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 章程在公司设立中具有非常重要的地位,它是公司的自治行动准则,公司成立后的经营和管理都按章程的规定去运作。因此,章程应是全体股东共同意志的体现,而不应该是少数股东的意志强加给其他股东。公司设立制定章程时,应由全体股东共同制定。
    (1)居住区道路的分级。居住区道路规划布置的原则是:既能满足居住区内部居民日常生活方面的交通活动需要,又能满足与区外道路取得总体有机联系。居住区道路的分级标准如下:
    第一,居住区级道路,是居住区内主干道,用以划分内部各小区,并保持居住区对外的联系,单行道宽9~12m,红线宽20m.
    第二,居住小区级道路,是居住小区内各组成部分之间的道路,行车道不小于7m,红线宽度不小于16m.
    第三,居住生活单元内的道路,一般以通行非机动车和行人为主,路面宽度以4~6m为宜。
    第四,通往各单元门口的小路,一般宽度为1.5~2m.
    (2)居住区道路规划的要求。
    第一,为保证居住区内居民的安全和安宁,不允许过境交通穿越居住区,也不应有过多的车道出口直接通向城市交通干道。出口间距应不小于...
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    居住区是具有一定人口和用地规模,能满足居民日常物质和文化生活需要的,由城市干道所分割或自然界限所包围的相对独立的区域。住宅区规模以居住人数和用地面积分为三级:居住区,居住人口3万~6万,占地50~100公顷,服务半径800~1 000米;居住小区,居住人口5 000~15 000人,用地12~35公顷,服务半径400~500米;居住生活单元,居住人口2000~3000人,用地2~3公顷,是独立的居住群落。
    (1)居住区公共建筑项目内容及指标。1980年12月原国家建委颁发了居住区级和小区级公共建筑定额指标,对公共建筑项目内容和指标作了规定。
    第一,居住区级公共建筑。分为6类33项,包括卫生(医院、门诊部)、金融邮电(银行、邮电支局、邮电所)、文体(影剧院、科技文化馆、青少年站、运动场)、商业(百货、书店、药店、综合食品、日用杂品、饭馆、快餐、副食、菜店、照相、理发、浴室、洗染、服装加工、综合修理)、行政及经济管理(街道办事处、派出所、商业管理机
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    规划设计是指项目建设的方案和绘制施工图纸,是整个项目建设质量、功能性质形成过程中的关键环节。房地产开发项目的规划与设计必须符合城市规划的要求,满足使用功能的需要,以美观、经济、实用为原则,最大限度地提高经济效益,提高投资回报率。
    规划与设计是两个紧密联系的过程。规划是制定项目建设的方案,设计是项目建设施工图纸的绘制。规划是设计的基础和依据,设计是规划方案实现图纸的过程。
    在现代城市建设项目中,住宅是房地产开发的最大宗产品,一般要占城市房屋总量的50%。因此,我们以城市住宅为例阐述建设项目规划工作的内容。
    (1)住宅建筑造型的确定。住宅建筑造型直接影响到居民生活的方便程度,建设投资和城市用地及城市面貌的状况,因此,要从城市规划的角度来分析住宅建筑造型的特点和其建筑经济、用地效益的关系。具体地说,住宅建筑造型的确定应考虑以下几方面要素:
    第一,住宅层数。
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    工程勘察的主要内容包括:
    1.地形测量
    通过地形测量,绘制各种地形图,供设计、施工使用。地形测量的范围应包括整个建筑工地以及邻近有关的重要地段,收集区域地质、地形地貌、地震、矿产及附近地区的工程地质资料,并调查当地地基施工的经验和教训。
    2.工程地质勘察
    通过工程地质钻探,查明建筑场地的地层、土质、构造、岩石和土壤的性质,地基承载力及其稳定性状况,为房地产建设项目总体规划和建筑物基础设计以及管网规划提供基础资料。
    3.地表水勘察
    收集附近的河流、湖海的水系、流量、水位等资料,作为排水、防洪设计的依据。
    4.地下水勘察
    查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向及水
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    房地产开发建设的前期重要工作主要有工程勘察、规划设计和基础设施建设的前期工程等。其目的是为房屋建设施工做好准备工作,提供满足城市规划要求的施工图纸,完成土地开发的基础设施建设,为房屋建筑施工顺利进行提供必要的基础条件。
    工程勘察是工程建设中居于首位的工作,直接影响工程建设的质量和经济效益,因为工程勘察资料是进行规划、设计和建筑施工的基本依据,所以必须做好工程勘察工作。
    工程勘察的主要任务是:根据工程性质、规模及勘察地区的具体情况,因地制宜地采用科学的勘察手段和评价方法,确保原始资料的准确性,正确地反映勘察地质情况,提出明确的结论、建议和合理的评价,并要从保护环境出发,做好环境地质的评价。
