温馨提示
确定要将该版块隐藏吗?你可以在“栏目设置”中将其恢复。
温馨提示
添加关注成功!
你可以去个人中心查看你关注的人与关注你的人
 
温馨提示
确定要移除此人吗?移除后,此人将不在你的列表中显示,也不能接收你的动态。
 
温馨提示
是否要取消关注?
 

请输入登录信息  

博主
姓名:张力予
单位:万达集团
职位:总经理助理
访问人数:1288623
博客等级:
搜房网币:
博主公告
    现任职于万达集团 曾在中原地产,思源经纪,深圳市星彦地产顾问有限公司中山分公司、东莞分公司任职,还曾任恒安国际长沙经营部区域经理,深圳市数飞尔科技有限公司销售经理。毕业于山东交通大学财务管理专业,管理学学位。熟悉房地产销售方面的知识和技巧,曾荣获“2009年度最佳新人奖”,2010年搜房网东莞十大最具影响力地产博客之一。
    声明:本博客所有文字内容均为原创,网络转载请务必注明文章出处和作者姓名
我的文档
最近访客
我最新关注的人
最新关注我的人
关注博客发文动态
博文

2011年1月16日下午3点,第四届购房者大会东莞站暨2010年度第七届中国房地产网络人气榜(东莞榜)颁奖盛典在东莞理工学院城市学院大礼堂隆重举行。活动现场人气爆棚,来自东莞各个区域的千余名购房者与开发商企业领导、楼盘代表欢聚一堂,共同见证这一年一度属于东莞地产界的狂欢盛宴!

活动中,搜房网采访了众多到场的开发商和购房者,看看他们是如何看待东莞楼市,如何看待购房者大会的?

张力予生活照(图片来源:搜房网)

搜房网:以“严厉”著称的调控政策效果,显然没有达到购房者的心理预期。房价重又上扬,市场再度回暖。坊间关于三轮调控的传言不绝于耳,那么您认为楼市政策将如何变化?

张力予:2010年可谓是一个不折不扣的地产政策年,几乎动用了一切可调控的手段,不能说没有收到效果,但是房价还是在上涨,市场看起来依然火爆,这是正常的,随着经济的发展,物价的上涨,房价不能不涨,只是说涨幅大小的问题。国家调控也不是说一棒子打死房价,甚至让房价下降,而是遏制房价的过快上涨。对于坊间关于三轮调控的传言也不是没有可能,只要房价没有达到政府调控的结果,就有可能会推出第三轮调控,毕竟这是关系国计民生的一个问题,所以我认为今年楼市的政策会延续去年的调控继续进行,并且可能会有财政杠杆和税收杠杆的运用。

搜房网:数据显示,近期东莞房地产市场开始有“翘尾”现象,成交量价再升。有业内人士判定为楼市重又回暖,您如何看待?春节之前的一段时间内房地产市场行情趋势如何?

张力予:近期东莞房地产市场的“翘尾”现象可能只是一个短暂的,因为临近年末,开发商的资金压力也是特别的大,所以会有一些销售政策的调整,譬如说特价房这样一些推售的策略都会加大一个成交量,这种现象判定为是楼市的重回暖可能还为时过早,只能说在一个传统的淡季能够有这样的“翘尾”现象还是一个乐观的现象。那么春节之前的这一段时间内房地产市场我认为不会有太大的变化,年末发力的可能性较小。

搜房网:房价涨或不涨,房子买或不买一直以来都是困扰购房者的心理顽疾。在市场充满了观望的情况下,他们亟需听到来自业内的声音。在这样的市场状况下,请您给购房者提出一些建议。

张力予:我建议还是尽早买吧,因为房价上涨是无法避免的,不是说调控就会使房价下降的,至于保障性住房也不是每个人都能购买和居住的,特别是在当下通货膨胀率较高的情况下。

搜房网:2011年搜房网的主题是“与购房者共同成长”。这一主题不仅适用于搜房网,同样也适用于整个房地产市场。在新的一年里搜房网将一如既往的为购房者提供最专业的购房服务,和购房者、贵公司以及房地产市场共同成长,在此请您为广大搜房网友送上新年的祝福。谢谢!

