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姓名:KCNG
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购房一直是老百姓纠结的问题。如何选择一套房可以一步到位的心意房子?从一家两口人到三代同堂一起可以共同生活的房子。也就是所谓的从刚性房过度到改善房的房子。这个创新的户型同时也可以解决这个养老热门话题和纠结变动的第二套房贷问题。   
当目前下,一线城市房价一直居高不下。一般购房者无非一开始会先购买刚需性的两房(婚房),或一开始经济条件允许下直接购买改善性三房或四房。前者购买两房的缺点是在无法满足家庭的人口增加,购置第二套房首付比例高的问题,同时可能搬迁到其它环境又需要面临重新适应的阶段。而后者则是一开始购买三房或四房之后,往往会照成有一到两个房间空置,无法得到有效利用,而照成浪费,而且还需要支付高额房贷,增加经济压力。
优户网创始人kcng境外建筑师,顺应市场需求,创新研发符合市场的新户型,结合国外户型新理念,研发出一户双钥匙的创新户型,改变以上两种购房所产生的矛盾和弊端,给购房者一个全新的选择。
何为一户双钥匙?双钥匙户型指的是一个屋檐下有两个独立的套间,两套钥匙,各自有厅、卫和厨房。买的时候属于同一张地契,算是一套房,用的时候顶两套使用。
典型的双钥匙单位通常是三房(两卧房式+小型公寓)或者是四房(三卧房式+小型公寓)。推开大门有一个共享的门厅,里面两扇门通向两边的套间。
让我们来看一个经典的三房双钥匙户型设计图。



绿色部分是进大门以后的门厅,两个门分别通往左右两个套间。蓝色部分是一室一厅一卫的小套间,红色部分是二室一厅一卫的大套间。
下面我们来探讨一下这样的设计有什么好处?
     报批上按一户进行报批,避免小户型由于暗厨、暗卫无法报批通过,使用上两个户型既完全可以独立也可以组合使用。
最典型做法屋主住大套间,出租小套间。
好处:避免户型过大而浪费,出租小房间来偿还部分房贷
次典型做法:年轻小夫妻带着孩子住大套间,父母住小套间。
好处:父母住的近,可以照顾宝宝,又能维持一定的隐私,促进家庭和睦。
非典型做法大单位自住,小单位改作办公室。
好处:自住办公空间严格分开,省了出去办公的租金和路上时间。
非常非典型做法:小单位自住,大单位出租攒钱!
好处:出租大房间来偿还房贷,小夫妻自己住小单位即可,避免经济压力
大家可能注意到了,双钥匙户型因为设计包括了两个厨房和进门的门厅,面积普遍偏大一些。这是它这个类型的特殊性质所决定的。市场数据显示,典型的三房双钥匙单位大小在130到140㎡之间。典型的四房双钥匙单位大小在140到150㎡之间。
通过这个创新户型,居家办公、老人同住甚至以房养房问题,都可以一步到位解决。

