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博主
姓名:杨朝淅
单位:中联资本管理集团有限公司
职位:地产事业部董事总经理
访问人数:23687259
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    地产评论人;全经联常务理事、地产研究员;高级营销师;北京房地产十大思想博客
    联系:yzy1021@163.com
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    7月2日应中国日报房产频道约稿,写了一篇对下半年楼市的分析,其中提到了下半年各地楼市冷热不均,有朋友留言问他那个城市下半年房地产情况会怎么样,我在这里和大家探讨一下如何判断自己城市房地产市场的发展前景。

    要了解一个城市房地产市场的发展前景首先要了解这个城市近三到五年的宏观经济情况,第一要了解这个城市的GDP,即这个城市的地区生产总值,同时要了解这个城市一、二、三产业的比例与发展;第二要了解这个城市的人口以及人口的流入与流出情况;第三要了解这个城市的人均GDP;第四要了解这个城市的社会商品零售总额;第五要了解这个城市的人均可支配收入;第六要了解这个城市的固定资产投资与房地产投资情况;了解GDP是要知道这个城市宏观经济,一般情况下,一个地级城市GDP至少应该在1000亿左右,如果太低则说明这个城市宏观经济不理想,购买力值得怀疑;当然有人会说GDP不可信,全国各城市的GDP统计确实都有问题,国家统计局的全国GDP就从来没有和各省市自己统计

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谈下半年楼市的发展趋势,还是要从当前中国的经济大环境谈起,众所周知,中国经济面临严重的下行压力,中国经济的三驾马车中出口因为欧美市场的低迷而产生下滑,数据显示2015年一季度,我国进出口总值5.54万亿人民币,比去年同期下降6%;投资则是严重的产能过剩,虽然有亚投行和一带一路,但是也是远水解不了近渴;而内需方面真正能够承担起保证GDP增长重担的只有房地产业了,数据显示2012年全国GDP约是52万亿元,其中房地产销售额约为6.5万亿元,约占GDP总量的12%;2013年全国GDP约是56万亿元,其中房地产销售额约为8.6万亿,约占GDP总量的16%;2014年全国GDP约为63万亿,其中房地产销售额约为7.6万亿,约占GDP总量的12%,可以说2014年中国经济下行严重是因为中央政府高估了中国经济健康程度,从而延缓了房地产救市造成的。中央政府对房地产态度的转变可以从政府工作报告中清晰显现,2014年的提法是:针对不同分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需

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曾几何时,本人也激扬文字,指点地产趋势,但翻翻自己的博客,最后一篇博文已然是今年3月15日的时候写的了,记得刚开始写博客的时候基本上是一周能写三、四篇,慢慢得变成一周一篇,然后是一月一篇,然后就快没有然后了。本人第一篇博客写于2010年11月4日,当时可以说是鼓足了勇气,而且当时也根本不知道自己能不能写,能写多久,要知道本人当年上大学竟然连最基本的大学语言这门课都没有,没想到的是本人竟然写了不少,而且写得还算不错,在2011年的时候,本人获得了搜房网2011年度北京地产十大思想博客评选第一名,搜房网2011年全国十大最具价值地产博文第七名,现在说来真有些不好意思了。

回想起来这也是地产文字江湖变迁的过程,最早的时候是在2005年左右,那个时候是博客的天下,当然也许大家还记得当年徐静蕾博客浏览量超过100万是多么轰动的一件事,徐静蕾是在2005年开始写博客的,而地产人的博客生涯基本上是在2005年底2006年初开始的,比如牛刀、叶檀、杨红旭、杨乐渝、陈云峰、朱大鸣、马光远、马跃成、贾卧龙、刘光宇,以及地产大咖

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近日两则消息将本来已经平静的房地产市场又推到了风口浪尖,而且这两则消息的发布又恰逢堪称史上最严肃的两会,很多人都把这两则消息理解成中央对房地产市场的一个新的导向,要知道去年房地产市场行情的走跌就是由于去年过了春节后舆论借杭州天鸿香榭里与德信北海公园两个项目降价和莫虚有的兴业银行停止房地产贷款开始的。让我们先来看一下这两则消息:第一则消息是国家统计局发布的前两月全国房地产销售面积降16.3% ,销售额降15.8%;第二岀消息是恒大全国5.5折大甩卖。这两则消息,尤其是第二则消息堪称重磅,这比去年杭州那两个项目降价的影响力可大多了,所以难怪很多人又开始恐慌了。

