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博主
姓名:张志伟
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博主公告
    张志伟,注册房地产策划师。致力于商业地产营销策划、商业运营、企业发展战略的深入研究,具有地产代理公司和房地产开发企业双重经验。 曾服务长江实业、和记黄埔、合生创展、珠江投资等知名企业集团。
     曾服务:广州国际玩具礼品城、广州天河都市广场、京津新城、北京技工贸一体化家居产业园、中邦国际、明珠世贸商城、中道·中心城、中道.红星美凯龙广场、美居新世界、恒富广场、盛龙广场、海荣海璟系商业、宝鸡陈仓工业园、安康金州路片区升级改造等知名项目。
    
    《战略决胜未来——运营配称铸就商业地产王者》,是国内第一本从多视角阐述商业房地产企业发展战略的一本理论与实践较完美结合的专著。
    书籍购买地址:
    《战略决胜未来》一书由云南大学出版社出版,具体联系方式如下:
    1、云南大学出版社
    发行部电话:0871—5031071 5033244
    e-mail:market@ynup.com
    邮编:650091
    地址:昆明市翠湖北路2号云南大学英华园内
    
    2、(部分)图书销售
    北京博克思文化发展有限公司
    电话:010-68768119 68025692
    地址:北京市月坛北小街2号院一号楼1331室
    传真:010-68768067
    E-mail:books2008@books2008.net
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    2013 年1月18日,在西安市未央路赛瑞喜来登大酒店隆重举办“2013年周至县重点招商项目—万联锦绣城商业广场招商说明会”,现场鲜花簇拥、高朋满座,每个人的脸上洋溢着灿烂的笑容;周至县人民政府杨向喜县长、招商局任辉副局长,陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通教授、房地产专家西安交大房地产研究所所长杨东朗教授以及知名品牌商家代表共同见证了这一盛会,嘉宾们依次发表了精彩致辞,共同领略万联商业广场无限美好的发展前景。
   10万平米商业金矿 缔造财富新中心
万联商业广场作为西北首席超大县域商业综合体,距周至北向门户位置,总建面10万平米,开创周至商务、商业、休闲、娱乐一站式的生活模式,周至首家婚庆城,一站式婚庆购物,周至第一个特色餐饮集群,周至最大的建材家具城,周至首创娱乐购物广场,周至最丰富的综合业态,提升整个商业品质,引领周至商业时代到来。
   万联商业旗舰 招商形势喜人
   万联商业广场在招商过程中,坚持以选商的态度,精挑细选最适合万联商业广场定位的品牌商家进驻;这种理念得到了众多商家的认可,在招商说明会现场,多数知名商家嘉宾现场签约,场面极其火爆,将本次说明会推向高潮;目前招商工作开展的十分顺利,已取得令人欣喜的招商成果,近百家品牌精选商家已搭载上万联商业广场的商业巨轮,开始携手同行。
   
   
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中国人民银行1130日晚间宣布,从2011125日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据了解,中国上一次宣布下调存款准备金率是在200812月。在2010年和2011年,央行连续12次上调存款准备金率,其中仅2011年就密集的6次上调存款准备金率。

有人猜测,央行此次下调存款准备金率,是否意味着释放楼市调控宽松信号。对此,业内专家纷纷发表了自己的看法,就看法而言,目前可以概括为两种观点:其一是该政策意味着对楼市适度松绑,其二是影响不大。本人认为此轮的准备金率下调只是打了孩子屁股后的简短休息,如果孩子再不听话,估计后面还有更狠的,孩子估计要丢掉半条命。

观点一:房地产变相受益

央行近3年来首次下调金融机构存款准备金率,对资金链极为紧张的房地产行业而言,有正面意义,但心理影响大于实质影响,可以说是一个安慰奖。

不过,市场预测下调准备金率将是一个连续过程,明年可能会达4次之多,按平均1次可释放约3500亿元流动性计算,12月份至明年底释放的流动性可能会逼近2万亿元,寒冬下的楼市可能会迎来些许暖意。

多日来被持续收紧的信贷政策苦苦折磨的中国楼市,因为存款准备金率的下调,似乎让贷不到款的开发商和购房者们,看到了丝丝希望。

1、批贷时间有望略微缩短,多少为房地产获得了喘气的机会

一家国有银行个贷部的负责人认为,他还是偏向认为本次调整是利好房地产领域的。本次3690.5亿元资金的释放,对于众多需要资金的房地产开发企业来说或许并不那么明显,按照国家的政策指导,微调出来的资金应当会流向中小企业等领域,房地产业获益的可能性不大。

