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姓名:马远文
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28日中午,收到万科金域蓝湾7.5折促销的消息,第一感觉是诧异,该项目只推出一栋,且已售出一半,为何要如此大费周章,要知道,万科进入南昌十年,此番力度,前所未有。随后一想,便觉了然,该降则降,与其憋着,不如先行抢占市场,回笼资金,弱势格局,现金为王。

以笔者对南昌万科的了解,三盘联动,整体形势不错,且没有新购置土地,虽接手盘下一项目,但资金压力绝不是大力降价的首要因素。此番大力促销,更多应是契合集团的步调,或者说,基于完成销售任务的压力。郁亮的过冬论,经过各大报章的宣传,在业内已经人所周之,此番全线降价促销,也当是水到渠成。南昌金域蓝湾9500的均价,已然是成本价在销售,也将朝阳洲的其他项目逼入了绝境,促销的成功,势必会使其加快推盘节奏,将后续的体量释放出来,如此一来,朝阳洲其他项目形势更加堪忧。整个朝阳洲,俨然有2008年象湖新城的迹象,究其根本,饼画得大了漂亮了,实质性的东西太少了,买房的都精了,不是随便能忽悠的。

从局部意义来说,金域蓝湾的降价,对朝阳洲影响深重。

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随着铜九银十的过去,2010年的楼市以华丽撞墙的姿态,进入了一个全新的阶段。当然,某位举足轻重的人物又在国外做了一个别有新意的表述,房价下降是坚定政策这种前所未闻的提法刚一出炉,万科当日应声下跌两点,金地则大跌百分之四。

话说南昌市场,颇值得玩味的是,最近几个项目开盘,似乎基调就是谁比谁更烂。凤凰洲著名项目开盘至今备案未上四十,去化率偏低已然为业内关注,地产龙头出品朝阳洲滨江项目,开盘至今两周,备案刚过一半,虽已积极定价,但距离开盘一月完成六成去化的战略目标,尚有距离。上周,把恐龙化石都拉来助阵的朝阳洲中心大盘以7800起的价格开盘,据目前接收到的信息,堪称无比惨淡,未来几天,从备案的数据便能见出端倪,难怪编辑同志感慨,怎么最近开盘后的项目,都不怎么发来新闻通稿了,可不是,怎么说啊,成功销售五成吗?

从一线城市来观察,调控的效果已经一览无余,深圳招商果岭、万科清

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离7.23动车事件,已经有十多天了,在这个喧嚣的年代,没有什么事情,能在十多天后还是大众聚焦的热点,我们都在快速前进,没人停下脚步。虽然人们心有余悸,但生活还要继续。
 
动车带给我们的心灵撞击,从任何层面予以强化,都不为过。于是,有人反思,有人追问,我们是不是太迷恋速度了,以至于我们灵魂的脚步都无法企及,我们这个国家是不是出问题了,前一阵还作为标榜的高铁,怎么突然之间就要了命,是的,这就是我们当下的现状,一方面,我们很美好,另一方面,我们很悲催。这种极端的格局,呈现在我们生活都每时每刻,点点滴滴!
 
很久没有动笔了,甚至用键盘敲击文字都觉得奢侈,而五六年前的我,甚至还是一个不错的校园诗人。当偶尔被原先的文友问及诗,就像是触碰到了敏感的伤口,顾左右而言他,或者干脆一个很自然的嘲讽,都没下雨,哪来的湿!这就是残忍又残酷的生活,而这生活的背后,就是当下中国的一个横截面,它让更多的年轻人失去理想和信念,让更多的青年变成中年,这背后的推手,我想说的是,高企的房价!
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被侮辱和被损害的

第一时间从网络上得知南昌有三大银行停止了对房地产按揭贷款的发放,感觉颇有些震惊,随即坦然,这就是被调控误伤的代价,两害相权取其轻,在房地产价格高企形势依然严峻的情况下,在调控面临后续手段匮乏的情况下,狠狠地卡紧信贷关口,是最狠最无情的杀招。

任何一项调控政策,在观察其带来的积极一面时,不能否认其必然有着负面的药性,是药三分毒,没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨,所以,正如今年3月,当京版15条落地时,不少人口诛笔伐,太严苛了,这简直是在把外地人驱逐出北京城,但即便严苛如此,北京的房价,目前观之,也只是陷入了滞销,距离最终的价格全面下调,仍有一截距离。