但是如果我们了解一下目前的总体情况再详细解读一下这两则消息,可能就不会恐慌了。首先从中国经济说起,目前中国经济的不景气就不用多介绍了,中国经济的三驾马车中进出口贸易受国际经济形势、对外贸易收支失衡、人民币升值、出口成本上升、出口竞争加剧等因素影响,从中长期来看,中国出口复苏的空间非常有限,

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开发商进入抢钱时代!不错,你没有看错,这不是哗众取宠,开发商确实已经进入抢钱时代,只不过是从捡钱时代进入到了抢钱时代,以前开发商是不需要抢钱的,满地都是钱,只要你弯腰就行,也就是只要开发商拿到块就有钱了,但是现在的情况已经有了很大的变化,时代已经不是那个时代,市场也不是那个市场了。

从中国整体经济来看,目前中国面临着严峻的考验,中国经济已连续十几个季度在下行。尽管2013年下半年以来美国经济呈现了加快复苏的势头、欧盟和日本的经济已经开始见底回升,但金砖五国的经济都在往下行。至少到目前为止,中国经济增速下行是一个自然趋势。在经济下行的情况下,老百姓对未来充满了担忧,而中国的老百姓不像美国一样享有完善的医疗和养老制度,在这种情况下老百姓基本上不敢进行大量的消费行为,从而造成内需的下降。而中国经济的另外两辆马车,出口和投资更不用说了,出口因为外围经济环境的恶化和人民币升值不出现逆差已经不错了;而投资因为当年的4万亿造成了严重的产能过剩,钢材、水泥、

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дщdivяп? дщp align=leftяп?дщ/pяп дщp align=leftяп距离9月30日央行解除限贷已经过去一个月了,市场从政策刚刚出台的兴奋期已经慢慢地回归平常,现在再没有哪家开发商叫嚣着要涨价了,那么房地产市场到底会何去何从呢?дщ/pяп дщp align=leftяп还是让我们先来了解一下我一直强调的调控的四个阶段:第一阶段是量跌价不跌,因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的,在调控前各开发企业都有不错的销售业绩,短期不会有资金的压力,在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润,而购房者因为舆论的宣传开始进行观望,双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降;第二阶段量价齐跌,因为经过一段时间后,当开发企业感觉到资金压力或者全社会都看空房价的时候,他们被迫开始降价;第三阶段是量涨价不涨,这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市,市场信心逐步恢复;第四个阶段是量涨价涨,这是开发商看到市场再度好转,需求增加而又提价。дщ/pяп дщpяп而从2005年开始我们已经经历了三轮大的调控,2005年5月的宏观调控,出台了“老国八...
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据兰州住房保障和房地产管理局网站消息,从2014年9月3日起,购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时,不再核查现有住房情况,随着兰州“最严限购令”正式宣布全面取消,目前全国实施住房限购政策的46个城市中已有包括兰州在内的39个城市取消或者放松了住房限购政策,目前仅剩北京、上海、广州、深圳、长春、南京、三亚、珠海8个城市仍坚守限购,而这些解除限购的城市中,绝大多数没有出现住房销售量和销售价格的大幅波动,基本保持了房地产市场的平稳运行状态,但这种情况显然不是地方政府想要的,相比于中央政府的犹抱琵琶半遮面,地方政府显得更加直接,既然解除限购不足以提振市场,那么他们下一步会出台什么样的政策呢?

其实从救市角度来讲,基本上有三个方面,刺激住房需求、缓解开发商资金压力、优化行政管理服务环境。

从刺激住房需求的角度来看,解除限购就是其中的一种方法,也是最直接的一种方法,当然本轮房地产调控中虽然限购政策起了很大的作用,但是从目前情况看仅仅是解除限购还不能从根本上刺激需求。解除限购不行的话,那么第二步就需要解

