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博主
姓名:厉建华
单位:中国群升集团
职位:超级综合地产大盘操盘手
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    11年450万平米商业地产操盘
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   昨晚有幸看了中央二台经济频道——“房地产升温话题 ”受益匪浅。意思是说,自从股市降温后,我国“北、上、广”一线城市房地产开始反弹升温,而且这数据是从2012年负增长以来第一次转为正,这样可否解读为全国的房地产也由此转为正发展趋势。但专家们解读意见非常明确,如今的房地产市场不再会如同之前遍地开花的普涨同跌局面了,因为刚需性地产开发周期已经告一段落。个别城市的升温现象并不能代表其他城市。如北京的“京、津、冀”概念带动了7环以外房地产升温,上海有自贸区概念带动,深圳有完成经济改革概念带动。这些升温现象并不能代表整体房地产市场反转。因此,还告诫房地产商们,加速对自身的理念转变及产业升级才是硬道理。
  是的,房地产对中国经济影响巨大,用投入产出表进行静态测算,如果2014年房地产开发投资增速回落至14%,在政策零干预,同时其他行业仅考虑房地产市场的影响的假定下,2014年GDP增速将大幅回落至6.6%,如果要将今年GDP增速稳定在7.2%以上,需要稳增长政策进行对冲,需要基础设施投资增速的回升。
  2015年来,国家除了出台加大基础设施投资的政策外,还出台了棚户区改造、小微企业减税、金融加大对实体经济支持、稳外贸等政策,预计未来还将在改革、调结构和民生领域继续出台其他稳增长政策。今年房地产政策面将整体偏积极。
  房地产市场调整引发对经济下滑的担忧加剧。当前房地产市场状况不容乐观,无论是房地产销售、房地产投资、新开工以及土地成交均出现明显下滑,加之当前信贷政策偏紧,房地产市场将进入一轮大调整、以及导致中国经济急剧下滑甚至崩盘的担忧日益强烈。2015年来整体概括市场形势的话,其实房地产情况更为糟糕。
  一业惧衰,百业冲击。既然房地产对经济影响有如此巨大?但为何各地方政府们眼看着经济滑坡下都还一筹莫展呢?这是需要大家共同反思的,依本人看,百姓的掌门人政府们还是存在雾里看花没有真正意义上看懂当今自身城市房地产结构性的主要问题核心,因此方向性政策无从下手。
  大家都该知道,我国城市化进程的发展主要贡献就在于盘活和带动了全民经济链条,因此是极其伟大的举措。但经过十多年的快速发展和复制,这一“刚需性”住宅居住开发经济链日落夕阳接近尾声。用流行的话说,就是从一个“黄金时代”走进了“白银”时代。衰落下,人们往往都抱怨政府是调控造成的,其实不然,我们不应该这样简单去误判和冤枉。
  其实问题的关键是当今的各级政府还不清楚房地产往哪个方向引导?我们可以从简单的道理来理解:政府财政过日子靠什么?靠税收!那住宅税源税收快到末端了,谁肩扛接替呢?
  因此古人有云:识时务者为俊杰!当断不断,必有后患。那第二个全民经济链条又在哪里呢?依本人看来还是房地产莫属,当今我国唯一可以继续做大做强的是商业地产无疑。我们可以定性为投资型地产经济链条可持续性发展模型。这经济链利益结构无论对政府和全民都是庞大的,而且将有相当长的可持续性发展周期。人商兴市,也是千古以来的发展规律。
  据今年3月央行公布的2014年末金融统计数据的我国居民储蓄余额为50.3万亿元,位于历史最高位。由此可见这池水简直太庞大了,太可怕了,那我们为何不做产业疏导?为何不搞扩大再生产做成循环投资经济体呢?
  当今的经济环境其实就是,政府不差资本,百姓不差钱,就怕投资渠道过窄。随着中国城市化进程的推进,商业地产前景无限!政府们该做的事就是——加快扔掉住宅产业链固化思维,调转风口,结构转变,加快给商业地产插上翅膀,快速启动实现“六维城市”开发,以“集约”化思维导入新城市商业地产发展循环经济模型,以商兴市,以市养商,这才是我们最根本性利国利民的一项最伟大的千秋大业!
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  好久没有执笔了,但忙里偷闲之际想想还是为同行们写点什么有用的话题吧!