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 国内的养老地产刚刚兴起,而国际上很多发达国家早已步入老龄化社区,并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近年来,中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习,将国外的一些经典项目作为中国养老地产的样本,引导国内养老地产的走向。
   那么什么是养老地产?国外的开发模式能不能适应国内传统的生活模式呢?养老地产有必要大批开发么?我们如何创造中国特色的养老路线呢?
   养老地产是针对老龄人开发的一种地产模式,市场定位有两种,一种是依赖政府补贴给开发商的低端保障性养老住宅,一种是市场行为的高端养老住宅。这些房产主要以老年人为入住群体,这样做了的确可以让他们有了自己同龄人群的生活圈,便于沟通交流,但是,这种集中式的老年地产,容易造成老年人大量集聚,整个社区缺乏生机和活力,呈现—种衰退景象。现在,人们的思维方式也在转变,60岁的人仍然保持40岁人的思想,觉得自己依然年轻,充满活力,如果将他们放入养老社区,就会改变他们的这种心态,觉得自己已经变老,会缺乏斗志,并不利于他们养老。
   首先我们要明白老年人群他们需要的是什么,难道给予他们一个高端的居住环境,完善的服务配套设施,以及优质的生活条件就能满足他们的需求了吗?根据调查显示,有67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”,21.2%倾向“社区居家养老”,另有11.1%和0.4%则倾向“机构养老”和“其它方式养老”。就以极具代表性的北京太阳城与上海亲和源为例, 仍然难以被大部分人群所接受。中国的传统观念已然根深蒂固,很难加以改变,老年人最需要的是健康与精神慰藉,人老以后最怕孤独,渴望能够与子女一同生活,极少数愿意去养老社区生活。
   对此, 优户网负责人K.C.NG先生认为在中国就不应效仿发达国家去开发养老地产,而应该将养老思维分散进入每个社区,从户型研发到社区配套综合考虑,对普通社区进行升级,而不是纯粹的养老社区模式。另外应该把“托老所”理念融入小区规划,要求国家与“托儿所”一样制定一些相关建筑法规,作为强制执行标准。
   所谓的“托老所”是一种以“托”的形式,在子女上班时间或者因其他事情需要出门的情况下,无法照顾而短时间将老人寄托照顾的场所。而场地主要选择在小区内部,处于采光通风较好的位置,提供一些老年活动、休息、餐饮以及护理等功能。这样可以让子女一直照顾老人,减轻生活负担,同时可以延伸“三代同居”的中国传统。这样小区的配套将更加完善,更加人性化,提升了小区档次,避免了“子欲养而房不适”。
   对于单身老人,他们需要更需要与年轻人一起生活,参与年轻人的一些社交活动,使他们具有更加年轻的心态。小区拥有了“托老所”,他们就不需要一直长期呆在养老公寓,完全可以居住在自己家里,由小区提供管家“服务”,照顾与监督他们的一些日常生活,确保他们的安全舒适的生活,这样才可以达到“以房养老”的需求。
   要顺利推进“托老所”理念,需要在多方面的论证以及相关部门的支持。首先,在改造及设计标准方面,要得到等有关部门的支持,制定相关的政策法规,鼓励传统的“居家式养老”。
   其次,需要相关政策去保障这种模式的顺利进行,鉴于老年人对医疗资源特别依赖,小区应与较近的大型综合性医院或社区医院建立绿色通道机制。
   最后,这种新型模式的管理、服务标准等相关内容还不够明确,而这种模式很可能是我国养老事业发展的趋势,需要鼓励有经验的社会机构参与到这种养老模式中来,便于该模式的发展。
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       现代城市规划一般都以发达国家或者大城市的规划作为借鉴,一般是以集办公、酒店、商业为一体城市综合体为中心,向周围辐射,带动周边住宅及配套发展。现今,网络已飞速发展,随着移动互联网4G时代的到来,信息共享,协同合作,居家购物,移动商务,已经打破了时间与空间局限,改变了传统的生活模式。因此,未来城市的发展已没有任何城市可以作为参照,发达国家的城市规划已经不能适应如今的互联网时代,作为我们的借鉴。非互联网理念下的规划模式,未来会造成城市空间和资源的浪费,阻碍城市发展。那么,如何去适应互联网时代,顺应时代的发展,推出全新的网络城市发展模式呢?


  首先,办公楼是什么产品?从根本上讲它只是为了人们能够在一起朝九晚五工作而提供的一个场地。有时晚上或者周末一栋楼只有几间在正常上班,公共区域的空调,电梯仍然需要开启,浪费了大量的电力资源,不利于可持续发展模式。随着网络时代的到来,办公已经不需要大家集中在同一个地方,那么,未来纯高层办公楼性质的产品还能继续生存下去吗?


  互联网时代下办公模式已然改变,互联网的飞速发展,信息共享,交流协作已经不再需要直接面对面交流,网络办公软件、多方视频会议已经可以完全取缔传统的办公模式,尤其移动4G的发展,办公更是变的随时随地,时间地点都已不再是障碍,跨地界办公也不再是梦想。全新一代的网络化办公模式的产生必将导致办公楼市场的颠覆,人们已经没必要集中在一起协同办公,高层办公楼的需求量会不断减少,未来城市规划还有没有必要继续增加办公地产的开发,值得深思。


  其次,城市商业综合体是如何面对互联网的冲击呢?从目前城市规划角度考虑,一个mall的建设需要10万人流量来支撑运营的。如今,淘宝、京东、微信商城等移动电子商务平台已然颠覆了人们传统的消费模式,随时随地,比价购物,快速优惠便捷的买到自己所需产品。实体商业也因此遭受了巨大的冲击,面临即将被颠覆的命运,商业如何转型已经变成很多人关注的问题。很多设计专家都会提建议,让客户体验式消费着手。一层,二层主要餐饮和主力店,三层以培训或体验商业模式如小孩成人教育中心,星期八小镇等,四层以娱乐为主如ktv,电影院和主题电动商城等。这样以“逛”联动消费为主的单一消费模式,已经随互联网的快速发展会面临危机,除非能够将城市综合体结合城市交通轨道一体设计,拥有合理的交通消费流线,引导大量的流动人群盘活商机。