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    这两三周以来房地产反馈的情况已经和前一段时间完全不一样了,前一段时间还是哀鸿遍野,而这两三周以来从各方面反馈来的信息却是另一个情象:北京以前曾经有出售房屋意向的业主们都反映中介主动来电话询问原来的房子还卖吗?要知道这是近半年以来都没有过的现象;北京的房屋租金基本上上涨了一成;各售楼处来访客户都有了不同程度的增加,每周的来访量比前段时间能够多出50%;北京再现日光盘,位于北京海淀区的豪宅项目华润?萬橡府于7月19日开盘,开出4#、7#两栋楼共180套房源,主推145平米三居和185平米四居户型,均价60518元/平米,开盘当天共有超过300组客户到场,开盘推出的180套房源,短短5个小时即宣告售罄,当天认购金额15.9亿元;华润旗下另外两个项目,位于南五环外的华润公元九里,也于7月19日开盘,推出两栋楼共46套房源,户型为180-220平米4居,均价在38000元/平米,开盘当日上演闪电战,仅仅1小时吸金3亿;而位于长安街西沿线的华润?润西山项目,7月20日开盘当天,推出洋房产品40套,均价在37000元—38000元/平米,销售额高达3.2亿

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一、全国一线城市地产界的竞争可谓群雄角逐、此起彼伏,“战争”硝烟弥漫在整个地产界。在日益激烈的市场竞争下,传统住宅类地产市场日趋饱和,复合地产成为地产商们新的选择方向,传统地产如何使自己安立市场、稳中求进

目前虽然复合地产在高速发展,但是仍然不是主流,2013年,全国房地产开发投资86013亿元,其中,住宅投资58951亿元,占房地产开发投资的比重为68.5%。而且在短期内这种情况将不会改变,因为住宅对于中国老百姓来讲不仅具有居住属性而且更重要的是具有投资属性。目前房地产市场上的客户主要有三种类型,投机、投资、自住的,投机型的客户基本上会被统统打掉;另外是投资型的,看不清房地产市场的方向具体是涨还是跌,他们将会更多地观望;自住型的客户受的影响将会小一些。而开发企业要根据自己的情况来分析自己所在的城市的具体情况,比如长三角那边投机和投资型购买比较多的城市,将会受到比较大的影响;但是在一些二、三线城市,基本上都是自住型购买,根据房地产发展情况来看,需求有可能会短期被压抑住,在观望,但这些客户的资金

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今天一个朋友打电话告诉我他看了一篇文章是采访冯仑的,文章中冯仑表示房地产大周期拐点已经来临了,打电话是问我房地产是不是要完了,他是不是应该赶快把房子卖掉。于是我找来这篇文章学习了一下,之所以说是学习,因为冯仑是业内大腕,著名的商界思想家,也是我尊敬的前辈,但是看完文章后,感觉有些问题要说一下。

之所以要说,是因为我虽然很敬佩冯总,但是权威并不代表绝对正确,就像另一位房地产业内大腕王石,已经是神一样的人物,但是也曾经犯过错误,一次是2008年,当时万科第一时间判断出房地产市场走低,于是采取低价抛盘现金为王的策略,很短的时间内通过销售取得了200亿现金,这一步极其漂亮,但是接下来的情况是万科对市场回暖的时间判断过于保守,或者说其采取了保守的发展战略,但结果是因为其没有拿地导致接下来在2009年市场大好的情况下没房可卖;第二次是2012年,郁亮准备做商业地产,王石说,如果万科做商业地产,他即便是进入棺材,也要伸出一只手阻拦,但事实证明,郁亮的这一步是正确的。

这篇文章的很大篇幅是介绍拐点来临后如何应对的,真正解释为

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很多朋友反映我前几天写的博文《只有供求关系才能决定房价》,没看明白,希望再解释得清楚一点,或者说给一个明确的关于房价涨跌的结论,今天在这里就把房价的问题讲得更透彻一些。

当然有一些朋友不认同供求关系决定房价,并给我的博客留言探讨这个问题,他们认为在中国对于房地产业来讲是计划经济,房价由政府说了算,但实际情况是中央政府和地方政府都没有真正出台限价政策,因为那是严重违反经济规律的,后果非常严重,中央政府不会去冒那么大的风险,所以中央政府只能通过一些政策来调整供求关系以达到降房价的目的,但很多时候结果并不理想,这也是为什么会有那句玩笑“总理不如总经理”。

对于房地产来讲,供给是一个长线问题,短期内难以迅速变化,因为目前国内实行预售制度,各地方政府虽然标准不完全一致,但也都差不多,基本上是投资到一定程度,比如30%,工程进度也到一定程度,比如高层完成2/3,多层要封顶,才能颁发预售证,而受工期的影响,开发企业从拿

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最近房地产市场情况比较复杂,各路专家又开始各显神通,有说房地产要崩盘的,有说房价要下降多少的,还有说政府马上就要救市的,简直是这次第怎一个乱字了得。唱空者的理由无非是现在房价已经过高;房价收入比达到20、30甚至是50年;政府要下决心解决地方政府的土地财政问题;中国经济增速严重放缓且实体经济问题频出;开发商没钱了要甩卖等等;唱多者的理由基本上是房地产业是国民经济的支柱产业,具有不可替代的作用;中国城市化的进程;土地出让价格在提高,人力成本在提高,建材成本在提高,房价也要提高;房子是保值增值的最佳投资等等。对于外行来讲,你听哪边说得都有道理,但是到底是什么情况呢?