张力予:首先我感谢搜房网给我这样一个平台,也很感谢所有搜房网友一直以来对我的支持,在此,我祝搜房网所有员工新年快乐,万事如意!同时也祝愿搜房网所有网友兔年吉祥,大吉大利,给力2011!

阅读 (8749) | 评论 (22) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见

相对于房价稳中有升的统一口径,地产界业内对于成交量的走势有些微分歧。虽然大多数人认为在调控和内部刚需以及投资需求的碰撞下,2011 年中山楼市的成交量依然会有小幅度的增长,但也有业内人士认为随着价格的小幅上涨,成交量会呈现小幅下降。未来这一年,楼价会怎么走,这恐怕是很多人非常关心且没有一个准确答案的问题。

1、 楼价走势?

2011年中山的楼价会有整体的上涨,但是上涨的幅度不会特别离谱,依然处于一个理性健康的水平。

原因:中山房地产市场从2000年起不管是从成交量还是成交价格来说,一直都处于一个稳健的状态,但是其巨大的发展前景和市场潜力也是引人瞩目的。特别是进入2010年后,中山房地产无可争议地进入了一个发展的大时代。一方面城市轻轨、太澳高速、港珠澳大桥等交通利好信息拉近了中山和周边城市之间的时空距离;另一方面,珠中江一体化、《珠三角规划纲要》等同城化发展为中山地产带来更多的购买人群,品牌开发商纷纷进驻中山,这些都会带动2011年房价的上涨的预期。另外就是进入2011年后,随着整个中山市的发展,城市配套的不断完善,轻轨的正式运行,以及之前房地产市场的蓄力,加上周边一线城市购房者的转移等等这些因素都会促使中山房价的上涨。但是整个2011年政府对房市的调控不会停止,这就意味2011年不会像之前那样出现房价“报复性的上涨” ,中山的房价会在一个理性健康的状态下呈现稳步上涨。

2、 会不会有新地王出现?

只要有新地块出让,必然会产生新的“地王”,2011年也不例外,除非改变中国现有的土地出让制度。

原因:其实所谓的 “地王”就是在某个时间内特定的高价地块,实际上每一个时期内,每一个区域内,都会出现高价的地块。2011年的“地王”仍然会出现,但是出现的密度和强度可能和2010年相比会有所减少。“地王”是在现有土地出让制度的前提之下出现的,只要有新的地块出让,就必然会出现新地王。随着房地产市场的不断开发,商品房地块尤其是优质的商品房地块推出只会越来越少,而另一方面全国乃至全球资本仍在源源不断地进入中国房地产这一市场,土地市场的供不应求显而易见,开发商为了取得优质的地块,只能高价拍得,地王应运而生。 但是从国土资源部相关的一些部门对土地市场的规范管理方面,包括约见12市县主要负责人、启动问责制度等等措施,对于土地市场的规范化会逐渐显现出效果。但是如果不从根本上改革现有的土地出让制度,“地王”必然还会出现,只不过是数量会有所减少而已。

3、会不会再加息?

2011年或许还将加息2到3次

原因:过去两年宽松的货币政策,在推动经济复苏的同时,也使得流动性过剩的情况日益严峻从而造成通货膨胀。2011年,中国仍有可能面临巨大的通胀压力,在遏制通胀、稳定物价的同时实现经济发展、结构调整的目标将成为宏观调控的主基调。同时,随着2010年人民币汇率改革的重启,在复杂的国际经济形势下,如何保持人民币汇率的稳定,防止热钱的大规模涌入和国际大宗商品价格上涨带来的输入性通胀同样成为2011年需要倍加关注的重点。另外除了房产税以外,加息也被认为是遏制房价上涨的最猛药。因为加息有助于缩小负利率,让公众买房投资的愿望降低,同时增加了开发商和投资客的资金成本。因此为了完成2011年宏观调控的目标,央行有可能继续加息2到3次,宽松的货币政策将开始收紧。

对楼市的影响:

对于房地产市场而言,加息是9.29新政的后续手段,政府有意通过此举进一步加强房地产市场调控力度、抑制房价上涨,因此对于楼市而言,不管是普通购房者、投资投机客还是开发商都具有较大的影响。

首先,贷款利率的增加意味着购房贷款成本的增加,这将压缩房地产市场中的投资投机购房需求,但是同时又可能打击一部分刚性需求的购房者;

其次,从心理预期方面来看,货币政策收紧的预期将增强购房者对政府调控楼市的信心,从而增加对未来房地产市场降价的预期造成持币观望。

第三,对开发商来讲,加息将增加开发投资的成本,从而给房地产开发企业带来资金面上的压力。

综合来看,加息可能促使房地产市场降温,商品房销售趋冷,房价松动概率加大。但是这种转向不会一蹴而就,会有一个较长的过程。货币政策的转向也必然使房地产市场向常态回归。

4、成交量走势。

2011年的整体楼市的成交量可能会与2010年基本持平。但是对于中山来说,有可能突破2010年的成交量,呈现小幅度的增长。

原因:2010年楼市在跌跌撞撞中踉跄前行,成交量依然维持在较高水平。在通胀持续加剧的情况下,仍有投资保值需求的支撑,消费者投资需求仍然较高。因此,2011年的成交量可能会与2010年基本持平。但是对于中山来说,有可能突破2010年的成交量,呈现小幅度的增长。2010年中山的房地产市场十分的火爆,新开工面积和完成投资额这两个指标看,2011年商品房可供应量将较为充足。因此供应量的显著回升将有效缓解商品房市场供给相对不足的矛盾,从而对商品房成交量形成有力支撑。

5、房产税的进度以及在中山的进度?

2011年,北京、上海、深圳、重庆等城市有可能会提前试点房产税,但中山房产税开征不会那么早。

原因:房产税可谓是2010年房地产市场上最大的悬念,从2009年年底之前全国都在讨论的“物业税”,到去年第一季度的“保有税”,讨论了三个月之后大家又开始讨论“房产税”。整整一年过去了,依然是“雷声大,雨点小”,无法揭开那层神秘的面纱,弄得各位专家、学者忙的不亦乐乎,或反对或赞成,2011年,房产税还会成为大家关注的焦点。但是备受关注的房产税在近日举行的中央经济工作会议上只字未提,房产税试点何时开始继续成为楼市一大悬念。可以肯定的是房地产税的出台,不会形成全国一刀切的情况。只有当一个城市的条件成熟后并且申请经国务院批准后才会实行。北京、上海、深圳、重庆等城市有可能会提前试点房产税,因为这些城市的房价处于“高温期”,但中山房产税开征不会那么早。

6、中山升值最快的区域预测?

中山升值最快的区域可能会是南朗镇

原因:在广珠轻轨中山段设置的8个站点中,南朗镇是唯一一个拥有两个站点的镇区。其中南朗站位于南朗镇中心,翠亨站则处于滨海新城的规划区内,从这里的下一站就是珠海了。并且南朗镇是孙中山先生的故乡,又拥有滨海温泉等得天独厚的资源,但是南朗的房地产开发却比起与之相邻的三乡、坦洲晚了将近10年。随着广珠轻轨打通了连接珠海的大动脉后,南朗镇将迎来飞速发展期。从目前各个开发商拿地的势头来看,未来在南朗镇将聚集不少超级大盘,居住氛围会日渐浓厚,加上中山市政府斥资7.3亿扩建的孙中山故里旅游区会带来不少人流物流,南朗镇发展旅游地产将大有可为,也将可能成为中山升值最快的区域。

阅读 (9816) | 评论 (14) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

引言:房子问题,是许多人心中永远的痛,常常要集全家之力,才能供一套栖居之所。但是,听说很多日本人要三代接力才能供完一套房,于是,许多人外国人又笑了。这种笑或许有自我安慰,亦或者有自我解嘲,不过没有关系,对生活要举足轻重,嬉笑怒骂皆成文章。

