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博主
姓名:苏鑫
单位:高和资本
职位:董事长
访问人数:2793914
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博主公告
    中国房地产界资深人士,曾任SOHO中国有限公司执行董事,其领导的SOHO中国销售团队创造了中国房地产界营销的神话。2009年苏鑫开创了中国首支人民币商业地产私募股权基金——高和资本,专注于投资商业地产。苏鑫先生毕业于同济大学,后又荣获中欧国际工商学院EMBA学位。苏鑫先生还担任中欧国际工商学院房地产同学会会长等职务。
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    《论语》里仁第四篇章里有这样一句话“吾道一以贯之”,大意是“核心逻辑都是由一个思想贯彻始终的”。如果借用这一句来回看19大对房地产政策的方向性指引,那就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。我相信这句话很多人都非常熟悉,但如果我们再进一步拆解,背后主要透露了三层意思:

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(苏鑫先生在新地产2017年金融年会的主题发言整理文章)

一个人如果得了三高(高血脂、高血压、高血糖)那肯定是非常不健康的。无独有偶,当下同样得了三高(高杠杆,高周转,高回报)的房地产,也是经济界公认的不健康因子。

城市更新则不一样,它仿佛是从房地产这根朽木上长出来的生命之花,从一开始就表现出极为不同的特征。

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尊敬的所有出席大会的嘉宾:

首先我要代表城市更新论坛组委会感谢你们!因为不知道这是怎样的大会,出于信任你们就来了,当然据说有些人还是通过圈层的营销请来的。所以为了不让你们害怕,我先回答三个所有在场的记者都要问的问题:“你是谁?”“从哪里来?”“到哪里去?”

第一问题:这是一个怎样的组织?首先他不是非法组织,他是中国目前规模最大级别最高的城市更新峰会,致力于……。算了,我还是不念了,你们就是被这些话骗来的。我们总结一下吧,没那么高大上,其实这个论坛就是专业的城市更新实操者的交流与分享平台。

第二问题:这个组织是怎样形成的?首先他不是在船上选出来的他是由高和资本

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最近业内对城市更新的讨论和关注越来越多,首先大家需要有一个共识,“城市更新不是房地产”。房地产是制造业,具有高杠杆、高周转、高回报的特点。房地产被喻为中国经济的“癌细胞”,政府对其进行了一系列打压。但城市更新不是房地产,具有低杠杆、长投资、稳定回报的特点,更多是服务业。从国际经验看是推动经济发展的持续动力。如果说前者是加工房子,后者就是生产现金流的产业,是实体经济。

同时,面对新的市场环境,房企的转型方向在哪里?我认为房地产公司的出路是转型为资产管理机构。在国外成熟的市场中,通常会有三种角色:资产方、资金方和资管方。资管方的核心功能是把资产提升为稳定增长现金流的资产,并通过证券化手段配置给资本方。而目前开发商的角色是混乱的,皆有三方的职能。其在转变为成熟的资管机构过程中出现两个进程:进程一是开发商的三个功能分离,外包给专业的运营方和专业投资机构;进程二是开发商将

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6月份我曾在地产杂志撰文《为什么推动“中国城市更新论坛”》。经过两个月的筹备,目前发起理事单位已有38家(基本囊括了国内城市更新领域的一线机构),有过项目实操经验的一线专业人士资深会员已经过百人,注册会员近期也将突破五百人,国内经典城市更新案例集也越来越丰富了。这真是一个神奇的过程,当我们合力推动行业前行时,很多意外的支持力量会默默聚集。
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    作为一位在地产金融圈里从业二十多年的老兵,我从心底里喜欢这个行业,也把自己最美好的职业年华投身到了这里。同时,也一直在琢磨如何为这个行业略尽绵薄之力。直至看到我的好朋友——中伦刘柏荣律师组织的“中国资产证券化论坛”,突然眼前一亮让人兴奋。资产证券化论坛去年参会人数达1,000
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  去年的房地产市场非但住宅成交火爆,大宗物业交易也在迅猛放量,据仲量联行统计,2016年全国大宗交易市场成交首次超过2000
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房地产行业下一步将由制造业向服务业转变!
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 一.“传统开发模式的终结”