房地产市场本质是一种经济行为,所以一定会遵循市场经济的规律,也就是供求关系决定价格,即供不应求时价格上涨,供大于求时价格下降,虽然政府一再出台各种政策对房地产进行调控,也是希望通过调整房地产的供求关系来抑制房价。上一届中央政府更多地运用了抑制需求的调控方法,通过限购限贷等方式减少买房的总量;本届政府则是通过增大供给减少需求的方式来进行调控,所以本届政府一方面延续了上届政府的限购限贷政策的

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先解释一下,本人今年上了厦门大学的房地产方向的EMBA,非常敬佩厦大老师的才华,特写此文向厦大致敬,如果哪位想在房地产方面得到升华,建议大家也像我一样来厦大房地产班学习。本文的主要观点来自厦大戴亦一老师,向戴老师致敬。

对于房产税,一直众说纷纭,甚至在去年年底有传言在今年年初就会全面征收,但房产税的真正走向却让很多老百姓摸不着头脑。其实大家大可不必担心,因为房产税短期内不太可能出台。

第一,上海与重庆试点的房产税试点效果甚微。集中表现为执行难,税收少,房价依然上涨。以上海为例,2011年,上海商品房成交均价为15743元/平方米,2012年为15130元/平方米,而2013年为17840元/平方米,从征收房产税到现在,房价涨幅13%。根据上海市房产税征收细则,2011年1月28日起购买的住房将视作新购房,被纳入收税对象,对存量房不征税,起征点为人均60平方米。具体来说,以一个三口之家为例,若存量房加新购房

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南宁房管局4月28日晚间发文称,从4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。4月28日,天津滨海新区有关部门负责人在滨海新区房交会新闻发布会上透露天津滨海新区将实施差别化限购政策,即不管在天津市内或其他城市拥有几套住房,只要在滨海新区没有,即可在新区购买一套商品住宅。但有关人士从滨海新区规划和国土资源局等多部门核实获悉,新区的确正在积极申报、争取差别化限购政策,但目前还未获得天津市有关部门批准。

对此不少朋友给我打电话来咨询是不是政府开始救市了,房价会不会马上就上涨了,对于普通老百姓来讲是不是该买房了?确实前几年的宏观调控都是因为出台了类似的事件而成为房价转折的节点,第一次是2005年5月的“老国八条”“新国八条”是因为时任建设部总经济师兼房地产司司长谢家瑾在接受人民日报时称,房地产业的宏观调控并不是要打压房价,只是为了抑制房价过快增长,使房价开始报复性反弹;第二次是2007年9月央行和银监会出台二套房贷款政策,这次调控恰逢由美国次贷危机引发的全球金融危机,再加上媒体舆

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据央行网站22日消息,中国人民银行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点,下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。央行表示,一直以来积极运用货币政策工具大力支持经济结构调整,特别是鼓励和引导金融机构更多地将新增或者盘活的信贷资源配置到“三农”等领域。同时央行表示下一步,中国人民银行将继续实施稳健的货币政策,保持适度流动性,实现货币信贷及社会融资规模合理增长,并在此基础上进一步创新运用好货币政策工具,改善和优化融资结构和信贷结构,促进经济结构调整。

看到这则消息,不禁让人产生很多疑问,中央政府为什么出台这个政策?他要达到什么目的?他的愿望能实现吗?如何实现不了中央政府下一步会如何走?下调存款准备金率,无疑是为了释放流动性,对实体经济进行刺激,但这次与以往却有些不一样,这次只针对农商行和农合行,而且农商行一次性下调2个点,幅度之大出人意料,这又是为什么呢?

