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博主
姓名:黄欣伟
单位:全经联【上海】商业地产专委会
职位:常务理事
访问人数:8061987
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博主公告
    约稿请洽
    QQ:782791688
    手机:13918774569
    本博客均系原创,非经本人同意,请勿自行转载
    ------------------------------
     搜房网、豪宅网名博。《都市住宅》、《地产画报》、《东地产》、《理财一周》、《杭州楼市》、《臻品BOSS》、《地产品》特约撰稿人。房地产百家讲坛卓越讲师。全经联(上海)商业地产专业委员会常务理事。
    房地产营销专业10年。擅长项目前期定位、产品研究、营销策划、整合推广等全程解决方案。于房地产疑难杂症见猎心喜。
    
    代表案例:
    (营销策划类)明园涵翠苑、夏朵小城、佘山东郡、湖州嘉业太湖阳光假日;
    (媒介推广类)浦东星河湾、中粮海景壹号、绿宝园、尚海湾豪庭、新江湾城整体推广
    
    【博客荣誉】
    ●搜房网2013年十大地产观察者
    ●搜房网2013年【学区房】征文比赛冠军
    ●搜房网2012年度最具影响力博客
    ●搜房网2011年度最具思想力博客
    ●2011搜房网金九银十星博客全国总冠军
    ●搜房网2010年度最具思想力博客
    ●搜房网2009年11月星博客全国十强博主
    ●搜房网2009年度中国房地产网络人气榜十大新锐博客
    ●豪宅网2010年2月星博客全国总冠军
    ●豪宅网“景春杯”景观设计征文“最佳创意奖”
    ●重庆COSMO投资征文全国冠军
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置顶: 唐朝的虾头过了头 (2015/8/3 8:26:35)[发送到微博]
 

孩子100天的时候,去唐朝酒店办了个仪式(也就是吃了顿饭)。

救过三巡,服务员端着菜单凑到我耳边:“不好意思,龙虾没有了,要么换个明虾?!”

明虾88元一位,我用3秒钟心算了一下龙虾换明虾的成本,OK。

等到上桌时候傻眼了,每个盘子的明虾都耷拉着脑袋,个别3份已经尸首两处,奈何亲朋好友不便发作。

一晃,孩子周岁都过了,在讨论周岁去哪里操办的时候,脑海中首先把唐朝给KO了。

回想一下,我和唐朝是怎么有了第一次?

后来有了第二次,第三次,第四次,直至明虾之后说分手。

我想未来也

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两者有关系么?看起来没有;

两者和地产有关系么?说起来就有了。

以上比喻来自于一次和同事的闲聊:

“人家都是200㎡的大平层,我们楼盘有90㎡的小户型,应该我们好卖!”

“未必,豪宅的住户要傲娇所谓的血统,这时候你这些房源就成为诟病了!”

“这个不一定吧?!”

“如果陆家嘴国金中心把美特斯邦威招商招进去,你说谁占了谁的便宜!”

“美特斯邦威比较占便宜,国金中心比较吃亏!”

在今天豪宅区

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置顶: 关系到底有没有关系 (2015/7/13 15:45:03)[发送到微博]
 

写下这个标题的时候,正被通知一个提报了四轮的项目,在终极二选一的PK中,死于“对手和甲方总经理是老关系”。

但不因为这个事件而改变最近一年多以来对于关系的看衰论调:对今天的乙方而言,对于接项目的态度正在恬淡,从过去一股脑的“接到就是赚到”,到如今的先评估再决策,这其中有对于市场分化的判断,也就此影响到其对于在接案过程中“有没有必要”动用关系的纠缠。

曾几何时,代理公司看到开发商,这是一种饿汉看到食物的冲动,因为在市场疯狂的那些年,不管什么项目,不管什么价格,不管有无难度,往往是“会议室内还在

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按照我们小时候写总结的开场白:“时间过得真快,一转眼,装修房已经推出快十年了!”这几年的市场变化,确切说是市场需求的变化,越来越纠偏了我们之前的一种分置观点,即:因为豪宅是卖给有钱人的,也因为有钱人很挑剔,所以装修房的市场在刚需。黑色幽默的是,目前市场的发展,可能正好和这个曾经的论调完全颠倒。

“未来的新房市场将统一全部是装修房”,这个观点好像最早是万科某高管提出的,当时我们解读为“这是为万科接下来的产品更新做铺垫”,而事实是的确在很长一段时间内,工业化和装修房是其1+1力推的两个产品端。

今天在

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尽管救市政策频出,但是从业者自己心里知道,房子真的不像原来这么好卖了。于是,那些新名词“地推、拓客、渠道、陌拜”开始从报告上飞到了嘴巴上,于是成为了术语,也成为了口头语传播起来。

过去N年,我们对于客户定位都只是停留在电脑屏幕上,尽管在一个项目进入营销准备期时候,我们都假想了这些客户“来自哪里,为什么买,喜欢什么”的设问,但事实就是可能一个报纸广告出街,已经成交了30%,于是等到这个项目结束,谁也没有心思去收集和回顾这些客户的讯息进行数据化分析,如今需要这么做的时候,我们很多同行发现,其实说来说去还是那

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越来越多的人对于美女的认同开始用素颜来衡量,因为化妆品时代、整容时代的更替,面孔已经越来越失去原本;也有一些资深吃货,如今吃东西的口味变成了“水煮即可&废掉厨师”,以此想体验食材本身的新鲜度和营养感。

那么,镁光灯下的样板间呢?