    勘察阶段程序的划分应该同设计阶段相对应。各阶段勘察工作一般按下列程序进行:承接勘察任务、搜集资料、现场踏勘、编制勘察纲要、现场调查、测绘、勘探、试验、分析资料、编绘图纸和报告等。勘察工作具体分为以下四个阶段:
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    房地产开发商进行投资决策并获取土地使用权后,就进人投资项目的实施阶段,即房地产投资项目的工程勘察、规划设计、征地拆迁、前期工程的土地开发到建筑施工的房屋开发等项目建设的全过程。
    房地产开发商一般不直接承担项目的建筑、安装等施工建设工作,该工作主要由建筑商承担和完成。这是由房地产产品开发的特殊性和复杂性决定的。开发商从事的是房地产开发的决策、筹划、组织、监督、协调、租售等主要工作。可见,建筑商的工作具有生产性的特点,属于第二产业;开发商的工作具有服务性的特点,属于第三产业。当然,在现实中开发商兼做建筑商或建筑商兼做开发商是存在的,但仍然不能取代开发商和建筑商在房地产开发中的各自独立的作用。因此,对于房地产开发商来说,问题是如何组织房地产开发的建设过程。鉴于此,我们主要介绍房地产开发的前期工作、房地产开发的招标与投标、房地产开发的工程监理和房地产开发的竣工验收等建设过程的内容。
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   我国目前实施的《城市房屋拆迁管理条例》颁布于1991年,当时正值我国由计划经济向市场经济的转轨时期,而现在我国住房体制已由福利性实物分配转变为货币化分配体制,城市拆迁工作发生了很大的变化,与此相适应,《城市房屋拆迁管理条例》也应进行改革。为此,1999年4月建设部有关部门组织召开了一次研讨会,这里将研讨会上提出的主要改革建议总结如下:
    1.扩大城市建设房屋拆迁安置管理的地域范围
    现行《城市房屋拆迁管理条例》主要将城市建设拆迁安置范围局限在国有土地上,这使得城市在扩张过程中,对城乡结合部以及纯粹集体土地上的城市建设拆迁管理工作难以有效开展,因此,必须根据我国城市建设发展的客观要求,扩大城市建设房屋拆迁安置管理的地域范围。
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    1.出租房屋的补偿
    出租的房屋,是指产权人即出租人与承租人签订了有效的租赁合同(契约),包括公有、私有和其他产权形式的出租房屋。拆除出租的房屋,应当按照产权调换的方式进行补偿,并继续保持原租赁关系。因拆迁引起原租赁合同的内容发生变化的,应当作相应的修改。这样是为了避免因房屋拆迁而影响出租人与承租人的租赁关系,使产权人得到补偿,承租人仍具有使用权。但如果出租人与承租人经协商因拆迁而双方愿意解除租赁关系的,此时可采取作价补偿的方式进行补偿。
    2.有产权纠纷房屋的补偿
 
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    1.安置对象
    拆迁人在拆迁活动中除了对被拆迁房屋的所有人给予补偿外,还应该对被拆除房屋的使用人给予安置,从而保护被拆除房屋使用人的使用权。拆迁安置的对象是房屋的使用权人,而不是所有权人。只有被拆除房屋的所有权人和使用权人的主体一致时,其拆迁补偿和拆迁安置才为同一对象。被拆除房屋的使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。
    2.安置形式
    拆迁安置的形式按安置地点的不同分为两种:
    (1)异地安置,是指在原来被拆除房屋所在地以外的地区进行安置。对从区位好的地段迁人区位差的地段的被拆除房屋使用
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    1.补偿对象
    房屋拆迁补偿关系到拆迁当事人的经济利益。根据我国《宪法》规定,国家、全民、集体所有的财产受法律保护,国家保护公民的合法收人、储蓄、房屋等合法财产的所有权。拆除被拆迁人的房屋,给房屋的所有人造成了一定的财产损失。因此,拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)给予补偿。应当强调和说明的是,补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有权人,而不是使用权人。
    2.补偿形式
    房屋拆迁补偿的形式有三种:
    (1)产权调换,是指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,办理产权登记,使其继续拥有房屋,但产
权调换的实物补偿形式必须计算房屋结构差价。房屋结构差价是