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由于十八届三中全会公报中未提及任何具体的关于房地产相关的政策或制度,只是提到要促进市场化,为房地产长效发展营造良好的外围环境,才利于房地产行业更好更健康发展,所以很多人对这次两会报以期望,认为此次两会将给出房地产的明确方向,但目前两会已经接近尾声,相关房地产的政策或制度却不见踪影,今年的政府工作报告中关于房地产方面的表述包括只有1、做好房地产税相关工作;2、加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以;相比于去年政府工作报告中:1、加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。2、继续抓好保障性安居工程建设和管理,让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套,继续推进农村危房改造,文笔更少了,而此前,很多业内专家预测两会之前或之后,楼市会出

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由于十八届三中全会公报中未提及任何具体的关于房地产相关的政策或制度,只是提到要促进市场化,为房地产长效发展营造良好的外围环境,才利于房地产行业更好更健康发展,所以很多人对这次两会报以期望,认为此次两会将给出房地产的明确方向,但目前两会已经接近尾声,相关房地产的政策或制度却不见踪影,今年的政府工作报告中关于房地产方面的表述包括只有1、做好房地产税相关工作;2、加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以;相比于去年政府工作报告中:1、加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。2、继续抓好保障性安居工程建设和管理,让老百姓住上放心房、满意房。今年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套,继续推进农村危房改造,文笔更少了,而此前,很多业内专家预测两会之前或之后,楼市会出

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去年以来房地产市场一直比较消停,可是突然间传出非常大的利空消息,目前可以说是风声鹤唳草木皆兵,甚至导致地产权全线大跌,周一早间,房地产板块开盘整体暴挫4.67%,地产个股全体现绿,拖累股市开盘即告大跌1.41%,地产龙头股“招保万金”呈断崖式下跌,保利地产大跌8.51%,招商地产大跌8.07%,金地集团下跌7.66%,万科A下跌6.56%。万科A此次大跌甚至创出去年7月份以来的最大单日跌幅。让我们先来分析一下这些消息:

杭州降价:近日,杭州传来部分楼盘大幅降价的消息,有媒体报道,杭州天鸿香榭里每平米降价超过3000元,德信北海公园每平米降价4000元,更有甚者,有楼盘降价幅度高达5000元/平米,让年初就已传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。而真实情况是虽然杭州目前确实面临高库存量的问题,但是此次杭州降价等新闻存在很大的夸张成分,这类新闻有误导市场、耸人听闻的嫌疑,真实情况是杭州楼市降价只是个别楼盘的个别现象,同时,降价区域位于杭州近郊,主

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    十八届三中全会《关于进一步深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)和此前的中央政治局集体学习,屡次出现对“市场规律”的强调,而且刚刚结束的中央经济工作会议再次提出“着力激发市场活力,”使人不禁对调控放松有了一种期望,甚至有说法提出中央对于房地产调控有相对充分放权的意思,但是对于目前的地方政府来讲,此举风险极大。

以前的中央调控政策确实存在着全国一盘棋的错误,可以说是北京与上海发烧,全国吃药,记得2005年宏观调控的时候,长春房地产市场价格非常低,当时长春的同志感慨,他们不是控制房价的问题,而是如何使房价能够涨一点,主要原因就是当时有大量的集资建房性质的房屋。

目前的实际情况是各地房价上涨,催生了年底前新一轮房地产“调控潮”,继北上广深四大一线城市颁布多条楼市调控举措后,以武汉为首的二线城市也开始为调控政策“加码,截至目前,共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措

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最近关于雾霾的段子广泛流传于微博与微信,我们先来分享一下:

一、《央视网》说雾霾5大好处:①雾霾让中国人更团结;②雾霾让中国人更平等;③雾霾让中国人更清醒;④雾霾让中国人更幽默;⑤雾霾让中国人长知识。环球时报说:雾霾会让导弹打不准,有利于军事防守。——神评论:以上都是胡扯,雾霾最大的好处是老人会死得快死得多,有效解决了养老金短缺问题。

二、这是个悲伤的故事。男孩和女孩闹矛盾,约定背对背各走100步,然后回头时还能相互看见就不分手。结果,他们只走了两步就都回了头,却没有看见彼此。于是他们就分手了。发生发生于2013年12月8日。有关专家提醒青年朋友,不要在雾霾天尝试这样的游戏,以免发生不必要的误解…

关于雾霾,究竟第一次发生在什么时间也无从考证了,网上更多地在讨论雾霾的产生原因与应对,而产生原因主要集中于几个方面:1. 大气空气气压低,空气不流动,由于空气的不流动,使空

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