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姓名:于岳
单位:常州新市民
职位:老了可以在常州领社保的人
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    如果能在您茶余饭后的谈资中,因为我的博客而增加一句话,那是我莫大的荣幸!
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各位读者,博客搬家了。
搬至新浪微博 。本期内容,2013年9月市场分析,金九,到底差在哪里?  http://weibo.com/u/1424680305
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所谓2013年房价大涨,与常州有几毛钱的关系?

2012年的12月份,常州的商品住宅销售量达到了65万平米左右,但从数据来看,确实出现了翘尾现象。其中,不外乎几大原因:一、开发商促销;二、抵扣工程款等房屋的签约;三、贷款到期,转贷款的需要;四、百姓预期房价上涨而出手。

只谈第四点,百姓有没有必要紧张?或者说,到处在宣扬的“2013年3月份以后房价大涨”对于常州,到底有几毛钱的关系?为平民百姓计,让大家宽心过一个春节,有必要宽慰一下市场躁动的情绪。

回顾2012,实现年初预期

常州楼市2012年已然过去,纵观全年,印证了我在2012年初的预期,“2012年的整体均价一定低于2011年的整体均价,但是一定高于2011年12月份的均价”。2012年有几大特点:

首先,老声常谈,旺季不旺、淡季不淡;

其次,保命赚吆喝,2012年常

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降息,会更加刺激刚需市场

惊闻央行降息,惊,不在于降息这个行为,而在于降息的时间来得如此得快,而且如此的微妙。
正常预计,降息会在8月底来临,因为存款准备金率还有下行的空间,降准相对比较温和,再度下降一到两次以后,启动加息,是符合常规预期的。但是在6月8日就启动加息,这个速度超过了常规预期。
正常情况下,此轮降息会在5月份的经济数据公布以后,但是在5月份经济数据尚未公布之前,降息提前出街。这个时点非常微妙,会让人对5月份的经济数据产生恶化异常的联想。
降息,在当下的中国,有杀贫济富的功效。因为穷人为了应对生活的压力和未来生活的不确定性,习惯性进行储蓄;而富人则在通过各种平台进行贷款。贷款利息低了,方便了富人;存款利息低了,损了穷人。
穷人怎么办?一,货币不值钱了,钱会变毛。用货币计价的其它资产,诸如房产、古董、字画、贵金属等,就会显得值钱;二,货币放在银行不划算了。穷人只能忍痛,把存款从银行里搬家,然后进行投资。但是由于实力有限,购买力
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什么是刚需市场?不能在混乱中摸市场方向

全国人民都在讨论房地产刚需市场,很多的开发商也在推出刚需型住宅产品,并且利用刚需产品获得了渡过房地产调控寒冬的必需资金。那么,就房地产领域而言,什么是刚需市场?

下定义,何其难

刚需也即刚性需求,按照经济学理论,是相对于弹性需求而言,指商品供求关系中受价格影响较小的需求。例如,一个成年人的口粮是每天1.5斤大米,那么当米价2元/斤的时候,需要1.5斤大米填饱肚子,当米价3元/斤的时候,依然需要1.5斤大米。这种需求,随价格起伏的变化非常小。

在房地产领域,既然使用了经济学的刚需概念,是否就可以用经济学理论来套用呢?当刚需房价大幅度上涨的时候,住宅需求大规模减小;当刚需住宅价格下降的时候,销售量却在大增。也就是说,这种需求充满了价格弹性,与传统经济学的刚需概念并不吻合。

什么才是房地产刚需市场?

那么,我们如何真正定义房地产市场的刚需?严格意义上来讲,用“刚需”这个词语去描述房地产是不正确的,它与传统经济学有违

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温总理屡次盖帽,试问调控出现反复的可能性有多大?

房地产牵动亿万民众的心,房地产调控牵着总理的心。3月5日,国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议作政府工作报告,指出“我们坚定不移地加强房地产市场调控,确保调控政策落到实处、见到实效。”

国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作。其中第七条指出“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。”

10天之内,共和国总理两次提到房地产调控,更明确指出决不让房地产调控出现反复。是不是房地产调控已经露出了反复的苗头?房地产调控最终出现反复的概率有多大?

