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博主
姓名:张蛟
单位:苏南融创
职位:销售经理
访问人数:1055008
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    欢迎拍砖,发表自己的言论是您的自由。就像是打升级叫牌一样,但我不能保证您叫过以后就一定打成,因为我会造反!
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在选择代理公司和采用何种代理模式之前我们必须清楚几大问题:

1.自主销售对我们是否合适吗?为什么?

2.我为什么要找代理商?

3.哪种销售模式是最适合我们项目的?

4.怎样的代理商适合我们项目?

 

分析:

1、该项目是位于无锡锡东新城高铁商务区,作为本公司第一个中高端住宅产品首秀。所在区域是无锡高端项目集中之地,周边竞品项目多,都为大品牌开发商,项目体量大,品牌影响力大,并且进入无锡住宅地产都有些时间积累,对我们项目有较大的销售压力,所以短期内自主销售并非我们的理想选择。

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    刚刚收到消息:中国人民银行决定,从12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
    我的想法是前阶段国务院对外一致口径从“坚持货币宽松政策”转移到“适度宽松政策”以后,央行的存款准备金率进行多次上调,已经突破了国际通行的上限值。由此调控市场反响强烈,银行信贷规模受限,各地民间借贷盛行,甚至由于关系到大额短期高利率借贷所引发的“温州老板跑路事件”个例。所以,今天公布的下调准备金率开启了一个货币再次宽松 的信号。虽然现实意义对于市场流通的货币量影响不大,但是昭示意义明显。预计此次下调准备金率只是新一轮准备金率下调的一个开始。左转还是右转。也是对新一届李克强政府经济战略的一个导向信号。
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    《辛亥革命》!是抱着一种对主旋律电影的定位去看的。我是潜伏愤青分类,也是因为宣传片中层出不穷的明星阵容,那就姑且看一下吧。
    看到三分之一的时候,泪水竟然静静的划过脸颊,就这样默默的看完所有的结束字幕,两颊数次被湿润。为革命者的坚定的信仰而动容。
    有一个行者走到新疆,对原住民不经意的一问:你们和汉族相处的还好吗?维族的朋友出口让他大吃一惊:我们不喜欢中国人,我们有我们的信仰。中国人只爱钱。
革命不同于封建社会的起义,从政治经就学来说是颠覆性的用新的生产关系取代陈旧的生产关系,以匹配的生产力的发展。用一种全新信仰武装起来的年轻人抱着对未知世界无限的憧憬,推翻现有政治体制是需要多少勇气?我不知道,我盘算了多少年准备单飞做老板的勇气还没有付诸于行动。
    辛亥革命100周年了,为无数先驱致敬!作为辛亥精神的继承者的中国共产党人一路走来,一群抱有坚定信仰的
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     房价是我的职业被朋友最近问到最多的问题,如果大家都问我同一个问题,那么这个事物必然是有些问题的。对于高端产品我想说:我们不会降价促销,因为他的吸引力原本就不是价格。潜台词就是,500万以上的房子降价的确是徒劳。
     对于刚需产品每个公司的目标不同,有些或控制速度,降低供给采取冬眠策略。有些会采取不改变年前目标,变更手段和加大力度推进实现目标,那么降价也许就是其中的手段之一。这是饮鸩止渴!只解近渴不解远忧的下策!达成目标是需要综合各种手段集中发力,综合的得到的结果。
      正在卖房的和正在买房的都有自己的价格观点。走到街头问到10个人,问他5年或是10年中国房价的趋势。对长远来看中国的房价的大趋势几乎都是一致的回答,但是每个卖房和买房的圈内人都深陷焦虑的思考中。全民短视的对于股市和房市的现状几乎同时受用。   
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今早一口气看完了这篇文章,不得不佩服于韩寒犀利的笔锋,文字之间带给我心灵的震荡和惊憾!文中所语种种也许是我们都知道的,可遗憾的是我们写不出这样大快人心的东西。他的愤世嫉俗让我想起鲁迅《呐喊》中种种对国民哀其不幸、怒其不争的呼唤。只是韩寒的这种呼唤不是对国民,而是对国家现行体制的呐喊!!!
   以下是转载内容:
  “ 我的祖国已经越来越显现出浮躁,狂热,悲哀,迷茫的气息。社会在财富的迅速积累下,糜烂与堕落,国富民衰的迹象
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    当CPI超5已成为常态,房地产调控成为常态化,利率上调常态化,全民利益都面临威胁。社会热点都聚焦在一个字上——炒!