你敢不敢关灯让消费者看个素颜?!

参观过各种样板房有个感觉,这是房子对人的一种气场震慑:前者压住了后者,后者就算不买也只能长嗟短叹自己的囊中羞涩;但反之就危险,一个不买的消费者还到外面去传播关于这个项目的直观好恶

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在提报过程中,一个不能省略的环节是做价格,行业的潜规则是打听或揣摩开发商想要的价格,并“总有办法推算出来”;这种相对主观的方式无可指摘,因为要接项目,大家多多少少有点主观的好恶在其中,如果对这个观点进行道德批判,那么请问:哪个开发商会把营销任务给“一个公平的人”?
 

如果说在提报时候,用这种比较通用的市场比较法来“修正价格”可以理解,那么在项目进入执行层面,要开始制定销售报价时候,再把这种通过竞品比较的方式来推演价格(或主观价格),这就存在着商榷之处。

不是说市场比较法完全不科学,因为这么说的潜台词是:请问你有更科学的方法来说服我们么?答案是否定的。但是随着市场变化、客户变化、营销进化的变化,我们可以尝试相对客观的思维——运用市场比较法,但在参数方面进行调整?!

当然,这比较烦。

对市场比较法

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一样新事物的商业价值窗口期,其实是到成为时髦这个点。一旦成为时髦,明白的人会赶时髦,不明白的人不敢承认自己的不明白也会装时髦,微观的人为了时髦也只要咬牙时髦一下,于是商业的版图就像一个煎饼果子一样。

在这个特别是月份,特别想用那些年代已久但刻骨铭心的词语来形容今天的商业世界发展:一小撮别有用心的人,深受网络阶级自由化的影响,煽动无知消费者围观、起哄、消费,达到他们不可告人的商业目的。

随便在CBD周边的拉面店随便拉一个人,他跟你说的前50个词汇,必然有:互联网+、资本、金融、O2O(以及其他晦涩难懂的字母和数字组合),于是我们这些“不明真相”的就碍于面子不能承认自己的无知所以拼命点头恍然大悟噢噢连连,商业背后的最大埋单群体就是我等一群不淡定。

今天谈谈社区商业的问题(我知道看到这里,一群凹凸凹们又要进入他们的赛道了),不

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既然有改善型置业,从对位关系来看,一定存在改差型置业。只是,我们人为地屏蔽了生活向下调整的人之常情而已,看起来不可能并非操作上没可能。
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之前听过一场非地产的营销演讲,大致说在经济下行的年代,所有的商家都应该做两个认知上的战略调整:第一是从商品主导转向消费主导,第二是从主攻埋单者到主攻使用者。
今天来谈谈豪宅的装修问题,别以为这个话题和开篇那段有点南辕北辙,事实上对于主导客户的重心转变,会贯彻和影响到装修的方方面面,从整体布局、区域侧重、成本分布等等。
不晓得有没有一个研究报告,来研究一下今天的男主人,在家庭居住使用上的份额有多少?尽管未有明确数据,但其在家庭“停留时间最少、疏离感最强、家居熟稔度最低”已经是不争的事实,但其保有“成本负担比重最大”也基本算是可以认定。

“埋单者未必是(或曰一定不是)家庭第一使用者”的观点,将主导豪宅装修的战略性转移,开句玩笑:“女人孩子甚至狗,在家的时间都比男主人多!”如果,今天上海豪宅的装修设计师,还在“客厅第一性、酒柜
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和大多数所谓管理课程不知所云所区隔的是,【六顶思考帽】这个用六种颜色帽子来建立思维体系的方式,在课程阐述中最实战或者最吸引实战的词条是“避免无谓的争执和缩短开会时间”,或许这不是一个有意而为之的Slogen

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这个标题会引来反对大于赞同,毕竟在房子越来越难卖的今天,特价房承载了太多的内容:它的出现是向市场投降的结果,尽管它可能以“羊毛出在羊身上”的方式导演一场假摔,但对一个项目的营销而言,迷信乃至押注特价房本身,在今天的市场背景下都不是一个睿智的方式和方法。
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年前和媒体私聊,被问到“2015年最期待什么项目?”

我如实回答:“金茂府!”

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从去年第四季度开始的救市,让很多人又开始不淡定了。

假设把半年的政策按照数量力度和频率来做一张柱状图,可以明显看到“加速度”的痕迹,所以最近连我那些在银行的同学都开始频频致电我,问题就一个“房产是不是真的要大涨啦?”言下之意,不仅是关乎自己的投资计划,也关乎自己所在岗位和房地产的态度是否需要发生变化。

开头所谓的不淡定,是各种媒体上开始充斥着各种关于房价即将大涨的言论,这些言论来自从业者、来自旁观的砖家、也有来自所谓的管理层“透风”(只是不知真假)。

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在菜场门口听到一段有趣的对话:

主妇:这韭菜嫩不嫩?

摊主:吾额韭菜嫩起嫩来!

主妇:哦,我想买老韭菜!

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。(这是华丽的分割

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