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博主
姓名:吴玉梅
单位:上海信实房地产经纪有限公司
职位:高级置业顾问
访问人数:28784
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博主公告
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 平常老百姓总是喜欢用"狼来了"吓唬那些不听话的孩子,这回狼真的要来了,老百姓却又在不知不觉中要充当起“羊”来了。 
    2010年4月17日,笔者第一时间浏览了国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),全文共2700多字,而对抑制不合理住房需求篇幅达540多字,可见中央对当前房地产投机行为是深恶痛疾,这一次是狠下心来要抑制不合理的住房需求。笔者出于以下几方面考虑,认为这次狼真的要来了,具体如下:

  一、我国当前宏观经济发展态势已完全具备向房地产行业进行宏观调控的条件
   ①、2010年第1季度全国宏观经济数据超预期,从国家统计局4月15日公布数据显示:我国2010年1季度GDP为80577亿元,同比增长11.9%,CPI同比上涨2.2%,PPI同比上涨5.2%。从以上数据可以看出我国当前宏观经济发展暂时处于高增长低通涨阶段;

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二手房市场与新房市场不同,除了买方是普通老百姓外,卖方大多也是普通老百姓。怎样卖二手房最安全?二手房如何才能卖个好价钱?什么时候交房最合适……日前,笔者请教了二手房业内一些专家,整理出了如何卖二手房的十条攻略。

 一.选取大中介较可靠
 虽然随着二手房市场的日渐发展,中介交易正在一步步走向规范,但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍,许多市民在选择购房时,一般都以大公司作为第一选择,一方面操作比较规范;另一方面房源也比较丰富。 
专家建议:卖方最好将房屋委托给一些比较大的公司,除了能够保证比较多的客源外,最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。另外,有信誉的中介公司品牌有时还能提升物业的售价,对于讲究购房安全性的购房者来说,由于有大公司做担保,即使遭遇房价偏高的现象有时也能够接受。

 二.两种代理方式各有利弊
 目前委托中介销售

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一、不要给客户太多的选择机会

有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以最好能在一到二个机会下,比较销售,作出决定。

二、不要给客户太多的思考机会

客户考虑越多,可能就会发现商品越多的缺点,反而会使他决定不购买,所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。

三、不要有不愉快的中断

在紧凑的销售过程中,若有不愉快的中断,可能就会失去先机。

四、中途插入的技巧

在进行说服工作中,如有人从旁插入,谈及与销售人员前后不相关的问题,亦会使客户产生怀疑的心理。

五、延长洽谈时间  

使客户人数增多,造成购买的气氛,尤其

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首先

  1要对楼盘情况了如指掌

  2楼盘优点 缺点要明确.对顾客推销时重点多讲楼盘优点,当然缺点也是要讲的不过可以艺术性的带过

  3楼盘所针对的客户群是什么

  4客户群的喜好

  在售楼过程中意识要清醒,你的目标是什么怎样围绕你的目标做相关的一些方案.

  明确产业价值观,相信你会是个优秀的售楼员

  有效售楼人员的基本素质与条件

  1.外在形象有可信度 笔者曾经对多家大型企业进行销售诊断,分析销售人员的素质与业绩的关系,发现销售业绩名列前茅的的人,男性80%以上外表和举止多少有些木呐,女性则多是相貌平平,那些看起来精明强干的人,销售业绩总是位居末列。许多人想不透各种缘由,实际上这种现象符合人才学基本原理。从心理学角度上说,这实际上是销售人员与顾客下意识的智商较量。敦厚朴实是富有可信度的外在形象,能从心理上解除顾客的防范,并能迅速成为顾客的朋友;精明清秀、一看就像做生意的人,会引发顾客高度的戒备心,所以给人可信感不强的人是绝对做不好房地产销售员的

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大多数人都知道炒房这个词,但是有多少人知道炒房是怎么一回事吗?请先看一个典型的炒房案例:
  