1.传统开发模式的特点

传统开发模式其实就是制造业的开发模式,具有三个特点:高利润、高杠杆、高周转。回顾此次调控,市场和政府浇了三盆冷水。

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 如果用一个词来形容当前房地产市场的氛围,“风声鹤唳”或许不为过。成交量大幅下滑;富人卖房,普通人买房,甚至刷信用卡在燕郊、武清炒房;各大中介纷纷下架房源等。有些监管部门把这一轮房价暴涨的原罪归于媒体和中介。在这种大背景下,什么是正确的不动产投资策略,谁都不能百分之百确定。而且,任何公开对房价走势的预判都是不明智的行为。但高和作为一家市场化机构,这又是我们不得不思考的问题。

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 弯道超车,居安思危。

今年的博鳌论坛跟去年的气氛不一样,去年大家都在讲危机,讲如何要用“互联网”等新理念去度过危机,但是今年大家好像都没有去年那种情绪,这是为什么?因为我们看到了房价的上涨,成交量大幅上升。现在的我们就像在弯道上加速,只看眼前,一定会出问题。要用危机的眼光放眼未来,才能看得更清楚。

 

“万宝之争”标志着时代的终结

最近行业关注的焦点就是“万宝之争”,世面上有各种各样的评论,最多的是政治论,还有八卦论,并且充满各种影视表现效果。如果从金融角度分析,为什么保险愿意投万科,因为它的股价被低估了,PE只有

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721日是新街高和暨Hi Work的发布会

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   上海地产新政出台不久, 327日我参加中欧商学院私人财富投资论坛时也对外表达了自己的看法——上海新政调控过度,恐难长期延续。

上海出台二套房首付七成这样如此严厉的调控政策,有地方政府对市场理解问题,这方面,各地政府存在明显差异。上海新政的一个不容忽视的背景是,上海市场新盘库存量很小,因此新政主要将影响二手房成交量,对有改善型需求的购房者影响很大,而改善型需求又占了整个二套房购

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 深圳、上海、北京一线城市从去年开始的房市反弹,再度引发市场对于房市泡沫论的争议。网传万科董秘谭华杰以纽约房价对比北京上海,称仍有上涨空间的言论,引行业热议。世联董事长陈劲松也称,这不是中国楼市的最后一次疯狂,房价未来仍有上涨空间。

反观房地产泡沫论战史,自2003年任志强谢国忠开始对赌房价,再到当年牛刀徐滇庆对赌深圳房价涨跌,连获诺贝尔奖的经济学家罗伯特?/span>席勒也曾表示,从收入和房价比来看,中国一线城市房地产泡沫严重,然而最终失败的都是看空派,以致近年,几乎无人再公开谈论楼市泡沫。房价似乎真要像任大炮所言,一直涨下去,买房永远是一件正确的事情。

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 最近与几个媒体朋友交流,他们问我关于对现在房地产市场的看法,根据去年我们的实践以及近期与同行朋友们的交流,在此谈几点自己直觉的判断:

一线城市住宅重回投资属性

链家统计数据表明,2015年北京二手房总成交量约为20万套,较

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2016年才过去二十多天,我们已经经历了熔断机制的启动和叫停、千股暴跌以及汇率波动。大家对投资趋势的共识已经非常清晰——2016年一定是高风险的,中国经济一定是下行的,要想寻求安全的投资策略,只有两种方法:要么投地产,要么投趋势。地产行业进入了存量房时代,从制造业转向了服务业,一系列以房地产轻资产运营为主打的公司正在快速崛起,蕴藏潜在投资机会。
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      2016年初,我去拜访了一位非常尊重的大师级老者。他判断2015年是人类历史上重要的转折点。
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未来的房地产的机会不在于“高价拍地”和“八爪鱼式的创新”。

最近看到两个现象:现象一:所有的一线城市,开发商都在不断地高价拿地。比如在北京的丰台拍出了7.5/平米的楼面价,粗算新房要卖到15/平米才能保本,这是行业的风口机会吗?显然不是。造成这种现象背后的原因是:现在二三线城市房地产行业不赚钱,而开发商又在货币宽松的情况下容易融资,五年期

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     樊家村?没错,就是樊家村!一个处于非传统热点板块的丰台樊家村地块,10
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