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博主
姓名:彭大海
单位:旅游地产专业营销策划机构
职位:职业经理人
访问人数:3025684
博客等级:
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博主公告
    房地产职业经理人,房地产高级营销策划师、经济师,中山大学房地产工商管理MBA学位。
    职业操盘手。历任广东省营销策划与经纪员委员会副主任,广东、海南某集团公司副总经理和营销中心总经理、投资公司营销总监、策划总监、销售总监和代理、营销策划公司总经理。从业22年,对城市地产、住宅地产、文化地产、商业地产、旅游地产等项目有独特的一套营销策划理念与营销管理经验。曾在全国十大房地产企业带领营销团队操盘过占地面积10000亩的项目,操盘过建筑面积为320万平方米的旅游房地产项目。连续三年获评中国(海南)房地产网络人气榜“十大思想力博客”和2010年海南“最佳操盘手”。
    QQ:897427991
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   这二天,我国东北黑龙江等地都出现了大雪天气,寒冷已至,大批来海南度假人群陆续进岛。候鸟向南飞,将给海南低迷楼市带来春天。

海南岛是我们国家唯一没有冬天的地方,比较适合寒冷地区群众过冬和养老居住。北方雾霾,造成了对人身体的危害,特别是对老人危害更大,所以,海南度假和过冬是现在东北与华北群众的最好选择。

海南四季如春,没有冬天。海南气候平均在

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  再过几天就是五一黄金周了,但是,海南旅游房地产各项目销售并没有见到春天。第一季度的市场反映平平,客户进岛量比以前减少,销售不理想,资金紧缺。原因多方面,主要表现营销与销售不成正比。如何改变目前销售瓶颈,我个人认为从项目找市场,从市场中去找出路,从渠道中去找客户。

一、海南二三四线旅游房地产客户分析

今年第一季度,全国一二线城市房价与销售量在不断下降,引起了市场关注。特别是开发项目整体营销调整也是随市场变动而改变,海南旅游房地产旺季刚刚过去,很多项目还没有意识到今后的销售将会出现如何的状况,很多项目还处在原地不动状况,更大的降价下跌将在今后第二季度出现,虽五月有五一黄金周,但市场冷淡很能有好销售局面。

海南旅游房地产很多项目都建在三四线城市或郊外,地址与城市配套很难与二线城市的海口、三亚伦比。二线城市的海口与三亚主要以刚需为主,旅游度假养老客户很少,投资客户更不敢

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  中国房地产经过长达四年之久,在政策调控下,全国楼市价量终于开始了下降,开发商新一轮的营销策略也开始转变了,营销方向“以价换量”。

新的营销策略能支撑起项目回款资金吗?海南旅游房地产也与全国其它城市一样面临着楼市低迷,进岛购房客户今年前三个月减少了五成,楼市处在“有价无市”的局面。海南今年后三个季度楼市会继续下滑吗?

价格下降,销售量下降。特别是银行对项目贷款资金收紧,大批项目处在半停止状况,“以价换量”的营销策略是否可以吗?

今年一季度,海南省新建商品房成交套数17861套,相比去年同期的23911套,减少6050套,同比下降幅度约25%。而3月份环比下降30%。

据搜房网网站数据显示,今年3月海南在售楼盘共502个,共有62盘价格发生了变化。其中,38个项目涨价,占在售楼盘总量的8%,最高涨幅达35.48%;24个项目降价,占在售楼盘总量的8%,最高降幅22.92%;397个在售项目价格无变动,占在售楼盘的79%,43个项目价格无法对比,占在售楼盘的5%。楼市大面积下降,难以支撑着项目资金,项目的资金紧

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  时下议论最多是房价,海南楼市第一季度销售量下降30%,各区域价格都随市场状况而下降,目前,我司正在东海岸桂林洋操盘“海韵东岸”,心有体会海口东海岸区域各项目价格也有下降势头,我们项目因价格低,所以,市场的调整没有影响到我们项目,但对该区域的楼盘也有所影响。

一、琼北经济圈的“一地两市三中心”的位置

2010年海南成为国际旅游岛,春天般的投资热潮令这块土地充满着生机,根据2010年海口市人民政府发布了《海南国际旅游岛海口市建设发展规划纲要》,《规划纲要》提出了(2010―2020)海口市的战略地位是一地两市三中心。
  “一地”:世界一流的都市休闲目的地。打响户外有氧运动和国家历史文化名城两大品牌,按照国际通行的休闲旅游服务标准,推进旅游要素转型升级,全面提升管理水平和服务水平,把海口建设成为集休闲度假、商贸会展、康体娱乐、文化体育、购物观光为一体的世界一流的都市休闲目的地。
  “两市”:一是全国旅游业改革创新示范市。创造性地贯彻国家赋予的政策,大胆探索,先行先试,使海口在旅游业及相关现代服务业的改革开