最近,昌南部分楼盘市场热度灼人,疯抢,摇号,冲突,打架,这些许久未曾出现的场面,又热闹的粉墨登场

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请原谅我的俗套,取个标题都要斟酌再三,最终还是剽窃了时下的拉风歌曲并改编了南昌楼市一句流行语,其实我想说的是,新建县昌九沿线的楼盘纷纷在案名中加上红谷两个字已然成风,但县域毕竟是县域,要想打个翻身仗并真正“脱亚入欧”,真的没有那么简单。
以之前在市场曾掀起过一小股波澜的众森红谷一品为例,其项目应该说占据得天独厚的区位优势,偌大的纯天然湖黄家湖为其独家私藏,其产品规划方面,也俨然朝着高端方向去靠拢,六层电梯洋房,湖畔华美别墅,而红湾公路第一站,零距离毗邻红谷滩中央商务区等等,可以说卖点绝对不算少。但从其最终取得的销售业绩来看,距离其预期尚有距离。目前电梯洋房略超七千,联排别墅均价15000但走量迟滞,说明并没有得到市场的广泛认同。其去年十月大规模的推广售卖之际,投入营销总费用超过四百万,但其销售额最终也不过八九千万,这其中,原因诸多,譬如没有一个稳定持久的营销队伍,缺乏销售上的精兵强将,家族色彩浓厚使得职业经理人无从发挥,均严重掣肘了项目向高端进阶。短短一年余,先后三任总监,两换代理,频繁的更迭,最终受损的只能是项目!

另一个受到市场广泛关注的红谷十...
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    周四和朋友小聚,没看财经频道,周五一早,发现准备金又调了。这次调整稍快了一点,原本最快是周五调的,也就是13号,对比2011年的前四次,发现都集中在中旬,时间也就相差三两天,颇有规律,每月一调,哈哈,不由得人家不去联想。

    事实上,早在4月17日,第四次准备金上调之后,笔者就大胆预言,准备金每月一调的态势依然会延续。5月11日,经济数据公布,4月的CPI继续在5以上运行,就意味着准备金的调整是势在必行,毕竟,加息的影响太大,至于准备金,无非是控制银行放贷的一种数量工具。

    三句不离本行,还是回到楼市吧。5月上旬,关于各大银行对首套房首付比例的新闻甚嚣尘上,但最终没有定论。这也很好理解,银行的钱已经很紧张了,在非常紧张的情况下,一定要追求高利润和回报。做个简单的比喻,和开发商卖房子是一个道理,原来房子多,大家来了,出钱就卖给你,现在房子少了,谁能多出现金,最好是一次性付款就卖给他,谁要想跟我要折扣,
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很显然,各条表述中,除了第三条要使海南成为全国人民的四季花园,隐约和国人到海南岛买房产生关联外,其他条文都没有强调或暗示出房地产的发展对于建设国际旅游岛的重要性,退而言之,即便是房地产的作用非常显著,那更多应该是高端酒店,综合体、大商场等商业地产,而这些产品目前并没有执行限购。往深层次说,目前的限购只是引导和调控房地产健康发展的一种手段,并非是对房地产的打压
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从买房者首套要承受1.2倍的基准利率,才能拿到贷款的痛苦;从苦等几个月,贷款还是批不下来的尴尬,可以想见,额度空间紧张的银行,已经掌握了更多的定价权和议价权,正处于卖方市场,购房按揭贷款不再是它的首选方向。提搞存款准备金,意味着银行能释放的贷款更加有限,既如此,它必然更加珍惜这些贷款,充分发挥其价值。而当下的现实是,当相当多的购房者不能借助信贷杠杆买房时,这群人往往就失去了购房资格。限购令已经筛下了一批购房群体,银行的信贷卡死又扫下一批,究竟还有多少人能买房呢!
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  时下,各路专家学者在谈到房地产的问题时,经常把一个词挂在嘴边,那就是“刚需”。譬如说,没办法,房价要调控下来实在是太难了,因为“刚需”太多了。某发展商则借机宣传,我们的产品户型紧凑,面积合适,总价低,最适合刚需群体。

  眼下,包括新华字典在内的各种字典,显然无法跟上各类社会词汇的蓬勃兴起。当“刚需”这个几乎已经到了家喻户晓的时候,我们在字典上还是不能窥见其真容,也就无法更精准的释义。究竟是像钢一样坚硬的需求,还是非常刚性、非常紧迫的需求呢?反正大家大致明白其意思就行了,就像钱钟书说的,没人会因为吃了一个好吃的鸡蛋,而一定要去认识那只母鸡。

  依笔者看,在房地产市场上,存在供应和需求两方,这和任何一个健全的市场都是一样的。房价高企的局面存在早已多时,从根子上说,应当是地方土地财政和银行的信贷资金杠杆共同激荡起的泡沫,而天量的社会资金进入,则进一步将其属性演变为投机标的,于是房价驶上了快车道,短暂的刹车熄火,都不能使其减速。至于将房价过快上涨归咎刚需太猛,完全是不负责任找替罪羊的谬论。事实上,单就刚需的存在,很可能就个伪命题。

