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博主
姓名:谢耀生
单位:宁波百隆房地产有限公司
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访问人数:1674359
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博主公告
    谢耀生,男,1958年出生,中国经理人联合会常务理事与浙江分会副会长,工商管理学博士、北京大学公共经济管理研究中心研究员研究员、高级经济师。现任宁波百隆房地产有限公司总经理。
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有许多业内和媒体界朋友向我请教咨询2015年楼市将会是一个怎么样的走势,要回答这个问题确实不能做简单的答复,因为这个问题很复杂。楼市有它的不可移动性特点,它会受地域的经济,金融,政策,政治,人口结构,城市化程度和城市等级存量房产总量等等一系列的诸多因素而影响。所以楼市走势必须细分,不可以笼统谈论。但是也可以找出共性化的分析结论。

如宏观经济对楼市的影响,经济在高速发展期一定会伴随房地产的快速发展,房价一定会随着GDP的快速增长而同步波动增长。在当下由于我国的经济增速进入中速发展期,所以总体上来讲楼市走势不可能再会像前10年这样高歌猛进,应该也会进入常态化的发展走势。

金融政策的导向直接影响楼市的发展,因为楼市中的所有角色都离不开银行金融业的支持,它是一个资金密集型行业金融政策导向偏紧,楼市一定转向萧条。反之金融政策导向转向松动,楼市就会开始复苏回暖。现阶段我国的金融政策正是在一个从紧向适度宽松的方向调整,这个导向性的信号很明显去年底已经有过一次降息,几次定向性的降准后,预计今年还会有降息和降准的可能。所以这无疑对楼市是一大利好,开发商资金链受到保障又降低了开发成本;购房者由于贷款松懈利率降低,购房成本下降增强了购房的信心,对楼市一定是一个利好。所以2015年楼市的成交量还会波动在高位。

政策层面分析从新一届政府的作为来看,对房产的调控基本回归到以市场的手段来平衡楼市回归理性。基本上过去的行政调控政策将一一撤出楼市,还楼市一个公平的市场经济环境,让市场在资源配置中起到决定性的作用。实际上楼市发展要达到稳定有序非常容易,因为这个行业必须的生产资料是土地,而且土地的供应商只是当地政府独家经营,市场经济的主旋律我们都知道就是追求供需平衡,供应量的大小决定权都控制在一个人手里地方政府,所以只要地方政府将土地做到有序供应,严把开工与楼盘入市关,杜绝开发商囤地行为。各地的楼市就很快会达到供需平衡。稳定楼市决不是一件难事。因此我相信各地的地方政府一定会把握好这一关,智慧经营好一方的土地市场,使当地的楼市趋向稳定发展。

政治因素主要有二点一是反腐,公务员财产要透明公示,对哪些隐身的房姐房哥们可能会集中抛售多套房是楼市的二手房供应量激增,从而造成供大于求。还有就是政府为了建立房地产市场的长效机制,实行不动产登记,对哪些过去的炒房客手头上的房源为了避免今后的房地产税也要开始抛售存量房产,这样又会增加楼市的供应量又会造成楼市中的供大于求现象,导致楼市继续萧条,这个也许是2015年影响楼市的阴暗面。

人口结构变化对2015年的楼市影响还不会很大,因为这几年还是婚姻高发期和城市化移民快速发展期,但是对哪些人口集聚效应较差的二,三,四线城市而言,如果你们的城市人口是净增加的而且能保持一定的增速,那你们只要当地的地方政府会经营土地市场,楼市一定会平稳发展。反之如果这个城市人口是负增长了,说明这个城市缺少活力楼市一定萧条,从这一点分析楼市就需要细分化,各位自己去了解本地区的人口变化情况,去把握楼市的走势。

城市等级和存量情况对楼市的影响那就更容易掌控啦,一般来讲北上广深一线城市和远离这四个一线城市的省会城市和副省级城市由于这些城市人口集聚能力超强,只要限购政策全面放开,楼市一定很火爆。而且这些城市的存量房产都不是很高,所以2015年这些城市的楼市一定会呈现量价齐升的好景象。但是对于那些存量过多又是人口增速缓慢或净减少的城市,2015年基本还是走量稳价跌的惨景。

