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博主
姓名:张宏伟
单位:同策咨询
职位:研究中心总监
访问人数:4851060
博客等级:
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博主公告
    张宏伟,搜房名博,地产从业者及评论人。在长三角、华北地区、西北新疆地区、海南、南宁、长沙等全国不同城市操盘过不同类别项目的前期调研、前期策划及市场定位与研究。 作为嘉宾,本人多次参加业界论坛及活动。文章及观点发布在本人博客及各类房产栏目、专业媒体。欢迎媒体约稿、采访与专题合作,请联系:E-mail: guanggaozhw@163.com, QQ:1754238016。
     上海房产行业的媒体、专家及精英QQ群:33806566,燕赵房产媒体、专家及精英QQ群:2957319,欢迎业内精英加入!
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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

国土资源部部长姜大明10日在全国国土资源工作会议上说,中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,这对于三大城市群的核心城市来讲,尤其是一二线城市来讲,由于短期内土地供应规模受限,地价势必继续上涨,未来几年地价房价也会持续上涨,甚至会出现“地王”现象,而地价房价持续上涨的根本原因就是因为一二线城市土地出让还不够多。

从2013年土地市场来看,尽管2013年300个城市土地出让金超3万亿,共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)11790宗,成交面积52974万平方米,同比增加26%,但是,从结构

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况,截止2013年12月31日,同策咨询研究部数据显示, 2010-2013年四年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交458套,其中别墅豪宅122套。2010-2013年这四年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套,四年平均每年卖出115套。

 

富豪阶层聚焦上海天价豪宅市场

 

研究结果表明,主要城市的超级豪华住宅市场,即“亿万富豪市场”的发展速度大大超过了同一城市中主流住宅市场的发展速度。价格上涨最快的地区为中国和亚洲,原因是这些地区新晋富人阶层的兴起以及商品价格的上升。

以中国为例,2013年4月15日,福布斯中文版发布的2013年华人富豪榜,2013年净资产在10亿美元以上的华人富豪人数上升47人至245人,其中来自大陆的富豪占

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

中新网1月10日电 据中国政府网消息,国务院办公厅日前公布《国务院关于同意设立陕西西咸新区的批复》。批复指出,同意设立陕西西咸新区,并要求陕西省政府切实加强组织领导,完善工作机制,明确工作责任。

同日,国务院同意设立贵州贵安新区,要把贵安新区建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美的西部地区重要的经济增长极、内陆开放型经济新高地和生态文明示范区。

在2013年《天津市住房建设规划(2011-2015年)》中的一个数字将天津一下子推到了聚光灯下。根据2013年10月中旬发布的天津市住房建设“十二五”规划,5年规划期内预计天津全市住房建设总建设量约为9500万~12000万平方米,其中新建保障性住房4875万平方米,新建商品住房4625万~7125万平方米。规划分区域进行了详细阐述,相较于滨海新区、中心城区及环城四区,规划称将重点建设的蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团泊七座新城更有聚焦作用。

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

截至目前,已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。而品牌房企“出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显,据相关机构统计,2012-2013年已在海外有房地产项目的房企投资规模就已达几百亿美元。而大宗的投资计划几乎都是在2013年这一年当中发生的,比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权,富力以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等,从品牌房企“出海”动作表现来看,2013年已成中国品牌房企的“出海”年。

2014年伊始,1月7日报道,绿地集团宣布,其就英国伦敦两个住宅项目签署合作协议,预计总投资将达12亿英镑。同一天,新华联不动产股份有限公司发布公告宣布,公司拟以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块,建设南洋度假中心,另外,拟和黑石共同出资350亿韩元(约合2亿元人民币)设立韩国锦绣山庄株式会社,获取韩国济州岛用地面积约为110万平方米的土地使用权。

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

2014年1月8日媒体报道,重庆市国土房管局消息,再次调整全市高档住房房产税缴纳标准。2014年1月1日起,重庆主城九区高档应税住房价格标准为13192元/平方米,较2013年提高413元。重庆市国土房管局消息再次调整全市高档住房房产税缴纳标准,将再次引起业内关于房产税扩围的争论。