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2011年的春节,对于不少中小开发商来说,绝对是一个不平静的假期。先是新版国八条,随后就是重庆和上海的房产税试点尘埃落定,过年的鞭炮还没放完,初六便是突如其来的加息,经济学家们信誓旦旦,这次加息只是揭开了加息周期的序幕而已。

从去年12月的中央经济工作会议对货币政策的定调来看,是从适度宽松到稳健,原本只是一小步,但目前看来,这一步迈得有些大,已经扯着开发商们的蛋了。而目前各大银行对于购房者的优惠利率取消,外加三次累计0.75的利率升幅,更是加深了广大购房群体的观望情绪,如此看来,楼市的“寒潮”还将延续一段。

信心比黄金都重要,这话听起来很鼓舞人心,如今,略觉寒意的开发商们应该学会用这句话来鼓舞士气。事实上,自2006年以来,政府的调控是屡败屡战,是决心不够大吗?不是,是措施不得法吗?也不是!佛法云:有因有果,屡次调控未遂,关键还是在与于没有找到因子,也就没法结出果子。相信业内人士对于房地产价格的居高不下,都能说出个子丑寅卯来,笔者拟从供应和需求的角度,结合自身观察,以供业内商榷。

一、就住房市场而言,1998年是一个分

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新国八条,快刀能否斩乱麻

1月26日,国务院召开常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,推出了楼市调控的新国八条。

作为一个业内人士,其实和多数老百姓一样,对调控的神经已经不再那么敏感,虽不至于把调控看成空调,但去年史无前例的力度,却换来了房价的新高。只能感慨,对于已经起势的房地产,想要一棒打死是不可能的。

这次出台的国八条,应该说大体延续了之前的国十条的基调,但也不乏一些亮点。

第一条,在强调落实政府责任的同时,有个新提法,要求各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区

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转眼即是年底,在层层叠叠的调控之下,在重重的羁绊和压制之下,2010年的房地产依然走出了堪称壮观的涨幅。尽管第三轮调控的号角依稀可闻,但无论怎样,各路开发商的诸侯们在这个寒冬,依然暖意盎然,因为,房地产的冬天,还远没有真的降临。

最近,和业内一些朋友聊天,都有普遍的感觉,在强烈的通胀预期之下,在面临新一轮的物价全面上涨之际,房产的投机、投资属性是在逐步消退,但保值增值功能却更加日益显现。中央经济工作会议召开在即,届时情况将会更明朗。就目前态势,个人想谈一谈2011年的楼市情况。


关于宏观政策

1.适度宽松的货币政策微调成稳健,银根会紧缩。这个紧缩是在7.5万亿信贷额度上的紧缩,可能紧缩至7万,抑或是6.5万,但总体而言,多年超发货币的后果是,市场的流动性依然不成问题。从当下史无前例火热的秋拍,可以见出端倪。

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内销房对房地产市场的一点启示


最近常听读者朋友打电话来问,在房信网上看到一个楼盘瑞都新苑,它是哪里的房子,怎么这么便宜,我能买到吗?对此,我们只能很遗憾地表示,对不起,这是内销房,不对外销售,对方很自觉的哦一声挂线。

为此,我特意搜索了一段文字:

关于下达XX公司兴建“恒茂·瑞都新苑”小区建设项目2009年房地产开工投资计划的批复
 
XX有限公司:

报来文件及相关资料收悉。鉴于所申报项目前期工作业已就绪,经研究,同意XX开发有限公司在南昌市青山湖北大道以东、创业路以南地块兴建“恒茂·瑞都新苑”小区建设项目。建设内容1#、2#楼为29层一类高层住宅,地下室为设备用房和平战结合汽车库。总建筑面积81785平方米,其中地下室建筑面积为12768.47平方米。总投资12563.2万元,现根据资金落实情况,下达2009年房地产开工投资计划3392.27万元。

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  最近常听读者朋友打电话来问,在房…信网上看到一个楼盘瑞都新苑,它是哪里的房子,怎么这么便宜,我能买到吗?对此,我们只能很遗憾地表示,对不起,这是内销房,不对外销售,对方很自觉的哦一声挂线。

为此,我特意搜索了一段文字:

关于下达XX公司兴建“恒茂·瑞都新苑”小区建设项目2009年房地产开工投资计划的批复
 
XX有限公司:

报来文件及相关资料收悉。鉴于所申报项目前期工作业已就绪,经研究,同意XX开发有限公司在南昌市青山湖北大道以东、创业路以南地块兴建“恒茂·瑞都新苑”小区建设项目。建设内容1#、2#楼为29层一类高层住宅,地下室为设备用房和平战结合汽车库。总建筑面积81785平方米,其中地下室建筑面积为12768.47平方米。总投资12563.2万

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关于房价是否会下降的简明判断


从业房地产一年余,勉强也算个业内人士,常被朋友同学问及,这房子是不是会降啊,该不该出手买房啊?

