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 又要提行业大势,这次是讲行业转型。尽管这个话题已经无数次被提及,但我们所熟知的房地产转型,不过是产业链内,或者是房地产价值链上的一些整合变迁,资本的周转与运作亦或是借助自身及产业、政府关系进行的产品创新、开发模式创新及资本模式的创新。然而在这个产业生产资料互相交杂,大玩跨界的今天,开发商如何搭上经济发展的快车,不被经济低迷或者持续的市场疲软击垮,似乎如果不跟互联网甚至移动互联沾边就已经是站在被竞争抛弃的边缘了。

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  房地产行业在中国是一个比较特殊的行业,在后工业时代,产业结构升级使得传统工业行业对GDP贡献比重逐渐降低,第三产业比重上升。而房地产行业作为直接关乎民生的产业,越来越多的影响到中国经济走势。2013年房地产开发企业到位资金12.2万亿元,比上年增长26.5%。而去年全社会的融资总额是17.29万亿元,这意味着房地产一个行业的融资额占全社会融资额的70%。房地产行业已经从资本上牢牢控制了国家经济命脉。由此可见,一业兴,以兴邦。

1.       组织以价值链为基础,结构相对稳定

房地产行业的特殊性还体现在其价值链全程涉及众多行业,其供应商、合作伙伴、客户、监管部门更是涵盖了社会经济的各个领域。因此房地产行业的价值链概念尤其重要。而价值链是行业社会生产各个环节和专业的配合及组织模式,在行业内部相对稳定。不论组织大小,组织模式如何,为完成组织目标所需要的职能基本相同。也就是说在这个行业中尽管不同企业历史、文化、能力、管理状况千差万别,组织结构差别却并不大。部门配置基本

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回顾中国房地产市场发展近30年历史,不难发现,一个非常突出的特征就是房地产市场的经济依赖性,或者说中国经济严重依赖于房地产市场的发展。这体现在政府将城市建设投资作为维持和拉动经济增长的主要手段,在实体经济下滑,三驾马车疲软的情况下房地产市场似乎成了支撑中国经济的最后一根稻草。

地方债难题

1994年分税制度的改革后,一方面地方财政捉襟见肘,城市基础建设资金匮乏,而转移支付制度又不完善,这也直接影响了地方政府的财力;另一方面,地方政府又要承担大量的公共事务支出,地方政绩考核对经济增加值的依赖性日益见长,辗转只能依靠卖地。随着近两年经济滑坡,保八任务没有放松,而土地财政却只能在一轮轮限购政策下愈发变本加厉。

由于预算法中不允许地方政府发债,地方债更多地以城投公司的名义借助地方融资平台实现。然而,城投债身份模糊,是以企业债形式出现的“准市政债”,监管机构不明确,其违约时地方政府是否承担担保责任也不明确,于是成为重大金融隐患。近两年来,地方政府融资有很大一部分来自以信托为代表的“影子银

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最近,农村集体建设用地直接入市有助于降低房价的说法又再度流行起来,一些象牙塔中的专家学者分析称,农村集体建设用地直接入市可增加巨量房地产市场土地供应,能从根本上缓解土地供应不足,促使房地产价格下降。

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十八届三中全会在万众瞩目中华丽落下帷幕,此前关于此次省会对中央经济工作的指导性猜测甚嚣尘上,涉及到地产行业的推断更是足以另众多开发商惊惧。从全会结束后刊发的公报来看,三中全会虽然没有提及具体到房地产的相关改革方案,但是在楼市调控长效机制建立方面,将通过土地、财税等相关制度的改革,建立房地产调控的顶层设计,淡化行政手段,让楼市逐步回归市场化。

而市场化优化供求关系,不仅要放开供给环节“看不见的手”,更需要从需求环节加以规制,把属于市场的交给市场,由限制购买转为税项调节并增加保障房供应。多年的调控政策下市场化手段尝试已屡见不鲜,但多数处于起步阶段,未见明显效果。未来各种尝试能否系统化、规模化从而促进国内楼市的健康成长,是业界普遍关注的问题。

城乡二元土地政策诚待改变

越来越多从业者看到当前房地产市场的供需失衡状况需要更多地从供给方着手加以打破。这种失衡已经不简单地表现为住宅用地紧缺,更体现在一二线城市供给不足,三四线城市需求不足,即区域间用地供需特点不一致,房地产开发风险的差异化上。从这点上来说