对于焦急等房贷买房的自住刚需客户来说,下调存款准备金率肯定将让他们有所收获,最起码,等贷款或许将不会持续半年那么漫长了。而这反过来对开发商回款,增加销售等有所促进,开发商也将是间接的赢家。

大部分市场人士认为,存款准备金率下调,这并不是房地产松绑信号,但多少也为房地产个贷获得了喘气的机会。终究目的还是央行需要释放一部分流动性应对热钱外流对国内流动性的负面冲击。

2、“松动”预期升温 将变相受益

澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚则从保增长的大势提出不同意见,刘利刚在为英国《金融时报》中文网撰文中指出,中国房地产产业牵涉众多上下游行业,对整个中国经济的影响仍然是举足轻重,在其他的经济增长引擎都出现了一定的问题的情况下,房地产市场一旦出现严重减速,其带来的效应将是难以想象的。

与此同时,房地产还关乎到明年的投资前景。在地方政府的投资模式中,其投资的主要资金来自于土地出让收入,并将其投入基础设施建设等方面,从而推动房价和地价进一步走高。这样的模式尽管存在很大的问题和风险,但仍然是中国经济增长的“不二法宝”。

刘利刚还指出,地方政府也需要土地拍卖收入来偿还巨额的地方债务,而这背后也需要房地产市场的一定繁荣。

北京大学房地产金融研究中心主任冯科教授也认为,央行这次降低准备金率虽然方向并不是针对房地产市场,但是房地产市场也会因此而受益。就像2008年一样,那次政策放松也是因为次贷危机,房地产市场因此受益很大。

对此,不少机构的最新报告也持相同观点。中银国际在121报告中指出,本次存款准备金率的下调无疑将增强银行体系流动性、提高银行的放贷能力,尤其将惠及首套房购房群体。由于此前贷款额度受制于存贷比要求且接近年底,各家银行纷纷在操作中上调首套房的按揭利率甚至首付比例,若利率能回到基准甚至下浮15%左右的水平,购房者每月按揭还款额可分别下降5%13%

另一方面,目前银行按揭贷款的放款周期普遍已经从上半年的个月左右拉长到个月以上,随着存准率的下调和明年一季度银行贷款额度的回升,若放款周期有一定程度的缩短,将对目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力有所缓解。

国泰君安121报告也指出,后续下调准备金率降成为常态;而地产方面,工业地产、商业地产因与新兴产业、扩大内需相关、不涉及住宅房价调控有望定向宽松;首套住宅按揭贷款严于政策规定的利率和首付有望因属于政府支持范畴,新增贷款额度增加、安全和收益性高而下浮。

对此,市场同样持乐观态度,截止收盘,沪指报2386.86点,涨幅2.29%,其中,地产板块指数涨幅3.4%,领涨的招商地产、保利地产、万科A、金地集团等涨幅皆在4%附近。

观点二:房地产受益不大

1、存款准备金率下调对楼市影响不大

全国工商联房地产商会理事吴新坚表示,央行虽下调存款准备金,房企融资难,融资利息高并没有到有效改善,但可以稳市,给持续疲软的消费市场树立信心。

中国指数研究院院长陈晟认为,此次存款准备金率下调幅度有限,即便有影响也最多体现在宏观经济上。他说:“存准利率下调的影响短期内不会传导至房地产市场,楼市调控政策不会放松,市场对此不应有过高预期”。

合富置业分析师龙斌表示,对于房地产而言,这次下调准备金率,会增强大家信心,很清楚,本轮流动性紧缩确实终结了。

广州经纬房产咨询有限公司研究中心总监朱欣苑认为,对房企的影响并不很大,国家对楼市的调控基调不会改变,本次下调所释放出来的资金,多会流入制造业以及中小企业。

中原地产项目部总经理黄韬表示,对于房地产行业而言,这不算是明显的放松信号,因为房地产只不过是宏观经济的其中一部分,目前中央坚持房地产调控的决心相当坚决,即使银根松动也不会放松开发贷款,因此对房地产而言不算是利好信号。