其实,从辩证的角度看,这个问题本身就不成为问题。如果大家都这么问,呵呵,摆明了这房价是不可能降的!个中原因无需赘言。

要知道是不是该出手,首先要弄清一个问题。

买房是为什么,自住?如果是有需求要住,那你只是需要一个房子而已,房子的涨跌与你何干,选择一个你能支付能承受的房子,买下,交房,装修,入住就行了。你会在寒冷的冬天因为一件羽绒衣而纠结半天无法做出决定吗?

若是房为投资,既然是投资,就有风险,即便巴菲特也无法告诉你,你持有的股票明天是涨还是跌。他只会在一个相对的时间周期内,告诉你一个相对的大概率事件。

同样,买房也是如此,看什么,一句话,看经济大环境。这话说来跟喝水一样容易,其实呢,确也不难,只要做个有心人就行

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正确认识房产调控的战略意义

十七届五中全会已经闭幕,会议的一项重要议程是确定“十二五规划”。观察人士告诉我们,未来的十二五规划,将可能弱化GDP增长这个指标,代之以包容性增长这个新概念。换句话说,对于各级官员来说,GDP将不再是唯一的绩效考核标准。


一、还是先来说说正事。转变经济发展方式,是近年来历次会议的一个重大议题。作为当前及今后一段时间,调结构,谈转型,无疑将会一直贯穿于经济工作之中。调结构究竟怎么调,出口,投资和消费是三架马车,之前过度依赖投资和出口的模式显然难以为继,投资无法持续,是因为在之前救市的四万亿的计划中,已经提前透支了未来的投资增长空间,出口的快速增长无法维系,是因为人民币在面临升值的压力之下,广大的中小企业将面临前

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农行上市,棋局才刚刚开始!!


在万众瞩目之下,2010年度中国经济的大事件之一农业银行终于成功上市,在成交额突破一百亿的情况下,成功守住发行价2.68,最终报收2.70元,如果不是什么绿鞋机制,相信,今天的盘面将更加绿意葱葱。

依黄仁宇老先生的大历史观,透过农行的上市,其实可以解读出更多的讯息。或许略有牵强,但却不无联系。

今天,2010年度的经济半年报已经出来,数字看起来挺美,GDP增长11.1%,CPI也有效控制在3.0之下,虽然这看起来距离老百姓的感受实在是偏差太大,但既然是统计局的数字,姑且信之。当下看似经济运行稳健,全无二次探底之忧。但如果细看的话,工业增加值6月份继续下滑,从四月份开始这已经是连续第3个月下滑,前高后低隐忧再现。

数据或许都不是重中之重,最令小生感慨的是中央调结构的这盘大棋依然无解,而且有陷

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先看两则报道:
 
一、国家发改委产业研究所所长助理黄汉权5月17日则对《华夏时报》记者明确表态:“3年之内免谈房产税。”与这一说法互相验证的则是国家税务总局公开表态:地方对房产税征收范围没有解释权。
 
 
二、记者24日从国家发展和改革委员会获悉,发展改革委产业研究所有关研究人员“三年之内免谈房产税”的讲话不代表发展改革委的立场。发展改革委经济体制综合改革司司长孔泾源也没有就房地产问题对外发表相关言论并接受媒体采访。

此前,发展改革委产业研究所有关研究人员称三年之内免谈房产税,个别报纸以“发改委表态3年内房产税免谈”为主题加以报道,并广为流传,引发社会对国家房地产调控政策走向的疑问。对此,发展改革委负责人表示,

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国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知
                国发〔2010〕10号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
    《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)印发后,全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,现就有关问题通知如下:

    一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
    (一)统一思想,提高认识。住房

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感受郎咸平 


4月11日,有幸去现场感受了一下注明经济学家郎咸平的风采。

观众很多,演讲很精彩,气氛很好。在南昌这样一个中部城市,郎教授这样级别的专家学者讲学的机会并不多,所以大家都很珍惜。不少赣B和赣K的车子,表明郎教授的旋风,不仅只在南昌刮,还大有辐射,一些来自新余和赣州的企业家,也驱车前来问道。


由于听讲座之前,在网上的一个帖子中,对郎教授此番演讲的主题有所关注,所以,新鲜度降低了不少。但咸平君的胆识和气度,依然深深地感染了我。另外,感受颇深的是,允许这样一个经济学家自由的讲座,其实也是这个国家文明进步的一个标尺。


郎教授右边的那个一脸天真是小帅就是偶了。

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