嘻:可以解释为嬉,娱乐之意。如今娱乐无极限,人们的生活工作压力大,凡事爱往娱乐化方向走,而今年的房地产市场又天然地极具娱乐性,可以嬉笑一声的事件还真不少。而嘻,又可以解释为喜,虽然房子成为了万千人心中的痛, 但国家不断出台各种政策,各种利好消息还是不断显现,似乎曙光又从来没有消失过,不时让人会心一笑。

事件:房地产调控

今年以来,国家对房地产市场的调控不断加码。2010 10日,国务院发出通知,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。15 日,国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。29日,国家出台巩固楼市调控成果措施,暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。从年初制定的2010 580 万套保障房建设计划,再到年底公布的2011 1000 万套的保障房建设征询意见,我国保障房建设力度不断加码。

点评: 2009 年年底至2010 年年初房价的飙升让许多老百姓为之咋舌,从10 日国务院发出通知开始,再到15 日的新政细则,最后是9?9 房市新政等一系列的国家调控政策,目标直指中国高烧不断的房地产市场,遏制房价的过快上涨。为保民生,政府继而再发力,承诺2011 年再建1000 万套保障房,让我们的百姓不再成为高房价下的房奴。这让人看到政府打压房价并让房价回归到一个理性健康水平的决心的同时, 已经在寻找多元化的解决途径,对于绝大多数购房者而言,这确实是个令人喜悦的消息。

笑:笑的原意本是因为高兴,但因为笑的主体不同,笑的事件便有多重的含义。开发商笑了,购房者不一定会笑,政府想让购房者笑起来, 购房者却不一定真正能笑。笑的内涵本身亦有多重分解,可以是大笑,可以是嘲笑,也可以是笑话。不管是哪种笑, 都已经定格在2010 年, 成为历史,我们能做的唯有戏说历史,笑看风云。

阅读 (11825) | 评论 (14) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
2011,房地产应该思考

文/张力予

2010年,中国的房地产在政策调控中度过了一年,因为在这一年,与房地产有关的政策是隔三差五的推出,国务院和多部门与房地产相关的组合拳打的是记记漂亮,各大一线城市的房地产市场受到了相对较大的影响,出现了齐稳的局面,但是在一些二三线城市的房价依然是一路高唱凯歌,于是,一些抱以积极态度的开发商和房地产专业人士开始欣喜了,房价将会迎来小阳春了。但是最近9.29的房市新政将这些乐观的想法也是彻底的打破了。这次的调控面不仅是针对那些房价过高并且房价增长过快的一线城市,而是针对整个中国的房地产市场,这让那些准备从一线城市转战至二三房市的投资客或者说是炒房团们大跌眼镜,束手无策,只能望楼兴叹。那么,到底中国的房地产市场在2011年该走向何处呢?

政府:在房地产市场没有达到预想调控效果的情况下,政府可能会继续推出相关的后续政策,以配合此前的相关政策并巩固当前的调控结果,在未来,政策只会趋紧不会放松,中共中央近日在中南海召开党外人士座谈会,就当前经济形势和明年经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士意见和建议。中共中央总书记胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话,他指出:加快保障房的建设 加强房地产市场调控。这是胡锦涛总书记第一次在重大会议上公开发表关于住房问题的讲话,这说明住房问题有可能会提到政治任务的层面上来,将是明年工作的重点之一,做为保民生的一项重要工作。

开发商:在此前的大环境下,众多的开发商将面临着一次重大的洗牌,实力雄厚的开发商将会生存下来,从而优胜劣汰的淘汰掉一大批小型的开发商,使整个房地产市场重新划分布局,将会迎来一个比拼实力的时代。因为在政策收紧的情况下,银行的银根必然也是倾向于有实力的优质大开发商,以达到降低风险的目的。另外,开发商为了规避风险,也会进行一些投资方向的转移,如万科宣布进入商业地产等等。