记者留意到,大部分专家都表示,此次下调存款准备金率,对楼市的影响并不大,并不意味着国家将放松楼市调控。

2、央行下调存款准备金率跟房地产调控无关

人所共知,目前中国经济增速回落的风险正在加大,而房地产调控正处于关键期,欧美经济动荡所造成的负面影响日益明显。真可谓国内外经济形势十分复杂。

这是央行三年来首次下调存款准备金率。此消息,迅速成为民众热议的话题。

不知是否巧合,反正国际互联网上很快就出现了题为《央行下调存准率,楼市现触底迹象》、《房价深幅下跌蕴含严重政治危机》之类的文章。

事实上,中国人民银行下调人民币存款准备金率,跟当下中国的房地产调控没有任何直接关系。

首先,与中国房地产业密切相关的住房按揭信贷和开发性信贷,在央行的公告中只字未提。也就是说,有关影响房地产调控的政策依然如故,即中国下调房价是国家坚定的政策

其次,相关数据显示,自2010年起,为应对通胀压力,我国央行连续12次上调了存款准备金率,但一定程度上带来2011年以来市场流动性普遍趋紧的局面。而央行最新数据显示,10月末我国广义货币(M2)余额81.68万亿元,同比增长12.9%,狭义货币(M1)余额27.66万亿元,同比增长8.4%,货币供应量的同比增速均处于近年来的低点。这对中国经济的不良影响越来越大,所以中国人民银行下调人民币存款准备金率。而此举大约将释放银行存款准备金4000亿元左右。

就在同日,美国联邦储备委员会发表声明称,美联储决定与欧洲央行、英国央行、日本央行、加拿大央行和瑞士央行采取协调行动,向市场提供流动性,以支持全球金融体系。声明称,将把几大央行之间现有的临时性美元流动性互换利率下调50基点,该举措将从125开始生效,互换协议将延长至201321

显而易见,全球这七大央行的做法,其实都是为了同一个目的,即促进市场流动性,而刺激经济发展。

当然,中国人民银行下调人民币存款准备金率,会在客观上对中国房地产市场产生一定的影响,譬如有人会认为政府在变相救市,而有的人会认为房地产开发商的冬季就要过去了。

但是,尽管以后贷款会较为容易,但限购、限贷等政策依旧,而民众对楼市的观望情绪越来越浓烈,所以中国人民银行下调存款人民币存款准备金率对刺激消费者购房的影响微乎其微。

本人观点:准备金率下调是给房地产温柔一刀

1、房价走低预期不变

合富辉煌房地产顾问有限公司市场研究部总监许传明说,这次下调存款准备金率很难缓解房地产市场资金普遍紧张的局面,特别是前期拿地正在建设、楼盘销售不佳的地产商,面临着年底结算的巨大资金压力,在融资困难的情况下,降价是缓解难题的唯一出路。

业内人士认为,虽然目前开发商资金整体还没有紧张到停工的地步,但一些实力不强的房地产公司由于银行贷款收紧,资金难以周转,延期交房的现象可能会继续增多。

虽然降价趋势已经出现,并且多地出现土地流拍现象可能影响到后期市场供给,这只会影响到一年半至两年后的楼市供给,以目前的房地产供求关系看,房价仍有下跌空间。

一系列现象表明目前房地产业面临着巨大的资金缺口,房产商不能指望国家放松货币政策来缓解资金压力,房价将继续调整。一些业内人士还认为,即使调控放松,对地产市场的影响也有明显滞后性,因此短期房价不可能反弹。

2、地产商不宜“赌多”

有专家认为,在房价还未调整到位的情况下,国家调控政策难言放松,房地产商对于市场形势仍需谨慎,不宜“赌多”。

从目前情况来看,房价最终要调整到合理的价位,虽然目前一些楼盘价格出现了快速下降,但整体房价下跌仍不明显,即使考虑到调控提前量因素,近期调控也不会放松。

房价高企的根本原因是供需关系严重失衡,土地供应一端由于资源有限,不得不采取节约集约式的方式。但购房需求这一方,完全是敞开式的,炒作将需求越放越大,最终供需关系导致房价暴涨。因此限购等抑制非居住性需求的做法还需坚持。

目前对楼市继续调控符合大势,从国际、国内形势来看,国家适度补充流动性也有利于保持经济平稳增长,今后国家对房地产业的调控需加强“定向性”,尽量减少对整个宏观经济的影响。