此前,2013年12月31日,国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长介绍,明年将新立3部法律。2014年拟研究推进《房产税法》、《环境保护税法》和《期货法》立法工作。

其实,关于房地产税(房产税)立法官方已有多次表态。尽管房地产税立法是在十八届三中全会刚刚提出,但是,随后官方对于这方面的表态却频率出现。一定程度上说明,房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整,推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。

总体来讲,重庆市国土房管局消息,再次调整全市高档住房房产税

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

根据中国指数研究院监测数据,2013年销售额过百亿企业扩容至71家,万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿,行业领先阵营持续壮大。同时,领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势,进一步拉大了与中小房企的距离,分化发展格局愈加明确。

 

房企“分化”新格局,2014年楼市将上演“龙争虎斗”

 

对比这几年全国房企排行榜,再结合2013年上述机构发布数据排名来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要有如下四点特征:

第一、2013年,百亿房企军团扩大到71家,较2012年增加18家,其销售额合计达到2.3万亿元,2013年房企“千亿军团”的扩容与百亿企业规模的扩大,暗示市场集中度进一步提高。预

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

2013年12月份以来,临港新城土地市场火爆至极。最新推出的临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”,平均溢价率超过400%,约1.5万元/平方米的楼板价,已超周边房价,形成“面粉贵过面包”的扭曲市场局面。而拿地企业全都是小型投资公司或自然人。

受地价变化的影响,临港新城房价涨幅的演变更是惊人。2013年8月底,上海自贸试验区概念传出以来,临港新城的一手住宅均价便已从原来的1.1万元/平方米,上涨到1.3万 -1.4万元/平方米。由于2013年12月份临港最近几幅地块的成交楼板价已超过1.5万元/平方米,此次周边楼盘开发商报价直接冲破了2 万元/平方米大关。临港新城的房价涨势咄咄逼人,局部市场吹大房价“泡沫”。

当前看来,临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”,房价的涨势咄咄逼人,地价疯涨已经吹大房价“泡沫”。这一轮临港地价、房价的疯涨,已成为一场非理性的资本短炒盛宴。从这场非理性的

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

据媒体报道,现中国老龄人口已占总人口的14.3%,未来将以以每年860万人的速度增加,2050年老年人口将到达4.50亿人,占全体人口的1/3。如何对应老龄化将是未来中国政府面临的重要问题,也是近期国家连续发布发展养老产业的主要背景。

在中国老龄化逐渐加速的市场阶段下,激发了2013年房企、险资、专业养老运营机构等大举进攻养老产业的决心。目前,包括万科、保利、招商、金地、远洋在内的品牌房企均涉及养老地产的开发,中国平安等险资也不甘落后,已经在全国范围内大力布局养老地产项目。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在房企、险资、专业养老运营机构等开始大举进攻养老地产的2013年,养老地产迎来了其发展的春天,一定意义上讲,2013年成为养老地产的元年。2014-2016年也将成为中国养老地产重要发展时机,在市场机会与房企转型的推动下,预计2014-2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。理由如下:

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

十八届三中全会公报提出,适应经济全球化新形势,必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合,促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合,加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势,以开放促改革。要放宽投资准入,加快自由贸易区建设,扩大内陆沿边开放。

据媒体报道,在上海获批自贸区之后,深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。从目前高层态度和各地进展判断,上海自贸区之后,下一个有望成行的自贸区可能是港澳粤自贸区。

据媒体报道,港澳粤自贸区方案上报国务院,并且已获得原则性同意。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,十八届三中全会后,哪里有自贸区政策落地,哪里的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬,房价将因市场化而短期内报复性上涨,也会因为市场造成投资泡沫,不利于区域内产城融合。

 

上海自贸区房价已“脱缰”,局部

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文/同策咨询研究部总监  张宏伟

 

12月24日,广州市房管局局长李俊夫介绍,广州2013年全年供应各类用地1986公顷,土地出让收入762亿元,同比分别增长103%、85%。

此外,今年广州全市共批复19个三旧改造项目,可增加1平方公里经营性用地和0.7平方公里公益用地,预计拉动投资超过400亿元。

李俊夫同时透露,广州明年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应,探索逐步取消限价、限购等行政干预措施,建立房地产调控长效机制,研究“保障合理扩面”的可行性,将部分夹心阶层纳入保障范围。