  如果有一天,你到餐厅里准备吃饭,发现店里的装修墙面都挂着一些展示的作品和摆放用品,坐在你旁边的客户正在进行洽谈生意一边用餐,包房里有一组人再用手提电脑正在上班,包房里也有人通过液晶电视,投影仪设备进行会议。服务员穿着西装专业的问你除了点餐之外,是否想租用包厢进行开会,工作或需要购画。或在大堂选择适合位置洽谈生意。这样的主题餐饮+办公+展示+体验用品的针对性复合消费模式。晚上也可以改成吧台和ktv,mini电影包房经营,为生活和工作相对一致的人群在不同时间段提供不同的消费模式,提供集工作、生活、交流、兴趣爱好为一体的生活平台。


  现在,互联网是信息共享的时代,餐饮模式也在改变,厨师可以通过互联网展示个人厨艺作品及相应价格,例如,如果你想吃某种菜系,可以直接通过互联网邀请该厨师直接上门服务,不需要再去门店进行单一消费,传统餐饮也会受到冲击,亟待转型。


  互联网时代人们开始注重体现个人价值,可以通过网络平台直接展示个人能力,实现点对点直线式服务,已经不需要被固定场地限制,拥有更加自由的生活方式。传统的办公及商业模式已经难以满足人们现在的需求,自由舒适的生活空间将更加能够引起人的共鸣。城市的发展需要从这个角度出发考虑,不能再盲目的以传统的规划模式发展,已经没有任何发展模式可以被参照,新时期的发展模式需要经过深刻的思考,进行创造改变,做出顺应时代的以人为本的可持续发展模式才是关键。(以上仅为K.C.NG个人观点,只作为借鉴参考)



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现状:

近年,随着搜房网、搜狐焦点、安居客等一大批房地产销售、信息类网站涌现,建筑行业网站也陆续加入互联网大军。颠覆房地产建筑设计行业的互联网平台在哪里呢?

思变:

响应时代背景,突破传统模式,如何创建属于互联网时代的颠覆型住宅行业设计运营模式?是否可以创建一个互联网平台为房地产行业创造更多效益和机遇?

机会:

利用互联网优势,撼动传统设计模式
1.传统办公模式转变为SOHO居家办公模式
由原先一个办公场地容纳多个设计团队转变为设计师个人居家办公的工作模式。
2.完整项目设计模式转变为分包项目设计模式
开发商将设计项目委托给设计公司后,设计公司可以由原先自行设计转变为经过合理分配设计内容后,在网络上布置设计任务,让成千上万设计师通过互联网平台参与的设计模式。这种转变可以为项目找到最适合的户型和立面,同时也能长期降低人力资源成本。

优势:

针对房地产商:

互联网模式转变后,开发商无须再单一委托一家设计公司,而可自行计算或委托第三方住宅产品规划师根据项目规划配比出满足地块经济指标计算和住宅产品搭配利益最大化后的产品,将设计项目产品分包(如住宅单元户型、住宅建筑立面等)并将产品设计需求投放到网站进行公开招标,吸引网络各方的设计师参与投标,寻求最适合该地块的产品设计。开发商不用再拘泥于同一家设计公司的合作模式,通过互联网平台,开发商可以扩大合作单位范围,放宽设计视野,结识更多的优秀设计师。我们不能否认,在住宅产品领域,设计师本身也是消费者,以这种集思广益的方式为开发商提供更多的选择,同时也能了解消费者的心理,提高方案价值,确保设计质量。


针对设计管理公司:

网络不仅可以帮助设计院以低廉的价格共享网络图库,提升设计公司资源,扩充资源信息,省去了自行耗时费力的整理工作,同时还可以公司形式参与网络投标,减少公司空闲档期,提高公司产值;或者以公司形式在网站发布投标,分包部分工作内容,让网络各方设计师参与设计,降低人力资源成本,缩短项目设计周期。依托互联网平台,设计院接活也不用“靠人际,拼回扣”,那些没有资质的设计公司也不用“看人脸色,屈居人下”,而是可以实打实的靠自己实力说话,帮助公司开拓市场,与新兴开发商接洽业务。

对SOHO办公设计师好处:

在互联网有偿的竞争体制中,设计师不再是单独的设计个体,而是代表着一个具有独立设计能力的设计公司,去尝试多样化方案设计,增加个人与开发商、个人与其他设计师之间的设计互动空间、促进交流,快速获取房地产设计信息,提高个人设计能力。有了互联网这个可以展示个人能力的媒介,设计师不用再奔波于工作单位,在家里也能完成设计工作,也可同时为多家设计公司服务,提高个人影响力。