3、房地产是政治经济学,不听话的孩子得丢半条命

任何一个理性的政府,都不会拿民心跟自己开玩笑。房地产、政策、政府可以简单的喻为儿子、刀子、老子的关系。

儿子应该尽孝道(坚守道德的底线),同时还得传承家业(做一个真正的企业),在国家危难之际精忠报国(为国家分忧解难)。历来是听话的孩子有糖吃,譬如万科的王石,阴奉阳违的孩子只能被不断的调教,败家的孩子不是被逐出就是被家法斥候。

很显然,目前房地产行业的不少开发商早已成为败家不听话不成器的孩子,以至于被点老子名训斥——“房地产商应该流道德的血液”,到了动刀子断腕的境地,可是家门不幸,诸多开发商对老子的淳淳教诲被当成笑谈。于是乎“限购、限贷”政策一出,把刀子在不听话的儿子屁股上戳两下,这儿子就哭爹喊娘。殊不知这刀子还没真正去割喉断命呢。

老子还是仁慈的,毕竟谁都不想把孩子轻易给送上断头台,儿子应该理解老子的难处,否则小命不保。

2011年全国两会期间,全国政协主席贾庆林在政协工作报告中明确指出:民生问题不仅是重要的经济问题、社会问题,也是重大政治问题。民众的住房问题,乃是民生问题的重中之重。而2011116,温家宝总理更是明确强调:中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。。家喻户晓,目前中国的房价尚未回落到民众能够普遍接受的合理的价位。换而言之,中央不可能自食其言的。

此轮的准备金率下调,毫无疑问对房地产目前度过难过有一定的帮助,开发商应该借机快速出货,一方面加快资金回笼,一方面调整业务结构、优化业务体系增强抗寒能力。

但是此轮的准备金率下调,本人认为只是打了孩子屁股后的简短休息,如果孩子再不听话,估计后面还有更狠的,孩子估计要丢掉半条命。

开发理应时刻清醒地认识到中国下调房价是国家坚定的政策,其目的是使房价回落到民众能够普遍接受的合理的价位,开发商千万不要对赌、不要再侥幸、不要再不听话。

 

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(续2011年商业地产操作模式九大历史转变之八)

9.赢利模式:由静态收益到动态收益

商业地产的赢利模式总体而言是“通过物业资源创造价值,借助商家资源实现价值”。在商业地产的价值链中,高端商业供应链的增值由房地产开发商实现,中端商业管理供应链的增值由商业经营管理公司实现,终端商品销售链的增值由商家实现。因此,物业资源的升值,就成为商业地产项目租售环节的重要增值手段。

在目前的商业地产中,开发商为了尽快回笼资金,减少资金压力,因此非常重视销售,并以此作为主要的赢利模式,其实这是一个发展弊端,因为虽然开发商赚取了物业本身的价值,却失去了物业资源固有的土地价值,而且在这个销售过程中,投资的比例占据了很大部分,这就使市场混乱,商业形态无法控制,甚至是空置率上升,导致后期租赁缺乏资源,难以形成商业效应,使项目开发难以为城市服务,又对开发商的持续发展设置了重大的障碍,这种与商业物业依靠持久经营获得的动态收益宗旨背道而驰。

这种追求销售以快速回笼资金而忽视项目长远持续经营和发展的收益模式被称为静态收益,因为它只在销售过程中获取一次性收益,由此失去了物业价值;而与之相对应的主要依靠物业经营营造出良好商业氛围从而使项目持续获得物业价值的收益模式为动态收益,这种模式虽然资金回笼慢,但是它却既保持了项目的土地价值增值,同时又能持续地获得物业价值收益。只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展和开发商的稳定收益。

[ 结语 ]

商业地产能够获得如此快速的发展就说明了它有着肥沃的生存土壤和自身强大的生命力,但是商业地产的超速发展确实带来了一定的隐患和问题,这是商业地产透支青春所带来的必须承受的后果,当然,这也使人们开始正视商业地产的发展问题。这种正视是一种进步,更是一种力量,它能使人们理性地面对激情,冷静地回顾历史,从而总结出经验和教训,并使中国的商业地产进一步发展。

商业地产曾经对城市经济发展起到重要的推动作用,今后它将继续为城市发展和城市格局做出重要的贡献,而中国的商业地产也仍然还处于初级发展阶段,和国外的成熟模式还具有很大的距离。商业地产,任重而道远,只有积极转变观念,把握先进的操作模式,才可能在未来的路上走得更快更稳!

