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“一脱成名”的放松政策又现江湖

背景介绍:至从宏调来,历经岁月的洗涤,整体从控制上涨到停止涨幅,大约花了两年左右的时间。在这两年中,信贷卡脖和市场拘禁,才勉强拉住了飞奔的房价野马。中央要考虑整体经济安全性同时还要思量百姓悲怆的呐喊,商品房独挑大梁这么多年,想要政策性削藩也不是那么容易的。地方政府钱袋子中,从房地产行业直接和间接贡献所占比例独占魁首。政策虽然三令五声,为什么会有按耐不住,此起彼伏的技术性选择尝试松动就在此!

事件:昨日,扬州市财政局、市房管局联合出台通知,对个人购买成品住房进行奖励。此通知将从今年7月1日起执行,执行期暂定一年。购房人须在商品房买卖合同签订之日起3个月内,向所购房屋所在区负责发放的部门提出申请。凡是申请奖励的成品住房,必须为个人在本通知执行期间从房地产开发企业新购买的、且在商品房销售许可证中载明为成品住房的商品住房。购房时间以商品房买卖合同备案时间为准。

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抄底是个“运气活”

   春季来临,天气鬼魅般的难以猜测。气候的变化突然,楼市的变化也难以琢磨。刚性需求在阶段压抑之后,在这个春季得到一定量的释放。

农谚言:"清明前后,种瓜点豆"。在雨纷纷、春浓浓的清明之后,新生命便在日月山川中萌动,又开始新一年生生息息。楼市的的走向又如何呢?

当前的种种迹象意味着,更严厉政策已经不会再出台,不过总理的“合理价格”又燃起了不少购房者的遐想。都渴求盼望着“寻底之旅”中能捞到张“探底票”, 

 清明过后,"五一"黄金周将次第到来。然而,在往常旺季来临前夕,市场却按捺不住"剪不断理还乱"的迟疑:一边是有些开发企业趁着刚需涌入,个贷政策利好之势停止促销甚至还有些涨价的现象,另一边是翘首期盼价格继续走低入市的购房者。
   事实上,从次轮楼市购房客构成状况来看并不具备成交回暖、价格反弹的条件。值得注意的

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2011总结篇楼市之现象

背景介绍:上篇主要对楼市政策做了一期回顾,在政策作用下楼市呈现出来了震荡后“奇观”。系列变化——“零成交”、“以价换量”、“售楼部被砸”、“股权转让”、“无条件退房”等市场动荡中的“独特景观”。而在土地市场中频繁流拍更加市场严峻。

“零”成交

上海和深圳首先出现“零”成交现象,"零成交"现象的出现,其一是购房者持币观望,致使市场成交低迷;而另一方面则是开发商"负隅顽抗",想要等到政策松动的那一天到来,因此坚持不降价,这也加剧了观望气氛。

点评:"零成交"现象不会长久存在,随着库存的快速增加,将会倒逼房价松动,在交易活跃之后便会消失。
“以价换量”
在调控作用下,房企在面对巨大的资金压力下相继选择了"以价换量",尤其是在年度营销目标的倒逼下,整个房价下跌的趋势已经逐渐成形。 

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盘点楼市2011总结上篇(政策)

背景介绍:本来作为年度总结篇,考虑用何种方式盘点更能把脉络梳理清晰。思来想去,还是用政策出台和执行效果来总结可能更容易总结一些。前篇作重以“三限令”为引子,重点突出了“限”字令背景下房地产“困”局,实际上也很难把整个房地产局面呈现给大家。经过近日搜集、整理后,把总结篇回顾出来,希望能为这一年的房地产做一次总结。

政策调控节奏

限“购”充当急先锋
2011年1月26日,国务院常务会议再次推出八条房地产市场调控措施(即"国八条"),提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上

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江湖“三限”令威力无比

背景介绍:苦逼房地产开发企业,在行政政策围追堵截下彻底缴械打白旗投降了。伟大的政府伟大的党,采用一系列的行政措施,已经让“涨”势全面停止,“跌”市普遍形成。砖家、学者些还是不答应,苦苦相逼,不把房地产打倒,打垮决不停“嘴”。列举了房地产不同的“死”法,不明房地产运作流程、规律的大众纷纷响应其号召。不知道说了这么多年的砖家、学者总算说对了一次,“跌”是必然,不过“跌”的幅度就当成哥德巴赫猜想,你信不信?反正我信了!