 

谢耀生

                                                     20150114

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   十八大三中全会精神,对房地产行业的发展影响几何,党的十八大三中全会公报一发表,就有记者电话采访我标题这个问题,当时我还没有好好学习与领会公报的五千多字的精神,我当时只说公报只是纲领性的文件,具体要在日后的各行各业的改革实践中逐步体现,逐个落地,到这个时候才会影响行业的发展。有一条很明显这次顶层对改革的决心很强,涉及面很广是十一届三中全会以来,我党对改革开放最强音的一个决定。我们党总结了三十五年来的改革开放和经济建设的经验,唯有改革开放才是中国走向富强的有力保障。这次全会是党中央带领全国人民实现美丽富强中国梦的出发点。

这次全会公报涉及改革的行业非常多,具体会对房地产行业发展带来影响的可能会有以下几方面:

1.   公报指出“使市场在资源配置中起决定性的作用”过去提的是基础性作用,二字差别意义不同。这就充分体现新一届领导集体对市场经济的重视对客观规律的尊重。经济体制改革是全面深化改革的重点,核心问题是处理好政府与市场的关系,使市场在资源配置中起决定性的作用,政府要在市场经济中起更好的作用。这一点对房地产行业的发展会有很大的影响,过去十几年房地产市场的发展,一直伴有政府的宏观调控,调控细则直至户型要求户型比率,限制购房,多税制调节等等。可是房价越调越高,这是什么原因,实际上是我们不尊重市场经济客观规律的后果,房地产市场处于供不应求房价高涨的时期,你用行政手段去抑制需求,使市场暂时趋于低谷,开发商由于赚不到钱立刻减少了开发量,地方政府土地卖不出好价格又减少了土地供应。回过头来还是进一步减少了市场的供应,因此,房地产市场会产生房价调控越调越高的怪现象。新一届中央政府对房地产的调控没有出过新政,但是对房地产市场的研究化了不少功夫,中央政治局集体学习讨论研究房地产市场的长效机制,这应该还是第一次,因此说中央领导对房地产行业是非常重视,日后出台的房地产行业的长效调控机制,绝对会是以尊重市场经济的客观规律,依法治理行业的常态化发展。现在各地方政府集中在年底出台更严厉的房地产调控细则,是因为过去调控方法的错误造成房价过快上涨的压力而无奈为之。只要房地产行业能够稳定有序的常态化发展,中国的房地产市场还能长期健康的发展一段较长时期,特别是在城市化快速发展的当今中国房地产行业绝对是个朝阳行业。

2.   公报指出:“要建立一个系统完备,科学规范,运行有效的治国体系,使各方面的制度更加合理,有效,成熟,定型。”这一点真正做到,对房地产行业的发展绝对是个大利好,因为一个房地产开发项目的实施要经过政府相关多少部门的审批,由于系统不完备,规范不科学,会给我们带来多少难度与痛苦。过去许多审批过程中会带有多少长官意志,使得开发商的创造力大打折扣,如果我们的行政审批系统完备了,都由法律条文决定可否啦,所有规范都科学合理了,那我们开发商只要要求设计单位按规范设计,一切审批都是可以快速进行,所有审批都可以在阳光大厅即时办妥。这不是一大利好是什么。