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  (续2011年商业地产操作模式九大历史转变之七)

8.招商模式:从粗放招商到统筹策划

我们在前面的分析中谈到,目前商业地产的经营模式是租售并举,虽然有大部分开发商认识到出租商铺是物业增值的重要手段,但是现实仍然存在的问题是在招商过程中的混乱和粗放。

很多开发商在招商之前并没有一个很明确的商业规划和招商策划,其认识仍然停留在只要能招到商就一定能保证物业经营提高物业价值的阶段,因此行业中大量存在“为招商而招商”的现象,在地域上全面撒网,在行业上交叉吸收,缺乏通盘的商业组合和商户经营范围部署,其结果必将为后期的经营和管理带来大量隐患。

集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式,因此,开发商在进行招商之前,应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究,对消费者的消费能力、消费层次、消费规模进行通盘分析,以顾客为导向,最终确定项目的商业主题,然后对主题的产业链进行分析,以确定在本项目内的商户范畴,然后在招商的过程中遵循严格控制和灵活调整的原则,最大限度地维持项目的利好经营。

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(续2011年商业地产操作模式九大历史转变之六)

7.营销模式:从概念营销到回归产品及区位

商业地产的营销是一个从产品到概念再回归产品的过程,具体地说,商业地产在初级阶段推广过程中仅仅停留在产品本身,并且只是做蜻蜓点水的表面工作,其推广思路的展开,是围绕着商铺的支持点而发生延伸并从中去寻找商铺本身的特质,这种营销模式朴实无华,显得比较单薄,但对于一些低端商业物业却仍然是比较有效的方法;在商业地产较为成熟的阶段,营销工作者将商铺和概念相互结合起来,使其产品附上一定的概念价值,这种营销模式往往在概念上做足功夫,对产品本身的描述却显得较为含糊,不能完全体现出商铺的投资价值,虽然能吸引部分经营者和投资者,但是如果概念和产品本身的结合不够紧密,而且产品根本无法支撑这个概念的话,将对此项目产生极其不利的影响。

现阶段很多商业物业的营销停留在概念营销阶段,但是从其发展轨迹来看,和住宅地产一样,最后营销仍然要回归产品,而且商业地产除了要考虑其自身的商业结构外,对于区位环境的分析更为重要,只有通过客观的分析和详实的数据来展现项目的升值空间和潜力,日益理性的投资者才会认可该项目。

另外,商业地产的前提是“本土化”,必须通过准确的时间调研和消费力评估,才能有效进行项目自身的开发、运作和发展。

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  (续2011年商业地产操作模式九大历史转变之五)

转变之六:管理模式——从低端管理到专业外包管理

从目前国内的商业地产状况来看,商业物业的管理无疑是一个致命的软肋,有很多商业地产占据黄金地段,人流量也很大,但是却只见开张的一段时间里红红火火,不久后便出现了商户撤柜、业主停租的状态,偌大的商场却门可罗雀。

从现有的商业物业管理队伍中,我们可以看到很少有专业管理人员,大部分都是由住宅物业管理人员兼管,而很多物业公司还是开发商自己旗下的分支公司。住宅物业和商业物业在管理上是具有明显区别的两种管理形态,商业物业要求管理人员对经济、管理特别是零售行业及特许经营行业都具有专业完善的知识,同时还要具有很强的商业网点和零售点的整合能力,而且对于商业物业来说,从后勤支持到供应链运输,从物品储存到清仓促销各个方面都需要有专业人员才能更好地执行,而一旦其中有环节出错,带来的影响将会是不可估量的。

2011年的商业地产关键字中,外包成为了一个重要字眼,因为外包以其有效降低成本、增强企业的核心竞争力等特性成为越来越多企业采取的一项重要商业措施。在商业物业发展的同时,国外在这方面的经营管理人才获得了快速发展,而国内也有部分专业经营管理团队逐渐成熟起来,开发商应该积极转变观念,利用外包管理的方式将商业物业的管理水平提高,以保证物业的永续经营。

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(续2011年商业地产操作模式九大历史转变之四)