代理商:在房地产市场调控的决心越来越坚定的时候,房地产市场也将走上一个健康发展的道路,另外,随着开发商开发成本的增加,营销费用的增加,以及销售人员的储备完善,大多数的开发商有可能组建自己的销售队伍。因为这几年各大代理商培养了大批的房地产专业人士,他们具有代理商的专业见解和知识,受过一系列的专业培训。而这些都能够被开发商所用。根据实际的情况,大多数的代理商的从业人员,最终都是进入了开发商为其服务。因此,对于代理商而言,也可能面临的是分水岭。

  总而言之,2010年的政策将会延续,2011年的房地产也将会面临一系列的调控和改革,与房地产相关的行业都有可能面临的是一道分水岭,到底房地产该何去何从?房地产业值得思考。

阅读 (10200) | 评论 (11) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

楼市:今秋金九无银十

文/张力予

[导读:9月29日晚上一则关于房市调控的政策牵动了无数人的心,媒体第一时间发布,专家第一时间解读,坊间第一时间传开,卖房的第一时间担忧,买房的第一时间头痛,一下子仿佛炸开了锅。11日更是央行提高了六家银行存款准备金率50个基点,于是便加强了公众对房市走势和房价预期的观望情绪,同时也加重了对政府的调控行为和调控效果的观望。]

                           (数据来源于:腾讯财经)

2010年可谓是一个不折不扣的“地产政策年”,从2010年元旦开始,一系列的地产政策便层出不穷,一拳接着一拳,目标也很明确,就是为了抑制房价的过快上涨,但是初出的几个政策似乎是隔靴搔扰,不痛不痒,根本就没有收到什么成效,房价依然是一路上彪,从上图我们可以看出,直到4月份的几次有关房贷的政策推出,一下子的“对症下药”止住了高烧不退的房地产,也就是从这个时候开始,很大部分的购房者开始了与开发商的博弈,因为频出的政策给出了他们观望的信心,坚信在这样的政策下,房价肯定还是有下跌的可能,越是到后来,越是加重了众多购房者观望的情绪,于是也就进入了到双方博弈的僵持期,慢慢的这种价量齐跌持续到了8月初,大部分开发商依然稳稳的支撑住,然而购房者开始耐不住性子了,于是在8月,房价又开始出现了上涨的趋势,一时间地方政府和开发商奔走相告,金九银十来了,房市的春天来了,但是刚刚过去金九,国家有关部门又是一纸政策,给众多的开发商当头泼了一瓢冷水,同时又是坚定购房者的信心:房价一定能调控下去的。

国家政府方面这次9.29的政策是针针见血,每一拳都打在了要害,本人认为,这次的政策堵住了部分房价上涨的源头,就是在房贷上下功夫,并且是执行有力到位,特别加入了省级政府稳定房价不力将问责的机制,这将在很大程度上减弱地方政府对房价的推波助澜。虽然刚刚过去的国庆黄金周深圳等多个城市出现了“井喷”的现象,但是这都是暂时的,因为很大的一部分是为了赶在政策生效前房屋“抢买”和合同“抢签”,从而造成的此类现象,随着政策的不断落实和地方政府的政策细则的出台,这种现象将不复存在。

同样,对于东莞的房地产市场来说,这不得不说是一个严峻的考验,考验的是开发商的实力以及耐性,因为年末开发商银行利息的偿付,需要更多的资金流。另外东莞市场跟深圳有很多的不一样,首先,深圳和东莞虽然都是外来人口较多,但是深圳的外来人口从事高学历、高收入的也多,东莞的外来人口大部分以制造业的普工为主,购买能力有限,加上东莞本地人都拥有一套或者多套物业,从来都是不缺房,能够跟开发商“耗得起”,再说东莞的房地产市场多以满足本地人为主的大户型为主。所以,东莞市场出现像深圳那样的火爆井喷的可能较小,进入到一个更加博弈周期的可能比较大。

因此,这次的新政表明政府抑制房价的决心,也给足百姓充足的信心。虽然这次调控如此严厉,但是国家政府部门还是留有后手防备,那就是税收杠杆(房产税)和财政杠杆(利息)这一杀手锏,如此来看今年的楼市有金九,但是银十有可能会推迟,甚至不会到来。

阅读 (10031) | 评论 (18) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
首页  
上一页  
1 234   下一页  尾页
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有