    一炒家去年购一处100平米的商品房,开盘价5000元/平米,房屋总价50万元。贷款8成,首付10万。几个月后,他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗?他们根本没打算卖!——他们将房子卖给自己!(当然是以另一个人的名义)。这时房子总价是80万,贷款8成(64万),首付16万,通过转按揭(或提前还贷方式),他将房子卖给了自己。
  
    这时侯,让我们来看一下是什么结果:这个人赚得房屋差价30万,减去第二次的首付16万,它已经干拿了14万,而这时候房子还在它名下!它现在唯一的负担是要还64万的贷款,加上利息,是一笔不小的数目。可这有什么关系,大不了还不起贷款,银行把房子收回去呗?!它还是干赚14万啊。 如果它还能找到买主,即使以第二次的成交价卖(通常还会高,它会给你看购房合同上的买入价),那它至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然,这中间会发生一些交易费用,但比起房价是微不足道的。
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经过了漫长的找房,和历时2个月的转按揭过程,终于在房管局完税,写着我的名字的房产证也要出来了。可以说基本上已经
曾尘埃落定了,所以是时候找个时间,把一些经验,心得给总结出来了。

先总结下签合同时,一定要在备注上加上去的几项:

1、贷款不到,合同作废,返还订金。
这点是最最重要的一点,任何买房合约,都要坚决加上去的。这点的好处,明里是为了防止自己没有贷到款而违反合
同,暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了,可以通过一些措施来让自己贷款不到,这样就可以堂而皇
之地解除合约,呵呵。一箭双雕。

2、递件时留部分首期尾款,在交房时扣除应扣费用后再交付。
这样是保障自己的权益,比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊,没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口
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在个人生命与工作中,有8种不可或缺的朋友角色———
  
  推手:推手擅长鼓励,总是会把你推向终点。他们会持续投资在你身上,好让你有所发展,同时真心希望你能成功,即使必须为你承担风险。推手会慷慨地贡献自己的时间,协助你找到自己的优点,同时有效利用这些优点;从不嫉妒你或成为你的竞争对手,总是站在终点鼓舞你、为你欢呼。
  
  支柱:总和你站在同一阵线、支持你的信念。他们是会赞美你的朋友。这会让你的生活每天都变得不同。他们不只在你面前称赞你,也会在你背后撑
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信实地产物业代理/顾问有限公司,成立于2008年,以上海为立足点,服务范围拓展至整个华东地区,以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展。
  上海信实成立至今,已建成为一个管理体系完善、部门架构丰满、业务分类明晰的大中型企业,现有员工逾800人、组别180余个、门店超过100家,业绩以每年超过200%的速度增长,2004年佣金收入超过1.8亿,再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业的领头羊,传承文化,引领市场,历年来获奖无数,蝉联三届业内权威奖项"金桥奖",以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位。
  上海信实重视资讯公开、资源共享,一二手联动,经营范围包括:二手住宅租售;写字楼、商铺租售;高档物业、酒店式公寓、别墅、洋房的租售;项目策划、推广、营销代理等。配套服务有法律部的咨询、交易按揭部的产权过户、按揭等方面的售后支持,为客户提供尊贵独享的一站式服务。
  上海信实的公司架构中包含有营销方略中心、中介住宅部、工商铺部三大支柱。
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一、购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程

1、 确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。

2、 查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。 
 
3、签定房屋买卖合同  
借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同,江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

4、准备贷款资料,审核贷款资质  
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。 
 
5、签贷款协议,公证,保险  
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。
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购房者必看! 现在赶紧买房的16种理由

2007“新政”虽然对楼市产生明显的抑制作用,但政府依然对首次置业者持鼓励态度。特别是“两会”后,政府明确表示不赞同“拐点”论,政策对房地产市场健康、稳定发展的期冀,将有力支持自住性需求购房者买房。

解读一: 政策大势不变

2008“两会”结束后,建设部副部长仇宝兴表示“目前的宏观调控已经初见成效”,这从侧面表明国家短期内将不会针对房地产业出台进一步的调控手段,政策面将在较长时间内处于“真空期”,而随着新政影响的持续发力,开发商不断让利,使成都房价“底部”越来越清晰。对于刚性购买力来说,政策不变化,市场便更稳定,也更适合出手

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