转变之五:经营模式——从租售并举到纯物业经营

在世界范围内商业物业的经营模式中,我们可以大致地分为三种模式:一是纯销售模式;二是租售并举;三是纯物业经营。这三种模式也是物业经营模式发展的三个阶段,在商业地产刚兴起的时候,开发商怀着把钱先装到口袋再说的心理,为了快速套现,通常采取纯销售的模式,但是它明显不能体现出商业物业价值,是商业地产在极不成熟阶段的过渡产物;第二阶段的操作模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控,划定销售范围,并明确经营范围和法律手续,同时,对于大部分物业仍然采取出租模式,以便在资金回收相对平衡的条件下保持物业的持续经营,开发商能够通过产权出售和租金收益来双重获取利润。第三阶段是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物,在欧美国家采用较多,开发商在物业前期依靠合理的商业运作,获取稳定的租金收益,经过若干年的正常经营,或包装上市或通过资产评估而获得金融机构的贷款,或将部分产权出售以套现,但此阶段的售价已经远远高于物业经营前期的价格了。

租售并举是目前中国大部分开发商运用的经营模式,应该说,在现阶段的经济环境和城市发展情况下,这种操作模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润获取要求。但是它也存在一定弊端,因为在租售比例的控制上,很多开发商往往把握不住火候,通常来说租售比例应该控制在73之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营,如果出售的比例太高,而且投资成分太大,经过混乱的易手后,将会造成商业形态无法统一协调,由此影响商铺的入主绿,这样不仅使业主的产业无力增值,同时也使出租能力下降,从而使项目难以稳定经营。因此,中国的商业地产开发者和经营者为了发展必将不断地提高自己的商业运作能力,从而使纯物业经营模式成为可能,因为这种模式最重要的在于前期的商业运作,只有这个阶段成功了,后续的经营才能维系,并在经营增值后才会由于有多种处理方式而使抗风险能力明显提高,这是商业地产成熟的表现,也是商业地产发展的必然趋势。

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  (续2011年商业地产操作模式九大历史转变之三)

转变之四:融资模式:从单一渠道到多元创新

对于自有资金超强的开发商,可以主要依靠自有资金来为建设资金筹资,这些开发商不会为资金偿还发愁,他们有足够的时间和耐心来持有物业并长期投资回报。

对于自有资金实力不强,而又想去尝试开发商业地产的开发商,他们最先想到的是银行贷款,这是目前最多采用的融资方式,当然可能为减轻利息压力,部分也会采用承建商垫资的方式解决部分资金缺口。当政府提高开发贷款的门槛后(四证金,35%自有资金),部分实力不够的开发商会考虑利用信托资金,但由于信托资金的成本相对较高(12%~15%的点位),更多的是利用信托资金作为过桥贷款,补充自有资金。随着新的房地产信托政策出台(同样要求四证金,35%自有资金,还得有金融机构担保),这条路基本也被堵死了。

对于自有资金不足的开发商,目前的市场行情下,可行的融资策略是与基金合作开发,虽然这些基金的要价比较高,但毕竟只是用力弥补自有资金不足的缺口,其金额不会太大,当自有资金达到标准,并且项目的资质不错的情况下,建议向银行申请开发贷款,毕竟银行的资金成本是相对最低的。目前来看,这是建设期资金比较可行的融通方式,也是国内大多商业地产开发最常用到的前端融资方式。

 在产权式商铺的变现方式受到限制或者难以行得通时,越来越多的开发商选择了其他的后端融资或变现方式,部分开发成熟、经营状况良好的物业,可以向银行申请商业物业经营贷款;另外,具备一定规模并且收益质量良好的商业物业可以通过REITS打包上市,广州越秀2005年率先在香港发行REITS,为国内优质物业打包到境外上市融资开创先河,随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等大规模项目股权收购合作的尝试和努力,未来几年将会有越来越多的REITS境外上市。同时,具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS(商业房地产抵押贷款支持这证券)的方式来融资,CMBS类似于住宅MBS,只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下,通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得后端融资,这是国内此类融资方式的首例。虽然REITSCMBS都是以租金收益作为投资回报的现金流,但CMBS是债权性质的证券产品,而REITS是股权性质的证券产品。REITS的销售对象主要是个人投资者,CMBS将主要针对银行间市场和机构的投资者。正式因为投资群体的不同以及证券性质的差异(股权VS债权),预计CMBS在国内的发展将会快于REITS,会被越来越多的商业地产开发商所运用。