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    1991年3月22日国务院发布第78号令《城市房屋拆迁管理条例》,这是我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规,《条例》对城市房屋拆迁的管理体制、审批程序、补偿安置原则、法律责任等重要问题均作了规定。
    为了落实《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定,建设部于1991年7月8日以第12号令发布了《城市房屋拆迁单位管理规定》,规定房屋拆迁单位要依法取得《房屋拆迁资格证书》方可行使拆迁工作;另外,建设部以建房(1991)456号文发布了颁发《房屋拆迁许可证》的通知。根据房屋拆迁的条例、规定和通知,城市房屋拆迁的工作程序如下:
    1.提出拆迁申请
    房地产开发商因从事的建设项目需要进行房屋拆迁时,必须持相关的批准文件和材料向建设项目所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请。
    所持的文件和材料应当包括:①拆迁申请书。②经行政主管部门批准的建设项目立项批准文件
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    城市房屋拆迁发生在旧城区进行房地产开发项目时,经济的发展,人口的聚集和增长,使城市建设的速度越来越快。在旧城区,多数房屋都是年久失修的危房、陋房,居民居住条件极差;再者,旧城区交通拥挤,市政公用设施落后,生活很不方便。为了提高城市居民的整体生活水平,使旧城区适应城市经济的发展,对其进行改造重建迫在眉睫。我国许多大城市都是经过数百年的发展,历史悠久,旧城改造面积大,项目多,而且国家特别重视旧城区改造工作,在政策制定上也给予倾斜,这就给房地产开发商带来了新的投资机遇。
    房屋拆迁,是指在旧城区房地产再开发项目上对其地上房屋建筑物进行拆除和搬迁,并对房屋的使用人和所有人进行拆迁安置和拆迁补偿的行为。在城市建设中,涉及房屋拆迁的工程非常普遍,其具体内容包括:①房屋拆建,如危旧房改造工程。②城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和调整及房地产综合开发项目。③城市基础设施的建设与改造,如各种工程管网和交通道路系统的建设和改造。④环境治理,如扩展绿地、治理污
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    征地费是因征用土地而直接发生的费用,以直接向被征地单位支付的土地补偿费和安置补助费为主体构成。这里主要将土地补偿费和安置补助费作为讨论的对象。
    原《土地管理法》对征用土地的补偿办法和补偿标准延用了1982年国务院颁发的《国家建设征用土地条例》的规定,将原国务
院的条例规定上升为法律的规定。在修改《土地管理法》过程中,专家普遍反映,原《土地管理法》在征地补偿的规定上存在两个明显的缺陷:一是征地补偿的标准过低,二是在实际工作中难以操作。因此,有人曾经建议征地补偿的标准由国务院规定,或由各省、自治区、直辖市根据各地的实际情况规定。我们认为,征地是一种国家行为,也是农民对国家应尽的一种义务,不是农民向国家卖地;国家征用土地再出让时,决定不同地价的级差地租是国家投资形成的,原则上这项收益应当属于国家。二是征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。新《土地管理法》正是根据以上两条原则,对征地补偿标准进行了调整,而对补偿的原则和方法未作修改。
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    建设用地单位申请用地需持经批准的建设项目设计计划任务书或上级主管机关的有关证明文件,向拟用地所在的市、县土地管理机关中请,报经市、县人民政府审查、批准,由土地管理部门核发用地许可证,拿到用地许可证后方可进行征地,划定红线。具体征用土地的审批程序如下:
    1.用地单位提出征地申请
    建设用地单位申请用地首先必须办理和提供以下文件和资
料:
    (1)建设用地申请书(由区、县政府或市级单位出具);
    (2)计划部门或其上级主管部门在职权范围内批准立项的文件(任务书);
    (3)规划部门核发的建设项目选址意见书或建设用地许可证,1:2000比例选址范围地形图,征用百亩以上的土地须附1:5000比例的地形图;
    (4)对环境有影响或在特定地区征用土地的建设项目,应附环
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    用地单位征用农村集体土地时,必须遵循以下原则:
    1.保护耕地,十分珍惜和合理利用每寸土地的原则
    土地是不可再生资源,农地征用后变为建设用地,建造房屋以及其他建筑物以后,其用途将难以恢复成农业用途。尽管我国土地资源总量巨大,但由于我国人口众多,按人口平均的耕地只有0.105公顷,不足世界人均耕地面积的三分之一。而我国后备土地资源有限,这将使耕地面积不断减少,人地矛盾将不断加剧。这些事实告诉我们,在征用土地时,必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针,必须坚持“切实保护耕地,十分珍惜和合理利用每寸土地”的基本国策。;一切征用和使用土地的单位和个人,都要精打细算,坚决反对多征少用和征而不用的撂荒现象。