担心缘于成交量的回升,夹带不和谐的声音

总理的担心是有其原因的,最近楼市“回暖”和“小阳春”等类似的声音,不停地在媒体中出现。从3月份的成交数据与2月份的数据相比较,有很多城市的成交量上升幅度超过50%。所以,媒体总结发现了“小阳春”,并非空穴来风,恰恰反应了媒体的触觉是非常地敏锐。

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开盘时时有,轰动没几个,为啥?都在打游击战呢。
暗开盘,夜开盘,化整为零小开盘,周周开盘地道战,偶尔打一次阵地战,还面临着所有游击队的车轮战……
常州楼市进入游击战争年代。
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常州房地产市场,敢问何时回暖?

如果问,常州房地产市场,何时会回暖?没有人能给出准确的时间。

如果说,常州房地产市场,没有人能知道什么时间会回暖,也不尽然。

伴随着本市经济发展周期,以及国家货币政策的宽松轮回,常州的房地产市场,呈现出了弱周期性的特征。本轮房地产周期,在2007年中和2010年末出现两个高点、形成双M顶以来,已经走到了本轮行情的末端——刚性需求垄断市场。且看刚需市场之特征:

刚需市场之典型案例分析

从飞龙居住区的客户分析,近阶段的客户,85%左右为刚性需求的客户,15%为改善型和投资型客户。刚需客户,维持了本片区的热销。

从武宜路的客户分析,大部分旺销成交的都是单价在5000多元的商品住宅。

从单一公司龙湖的销售分析,其平层大户的单价,决定了她理应在刚需的范畴之内,但由于单户面积大、总价高的特征决定了销售进入零星去化阶段,势成强弩之末。

从全市分析,低单价、小面积、低总价,成为全市签约商品房的唯一特征。

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老夫聊发少年狂!咱也调侃着玩一下呢。
“中国第一制服美女”的干爹,还没有露面,据说在两会期间,抽空为干女儿举办生日宴会,为了助其雅兴,还弄了书法家的字,其心可真,其情可切。干爹,是伟大的!
房地产行业的干爹在哪里呢?
首先,亲爹是银行,只要亲爹发话,啥都好办,存准率和利率齐降,一定是亲爹发威,儿子发福。呵呵
其次,老佛爷是国家,中央政府不发话,亲爹也没辙。所以,参见老佛爷,得悠着点。
再次,后娘是经济学家,借着帮助孩子健康成长的名头,总是在孩子后面掐屁股。弄得孩子哇哇鬼哭。
最后,干爹是谁呢?猜吧,挺好猜的。哈哈
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  如果总理不发话,房地产调控可能流产

轰轰烈烈的调控,包括限购令在内,通过税收、金融、市场、政策等组合拳,对2011年的房地产市场,造成了巨大的影响,作为回应,2011年的房地产市场出现了一轮降价促销风潮。在这个风潮中,很多刚需客户获得了实惠。

随着春天来临,管中窥豹,从我们地区性的房地产市场出现的各种细节来看,调控出现了可能流产的迹象。可以设想,如果在两会上,总理在施政报告里对于房地产调控不发话,调控的流产将是可能的。

一,银行的流动性在放松,至少针对首次购房者的政策,充分保障。对于中小企业的银根定向宽松,部分资金也在流向房地产市场。

二,地方政府在扯网。房地产调控是一个严密的大网,包括芜湖和佛山等地方政府,一直在扯这张大网,虽然没有扯破,但是扯松了网眼,放生一批小鱼的可能性在加大。

三,媒体助威加大扯网的影响力,对客户的心理预期造成了很大的影响,市

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常州楼市出现反弹迹象,这个现象与以往大为不同,今后是继续延续反弹至反转,还是短期促销的市场特征,有待观察。
2012年楼市,要重点看价,少看量。量是集体打折促销的结果,在促销的前提下一定程度的量的反弹,有失真的可能,很多时候不宜作为判断市场趋势的主要依据。
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常州房地产市场,进入第二轮回调