限价令——急急如急令

该令一出,众地产江湖人士纷纷笑对该令。因,此令前已经有过类式的限制房价上“涨”命令,不过由于在申报中可以打提前量,使得该“令”在执行过程实际作用大打折扣。但此令在后期有升华的地方,就是作用于土地市场,限地价配建房(土地设定价格限制,看投标单位配建保障房方案)。整体房地产市场不景气的情况下,土地交易市场低迷,该政策在后期也渐行渐远。

限购

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商业物业步步惊心VS步步为营

背景介绍:楼市严控中,住宅地产深受影响,一度使得商业地产成为不少开发商开辟的另一战线,就是一贯专注住宅地产的领军企业(万科、金地等)也对商业地产开疆拓土。但由于房地产是资金密集性产业,在信贷紧缩中对其冲击巨大。在纷纷转向商业地产,形成批量供应状况下,商业地产未来也面临很大风险!

首先,让我们把视线放到全国范围看一看近段时间商业地产土地投资有哪些值得关注的新闻。9月,恒隆地产以34.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块,炮制了今年昆明的总价"地王"。10月,仁恒置地以30亿元拿下珠海市两宗商住地块,创下珠海单价"地王"。11月初,李嘉诚旗下的和记黄埔斥资8亿元,将佛山商住用地收入囊中。11月末,同样是李嘉诚的长江实业在广州宣布,明年上半年将推出两个项目,总投资额超过100亿。11月28日,新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国斥资65亿获得重庆市

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博文价值反映网站价值

背景介绍:房地产一个关系民生工程,无论是在发展初期还是成长蓬勃期或是调控期,不同的观点、不同的角度、不同思考模式下发出层出不穷的声音,但不外乎三大类:挺进派、唱空派、稳定派。持续坚持自己的观点有理、有据者在这样的舞台上已变得匮乏了。更多的是为了博出位,甚至不惜采用一些不道德的手段(抄袭观点)频繁发文,想个油爆的标题,提供给这些网络快枪手频频占领主标位置,试问:这样的行为对原创作者、观点文章提供者尊重何在?

近期有不少房地产圈内的朋友,相邀笔者写一篇怎样看待房地产网络观点文章?笔者写博文已经有一段时间,从写博文来说重要性是:态度、态度、还是态度。如果为了写而写,这样对自己本身无益;为了写而博出名,日子久了迟早会发现;抛出新奇观点而写,可称即兴发挥;坚持自己的观点,拿出依据而写还算执着。从观点来说,其不存在绝对的真理,主要看所处环境和时世。符合阶段发展规律并坚持自己的观点者,往往都能踩准点,只说发展规律而不表明

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房价不会“跌跌不休”

背景介绍:近日接受北京《城市开发》杂志专访,该杂志的记者问及当前房地产市场中几个关注度较高的问题。从个人长期对房地产的研究看来,目前房地产调控由于早期时日组合调控拳的威力下,某些城市的某些区域受到冲击很大(价、量全面看跌,甚至“跌跌不休”),而对于更多城市或区域来说,销售量受到冲击明显,而价格还普遍坚挺,只有由于年终不同计量考虑,降价促销是必然行为。未来一段时间政策力度还会持续发威,不过个人大胆预测,在大政策静态不变情况下,区域性的政策上会有相对灵活的变化。

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串烧房地产市场动态走向(第一期)

背景介绍:开始频繁使用微博后渐渐对博文疏离了,每天至少要发一个有关房地产类微博逐渐成为了生活中一部分(或评论或自编或转发)以前写博文主要是搜集、整理后做分析、总结作为阶段性个人印记。现在微博逐渐取代了这样的功能,但由于微博较为零散,思考后觉得应每周把每天发的房地产类微博进行串烧起来。既便于解决微博的碎片化又让自己养成整理的习惯。今天是第一次串烧,下面看看一周来我的房地产市场微博说了些什么!

首先百城市场统计清楚的看出来在10月份的时候,房价下挫城市逐渐扩大。传统的金九银十已成追忆!