3.   公报指出:“建立城乡统一的建设用地市场。要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场。”土地是房地产行业的最重要生产资料,它的供应机制和供应模式对房地产行业的发展有着至关重要的作用。本次三中全会还提出要“赋予农民更多的财产权利”农民的财产就是农田和农舍,赋予农民更多的财产权利,我们不要误解为农民可以把农田卖了,农舍可以入市买卖了。我个人认为应该这样理解,农田农民没有资格买卖,因为所有权不归农民,而且农田的使用性质还是农田不能改变,但是可以出租给种田大户搞产业化农业生产,农民出租农田后可以进城重视三产就业,农舍也可以出租或者根据城乡一体化的建设规划集体置换城镇商品房。这样一来社会主义的新农村建设也有了保障,城市化建设的城市居民化问题也有了有力的支撑,农民在城市里的生活也有了起码的农田租金收入。这样一个举动对房地产行业带来巨大的利好。首先农民进城安置需要商品房,对楼市来讲增加了需求,农舍的置换不但增加了需求,还给房地产行业提供了新的土地市场。这又是更大的一个利好。

本人通过学习党的十八大三中全会精神,得出上述三点可能会对房地产行业产生影响的观点供网友分享。

 

谢耀生

 

2013/12/6

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    住博会已经办了第18届了,宁波整个市场也越来越成熟,开发商对住博会认识也比较理性,现在各个媒体都有自己的操作方式,在每个季度甚至于每个月都会有组织房产促销活动,这种活动比以前多了,而且灵活性更强,成本也低。因此造成住博会被分流的现象。大多开发商都是从自己的需要出发,而不是凑热闹,应该说是楼市发展的一个理性表现,也是市场发展的客观规律。

    从现在的住博会来看,以前房产商参展会占80%以上,现在住博会房产商最高估计也不会超过20%,所以严格意义上说本届住博会不是过去意义上的住博会了,应该说是住宅及相关产业的博览会,里面贯穿着整个住宅行业的各个系列的产品展示,包括楼盘的展示,这是首要的,当然还有装修设计、家装公司的展示,家具、家电、厨具、橱柜、衣柜、建筑材料,金融服务等各方面都进来了,而且还延伸到其他的行业,当然也是在房地产行业中的服务行业,比如说媒体特别是电商表现的充分活跃。估计今后的住博会将会继续延续这中风格与模式,过去单一性的住宅楼盘展示时代已经一去不复返啦!

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我国的房地产行业前十年的发展过程中,基本上年年出台行政性的调控房地产市场的条款和文件。经本人初步统计大约这十年来,共计出台了46个调控房地产的政策性文件,可是这些政策的落地执行也无法阻止一线城市和宜居的二三线城市的房价快速上涨,住房困难问题日益加剧。房地产的非理性繁荣对经济和社会发展造成极大的冲击。从根源上讲,与政府作用发挥不到位、政府与市场的关系没理清,政府对房地产市场的认识不全面有着很大的关系。

现在在调控房地产的问题上,中央与地方政府有一种相对的趋势,最为明显的表现在2013年初,国务院出台“新国五条”重点内容为二手房交易要征收20%的个人所得税的条款。最后被地方政府出台的细则中给模糊掉了,这一政策的出台只在全国的房地产市场中掀起一场二手房交易井喷的局面而告终。

新的一届政府对房地产市场调控没有出过一条新政,就管理层而言,只有国家发改委徐绍史主任在作《当前经济形势和下半年经济工作》的主题报告时表示:“促进房市平稳健康发展,坚持房调各项政策,加大对保障性安居工程建设的推进力度,加快普通商品房开工建设,支持居民家庭首套自住购房需求。”这是新一届政府主持工作近半年来第一次就房调工作作出正式表态,这一个态度明确几个信号:

一、房地产市场需要继续监控,过去的政策暂不撤出,楼市需要稳定发展。

二、改变了过去所提的要求房价回归理性的说法,回到稳定房价是房调目标这个正确的轨道。

三、强化房市调控需要二条腿走路方法,一要大力推进建设保障房。二要加快建设普通商品房,解决民生的住房问题。

四、对居民家庭的首套自住购房在政策上要给予支持。

在这样的信号背景下,2013年楼市基本走出一条强劲复苏回暖的上升曲线,虽然是复苏上行,但整个市场的房价还是可控理性,这一现象也充分证明行政调控手段频出的过去几年,尽管调控手段非常严厉,特别是限购,限价等行政调控手段办法用尽,但房地产市场的调控效果并没有达到预期,房价还是继续走上行通道。这就从另一个侧面告诉我们,采取行政手段调控楼市,已经很难再对楼市产生长效的积极作用,楼市调控归根到底还是要用市场的手段加以调理,楼市调控应该进入转型期。