当前,广州在年底刚刚加码楼市限购措施,随后又提出明年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应,探索逐步取消限价、限购等行政干预措施,很明显,关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从楼市调控政策走向及趋势来看,限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施,

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

在12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时,明确表示:“继续抓好房地产市场调控和监管工作”,同时传递出三个政策信号:更加注重分类指导,探索发展共有产权住房和强化市场监管。

那么,这三个信号对于2014年房地产市场来讲意味着什么?基于上述信号的市场背景下,2014年房地产市场将呈现出哪些特征?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,本次住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”,2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征,调控政策总体偏中性,不会有持续从严的措施,房地产市场则总体呈现“逆经济周期”的发展特征。同时,在这个阶段,强调保障房工作,通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。具体来讲:

 

第一、  房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

2013年12月18日,国家统计局公布2013年11月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:

(一)与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,持平的城市有3个,上涨的城市有66个。环比价格变动中,最高涨幅为1.3%,最低为下降0.5%。

(二)与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。11月份,同比价格变动中,最高涨幅为21.9%,最低为下降1.2%。

此前,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米,环比10月上涨0.68%,自2012年6月以来连续第18个月环比上涨,涨幅比上月缩小0.56个百分点,为今年以来最低水平,其中69个城市环比上涨,31个城市环比下跌。

与上月

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

中央城镇化工作会议12-13日在京召开,会议要求,推进以人为核心的城镇化、以有序实现市民化为首要任务,坚持绿色循环低碳发展。

会议要求,要以人为本,推进以人为核心的城镇化,提高城镇人口素质和居民生活质量,把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要优化布局,根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局,把城市群作为主体形态,促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。要坚持生态文明,着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展,尽可能减少对自然的干扰和损害,节约集约利用土地、水、能源等资源。要传承文化,发展有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽城镇。

会议强调,推进城镇化,既要坚持使市场在资源配置中起决定性作用,又要更好发挥政府在创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

刚入12月,我国中东部大部地区出现持续低能见度的雾霾天气,据统计,我国已有25个省(区、市)不同程度地出现过雾霾天气。据了解,本轮雾霾天气的“惰性”较强,基本在华北至江南一带活动,几日来位置变化不大。其中,苏皖等地的霾最为严重,而大雾的“重灾区”则位于西南及江淮地区。其中,部分城市重度污染持续时间长达6天以上,致使公众健康及交通、电网安全等受到影响。

造成持续雾霾天气的主要原因虽然和近期冷空气活动较弱,风速小且近地面空气相对湿度较大,有利于大雾的形成,不利于空气中污染物扩散有一定的关系,但是之前依靠消耗资源,牺牲生态环境的粗放型的经济增长方式,导致污染物大量排放,在近地面大气中逐渐积聚,成为近期持续雾霾天气的最根本的原因。

此外,2011年以来,对于PX(对二甲苯)项目的争议不断,在一些媒体的报道中,PX已被贴上了“剧毒”与“致癌”的标签。之前自2007年以来,成都、南京、青

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

国家统计局数据显示,2013年11月份,全国居民消费价格总水平同比上涨3.0%,CPI已经连续两个月在3%以上增长,通胀预期比较明显。尽管1-11月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%,还没有超过温和通胀指标3%的警戒线,但是,从阶段性表现来看,年底CPI翘尾的因素将导致CPI连续三个月高位上涨,2014年整个市场仍然会面临比较大的通胀预期的压力,尤其是上半年,在宏观经济触底回升阶段,CPI上涨惯性短期内难以改变。

此外,从居住有关的价格来看,2013年11月居住价格同比上涨2.6%。其中,住房租金价格上涨4.7%,住房租金自2010年以来一直保持持续上涨,并已经连续47个月上涨。

之前,2013年12月1日中指系统发布数据显示,2013年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米,环比10月上涨0.68%,自2012年6月以来连续第18个月环比上涨,涨幅比上月缩

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文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

 