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     2013后调控时代来临,各地房市逐渐回暖,2013年土地市场发展及金融市场创新成为开发商眼下关注的重点。在本月12日由华本机构主办的第四届中国地产领袖年会上,关于经济和金融的话题引起了与会嘉宾的热议。
地方融资平台源起
    在论及2013年伴随城镇化高速发展,城市发展基金是否会成为房地产基金的主流方向时,高和资本董事长苏鑫提到,未来数年内城投基金会越来越多,但绝对不能成为主流。究其原因,还要从城投的起源和国内金融环境来分析。
    1991年国务院进行新一轮政府投融资体制改革,要求地方政府不再直接负责基础设施建设,而是将其公司化运行,承担相应的政府职能。全国各大城市的政府投资融资平台,全称为城市建设投资公司,通过划拨土地、股权、规费、国债等资产,迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司,必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺,以实现承接各路资金的目的,进而将资金运用于市政建设、公用事业等肥瘠不一的项目。此类城投公司很
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   最近跟客户老板聊,他想把绩效考核引入到公司的管理体系中。客户公司是一家三线城市的中型开发商,在当地已经做了十年的房地产开发,同时开发的项目一般为四五个,除了物业和后勤,员工队伍也达到了100多人。

在该公司十多年的发展中,从未进行过与绩效相关的任何管理工作,甚至用老板的话说,他从未因为个人原因开除过员工。在我们进入该公司几个月的时间里,老板逐渐认识到大锅饭并不会让员工感激老板,不开人也不是让公司更有发展的良方。关键是引入较为正规的绩效管理方法。

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 土地征收环节的权力红利

一向倍受争议的征地制度在十八大会议上首次被提及。118日,当胡锦涛在做十八大报告时说:“改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例”,并提到“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”,“促进城乡要素的平等交换和资源均衡配置”。这意味着中国讲扭转靠牺牲农民土地财政权力降低工业化、城镇化成本的现状。

目前的土地政策源自建国后几十年形成的根深蒂固的二元经济结构。众所周知,城乡土地所有制差异使得

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  一个月前,一则“北京市清理79处小产权房”的报道甚嚣尘上,让沉寂已有时日的小产权问题再一次成为人们关注的焦点。报道称7月开始的北京小产权房清理整治工作初步清理出79个在建、在售利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的项目。尽管此次清理整顿力度惊人,但在民间滋生多年的小产权房现象早已形成了庞大的客户根基,且产业链完整,村镇政府也摸索出一套与制度博弈的方法论,对土地违规行为的衍化升级早已超越了建设小产权房的范围,各种违规行为愈演愈烈,成为了国家土地制度的顽疾。

  违法开发何时休

  小产权房的出现乃至“繁荣”的历史,可以追溯到上一轮房价暴涨之前。其成为社会关注的热点,是从2007年开始的,这一年,建设部发布了一份“买房风险提示”,特别提醒城市居民

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阅读 (5905) | 评论 (2) | 转载 (3) | 收藏 | 举报/意见
 ——阿拉善SEE精神倡导下的企业责任诠释

阿拉善SEE生态协会(SEE)成立于200465日,是由中国近百名知名企业家出资成立的环境保护组织。

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   鄂尔多斯,这个十年前还名不见经传的内蒙能源小城,在短短五年时间经历了从外来资本大量涌入、经济快速膨胀、金融市场荒蛮繁荣到民间投资瞬间冷却,资本纷纷外逃,大量房产空置、烂尾,留给世人的是无限幻彩的泡沫破灭后的凄冷和空旷。虽然一涨一跌的过程外界大都耳闻目睹,但这期间究竟有多少是鄂尔多斯经济状况的真是写照,有多少是媒体的渲染和炒作,这种变迁给投资者、企业甚至政府什么启示都是需要我们冷静过后仔细细思考的。

源自矿产资本的非理性投资

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   与源玉法师结缘是因为周固寺的恢复重建工作。早听说源玉法师是一个智慧如海、仁德并重的高僧,年纪虽轻却已游历四方。17岁抱着改变世界的梦想进入佛门,用一种与现世年轻人截然不同的方式为梦想拼搏。