    从经济学理解这个字是指:投机性投资。投资空间窄、门槛高、风险大、信贷紧。在一片古老文明孕育的土地上,有几个中国人生来就有冒险的精神?现在已然在这方面昂首走在世界前列了。

    一月一提准,个月一加息,中央希望缓缓踩下通胀刹车,又不至于公共汽车里面站的同胞不会一起倒下。但是地方政府的心不齐,土地政策的思路不能很快扭转,一切都是徒劳,知道问题所在,但是无解。

    你也喜欢炒吗?

    买黄金?价格挂钩石油,全盘受华尔街控盘,十年后的黄金价格就一定比今天贵吗,真的可以跑赢通胀吗?最大的好处是在乱世时期能够尽快的收拾细软,出走跑路。

    买古董?你是专业人员吗,

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1.视爱情为生活奢侈品:有最好,没有也能活.
2.若工作计划与男友约会档期冲突,取前者----前者不会辜负你(且越老越不会,除非你
当三陪).
3.签任何合同之前至少看三遍----最具挑战性的合同是婚约.
4.是女人,就不要把自己想成男人  
5.随缘,但不是说不努力.
6.手袋内必备物品:丝袜一双(穿裙子时),小手电筒一个(夜归时),防身喷雾一瓶(偏僻处单
独行动时----最好不要到偏僻处单独行动),巧克力或蔬菜饼干一小板(加班时),好牌子
护肤霜一盒(任何时候),钱包,里面有钱(任何时候).
7.为了你的身心健康可养一只宠物,为了宠物的身心健康,则不要养----据说它们太孤
独了也会得忧郁症.
8.每天吃维生素丸,坚持补钙,否则在浴缸里面一跤摔断腿,即使你能爬出来打急救电话并在
医生赶来之前披上衣服恐怕也得在床上躺3月,一个夏天不能穿裙子.
9.每月记帐.
10.人越少则冰箱要越要大,精神空虚,食物(高蛋白

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2011年无锡春季房地产交易会调研

调研目的:

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   房地产形式是产业,本质却是金融;房价形式是价格,实质却是税收。前者是世界共性,后者则是中国特色。章林晓先生写的这段话太有见地了。房价不再是全民话题的时刻就必定成为全民公敌。但殊不知在房价博弈的各方利益集团都有很多话要说。房屋总价20—50%计算为楼面地价,加上税收还有比税收名目更多收费更巨的的收费项目,60—70%房屋总价流向政府腰包。开发商挣来的真金白银再一次作为土地款掏了出来。发展商从整体来说是改革开放三十年的建设者,是有功的,但是在舆论引导方面是替罪羊,是背黑锅的!

    区域价格的竞争使得政绩往往是和经济发展捆绑在一根火箭上的。虽然采用了不同的计算权数,但在粮油和成品油的带动下,在上月CPI指数高于市场预期,再次“破5”,在可预见的时间段内,负利率必然会伴随我国的经济生活。对限制流通的冲动越发显现。准备金加到20.1%以后,再次升息就在眼前。一方面投资资金的出口没有方向,另一方面民间拆解又开始兴旺发达。房地产和黄金成为避险资金和抵御负利率