国家政策是要促进房地产行业平稳健康发展,并不是要打压房地产。在未来,国家对房地产行业的调控将会加强房地产的财税和法律方面的政策完善,行政性的调控行为将会逐步淡出。当然这个过程也被称之为房地产行业管理与发展的长效机制。

现在已经出现个别城市由于房地产市场增量、存量激增,房价一直下跌。区域经济趋于危机边缘,当地政府首先想到的救市方法就是松动限购政策,上级政府也没有发出任何声音加以阻止,行政性调控政策该撤回时就撤回,这就是政策的导向。中国的房地产市场必须区域化、细分化来实施引导和管理,运用银行的杠杆和财政税收政策来调节房地产市场的供需关系。因此,中国的房地产业将进入去行政手段调控时代。

 

谢 耀 生

2013/10/17

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  购房要考虑的问题实在是太多太多,风水,交通,教育,医疗,娱乐,人文,购物,休闲,房价,安全,环境,环保等等.实在是说不清道不明.但是世界上十全十美的房子肯定难以找到,只有相对完美的住宅,当然最重要的还是你的经济能力必须足够,不要为了买房降低了你的生活水准.在你一旦具备购房能力,你得要赶紧寻找性价比高的适合你居住的,能提高你生活质量的房子.因为楼市长期趋涨是一个趋向.
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    由于房地产业已经进入一个常态行业,作为一名开发商,要在这个行业有所作为,那你必须要练就一身,人无我有,人有我优的创新创意创造消费的能力.还需要有利用社会优质资源的强强合作的能力,开发商不需要大而全,而需要精又慧的人力团队.
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    我对这个主题的理解是:建筑创造未来生活,人类发展到今天,任何活动都离不开建筑.教育,医疗,休闲,工作,购物,居住等人类的一切活动都离不开建筑.所以建筑对人的影响实在是非常密切,今年我们的住博会的主题为:建筑创造未来.这个主题非常好,他对政府提醒你要管理好这个行业,要使我们新建的每一栋楼成为城市的装饰物,成为历史的见证;对开发商提醒你必须负责任地建设好你的每一个楼盘,要为这个城市创造美丽的环境和生活;对消费者提醒你购置了这个房产能为你带来美好的未来吗?这个主题好!
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    关于最近几个新开的楼盘定价比较理性的问题,我是这么认为的,首先我们宁波的开发商体内流动的是有道德的血,其次这些开发商都很聪明,年底将是现金为王的时期,采用以价换量的方式既可抢得市场客源又能保证企业的现金流正常回流.可是定价理性不是房价下跌,所谓定价理性是指开发商还有正常的利润空间,不是亏本买卖.有了这些大盘的支撑宁波楼市房价,基本是以稳定为主旋律.

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    明年楼市应该是处于政策转型期的元年,十八大三中全会将明确房地产业发展的长效机制,可能会出台以财政税制和金融土地等新的机制,来促进房地产业的健康稳定发展,逐步淡出行政干预的相关政策条款.房地产业是一个重要的经济发展的支柱行业肯定难以动摇,它将会更加诚实地进入一个常态化的行业,想在这个行业发大财的机会,已经一去不复返啦.所以有人对今年楼市的复苏现象,产生了对明年以及今后的楼市发展抱有非常乐观的态度.可笔者认为这个乐观得要分析,因为只要是个常态行业,肯定有赚钱和亏损的企业并存,现在房地产行业已经不是钱多人傻的老板也能赚钱的时代啦.关于明年宁波楼市的走势预判,我还是觉得基本与今年的走势相平,成交量的起伏基本上是由新盘入市的节奏相吻合,房价不可能大起大落.区域性和结构性的房价波动可能会出现,但是长期趋涨短期波动一定是这几年楼市的走势!