在一个风和日丽的下午在咖啡馆第一次见到源玉法师,他身着便装,远望去像是个阳光大男孩,架着一副半黑框眼镜,矜持而少言,很难想象眼前这个儒雅男士竟然是白马寺主持。跟法师聊到生活,发现其实现代社会一个僧人

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    8月6日,长影集团在海口召开了“环球100”电影主题公园的设计汇报会,对外宣称要在海口打造一个占地7200亩、总投资高达436亿元、被誉为世界级电影主题公园的庞大项目。此后不久,一直关注长影黑幕的央视名嘴崔永元在其微博中将其指为“已经变成赤裸裸的房地产开发商,却还享受国家的文化扶持基金”。据此,一场关于长影公司此次拿地始末以及多年来隐藏在长影厂幕后的地产公司相关事件浮出水面。
    对与外界关于开发商的质疑,长影的官方回应是:在改制过程中,长影制定了一个“双轮驱动”战略,通过下游获得的经济效益反哺到上游,最后在长影形成一个完整的产业链。然而,自1998年展开集团体制改革后,长影集团前6年连续亏损,2011年集团总资产不过20亿元、净利润6500万元。因此对于长影集团而言,如何输出数以百亿计的投资成本目前仍是个谜。
其实早在2005年,长影集团就已经采取此种方式在长春运作了长影世纪城。当时在长春市净月经济开发区,政府部门以优惠价格出让了100公顷土地给长影,用作建设用地;没有钱,长
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 8月初在海南举办的2012博鳌房地产论坛中,众多房地产大佬及经济学家针对目前经济形势及房地产政策发表了各自见解。论坛再次把房地产调控政策及中国房地产市场管理模式摆在了争议的风口浪尖。其中经济学家巴曙松博士就针对当前调控形势下的多地市场反弹给出了“过去十年对房地产的调控,非常缺乏顶层设计”的论断。

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    8月初在海南举办的2012博鳌房地产论坛中,众多房地产大佬及经济学家针对目前经济形势及房地产政策发表了各自见解。论坛再次把房地产调控政策及中国房地产市场管理模式摆在了争议的风口浪尖。其中经济学家巴曙松博士就针对当前调控形势下的多地市场反弹给出了“过去十年对房地产的调控,非常缺乏顶层设计”的论断。
   自2005年以来房地产市场虽经的历次调控,但房价却是越调越高,住房供应结构状况越来越乱。尽管去年出台了包括限购在内的史上最严厉的调控措施,但房价还是在经历了短暂回调后重新出现了反弹势头,不仅国家为此赔进了信誉,社会也怨声载道。我们不禁要问,房地产的症结究竟何在?去年10月27日人大常委会第23次会议专题询问会上,牟新生委员尖锐指出,房地产多年调控是零敲碎打,“缺乏整体思路"或者说 “顶层设计”。"
“顶层设计”失效
   “顶层设计”是系统科学中的哲学思想,指用系统论的方法,以全局视角,对系统建设的各方面、各层次、各种要素进行统筹考虑,和
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     8月初在海南举办的2012博鳌房地产论坛中,众多房地产大佬及经济学家针对目前经济形势及房地产政策发表了各自见解。论坛再次把房地产调控政策及中国房地产市场管理模式摆在了争议的风口浪尖。其中经济学家巴曙松博士就针对当前调控形势下的多地市场反弹给出了“过去十年对房地产的调控,非常缺乏顶层设计”的论断。
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绿城上海再拿地 转型端倪初现

2011年是绿城经受财务重创隐忍转型的一年。从2011年底开始的一系列项目股权转让,使绿城渐渐脱离的财务窘境,到2012年上6月底,通过引入九龙仓注资及转让6项目给融创中国,绿城已将净资产负载率下降到89%,就在业界对于绿城大举割肉唏嘘不已时,725日,又传出绿城在上海外滩大手笔拿地的消息。

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   房地产市场到2012年下半年,已渐渐露出回暖端倪,而每当变局隐现,总会引起行业乃至社会的躁动。整个行业在经历了2011年的深寒洗礼过后,已经出现分化,这种分化是企业在变局中探索转型时所必须经受的历练。房地产市场的分化,不仅体现为企业在竞争中由于对行业态势的理解和把握差异造成的经营方向的转变,进而导致业绩开始出现不同
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