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  一年一度的楼市黄金阶段“金九银十”已开始了,房地产企业都在期待,特别是海南旅游房地产项目在期待和盼望之中,海南的旺季也是从每年第四季起开始旺了起来。“金九银十”海南楼市能比去年好吗?大家都在问,会好吗?我们来分析一下:

一、政策逐步变松,楼市从理性转暖

从海南省统计局获悉,今年1至7月,全省共销售各类住宅637.04万平方米,比去年同期增长40.7%。累计实现销售金额610.0亿元,比去年同期增长46.6%,这两项增幅均远超整个房地产投资34.6%的同比增长水平。其中临高、保亭、儋州、东方、五指山、乐东6个市县销售金额同比翻番。

在房产项目投资方面,今年1-7月,全省房地产开发共完成投资602.18亿元,比去年同期的447.38亿元增加154.80亿元,同比增长34.6%,比同期全国20.5%的平均增长水平快14.1个百分点。到7月底,

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  定安,位于海南省北面,距离省会城市海口半小时,离美兰机场20分钟。由海南省定安天九美食文化广场有限公司在塔岭新城开发的“天九国际美食文化娱乐城”就坐落在定安塔岭新城。

定安县历史悠久,地灵人杰,民风淳朴,名伶辈出。明清两代中进士12人,举人93人。 明代南京礼部尚书王弘诲的“奏考回琼”,为琼州士子科考做出了重大贡献。清代张岳崧殿试被钦点一甲第三名(探花),为海南历代科考名次之冠,嘉庆皇帝有 “何地无才”之谕。在海南享有“一里三进士”、“父子进士”、“公孙举人”的美誉。是琼剧的发源地,名伶辈出,素有“无定安不成剧团”的民间流传,被誉为 海南“琼剧之乡”,2011年11月文化部授予定安“中国民间文化(琼剧)艺术之乡”称号。

旅游资源丰富,风土气息浓郁。有古色古乡“百里百村”、南丽湖名胜风景区、文笔峰道家文化旅游区、海南热带飞禽世界、定阳古城(定城)、见龙塔、太史坊、八 角殿、张岳崧故居、母瑞山革命根据地纪念园等,许多古建筑和革命纪念物被

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 海南旅游地产4月后,已是传统的销售淡季,但今年的4月海南并没有进入淡季,反而打破历年来4月份销售量低的神话。是什么原因使海南旅游地产在“新国五条”出台后,销售量继续保持上涨,概括起来主要在于海南国际旅游岛的独特资源,在于完善的旅游地产度假服务配套功能,在于海南省对旅游地产政策上的支持,在于海南地产界异地营销的成功经验。
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 2013,谁能代言海南”,我说只有敢天下为公也,只有广东碧桂园地产,碧桂园在海南的项目“金沙滩”,一期推出2353套,开盘至今二个月,销售量总
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  2013年新年到来,给海南楼市增添了“热销”场面。海南搜房网数据,1月份海南商品房签约8068套,环比2012年12月(5765套)上涨39.95%;签约面积727889.76平方米,环比2012年12月(557288.39平方米)上涨30.61%;签约住宅均价约12458元/平方米,环比2012年12月(12024元/平方米)微涨3.61%;总签约金额9068132384元,环比2012年12月(6701019095元)上涨35.32%。
海南节前的市场趋势反映说明,海南楼市节后放量比节前更大,节后楼市还是处在“以价换量”的状况。回笼资金是每个项目的首先。

造成海南楼市热销有如下几点:

一、旺季海南仍是北方客户追捧度假天堂

海南旅游资源仍是岛外客户度假胜地,年前我接触

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  2010年国际旅游岛利好政策给予这个经受了九十年代初楼市泡沫的海南,带来楼市的峰顶时期,在经受了两年之久的楼市调控后,市场已逐步开始好转,预见2013海南楼市将迎来春天的笑语,满岛春风,楼市的艳阳天。

送走了不平凡的2012年,回顾去年楼市处境,可以讲“海南地产已经走出了逆境”,从近段市场分析,海南项目销售状况不断好转,三线城市项目也开始回暖,每个项目销售中心都回到往日景象。特别是2012年12月,三亚购房客户爆满了三亚湾各个项目接待中心。据了解每个接待中心每天发往项目车辆就有三至五车,购房人流出现了历来的最好数量。

元旦假期,我走访了几个县市的项目,看到销售中心忙碌的情景,不谨地觉得今年海南楼市大有希望了,海南楼市再不能低迷了。1月2日我到了海南西部最南城市东方市,在东方市一天里,我走访了鸿坤理想海岸、东方海岸,在鸿坤理想海岸,我见到了销售中心挤满了购房客户,大部分来自东北,销售员忙碌着