    2.保证国家重点建设项目用地的原则
人民生活水平的提高,经济的腾飞,都依赖于国家许多重点工程的建设,如三峡工程、南水北调、京九铁路等。农地征用特别是占用耕地,必然会给征地单位和农民带来一定损失和困难
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    农地征用发生在新城区进行房地产开发项目上。我国改革开放以来,随着工业化和城市化进程的加快,各地在城乡结合部纷纷建立了各种类型的经济开发区和住宅小区等,从而使其成为城市新城区的范围。但这些土地的权属范围基本上是农村集体土地,因此在开发建设之前必须经过政府土地管理机构办理征用手续,使其转为国有土地,再依法办理土地出让手续,开发商才能获得合法的国有土地使用权。
    农地征用,是指国家为公共需要或公共用途,行使其最高(终极)土地所有权,强制取得农村集体土地并给予补偿而取消其所有权、另外支配使用的一种土地政策或制度。
    征用土地的目的是为了满足公共需要或公共用途。征用土地进行开发区和住宅小区的建设,都有利于城市经济的发展,居住水平的提高,道路交通状况的完善,以及人们整体生活水平的提高。另外,政府获得高于征地费的出让金,政府用这笔资金进行城市重点工程和公共设施的投入和建设,有利于带动地方经济的发展。
    征用土地是强制
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    划拨土地使用权是可以无偿收回的,但必须具备一定的条件。
    1.应当无偿收回划拨土地使用权的条件
    一般来说,无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因下列情况而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权:①用地者因自身发展的需要等因素而迁移.②用地者因经营管理不善而解散。③用地者因不符合法定成立条件或者违法经营等而被撤销。④用地者因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产。
    2.可以无偿收回划拨土地使用权的条件
    对无偿取得的划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展的需要和城市规划的要求,可以无偿收回。
    这里所说的城市建设,是指在城市规划区内进行的建设,它涉及城市政治、经济、文化建设和城市发展的广泛领域。所谓城市规划,是指为确定城市性质、规模和发展方向,合理利用土地、协调城市空间布局和各项建设所作
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    1.条件
    转让、出租、抵押划拨土地使用权,国家应予以允许,但必须有一定的条件作为限制。凡符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。②领有国有土地使用证。③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。④依法签订土地使用权出让合同并补交土地使用权出让金。
    2.程序
    划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押须按下列程序办理手续:①转让、出租、抵押人持土地使用证和房屋产权证分别向市、县土地管理部门和房产管理部门提出申请划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物。所有权转让、出租、抵押许可证,不符合条件的应退回申请并说明理由。②转让、出租、抵押双方领取许可证后商定转让、出租、抵押合同方案,报市、县土地管理部门和房产管理部门审查。③转让、出租、抵押经市、县土地管理部门
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    划拨土地使用权,是指土地使用者通过多种方式依法无偿取得土地使用权。一般来说,通过行政划拨取得土地使用权所缴纳的费用往往低于通过有偿出让方式取得土地使用权所缴纳的费用,甚至常常是无偿性质的。从法律上讲,划拨土地使用权,实质上是一种租赁关系。用地单位通过行政划拨取得的土地使用权,仅是有权使用,不是一项独立的财产权利,未经国家(土地所有者)的同意并补办一定的手续,不得转让、出租、抵押,国家根据实际情况随时可以收回土地使用权。通过行政划拨方式取得土地使用权的单位和个人应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
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