    虽然知道很多人不喜欢听真话,但是总觉得在必要的时候,还是可以或者应该说两句真话。说真话,就是听得难受;但是不明真相,会过得很难受。
    常州的房地产市场,正跟随全国市场一道,在寻底。其实所谓的寻底,就是在找什么时间再度入市。
    由于国土辽阔,城市众多,房地产又有很强的地方性,我观察不了全国的房地产市场;同时,我也劝大家,不要去过分关心全国的房地产形势,房地产市场永远是局部机会,你不太可能同时在常州,上海和北京买房,除了钱的因素以为,信息和信心也不对称。所以,我们观察自己的市场。常州的房地产市场,正进入二轮下探阶段。
第一轮,主动性下探
    先是量跌,2011年7月份至2011年10月份,常州的成交量快速萎缩,最低的时候,每天的成交量接近50套;
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很久没有更新博客了,感谢在搜房工作的朋友们,一直在关注着我。我的手已经非常生疏,语言不通,或者文笔不畅,请多包含!我尽可能把我的意思表达清楚,让你知道我在想什么,但是并不代表你需要接受我的观点。
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芜湖新政“救市”:一粒小麦面的空欢喜

    一颗石子扔到水里,可以激起一层浪;一粒小麦磨成的面粉,扔到河里,会不会激起波浪?常规情况下,大家认为是不会的。

    而眼下有一粒小麦面掉到了河里,却偏偏激起了冲天的波浪。那就是2月9日上午,芜湖市政府发布《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见》,意见本身没什么,既无大的内容,也无新的内容,却偏偏被全国的很多网站竞相转载,并且被解读为“2012年救市第一新政”,并且被郑重的认为是真实的,因为是“芜湖市政府第55 次常务会议讨论通过的”。房地产渴望救市的急迫心态,让人欲哭无泪。

首先,节选新政要点

1、  标题的重点是“加强保障性安居工程建设和管理工作”

2、  意见的重点是“促进住有所居”

3、  总体要求的重点是“A:‘十二五’期间全市建设保障性住房1000万平方米,力争‘十二五’末我市保障性住房覆

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这里是外来品牌地产商的坟墓

近5年来,这座城市拥进了很多的地产品牌,包括区域性和全国性的房地产品牌,其中还有香港地产商的身影。但是在楼市产生影响力的外来品牌开发商,几乎没有。外来的品牌开发商一觉醒来,发现一切都与自己预想的相去甚远—“本地百姓不认品牌”成为他们惊讶的焦点,而他们的处境也从雄心勃勃变成迷途跋涉。外来地产商集体表现出了水土不服的现象,一个逐利的目的地变成了一个滑铁卢式的坟墓。

一,过高的估计了自己

外来品牌商,首先犯下的第一个错误,就是过高的估计自己的专业水准。经过20年的发展,中国的房地产市场高度同质化,除了往奢华方向进军,剩下的就是规范化,模式化,还有细节的把握,房地产已经没有过多的悬念。由于没有太多的幺蛾子,所以品牌企业高速扩张的过程中,通过复制拔苗助长了大量的专家和高手。来到这个城市,无一例外地以爷自居,无一例外地站在巅峰指点江山,无一例外地以我为中心俯瞰这个城市和这里的百姓,害得自己的本地分公司也无一例外地患上了“末梢神经坏死症”。

二,过高的估计了品牌

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  中小城市阵痛中——

售楼处变战场:折射脆弱的楼市生态

    在我们这样一个中等偏小的城市,近20天,至少有10个以上的大型楼盘,购房者在售楼处集中聚会,申诉自己对于开发商降价的不满。有的售楼处,客户统一穿白色T恤,上面写满了对开发商的意见;有的手举标语,在售楼处静坐;有的聚集开发商集体谈判;当然,也有的售楼处发生武斗,将售楼处变成名副其实的战场……

    所有现象展示的是一个乱局,而所有乱局的背后,只有一个共同的原因,就是开发商降价了。这种顺应民生和大势的行为,招来了客户集体性的情绪宣泄,开发商和客户共同联手将售楼处变成了战场,透射出整个楼市的生态,是那么的脆弱。

一,手心手背都是肉,舍谁不是痛?

