“210沿线传统被看作是传统的白人区”,包括蒙罗维亚(Monrovia)、格兰杜拉、圣迪玛斯(San Dimas)、拉汶(La Verne)、克莱蒙,库卡蒙加牧场等城市,白人长期占多数,很多学区相当不错,加上山麓景色和人口密度相对较低,具有吸引力。

而更具吸引力的是,“亚凯迪亚每平方尺高达700元的房价,在当地半数就已水平相当,尤其是来美时间较长的华人,纷纷搬入。”

“我的朋友前年在阿苏萨买了房子,我们去年也跟进,离朋友家不到100米”,高尔夫球场边上将近900呎的康斗,在蒙市上班的张先生表示,像他这样年薪3、4万左右的年轻人来说,除去吃喝拉撒,如果不靠家人的经济支持,要在华人社区“较有品质的居有其房”,已“难有立足之地”。

张先生表示,虽然现在花在上下班路上时间比从前住在阿罕布拉足足翻了一倍,但“与居有其屋的美国梦相比,微不足道”。

华人地产经纪表示,十多年前她自己搬到山麓城市时,“几乎没有同胞”,但最近几年,“华人新移民每年将近两位数成长”,她说包括一些新建的康斗,华人比例将近半,本文转自网络

洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等


微信公共号:洛杉矶购房
搜号码:lahome168 
美国电话:310-8600168 
网址: lahome168.com

 


美国著名理财专家、《自成百万富翁》等畅销书的作者大卫-巴赫(David Bach)表示,虽然反对购房者声称住房自有是“美国人的噩梦”,但他依然认为,没有优先购房是美国千禧一代“正在犯下的最大错误。”

  他对CNBC表示,买房是“通往财富的自动扶梯。”年轻的美国人特别不愿意搭上这部扶梯,而这是一个代价高昂的错误。

  巴赫警告称:“如果千禧一代不购买住房,他们在这个国家实际拥有任何财富的机会将微乎其微甚至是零。今天,拥有住房者的平均财富要比租房者多出38倍。

  巴赫本人也是一位白手起家的百万富翁,他表示,自己曾经做过的最聪明的投资是购买了三所住房。“我在旧金山购买了第一套房,之后价格飞涨。搬到纽约后又买了一套房,价格同样飞涨。我的身家涨了数百万美元,仅仅是因为我曾住过。”

  巴赫辩称,你终归要在某个地方度过余生,因此还不如投资于一个你可以永远拥有的家。正如他在《自成百万富翁》(Automatic Millionaire)一书中所写的:“作为一个租房者,你可以很容易在房租上花掉50万美元甚至更多(每月房租1500美元,30年就是54万),而最后结果又回到起点,一无所有。或者你可以购买一套住房,并且花同样多的钱来支付抵押贷款,最终你将拥有自己的家,自由自在干干净净!”

  巴赫表示:“事实上,除非你拥有某种不动产,否则你没有真正投身到积累财富的游戏中来。”

转自新浪美股讯


洛杉矶房产买卖请联系于菲,West Los Angeles real estate: Irvine, 西洛杉矶房产:比弗利山庄, 西木区,圣塔莫妮卡,曼哈顿海滩, 南湾尔湾区域等, Beverly Hills, UCLA, Westwood, SantaMonica, Hollywood, Manhattan Beach Pacific palisades, Palos Verdes estate, Irvine, Newport Coast等"微信公共号:洛杉矶购房"""

搜号码:lahome168 

美国电话:310-8600168

网址: lahome168.com

首页  
上一页  
1 2345678932   下一页  尾页
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有