相对于国内山商业地产的迅猛发展,国内的商业地产融资方式过于落后,未来几年这个领域的创新将会取得长足的发展,上述的各种融资方式将会逐渐成为常规渠道。不久的将来,商业物业的开发商将会采取的融资方式包括:

前端融资:自有资金+基金+银行贷款+承建商垫资的组合;

后端融资:整售给机构投资者/打包RETIS上市/CMBS/改良的产权式商铺散售/银行经营贷款。

这些多元化的融资组合将成为未来商业地产的融资模式的主流,不同背景的开发商、项目质地的差异将会导致各个项目融资方式的各不相同,开发商应该充分利用这些新的融资方式,组合出最适合自身的融资策略,可以预见得到,单纯依靠银行贷款来为商地产融资将会慢慢减少。

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(续2011年商业地产操作模式九大历史转变之二)

转变之三:开发模式——从自主规划到区域运营

只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能够提高商业价值,并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台,而也只有丰富的商业地产形态才能为城市的经济发展提供最有效的经济发展因子。

商业规划是城市规划的一个重要因素,但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。从目前各大城市的商业地产发展情况来看,都不同程度地存在着由于对城市商业规划的认知和理解不够准确和全面而造成定位失误,导致商业地产的黯然出局,这不仅影响了开发商自己的利益,也破坏了城市建筑格局(商业地产的外在载体空置甚至烂尾极大地影响了城市空间格局)和商业格局,还影响了业主、经营者及消费者的利益。

这证明了目前的商业规划仍然缺乏前瞻性,对规划细节缺少必要的市场研究和可行性考证,另外,由于很多开发商被高额利润吸引,介入其中,根据自己的土地套现计划进行商业物业的开发,由于没有经验且其目的只是为了圈钱,所以急于回笼资金,在项目定位和商业形态界定上不做过多考虑,在经营管理方面专业水平也不高,这使得房地产商无形中成为了商业规划的主体,从而使城市商业布局整体失控。

商业物业对于城市的区域发展具有不可忽视的影响作用,有利于提升区域整体的商业竞争力和商圈的形成,促进消费能力提高,增大消费规模,但是作为和社会公众密切联系的地产形态,商业地产的开发应该站在区域运营的高度,在符合城市规划的前提下,努力完善区域商业形态,营造社会公共商业空间,协调业主、经营者、管理者的关系,在提升区域经济力的同时发展自身开发水平。

“政府规划、企业经营、统筹开发、创造价值”应该是较为理想的开发模式。

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        (续2011年商业地产操作模式九大历史转变之一)

转变之二:决策模式——从经验主义到政府宏观调控结合三位一体决策

决策是定位的基础,只有在合理的决策模式前提下,才能做出科学的定位,并为以后的持续经营做好铺垫和准备。由于目前商业地产所面临的市场环境越来越复杂,市场竞争也愈演愈烈,只有在对市场动态和竞争项目以及其它影响因素进行全面把握和分析,才能做出正确的决策,而这项系统工程仅仅依靠开发商是很难做得好的,正如上面所说的商业地产失败案例,根源在于定位,而定位不准确往往是由于开发商的经验主义所导致,在对环境把握不充分,未进行深入调研和综合分析的情况下,必然不能满足市场的要求,而这个苦果最后还是要由开发商来吞咽。

商业地产不仅是城市功能的必备形态,也是城市发展的重要支持动力,同时,城市扩大化会带来商业地产的繁荣,而商业地产的发展也会为城市稳固经济基础,在这种互动关系下,城市规划要考虑商业形态的格局,那么相反,商业地产的开发也必须适应城市规划的整体要求,因此在决策上,政府宏观决策是首要前提。

另外,咨询、策划、调研、商管等关联服务公司由于具有丰富的专业操作经验,从前期的区域消费能力和经济需求调研到区域经济形态特性的定位考虑,再到项目的招商和推广都能起到外脑的支持作用,而专业的商业经营管理公司在商业地产运营管理方面的专业水平将能够为发展商解决很多项目发展方面的问题,特别是在项目初期的策划阶段,让有经验的商业运营公司介入定位,以确保所打造出来的产品能够正确地迎合顾客的需求是项目发展的良好开端。

在政府宏观决策的前提下,利用咨询、策划、调研、商管等关联服务公司的外脑优势、经营管理公司的运营经验和发展商本身的开发能力和资源整合的三位一体决策模式,将更能保证项目的稳定发展和永续经营。

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