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         评估2013前三季度宁波楼市的走势

    今年的楼市走势我在年初,已经在我的博文中预判到,将会走出一条复苏回暖量升价稳的上行曲线.( 宁波楼市住宅一月份成交2257套说明什么http://blog.soufun.com/27960779/16231615/articledetail.htm)楼市能有今天的稳定是得益于,新一届政府对楼市调控的目标有了清晰的表述其基本内容是:要求房价保持稳定;加快普通商品房的建设;加大力度建设保障房;增加土地的有效供应;继续支持居民购置首套房的优惠政策;确保房地产市场健康有序平稳的发展.与之前相比缺了硬性打压的条款,比如一定要把房价调控到合理的房价与收入比,这种根本不切合实际的条款.

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    楼市调控一大圈,限购限贷限价,保障房廉租房经济适用房等等政策措施给楼市下猛药,结果一线城市房价还是一涨再涨。最近北京抛出自住型商品房的政策,想以此来拯救楼市房价的飙升。那到底什么是自住型商品房呢?从理论上认识自住型商品房它只有居住功能,没有商品属性不能自由买卖,只能由政府按计算式的现值回购,更没有金融属性。设计者认为在北京90平米的房子总价在200万上下,应该是自住型商品房的价值。他们认为有了这样的房子供应,而且这样的房子供应量要达到商品房市场总量的70%,那样楼市的房价就会平稳下来了。出台自住型商品房政策的初衷是,因为政府特别是地方政府,没有经济能力出钱,来大量建设保障性的廉租房,解决居民的住房问题和房价高企的问题。要求各地方政府在土地供应的时候,就要合理搭配自住型的商品房建设比例。也就是说今后的房地产市场只有30%的开发量是完全以市场经济规律运行,70%的开发量是自住型商品房政府定价,定向出售给符合条件的市民。听似很合理,但是设计者不知有没有想过最关键的二大问题:1,地方政府如果真的这样去做,土地财政会损失多少,他们愿意这样去做吗?到头来再说一句地方政府基础设施投资过多,财政困难无法满足70%的自住型商品房的土地供应,还不是与廉租房的建设同样困难重重。2,购置自住型商品房的居民会满意你这样的设计吗?他们真的会来买你的所谓自住型商品房吗?这个设计好比是70年的租金一次性支付,如果再减去开发周期5年,65年的租金一次性付清。谁会这样跟进来,除非我脑瘫。200万元钱如果理财好一点10%的回报估计可以有,拿20万元资金去开三/四星宾馆的长包套房应该也足足有余。到时候造了怎么多的自住型商品房,政府卖不出去,开发商又不能自售,压力又在开发商身上这样的尴尬局面肯定会出现。所以自住型商品房绝对不是楼市的良药,
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   电商进入每一个行业的时代已经到来,房地产行业也不例外,房地产行业的电商营销发展速度之快,是绝对出乎人们意料之外。之前人们有一种误解,认为房地产由于这个产品过于个性化,很难实施电商营销。所以房地产行业的电商营销确实比其他行业晚了几年。可是一旦电商进入房地产行业,他的发展速度是非常惊人的。甚至到现在房地产行业已经发展到无电商不营销的格局。

    当然,这样的发展速度主要得益于网络时代的快速发展,网络已经成为人们接受世界万变信息的主流媒体,当今世界电视的开机率在逐年下降,报纸的影响力也在不断的下行,唯有网络平台发展迅猛,人手一款的智能手机;平板电脑时代已经到来。人们接受信息万变的世界,已经习惯用手指一点一划,在网络媒体上来获取所有信息。所以会造成通过报纸,电视,广播等渠道接受信息的人逐年下降。但是,这不是说网络媒体可以完全替代所有的媒体平台,而是网络媒体的快速发展使这个世界的传媒系统,从新建立起一个崭新的时代,催生了一个商品交易过程的革命性变化——电商时代。