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   春节大假,看书的时间相对宽裕些。看到一些历史书籍,分析到中国历史上大国兴衰的过程,很悲哀的事实表明:中国历史上的汉族纵观全球亡国次数大约是排名第一了!
   各大洲的情况不同,欧洲各个国家一旦亡国面对的一般都是数倍于自方的敌人,一旦亡国就面临着民族清洗或是民族融合,再一次亡国就和上一个纯粹的民族没有太多关系了。而古代中国亡女真、亡胡匈、亡蒙古、亡金、亡满,差一点点在近代全国亡日,大约是有瘾的。问题不可怕,怕的是找不到原因。检查一下亡国前兆,都有一个共同的因素不知道各位看官以及史学界人士是否有这样的观点:社会体制模糊!国人发明的“模糊”这个词语太好了,相对于以前的“混沌”是对应开天辟地的。就是说整个上层建筑对于体制建设、社会规范、经济发展及军事发展前景思路都很模糊。世间百态对于生活方式、意识形态都处于模糊状态。然后才是引发混乱,最后是颓废堕落,被外族入侵统治,就好像身体的抵抗力大大下降一样。孙子兵法有云:欲要伐之,必先乱之!是很有道理的,外国外族对这句话的贯彻比孙子的后人做得好。
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集团对无锡项目所提出的销售指标是13亿元(大定金额计算)。

一、              拆分目标

从以下三个方面拆分目标,计划策略。

1、 房源:一期总量10万平方米,已售37837平方米。未售面积62000平方米,表价估值5.14亿元亿元。二期住宅可售建筑面积约9万平方米(不含大地库及商铺),预计估值9万*9000元/平方米=8.4亿元。13亿元大定金额数量对应的销售情况应该是一期1#—9#楼基本100%售罄。二期10#——14#楼(住宅部分)完成销售8.4万平方米,约二期完成93%销售。(二期产品预计2013年底交房)

2、 客源:13亿元总成交量拆分到月,月均指标必须高于1.1亿元,按照一期平均户型面积116平方米标准推算,9000元一期合计二期的平均成交均价。

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  第四部分:寄语2010,展望2011。

一、              项目现有问题分析

1、 房源方面

A:现有库存房源,(至1月8日统计为73套,80153686元(表价总价),总面积9370.98平方米,平均面积128.37平方米,表价平均单价为8553.4元/平方米)

B:未推产品:1#,2#,4#,6#,8#预计约54000平方米

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第三部分:2010年政策面回顾

对于开发企业

2010年4月13日,住建部:加快保障房建设,遏制房价过快上涨引申出4条意见

4月15日:国务院常务会议,在市场监管、安居房保障房建设、增加住房有效供给三点意见

4月19日:住建部要求住房严格实行购房实名制(多次重申的同一内容)

对于购房者

2010年4月15日,国务院常务会,购买二套首付不低于50%

4月21日,银监会,二套以住房套数界定,不再以贷款为准

4月30日,北京为首推出限购令,7个城市先后效仿

9月29日,央行,银监会全面叫停三套房贷,首套首付不低于30%

10月9日,无锡契税差别对待,二套升至3%

对于金融市场

两次上调准备金率,两次上调利率。确认进入升息通道。

(根据大摩预测2011年还将有4次利率调整)

追述10

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第二部分:市场竞品年度分析

表十:2010年最后一个季度本区域项目销售情况一览(数据来源于房管局签约系统)

 

 

10月

11月

12月

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台历静静的翻过了2010年的最后一页。2010年不论是对于正在加快国内深化改革即将走进十二五规划的经济时代,还是对于正当前行的中国房地产市场,总是有很多话要在这个注定不平凡的年末要说。

2010年4月我加入正祥集团大家庭,工作围绕市场政策研究、销售团队组建、市场竞品摸底、产品线销售节点布局、案场执行及调整开展。以下我就分为四个部分分别整理一下2010年的工作思绪。

第一部分:产品线销售节点布局

梧桐水岸,2010年7月1日进驻售楼处后,经历3次重要销售节点:2010年8月15日、10月10日、12月4日。开盘总量409套,46547平方米,表价总价388923591元

8月15日首批房源公开,开盘204套,首日成交107套(不含国联2套),17日成交6套。8月份大定数量133套。。

10月10日,5号楼103套公开推售,10日成交55套,11日成交1套,10月份大定数量64套。

12月4日,3号楼102套公开推售,4日成交40套, 12月份大定

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新政从十月初开始落实至今的确房地产销售对市场气氛或多或少产生一些影响。但是归结到根源笔者认为还是态度和信心的影响,这次和08年次贷危机波及房地产市场的情况是有本质差别的。本次新政着重对一下三方面做出指导:

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  9月底,正当金九月初拉序幕的时刻,市场多个版块放量表现。土地交易一级市场屡现地王之际。国十条新五条就好像是一夜秋雨那样刮过这片神奇的土地。

站在不同利益阵营发出不同论调:

开发商销售部:

对外:新政不过是强调了三令五申的东西。没有什么新的把戏。值得弹冠相庆。调控走到今天不过如此。对我们项目的销售完全没有影响。

对内:4月出台新政仅几个月不到,又要明确前期调控效果,巩固市场后期稳定,在现有加推的计划中需要对前期的小户型抓紧时间抢定抢签。对现正推盘大户型需要灵活处理,不能死板应对,已达到初期目的为准。必要时候对银行施压,特殊客户特殊处理。

政府:上半年:部分地区房价上涨过快,

      下半年:保持房价的合理和稳定。

媒体:上海风传房产税箭在弦上

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  上市是站上一个平台,更多的机遇和更多的责任!祝搜房在这个平台稳健发展大有斩获!

——贺搜房成功上市纽交所

 

 

幼儿园的儿子对我说:爸爸,我要赶快上小学了,要学好多小本事。。。

学生也许是很辛苦的“职业”之一了吧,当过学生的大多有这样的体会。

小学只是一个开始,小学到中学,老师说:中学是关键的学习阶段,对人生观的形成和世界观的完善都是极其重要的。OK。中学只是一个开始,高考好像在冲刺一样,千军万马过独木桥,哪怕在现实中大学普遍扩招的背景中高考也是全社会的重要节点。

高考结束后呢,忐忑的夏季。大学的开始,专业的学习只是一个开始。

大学毕业后,工作只是人生经历和积累的一个开始。

我的工作每个月都有压力,每天都有计划,每天都有学习,每天都有总结。每天都是一次全新的开始。每月都是一次全力的冲刺。

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总结时段:2010年4月1日——2010年9月2日

          经历阶段:销售部组建期—资源整合期—进驻售楼处准备期—前期蓄客期—开盘强销期

总结部门:梧桐水岸销售部

 

在逝去的半年间经历了梧桐水岸的销售准备和精彩亮相,对于一个38万平方米的大规模项目来说以上阶段仅仅是一个起跑。真正的胜利不是来自于短距离冲刺,而是长跑的稳定表现和持续发力。

为了能够前车之鉴后事之师,有必要对6个月的工作中的经验教训进行总结。

 

一、              工作总结

1、  销售部组建期:重点工作涉及人员面试、管理方案及组织架构、置业顾问培训、销讲编写、销售流程、无锡市场项目调研、策划公司招

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一提到市场就说:市场观望情绪浓厚。。。 

博弈双方都在观望,观望什么?观望政策还会不会有新条例出台!

为什么经济向好的大预期不错,为什么股市没有向好?因为对后市新政策出台的预期不明确!

为什么用政策进行宏观调控?因为政策在我们眼中更多的是“一阵风”。但假如果提到物业税,房产税层面就需要通过立法规范,则是长期性的。需要人代会上程序通过的。

政策达到调控目的了吗?“新国十条”出台调控以后,辽宁省首先确定辽宁不在新国十条调控范围,原因自然可以列举一大堆。

原有的“70、90”作为前一阶段调控的特点,全国执行情况怎么样?要求90平方米以内的住宅产品需要占到该项目70%的比例。在一线或及二线城市的开发现有产品中请列举一二。那么第三套住宅房贷呢?如果子虚乌有的事情为什么还要急吼吼的出来证明清白?

我不能说:决策层不懂房地产规律,我不能说政策发布单位眼光短浅!

为什么各地政府不大力发展教育?教育投入资本体现政绩要几年?官员在位一般一个地区四到五年,是不是发展地方经济,特别是吸

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