作者自序:
经过专业建筑设计公司多年的历练,本人总结了一些针对目前互联网趋势的前瞻想法,供房地产业内人士评阅。


作者:尤黎莉【K.C.NG特别助理】

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以上文字仅为个人观点请勿恶意转载和评论。


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马佳佳提出90后新一代购房理念,提出分群体生活消费,从长期针对性服务获利为主导的社区模式。从手机、电脑、汽车等产品的消费模式转变,由直接卖产品到捆绑服务消费模式,如0元购机、购车,所以这种马佳佳提出的这种社区模式在未来有可能会向手机汽车一样,成为一种新型社区的消费模式。KCNG先生赞同“物以类聚人以群分”这种观点,紧跟时代的发展,探讨这种新型社区设计理念。
目前,主要从IT工作者、居家办公人员、明星、新贵、大妈等人群开始进行探讨,他们各自特定的生活消费模式具有代表性。

1.IT工作者社区

IT工作者作为互联网行业佼佼者,工作性质决定他们需要长时间坐在电脑面前工作,并且需要与世界接轨,时区差异化导致工作时间不确定,忽略了正常的作息时间。
规划理念:小区规划上注重简洁明确的景观路线,不追求曲径通幽,尽量节省出入小区所用时间,景观上以视觉景观为主,弱化小区中心景观,多采用植物造景、小型水体景观设计,让他们可以闲暇之余,极目远眺来缓解视觉疲劳。
会所性质:健身会所,IT工作者们长时间面对电脑,身体一般都处于亚健康,锻炼必不可少。
商业业态:以社区商业配套为主,如24小时便利店、外卖、干洗等一些日常生活服务设施。
户型要求:需求观景阳台,厨房餐厅面积适当缩小。

2 .居家办公者社区

居家办公工作性质自由,每天只需完成定量的工作,具体工作时间由自己安排,拥有大量时间外出休闲娱乐,注重家庭生活与精神享受。
规划理念:小区注重生活景观的营造,以休憩、观赏、散步为主,多采用花架、亭、小桥流水造景元素,可以让人长时间逗留放松。
会所性质:商务会所,他们需求商务洽谈场所,辅助居家办公模式,避免将外来人士带入家中,引起安全隐患。
商业业态:以银行咨询服务类为一体,以及一些商务办公用品。
户型要求:功能划分明确,拥有一个辅助办公空间(如书房、偏厅等)。

3 .明星社区

明星一般长期在外奔波,追求时尚奢侈生活,需求一些安静的个人空间,惧怕日常生活被外界打扰。
规划理念:小区景观以人造景观为主,要求奢华大气,入口景观需重点设计,提升社区形象。
会所性质:多媒体会所,具备演艺厅、录音棚以及公关、Party等场所,为明星提供小型演唱会、新闻发布等需求。
商业业态:以高端品牌店,餐饮以及美容护理为主。
户型要求:辅助功能空间多,如健身房、接待厅、SPA、保姆房等。

4.新贵社区

他们追求理想,追求自我,懂得品鉴生活,拥有一定的艺术修养和投资性收藏意愿,喜欢一些高品位的生活方式。
规划理念:小区景观以软质景观为主,模拟自然环境,采用自然风景园林手法,给人以回归自然的感觉。
会所性质:博物会所,功能以慈善、拍卖、、收藏以及艺术鉴赏等为主,提升个人修养。
商业业态:以文化艺术展示、宗教文化以及修心养生等为主。
户型要求:空间布局灵活,可按个人喜好自由布置,个性化强。

5.大妈社区

他们期望弥补年轻时期因家庭工作而失去的一些理想、爱好,追寻着梦想去参与一些培训、演艺以及书画等社交活动。
规划理念:小区规划以交流活动空间为主,采用组团景观设计,各组团均需拥有活动广场,健身设施。
会所性质:文体培训会所,功能主要包括棋牌、琴棋书画培训、舞蹈训练等。
商业业态:业态多样化,经济实惠为主,需求一些日常生活配套服务。
户型要求:公共空间面积相对要求较高,拥有一定的交流空间。
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     中国优户网(www.chinauhu.com,简称“优户网”)是在行业专家学者的关怀支持下成立的。优户网是国内首家以单元户型专业为基础的服务体系,提供全方位单元户型信息服务和交流平台的门户网站。优户网将主要服务于住宅专向等领域,秉承“不在于全,而在于精”的理念,打造全国最大的中文单元户型门户领域的信息交流、数据中心,成为中国单元户型系统传媒的先锋力量。