根据对100个城市的调查,10

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降价是战略还是战术

楼市寒冬,冰冷的寒冬,难熬的寒冬。是继续硬抗还是出动出击,选择硬抗只不过延缓了生命,选择出击不仅将面临老业主威逼、恐吓、砸楼等非正常手段还要牺牲掉前阶段硬抗新增加出的储存成本。站着死还是跪着生,一线城市的带头大哥们给出了活法——站着生。

 最近来自一线城市尤其是上海降价潮引发的砸楼事件频频传出,坊间对这样的事件有多个版本,有人说是“自导自演”,也有人说是“不得以为之”,还有人说“大幅降价后遗症”不同的发声群体有各自的相关依据。

大幅度降价前,实际某大集团老总就放出过狠话,如果降到20%还不起效果,将会把价格一降到底。该集团在面临资金链重压下,先是准备寻求挂牌出让,由于议价上的评估值不理想,在其他融资通路打不通的情况下,唯有将自己的库存转换出来。降是迫不得以的“求生”本能。此大佬在早些年玩足球的时候,就对足球内幕交易行为进行过猛烈抨击,当时也放出狠话“把交易桌子掀开,看看底下到底

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压力三大走量是生存的王道

  一直节节攀高的房价在今年9月开始掉头向下。"百城价格指数"是反映全国100个重点城市在售新房价格水平及变化情况而编制的房屋价格指数,该指数报告同时公布了北京、上海、广州、深圳、重庆、武汉、杭州、南京、成都、天津等十大城市核算的价格变化情况。

   "百城价格指数"报告显示,今年9月份,全国100个城市的住宅平均价格为8877元/平方米,较去年同期上涨6.15%,环比今年8月下降0.03%,为去年9月份以来房价首次下降。
 存货达历史新高 "以价换量"势在必行
  成交量的回落,直接导致了开发商库存的增加。根据不久前陆续公布的上市房地产公司半年报,上市房企的存货量已经达到4年来的最高水平。
  据Wind数据统计,二季度两市136家房地产公司的总存货较一季度增长突破万亿元大关,达1.07万亿元。其中,最引人关

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调控不明朗信贷重手伺候

国家统计局昨日公布的数据显示,8月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比7月增加了15个,二手住宅价格环比下降和持平的城市比7月增加了9个,总体情况看调控起到了一些作用。但70个城市新建商品住宅价格同比均上涨,尤其二三线城市同比涨幅仍较大,房价涨势仍未见明显放缓。

这样的情况不难看出,国家对此轮宏观调控继续采用的是谨慎的态度,一边从需求端着手控制投机、投资客入市采用“点刹”、一边又从金融、信贷角度收紧“油路”、同时还从整体供应上加大保障房建设进程,拓展新道路交通整治。

从“点刹”情况反应

8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个,持平的城市有30个。8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中,涨幅均未超过0.4%,涨幅比7月缩小的城市有8个。

从同比数据看,8月份70个大中城市新建商品住宅价格涨幅回落的城市有4

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四驱影响购房者认购速度

据央行第3季度储户问卷调查报告显示:消费者对下半年房价走势预期中,其中41.1%的居民预

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堵死“刚需客”政策放行才是良方

房地产调控经历20个月来的猛烈调控,终于在近期多家数据统计中出现“微松”,然而就是这样的“微松”都在消费者无限期待。他们期待什么呢?当然是由此拉开更大幅度和规模的降幅。

我们先看一看统计数据中显示的调控效果,再分析进一步下降的可能性,最后测算一下降多少购房相对划算。

中国指数研究院9月1日发布报告称,8月份十大城市住宅平均价格为15773元/平方米,与7月相比略有下降,降幅为0.41%,为去年9月以来首次下降;而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元/平方米,与7月平均价格8874元/平方米基本持平。具体来看,十大城市中,重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降,城市数比上月增加3个;除重庆下降1.12%外,其余6个城市降幅均在0.5%以内。

由此可见,今年以来不断出台的调控政策正在显效。那么,未来几月楼市是否会继续降

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保障房落实需“怀菩萨心肠 行霹雳手段”

保障房肩抗民族大义,为民生而生,这是保障房定义上区域于商品房最大不同。既然有这样的使命,保障房就是普渡众生“活菩萨”。谁来为保障房塑造金身呢?这就是保障房的建设者。可惜保障房近些年来成了“泥菩萨”。

保障房现状与存在问题:

以土地出让收益为例,2006年5月国务院“23号文”就规定:“城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设,各级财政也要加大支持力度。”2009年11月,财政部等多部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求,严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。 

2008年开始,中央就启动保障房工程。但地方政府“兴趣不大”,兴趣不大的原因在于保障房不仅占建设指标,更是对地方政府的财税收入削减,为了完成

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 掉进两个深“池子”险象环生

近日有两条热闻,一条是美国债务危机,以及后续的标普调低美债评级导致全球股市震荡;另一条是中国7月份CPI同比上涨6.5%创37个月新高,以及后续的有人算出10万块钱存银行一年亏5900元。这两条热闻看似不相关联,实则有着深刻的联系。看不到之间关系,对这些热闻的理解就不够深刻。