    开发商降价促销,一方面是顺应市场趋势的行为,另一方面也是顺应了国家宏观调控的需要。终究根源,还是为了降价促销。在商品市场,任何降价促

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最高人民法院今天(12日)上午10时发布《婚姻法》司法解释(三),共19条。
 
首次明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。
首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。
……
这个解释太给力了,最高人民法院瞬间成为了全国开发商的亲密盟友。这个解释会刺激年轻的女方和女方的父母,大力买房。由“户均一套房”的状况,演变为“夫妻各一套房”的局面,房屋会更加紧俏,要脱销了。
 
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如今被政策折腾疯了,也来点疯言疯语。
如果来了限购令,二三线城市会被搞得很惨。如果限购,对二、三线城市的影响要远大于一线城市的影响。限购影响一线城市的,仅仅是成交量,但是限购一定会对二、三线城市的量和价有巨大影响。
二三线城市的房地产开发主体,是一个脆弱的主体阵营,小开发商太多;二三线城市的购买主体,占多数的是本地居民,以改善型为主要消费需求,限购的对象就是他们;二三线城市的近郊和远郊,多数的房源都是投资性需求,因为居住和生活不便,刚性居住需求远比大城市要小得多;二三线城市的居民收入构成,比大城市更单一,居民置业很大部分,包含了恐慌性置业和跟风置业……
不来限购,常州被苏州、无锡落下了,“苏锡无常”被限购令演绎了一把,不管你心里舒服不舒服,总之是被“苏锡常”抛弃了。如果来了限购,常州会被常州人民抛弃,在产业升级缓慢的今天,普通百姓就只能寄希望房产及其附属产业的发展能赚点小钱了。常州,你选择被谁抛弃?
常州,最好别来限购令,顶不住的
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在西太湖拿地的开发商,现在唯一能做的事情,就是挖坑、放水、养10年鱼。
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国家调控,似乎以房价下跌为目的,但是经过漫长的调控和等待,等来的并不是房价下降,反而是成交量的极度萎缩。

所以,我们更加可以验证,所谓的房价下降,并不是渐进式的,不是由现在的开发商逐步降价来实现的。而是由于市场缺失,成交萎靡,最后造成土地需求不旺,建筑工人需求不足,建材滞销,故而所有的环节都降价促销,形成了新的市场价格。实现大家期望中的降价。

现在房地产的各个环节都在赚取暴利,却把板子打在了开发商的身上。土地价格高昂,绿化成本高昂,建材价格大涨,人工成本大涨,设计、金融费用和各项税费沉重。现在仅仅要求在最后环节的开发商去降低房价,开发商承担了所有的高成本,却被要求在价格上独自承担社会道义,这个道理是说不过去的。

追溯房价上涨的源头,通货膨胀效应,通货膨胀就是在掠夺百姓财富,原来100块钱可以买头200斤的猪,现在100块钱只能买8斤猪肉。老百姓被掠夺了192斤猪。通货膨胀增加了各个环节的成本。

追溯房价上涨的构成,土地的成本占了很大的部分,土地价格被折算到房价以后,还要承担这部分价格的税收。

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今天接到搜房小朋友的询问,是否可以参加新锐博客评选,感觉挺意外的。

写博客的本意不是为了评选,作为骨子里比较尖刻和容易仇恨的人,喜欢写点东西,发泄一下。自认为比起在酒吧里砸啤酒瓶,这种方式相对安全一些;比起灌醉自己趴在桥墩下呕吐,这种方式相对健康一些。

写什么呢?针砭时弊,咱也不会;普渡众生,咱也没那么伟大;讨论经济,咱也不那么专业。于是,就写点地产的东西吧,因为地产就是个大杂烩,什么人都在里面捞江湖,咱也冒充在里面,不会被人发觉什么不妥。再者,地产的专业性不是那么很强,即使说错了,顶多被人腹诽一下,不会被人在马路上拍砖头。还有一个经常偷笑的原因,地产无定论,同样的问题,一百个人就有100种看法,貌似都很有道理,既然这样,我泼我的脏水,你喝你的纯净水,管得着嘛。

今天让我参加评选,被告知还要拉票。长这么大,还是第一次拉票,小时候,文化大革命刚结束,也没参加过什么达人秀;赶上超女选拔赛的时候,没有时间;等

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