    优户网将与政府部门,学术机构及业内权威人士建立密切的合作关系,形成强大的设计团队、学术团队、传媒团队联盟,立足上海,面向全国。本着以“围绕单元户型,服务房产行业人群”为出发点,为国内外房产公司、设计单位、策划公司、学术专家、行业媒体、广大群众等提供最全面的单元户型搜索、最精确的户型销售情报、最人性化的户型设计、最专业的户型学术交流,将在国内外户型产品领域成为业界最具权威和最具影响力的平台。

    优户网以“打造全国最大的单元户型图库”为目标,户型图纸数据库汇集了大量的户型专业及与此相关的图纸产品,为广大业界学者、设计师提供专业的参考资料。同时,为“提供一站式信息服务”的宗旨,优户网除了单元户型图纸下载功能以外,还汇集了单元户型优化设计、户型室内方案、团队联盟信息、行业资讯动态、建筑政策规范、实践案例交流等一系列服务功能。本着“坚定不移、精益求精”的信念,优户网将融入境外设计理念,研发符合社会大众生活品质的户型,使优户网成为各界人士了解户型信息不可缺少的,将住宅产品与网络信息技术相结合的专业服务平台。

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  居家办公户型的设计趋势

设计源于生活,生活离不开设计,两者相互依存,相互影响。户型的设计也是源于人们的生活,更是离不开人们的生活的。前面在写《婚房户型和养老房户型共存的理想模式》一文中提到人们不同的需求是决定户型设计方向的一个重要因素,文章讲解的是设计子母房这样的理想户型解决三代同居问题,接下来分析的是居家办公户型的设计。什么促使了居家办公形式的出现呢?居家办公的户型设计趋势会是什么样呢?居家办公户型会受哪些人青睐?这些问题一一来阐述。

传统的生活方式是男人在外工作养家糊口,女人负责照顾家庭和赡养老人。长期这样的社会分工(男主外、女主内),造成了政治、经济、学术等领域都以男性为主导力量。然而随着社会的进步,生活水平不断地提高,物价、房价不断地上涨,靠一个人的能力是否能够支撑家庭的经济负担逐渐成为了这个社会关注的问题。男耕女织的传统生活方式在这样的社会问题下开始在瓦解,养家糊口不再是男人的责任,更多的女人走向社会,拥有了自己的工作和社交圈子,不在以家庭为自己生活的中心。很多家庭夫妻共同在外工作,共同承担着家庭的经济责任。这样就导致家庭任务的负担不得不依靠别人来完成,所以一部分的家庭会让双方父母帮忙看顾小孩,有条件的家庭会聘请保姆等。

社会的进步,人们自我意识也在提高,现状生活中人们的生活重心放在了工作与社交方面,承受着来自各方面的压力,看似完美光鲜的生活形式下隐藏了很多迫不得已,干着既体面又高薪的工作却需要周旋于复杂的职场关系中,需要应付没完没了的饭局,需要面对上下班拥挤的交通。渐渐地人们开始厌倦这样的生活,开始渴望不脱离社会而又能够回归家庭的生活模式憧憬。人们越来越想在百忙的工作中抽出更多的时间陪伴自己的孩子和家人。也想创造更多属于自己的时间,发展自己的兴趣爱好。提倡快乐地工作的同时快乐地生活。可是既能享受自己的自由生活而又要做到工作不误,这样的生活形式可能吗?   

如今,互联网以惊人的速度地成为我们学习、交流、营销不可或缺的一个平台。它的出现打破了传统的生活形式,人们开始依托互联网这个强大的工具创造出属于自己的生活方式,最特别的就是居家办公,它以一种新经济、新概念、自由、弹性而新型的生活和工作方式出现。它能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作,不受时间和地点制约、不受发展空间限制;在家工作或个人工作室,一人身兼老板及伙计,工作自由而富有创造性。因此居住空间在互联网渗透的今天发生了革命性的变化,工作与生活不再明显的分割,办公场所与居家空间合而为一,居家办公的户型也应运而生。社会的发展无时无刻地影响着人们的衣、食、住、行、劳动工作、休息娱乐、社会交往、待人接物等物质生活以及精神生活的价值观、道德观、审美观、以及与这些生活方式相关的方面。而人们的生活方式又直接影响居家办公的形式,人们对居家办公形式的需求又决定着他们对居家办公户型的设计。所以从另外一个层次来说,居家办公户型的设计趋势也是受社会的某个特定时段人们的需求影响的。