    房地产的电商发展到今天已经不是一种纯电商的概念,它正在成为一种全方位多媒体共同合作立体作战的综合协调系统化的“房地产电商时代”它的代表性作品就是“3.0E信通”房地产电商服务平台。它就是一个系统性的综合平台,让所有的媒体介质都能参与到这个楼盘的销售中来。是一个线上线下互动协调配合的综合性的营销模式。可以说是当今电商的升级版,是非常适合房地产营销的全过程。因为房地产营销不可能像其他商品电商营销一样,可以将商品交易全部在线上完成。线下只要有物流配合就行。房地产的营销电商必须配合实体的售楼厅,最好能配上可以体验的样板区,样板房。最后才有成交的最终结果。这种营销过程是其他商品的电商行为所不可及的。由于有了这样的一个全过程,因此,房地产电商行为比任何一种电商平台更为安全。购房者支付都有银行凭证,开发商提供的房产又是不可移动的。所以只要线上合同能做到保护好双方利益。这样的电商交易应该是最安全最公正的。相比其他商品的电商交易可靠性更强。

    当然,目前在操作房地产电商的过程中,还需要政府有关部门出台相关的管理细则,特别是房地产的预售政策是有政府相关部门严格把控的,但是有了第三方的居间公司参与,这个预售环节的控制有点不规范,急需出台相应的管理条文加以规正。特别是楼盘推销的居间费怎么收取,居间公司与房地产公司约定怎样向购房者公开与保障等等,有待于进一步的完善与提升。

    总之,房地产的电商时代已经铺开,重视房地产行业的每个企业,如果你现在还没有认识这一点,你将会被这个行业所淘汰。

 

 

                                                谢 耀 生

                           2013/09/01

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   【温州房价"腰斩"断供频现 打官司要排队】大量断供房公开拍卖,让“断供”一词在温州市民中受到了前所未有的关注。由于房价不断缩水,温州许多房主买房欠的贷款,甚至超过房子目前卖价。于是一些房主选择把房子扔给银行,不再偿还贷款。断供房涌现,也意味着温州银行业的坏账风险会随之而来。(新浪财政)这个现象就是房地产市场泡沫带来的金融危机,但是温州造成这种现象的因素是综合性的。过于严厉的限购政策是元凶,实体经济持续下行是催化剂。各地政府要吸取温州的教训,赶紧取消限购政策,提高购房首付比例,下浮房贷利率。才是解决面对当下的房地产市场风险的最直接良策。
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    2013年已经走过半年,宁波楼市基本走出前高后平稳的交易曲线:
其中二月份是一个特殊的时间,春节的过节气氛淡化了购房热情,再加上国五条的影响使楼市出现较大的波动,就是有二月份的低谷,今年二季度成交量环比还是下跌,由于2012年楼市走势是前低后高所以二季度的成交量同比还是有较大的升幅。这些都是文字游戏。根据今年的宁波楼市走势分析,下半年应该还是继续走二季度的平稳波动曲线,而且在四季度环比同比都有可能出现双双下跌的局面。因为2012年下半年楼市走出火爆场景,特别是在四季度。
    所以2013年下半年宁波楼市在没有新的政策干扰下,每月有1500套的成交总量中轴线上下波动的可能性为最大。
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   今天我在网上发现这篇“结束连续19个月下跌甬城房价同比回到正增长”,出现这样一个现象。我们应该分析造成这个现象的理由。我去寻找在19个月之前的我的博文,发现在2011年10月份的时候楼市正是大幅度采取以价换量的大降价时期,这样就对19个月后迎来第一次同比转正增长就不难理解。因为在2011年9月份之前宁波房价还在高位,以后一路下跌所以造成19个月的同比下跌的现象。我可以判断只要政策稳定,宁波楼市将进入一个环比同比双双同涨的楼市复苏时代,但又有可能出现个别月份环比下跌的现象,因为这和当月楼市成交的区域房价有关,也和楼市的供需平衡有关。总之下一阶段宁波楼市基本走同比上涨,环比微涨或微微波动的价格曲线。
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