两个“池子”资金深水区探视:

中国央行有两个池子,一个装国币,一个装美币。装国币的池子是空的,因为流进去的国币绝大部分都用来买美币了,买来的美币放到美币池子,形成外汇储备(截止今年6月外汇折合22.6万亿人民币,我国最大美币储备国)。人民币池子里流进去的钱,有两个来源,其一是主要通过提取存款准备金的手段,把银行等金融机构的存款划到这个池子里,这是明借钱,央行的资产负债表显示截止今年6月提取的存款准备金就有20.3万亿之巨(这就是收紧货币

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“跑货”“奔命”成为主旋律

截至目前,包括万科、保利等在内的14家上市房企已公布7月销售数据,与6月相比,这些企业中有9家销售业绩环比下跌,最大跌幅逾50%;销售额环比下跌的企业占据绝大多数,包括万科、中海、绿城、保利、金地、首创置业、合景泰富、花样年及盛高置地,其中保利地产的环比跌幅大,从6月的113.54亿元跌至50.6亿元,跌幅高达55.4%。

 出现以上情况先从与房地产密切相关金融来看,今年1至7月,房地产企业资金杠杆率跌至最低点。今年以来,房地产企业进一步去杠杆化,杠杆率进一步下降,1至7月该指标为2.48,该数据较今年1至6月下降了0.01,已达到2008年的最低点。资金杠杆指标算法为本年资金来源/自筹资金,用以反映房地产企业筹资的难易程度。今年1至7月资金杠杆率为2.48,意味着对于房地产企业来说,全部资金来源中的四成要靠自筹资金维持。

 在房地产企业各资金来源中,国内贷款

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“豪猪”是房价坚决支持者

房地产持续的政策调控,让各级别城市之间出现了不同的风云走向。严控的一线城市,暂时处于“冰封”状态,二线大多数城市“维稳中有涨”,三、四线城市“欣欣向荣”。

今年1-7月份,全国房地产开发投资31873亿元人民币,同比增长33.6%。其中,住宅投资22789亿元人民币,增长36.4%。全国商品房销售面积52037万平方米,增长13.6%。其中,住宅销售面积增长12.9%。

严控之下的房地产有如此表现主要是限购在区域性选择加上通货膨胀持续高企,使得“避险资金”选择在国内的二、三、四线城市逐渐增多。一线重点城市实施住宅限购,房价涨幅明显趋缓,但二三四线城市房价涨幅已超过一线重点城市,成为拉动全国房价上涨的重要力量。与此同时,由于房地产开发企业投资策略的调整,二三四线城市房地产开发投资增速也明显加快。

再看看7月国家统计局数据显示,2011年7月CPI同比上涨6.5%。CPI统计

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调控让银行赚大发百姓更痛苦

国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示,这些城市中新房价格环比下降的有12个,包括天津、南京、三亚、成都、厦门等。持平的有14个,包括北京、杭州、合肥、无锡等。二手住宅价格环比下降的城市有19个,持平的城市有12个。

布局全国的开发商万科2010年上半年累计实现销售面积565.5万平方米,销售金额656. 5亿元,均价11600元/平方米,也较去年全年下降4%。

不过,房子所谓的下降已经被购房成本完全吞没。

在去年4月调控之前,当时的首套房贷款政策是,首付最低两成,贷款利率打7折,五年期以上按揭基准利率为5.94%,打折后4.16%。调控之后,最新的首套房贷款政策为,首付最低三成,贷款利率一般执行基准利率。且经过五次加息后五年以上按揭贷款基准利率7

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评成都自有住房率68.17%人均36平米

近日成都市各大媒体报道统计局公布成都自住房情况,成都市家庭住房建筑面积大幅提高,平均每户拥有住房建筑面积达99.39平方米,同第五次全国人口普查的91.34平方米相比,十年间每户增加8.05平方米,增长8.81%。

人均住房建筑面积也大幅增加为36.58平方米,而第五次全国人口普查数据显示,当时成都市人均住房面积仅29.56平方米,十年内人均增加7.02平方米,增长23.75%。

调查显示,成都人拥有自有住房的比例有所下降,全市68.17%的家庭户拥有自有住房,自有住房率十年下降14.1个百分点;22.81%的家庭选择租房,增加10.71个百分点。其他住房来源占9.02%。成都市家庭中,七成以上都搬进楼房居住,这一比例目前已经提升至75.31%,同十年前相比增加20.84个百分点。

去年全国房地产经理人联合会就我国自有住房率专门进行过研讨,我国自有住

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