不同时代、不同身份、不同职业的人们对居家办公户型的需求是不一样的。目前市场为了满足一部分居家办公人群的需求,开发了很多建筑设计定义为公寓式办公。公寓式办公是办公与居住一体化的设计,在平面单元内复合了办公功能与居住功能,其通常设有办公、会客空间和卧室、厨房等的办公楼,主要还是满足小型公司与家庭办公的需求。由于公寓式办公中用于居住功能的设施一般与住宅楼没有区别,所以从功能上能够满足居住的要求,而且公寓式办公执行相关安全规范,比如消防、荷载等方面比住宅楼要更严格,从安全角度来看比住宅楼更有保障,不过公寓式办公土地年限为40年。但是无论如何,这样的产品归根结底还是偏向于办公性质,按照办公的标准,有不能使用明火等一些规定,很大程度上不能满足家庭式的生活,加上家住和办公相混合,使得整个楼层的进出人员比较繁杂,外来人员可以经常出入,除了不能保持安静外,居住也是潜在危险的。同时办公和居住没有明显的分区,导致业主完全没有属于自己的私密性生活,所以设计这样的户型产品使存在了许多的局限性。怎样设计更好的居家办公户型来满足人们的需求呢?

 复式户型改良设计可以解决这样的局限性。复式的户型之所以受到关注和欢迎是因为每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能分区明确,相互干扰较小。在高层建筑中,由于每两层才设电梯平台,可缩小电梯公共平台面积,提高空间使用效率。复式户型在传统的设计中以动静的规则来划分功能区的,上层主要是作为休息空间,下层主要是家庭活动空间。进化的复式户型重新定位了传统的功能分区,上层作为居住场所,下层可以让业主办公,对想要实现居家办公的人士来说,既能保证他们拥有良好的私密性家庭生活,也能让他们拥有开放式的办公环境。复式户型的创新设计既给业主带来了良好的工作环境,又让业主可以在闲暇的时候和子女玩游戏、给子女辅导功课。这样增多加了父母和子女之间的交流机会,父母和子女之间的情感增强,很容易就会彼此成为朋友,减轻子女的孤独感。开放式的工作空间将父母的工作状态直观的呈现在孩子的面前,孩子在通过观察父母的工作状态时增加了乐趣,也增强彼此的信任感。复式户型设计成居住办公一体化,与公寓式办公户型很多不安全因素相比,这种户型除了增加了更多的私密性元素以外,办公场所也变得更加个性化,业主完全可以按照自己喜欢的模式装饰自己的居住办公空间,更能享受属于自己的自由生活。复式户型今后会成为居家办公人群追捧的对象,尤其是SOHO一族。但是随着人们需求的不断变化,复式户型会有个革命性地突破,而居家办公户型的设计也会随着复式户型的多样化而变得更加丰富化。居家办公户型除了代表的是一种户型的概念以外,不久的将来它会成为人们生活方式中的个性化标志,也会随着人们的需求变得更加个性化、专业化。

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如何优化户型设计

经济不断发展,生活水平快速提高的今天,市场上传统的户型格局已经无法满足人们对品质生活的向往和追求。通常情况下,一部分人群喜欢选择中规中矩的户型居住,其既保障了居住的完整性,又符合人们多年来形成的居住习惯;但是对于一些喜欢新鲜事物、追求创意空间的购房群体来说,这些是远远不够的。时代在变化,观念也在变化,不同时代人的观念不同,生活习惯不同,购买户型的群体也在改变。这使得户型的设计也要跟得上时代的脚步,能够突破传统的、单纯的满足居住需求的特点,融入更多的创新思维、先进的居住理念,打造让人自由发挥个性的空间,将居住空间缔造更加完美。

目前市场上为了能打造出满足多种人群需求的户型,开发商可谓是伤尽了脑筋,除了合理地赠送附加值的空间如飘窗、入户花园、阳台等以外;也会离谱的把原本完整的卧室、餐厅空间以空中花园、设备平台、花架等室内空间赠送给消费者,原本应该计算销售面积的却计算一半面积或者干脆不计算直接赠送给业主。这样做按照消费者的消费心里来想,赠送的面积通过改造,两房可以变三房甚至四房,改造后的户型也能满足自己的个性生活所需。但是一味地赠送面积会不会给消费者产生一种买房就必须有面积赠送的观念呢?难道除了赠送面积才能吸引消费者的眼球吗?难道没有更好的满足消费者户型需求的方式了吗?随着人们物质生活水平的提高,现在的人需要过什么样的生活呢?户型设计将来都重侧点在那里?是否可以从人们的切身感受来设计户型呢?户型下一步的突破点在什么地方?