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  作为一名海南搜房网忠实读者,二年来针对全国房地产与海南旅游房地产市场我在搜房网发表了一百多篇博文,以市场观点,以职业经理人观点,以读者观点,与广大博友讨论房地产状况和楼市发展方向,虽然观点不同,但,都是为了一个共同目标“赚钱”,一个共同方向“房地产”市场。

2012年即将离开,我怀着一颗依然低迷的心,在回忆着2012海南房地产,可以说今年楼市梦幻多变,市场低迷,价格下降,客户观望,行业萧条,失业增高,转行偏多,房地产进入了新时期的分水岭。

2012年的楼市,楼市大战、媒体大战,楼盘大战、分销大战等这些都成为历史的过去,特别是海南楼市更是风险丛生,刚需没有,全靠岛外市场来支撑,长期的楼市调控,以及政策限购,已致使大批项目夭折或转卖,销售市场一片低迷不振。

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如果您目前是一名营销人员,那么无论您是从事市场企划或者是房地产销售业务

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今天又谈销售,谈销售员的心理素质。房地产销售员在销售过程中必须有良好的心理素质和优质的服务态度,才能完成每一次的销售任务。要有战而必胜的心理素质和良好信心,这些都是一线销售人员必须学习课程,上一节我们谈到了销售员的能力,能力是驱使着行为去完成销售目标,信心是销售员力量和方向,本节谈的就是杰出销售员要具备哪几种心理素质。

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问题1:2012,你认为对于海南楼市最幸福的事件是哪件事?

我认为年关迎来了旺季,销售量价一齐上涨!
问题2:2012,请描述一个你所在的城市里最幸福的瞬间~

海南资源丰富、风光美丽,在此工作、生活是最幸福
问题3:2012,告诉我们让你觉得最幸福的一句语吧~

十八大召开后,“讲实话、做实事”是最幸福一句话!
问题4:2012,关于幸福的祝福,你最想送给谁?为什么?

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  今天不谈市场与楼市趋势,谈一谈销售员的能力,其实,很多销售员都是经过不少逆境才到今天的荣誉。我想每个在职的销售员都想每月能卖多几套房,都想自己成为有能力的销售员,我也想他也想,但在如此激烈的竞争条件下,作为房地产销售员应如何在逆境中脱颖而出,就必须有熟练业务水平和实战的销售技巧,也就是销售能力。

业务所指的是房地产相关知识,包括房地产的政策,以及相关法律法规和税费,项目的概况包括项目产品中的户型、面积、价格、装修标准、交房时间、付款条件等。

房地产销售中的能力大部分指的是个人“销售技巧”,一手房、二手房的销售技巧有所不同,但都与卖房有关。房地产销售技巧是每个销售员都必须用到的,而且成交的因素大部分来自销售技巧能力强。

一、销售员的能力

每个销售员入

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  十八大的胜利召开,海南旅游房地产显现出“百盘平稳,价格不涨”,房地产领域出现平稳局势,各盘成交平平,是二年来没有见到的局面。海航地产的“国兴城”、富力地产的“红树湾”,还有石梅湾的华润“石梅湾九里”,今年度影响最大是恒大的“恒大御景湾”,还有海口城区的项目,他们都卖得很好。但是,房地产政策还继续调控,给今后项目成交与价格上涨带来更加艰难。

国家统计局18日发布了2012年10月全国70个大中城市的住宅价格变动情况。数据显示,与去年同月相比,70个大中城市中,商品住宅价格下降的城市有56个,持平的城市有2个,上涨的城市有12个。

房地产政策调控以来,市场时时刻刻处在价格下滑之间,一些望开发赚大钱的机会没有了,房地产行业出现了区域中价格竞争,使房地产建设是为了谁而建而改变了性质,不管是中央企业或是地方企业他们进入房地产就是为了赚钱,人为钱而忙,鸟为吃而死,说明了房地产企业和个人还存在着“拜金主义”,应科学地为社会为人民服务。钱还是要赚的

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  楼市“金九银十”在一片低迷状况下萧萧条条地离开了,海南也不例外。目前,摆在前的是如何销售,如何完成预期销售任务,当务之急是

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金秋十月,海南搜房网“寻找海南优质养生度假房”的征文活动正在进行中,主要是寻找

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长时间的楼市限购,已致使大批项目跟在政策与市场中博弈,对于海南的项目就更需要政策了,海南大批开发企业来自全国,他们做的是旅游房地产,很少有刚需,产品主要销向全国。所以,房地产政策适应对海南房企特别重要。

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