中共中央政治局12月3日召开会议,分析研究2014年经济工作,听取第二次全国土地调查情况汇报。会议提出要走新型城镇化道路,并表示将于2014年出台实施国家新型城镇化规划。

国家新型城镇化规划道路几经波折,此前,据路透社5月23日报道,因国务院总理李克强等高层领导人担忧再一次的大规模支出可能会推高地方债务并吹大地产泡沫,发改委40万亿人民币城镇化草案正遭遇波折。国务院总理李克强否决了国家发改委提出的城镇化草案,希望调整从而更加关注经济改革。

近期,中央又重提城镇化规划,意味着城镇化规划的方案或已基本成型。这也就意味着,如果城镇化规划方案出台,将带来众多的市场机遇和机会。

几乎同时,据《华尔街日报》消息称,美国联邦破产法官斯蒂芬?罗兹做出裁决: 底特律市符合联邦破产法第9章的相关规定,符合申请破产保护的资格。这意味着底特律于今年7月提交的破产保护申请正式得到通过

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

中共中央政治局12月3日召开会议,分析研究2014年经济工作,听取第二次全国土地调查情况汇报。会议提出要走新型城镇化道路,并表示将于2014年出台实施国家新型城镇化规划,落实和完善区域发展规划和政策,增强欠发达地区发展能力。

此外,会议还强调要做好住房保障和房地产市场调控工作,并要在充分认识土地管理制度改革重要性的基础上,积极稳妥推进土地管理制度改革;在全面考虑土地问题复杂性的基础上,进行周密周全的制度和政策设计,统筹谋划好土地管理制度改革。当前,要夯实土地权能这一基础,完善征地制度这一关键。

 

当务之急:通过规划破除城乡“二元”结构

 

从中共中央政治局12月3日召开会议的主要内容来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要有三

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

2013年12月1日早间,广州富力地产股份有限公司发布公告,称其全资子公司以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。据悉该地将会开发为住宅及商业物业。

近期,不少知名房企“扎堆”加入“出海”队伍,斥巨资收购、兴建海外房地产项目。

例如,10月12日消息,据东方日报报道,近年内地房地产开发商积极“走出去”。继洛杉矶项目后,上海国资委旗下的绿地集团再次“出击”,以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权。

2013年以来,以张欣家族为首中资财团购买美国通用汽车大楼40%权益,大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店,总部基地(中国)控股集团董事会主席许为平在英国驻华使馆也宣布,将投资10亿英镑在伦敦建“亚洲商务港”。

此前,2013年情人节,万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约,合作开发旧金山富升街20

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文/同策咨询研究部总监 张宏伟

 

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2013年11月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米,环比10月上涨0.68%,自2012年6月以来连续第18个月环比上涨,涨幅比上月缩小0.56个百分点,为今年以来最低水平,其中69个城市环比上涨,31个城市环比下跌。

与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数增加7个,其中跌幅在1%以上的有10个,较上月减少2个;本月环比上涨的城市比上月减少6个,其中涨幅在1%以上(含1%)的有28个,较上月减少1个。

 

房价涨幅变化“分化”导致政策“分化”特征

 

从数据表现来看,尽管百城房价自2012年6月以来连续第18个月环比上涨,但是,2013年11月房价涨幅比上月缩小0.56个百分点,为今

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文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

 

11月29日,今年上海2013新单价纪录产生,WINMINEINVESTMENT PTELTD 11.04亿拿的黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地楼板价42821元/平米,溢价47%,超出10月10日天宝远东有限公司(嘉华集团)拿得的黄浦江沿岸E18单元7-7地王2715元/平米。消息称WINMINEINVESTMENT PTELTD 为永泰地产旗下公司。

同一天,在合肥,包河区S1312号商住地块一举成为合肥新单价地王。江南地产以1615万/亩摘得41.16亩地,地面价242237元/亩,楼面价6055元/平,溢价率达到102%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,以此次上海楼板价地王来讲,市中心好的地块出让一块少一块当然要拿,作为商办用地来讲,市中心地块还是具有中长期的投资价值。当前楼板价4.28万/平方米其实还不算贵,当前市中心的甲级写字楼都可以卖6-8万/平方米,甚至10万/平方米以上,按照

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