户型设计上的突破,并不是天天都需要刻意去做作的,但是当时代或时间的变迁带来人们生活习惯发生变化时,户型的设计变得更具有针对性的特点,各种职业、各种生活状态的人群对于居住环境的要求是不同的,而户型的设计师应该与人们对理想的居住氛围紧密结合的考虑的。所以,一种合理的户型设计一定只针对特定的人群。如何把室内的使用空间优化更大的利用,户型设计中除了有万能的书房可以看书、画画等满足个人兴趣的空间以外,客厅可以考虑规划出个空间摆放钢琴、按摩椅、健身器材、鱼缸展示品或收藏品;主卧套内书房也可以做为公共书房或小孩房使用;卫生间可以设计成两个卧室之间的通廊,公共卫生间可以三件分离使用;敞开厨房或西式厨房加上餐厅可以设计成带接待功能的,厨房也可以按照提供早餐空间的方式设计;入户花园可以考虑与宠物饲养结合设计;保姆房也可以与洗衣房结合设计,如果保姆房不在使用时可以设计成其他功能区;储藏空间除了收纳物品外还能设计做些有意义的分区;阳台空间的利用价值提高等等一些小细节的优化。这些看似别墅才能拥有的空间,公寓的房子可以通过精心规划设计也是可以拥有的。

户型的创新不应该仅仅是生活功能的分离,也有部分是生活功能的复合;户型设计上的突破并不仅仅只是为了突显项目的与众不同,更多的应该是体现一个时代背景下人们对“家”的定义和概念!家除了是居住的场所外,还是可以对客人展示主人的爱好和品味的地方,也是享受家庭快乐的地方。家也是全身心放松的地方,更是家人促膝长谈的温馨场所。所以多考虑多方面的使用,这样居住生活就变得更加丰富多彩,回到家不再是简单的上网、看电视和吃饭睡觉了。

现在户型设计始终在追求生活功能面积的优化和功能的分离,随波逐流、循规蹈矩、墨守成规的并不难,难就难在怎么去发现需求,然后去引导需求!户型的设计是需要跟得上时代的,而不是简单的送面积等促销手段就可以解决的问题。只有设身处地的为消费者考虑了,真正的了解了他们的生活所需。才能将更好的户型呈现市面,才能受人们青睐。

随着网络时代的来临,更多不可能实现的生活方式已经变得可能,互联网逐渐成为人们生活中必不可少的一部分,如居家办公、网上购物、网上写作等等。越来越多的人选择这样的足不出户的生活方式。户型的设计方向应该往更全面的方向发展。

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婚房户型和养老房户型共存的理想模式

随着社会的发展,不管是东方国家还是西方国家,老龄化的问题一直都是存在的。在西方文化影响下,西方发达国家老年人和年轻人有着各自的生活模式,老年人不需太依靠年轻人为他们养老,他们有自己的退休金、医疗金等众多福利,可以享受安逸舒适的老年生活,或者是群居养老院,享受一些社会为老年人提供的社交空间。西方国家很多好的养老建筑一般都规划在风景优美、安静而幽雅的郊区环境里,他们的老年生活同样多姿多彩。而东方人的思想里,老年人们还是喜欢以大家庭的模式生活,不但遵循养儿能防老的思想,还能照顾子女甚至是孙子孙女们的生活起居。所以在这样的东方文化背景下,什么样的户型才能满足他们共同生活的需求呢?在一个规划小区中,是否可以考虑设计婚房户型和养老房户型共存的模式呢?

一般情况下,18层以下的楼盘以两房的两户单元设计为主,主要定位为以婚房或养老房为主;而18层以上的楼盘,单元面积不宜小于250㎡,主要原因是合理的交通体系面积都是在60㎡~70㎡左右,公摊面积会占了四分之一,得房率只有75%;如果18层以上设计的户型是两户单元,那么两户的面积也必须做大,才能在市场上以豪宅户型的形式存在,也就是大面积的户型。如果18层以上需要设计成两房的户型,那么就需要以单元三户或四户形式设计,这样才能解决得房率问题。对于18层以上四户单元的户型设计,是否能够考虑一下让婚房户型与养老房户型(以下称子母房)的户型共存呢?

对于高层单元四户户型,两房是一个最佳的户型设计方式。单元端头户型可以考虑一下南北通风户型,而在中间户型可以考虑两个开间朝南户型。那么如何分配婚房和养老房(子母房)呢?老年人的户型里,着重考虑采光问题,而婚房户型设计着重考虑足够大的活动空间。由此规划一下户型分配,端头的户型设计中餐厅和厨房设计要求高一点,考虑平时父母可以过来一起用餐聊天;再考虑户型面积的分配,端头户型的主人房可以做的比较小,节约空间,把剩余的面积集中放到客厅、厨房和餐厅里。中间老人居住的户型,因为考虑老人活动不方便可以把主人卧室做大,而客厅和餐厅可以相对做小。这种理想的户型设计模式里,老年人和年轻人会各自拥有一小家的生活空间和一大家的生活乐趣。即使老年人与年轻人的生活理念有异,生活习惯有所不相同,一家三代甚至是四代还是可以一起共享天伦之乐。

在不同的时期或不同地域,消费者选择户型考虑的方向也就有所不同,消费者有不同的需求,大致包括:一、生活习惯,如南方人重视通风,北方人重视朝向;二、安全需求,在选择户型时会考虑到住宅楼宇是否安全,质量是否过关等;三、是交往需求,北京人喜欢呼朋唤友来家做客,上海人则不喜欢闲暇之时被人打扰;四、审美需求,合理的户型结构才能把家按照个人的喜好装饰得满意。

此外,因为不同的家庭,规模、行为模式、结构等都会决定户型的选择及户型面积的需求。如多相应规模家庭的居住大的面积才能满足,才能做到按需分配;家庭的行为模式:不同身份的人有着不同的生活模式,如学者有学者的生活模式,政客有政客的生活模式,走在时尚尖端的人有个性的生活模式等;家庭结构则又决定了户型设计的结构、户型功能上的区分,如父母房、儿童房、书房、健身房等,消费者在购买住房时会根据个人家庭需求来选择相应房间数量的户型。因此,在户型设计上就要按照不同家庭需求来挖掘市场的不同需求。

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怎样的户型占据市场主导地位

 

随着我国城市不断地发展,经济收入的不断提高,所有物价人资都在上涨,房子单价也是快速的上涨,所以户型布局的合理及户型面积的合理把控才能跟得上市场的需求变化。

我们熟知的户型分类大体归纳如下:按照居室数量分类:如一居,两居,三居等;按照厅、卫数量分类:有一室一厅一卫、两室一厅(两厅)一卫、三室两厅二卫(一卫),四室两厅两卫等;按建筑形式分类可分为:平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型四类。这么多户型并存的同时,什么样的户型才是市场的主导呢?

根据我国国内一般只生育一个小孩的政策,及年轻人与老年人分开居住的习惯,会直接影响到购房者对户型卧室数量的选择。有能力买房的年龄一般都是30岁左右的小夫妻,主要会考虑两房的户型,面积理想在90㎡~110㎡之间,户型要求不是很高,主要考虑地段问题;35-40岁的人群有了小孩建立了稳定的家庭,主要会考虑三房的户型,能满足一个家庭生活,改善型三房面积设定在120㎡~150㎡之间,改善型户型楼层选择面比较宽,面对的客户型比较挑剔,因为富裕了,而且购买者居住的年限较长,所以改善型户型设计要求较高,好的户型就算在房控时期价值还是会稳中升涨,反而设计不好的户型将面对打折淘汰;对于老年人来说,也一般考虑两房为主,平时预留一室作为客房使用,而养老房户型面积一般在70㎡~90㎡之间,地段选择比较安静,环境比较好;当然一般外地人有了经济实力在城市生活的也会考虑四房,主要考虑接回在外地的父母一起居住或者一些亲朋戚友过来短暂探望的居住;而需要高品质生活的人群会选择豪宅别墅,户型面积在180~450㎡之间,真正的豪宅因为稀缺性地段,打造出的价格也是非常昂贵,一般人群是无法承受的,也不会考虑。而真正想要购买豪宅的消费者又会考虑多方面的问题,比如环境是否适合居住,交通是否便利,空气质量是否良好,能否满足他们远离城市的喧嚣,真正做到身心的放松等。综上分析两房的需求应该占市场需求50%的配比,而三房和四房的需求人群也是占绝大多数。

户型需求之间并是不是绝对独立的,是否相互依存相互影响呢?以下我们简单分析一下户型需求之间的转换关系,一般两房的户型会作为婚房和老人房的形式出现在市场上,居住者的居住时间相对来说比较短暂,对于婚房居住者来说有了能力,加之有了子女会把婚房变卖然后买个改善型的三房居住,一般居住的时间会很长,甚至会到子女结婚的时候才会考虑重新购房。为了给子女结婚,把现居的三房变卖,买个两房给自己养老,然后一套给子女结婚用。等到自己年老不再人世了,子女可以将两房变卖再买套理想的三房或者四房了。人生买房如果按照这个理想的模式循环,那么两房、三房和四房也会是会在市场上占据主导地位。

因此,房地产市场飞速发展地今天,多种多样户型层出不穷的市场上,两房、三房及四房的户型还是会经久不衰,不管是设计师,还是开发商,甚至是消费者研究户型都会以这三种作为前提。如何打造好这三种户型的设计,也更是各方备受争议的问题。

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