  不久前夕,资本市场的股市被扒下了“裤子”——去杠杆,一夜间上证指数突转方向,飞流直泻三千尺,连续16个交易日喊,股民伤痕累累,由此中国股市也遇上了第一次股灾。政府很无奈,为了维稳,慌忙又让其暂时先穿上裤子后才得以反转。这裤子被扒的日子,大家一定记忆忧新,而且当时受伤的心情一定刀割一样难受。
  其实,当今所谓白银时代下的房地产,早被扒掉了“裤子”,无非这些强大的地产商们还依旧坚强地扛着活着罢了。为什么这样说?因为地产形势大好的年代,政府拼命维稳,一道又一道的去泡沫维稳令推出,如提高首付比例、提高交易税、限购等等,因此,地产的“裤子”被一层又一层地扒掉。用开发商自我安慰的话说,就是从一个黄金时代的地产,被扒进了白银时代。那么如今所谓白银时代下是一个什么样的市场呢?说白了就是遍地皆是地产“剩”宴——产品如云,这回上帝的选择余地实在太大了。从市场角度已暴露出两大现象:一是营销难,因为各家营销团队绞尽脑汁想招数,钱花了可市场还是无动于衷。二是回收难,开发商楼盘房子一个月只走掉1-2套的现象比比皆是,现金回流严重卡壳。说实话,当今房地产日子非常煎熬。好在政府从去年下半年起,陆陆续续让开发商们穿上一些“裤子”,但似乎有些晚矣。
  试想:一个人硬被别人扒掉裤子,留下赤裸的身子挨饿,不光身体受伤,而且心灵更是受到伤害。说不好听,已经“病”了,而且是病的不轻。带病上场,你该如何活?
  作为专业的地产营销人,我们还是继续信任政府,相信他们会给更多的“裤子”穿;还继续认同上帝们,因为他们既是我们的信心支持者,更是我们事业的坚强基石;信心依靠自我调节,因为我们是光荣的创业者和纳税者,在事业面前永不言败。白银时代也不断在告诫我们:之前那个跟捡钱一样的地产黄金时代已经一去不复返了,因此,让我们的开发商不要利润有太多过分的奢望,保持合理利润空间收获现金流足够了,并要求我们加大客户需求的产品定位、控制成本,客户需要的东西要用好的,客户不需要的要严控成本,加强工程质量管理,提升物业管理品质,不但要让客户生活的舒服,还要让客户的房产增值。房子附加值及回报才是产品核心。而且,这将会成为日后房地产开发发展的永恒主题。

 

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   去年的““众筹开发、众筹买房”已成为一种流行,还被“差钱”的地产商们誉为房产众筹元年,国内某些持有超级存量房的地产大鳄们纷纷高举唱多,醉翁之意不在酒。
  其实,众筹模式在房地产开发环节的介入并不是新鲜事,与早在80年代的国企员工“集资建房”政策没啥区别。但房改推出商品房模式后,这一政策早被打入了“冷宫”。
  当时的集资建房问题很多,质量问题、法规问题,最具头疼的资金监管是个大问题,否则那时期的“非法集资”问题一说怎会空穴来风?
  时过境迁,确实时代变了,生活条件提高下的人们觉悟也提高了。当今推出房产众筹其实就是历史的复制。当然,这一“众筹开发买房”模式在山东、浙江省广泛盛行,其实就是所谓的村镇改造:集体规划,集中建设,按家分配。这一特性模式最成功的案例就是山东青岛市城阳区仲村的老村改造项目,翻天覆地的变化值得一鉴。
  如今地产商纷纷以降低房价为由建议政府推出 “众筹买房”政策,说明楼市核心遇到了什么问题?
  第一就是上、下游的融资问题,在之前的限购政策推出后,上游——地产商的融资科目几乎被限制,特别是商业地产开发融资,几乎被银行拒之门外。下游——购房者则高利息支出,给借贷购房人造成“雪上加霜”而望而却步。
  第二就是开发商库存风险问题,由于之前楼市被国家踩了急刹车后,大多实力地产商均存有大量的商品房库存,市场去化节奏放慢后,造成资金成本上升和资金饥饿。这一风险说白了就是政策带来的市场波动风险。而且,商业地产的开发商又没有得到政府的法规税种支持,这一手托两家的“巨人”举步为难下,有些甚至已经面临破釜沉舟。
  昔日牛B的开发商被捆绑上阵,多项限制后的开发商缩手缩脚下岂能再“大干一番”事业?
  因此,本人认为,“众筹开发买房”只是一个营销策略,无非让开发商多卖房清库存的手段而已。当然,在互联网盛行的今天,市场将变得清澈透明可见。这种手段可以锁定未来的潜在买房客群。一种“订单”式开发模式,可以解决开发商不留库存,可以避免市场不正当竞争带来的不确定风险。
  这个特殊产业经济既然不能倒下,个人倒建议政府制定一项行业政策需要“从长计议”战略,切忌遇有问题就手忙脚乱踩刹车,确实要有长期的维稳楼市的系列政策来呵护整个市场。比方,在上、下游的资金、税种等制度来切实解决这块举足轻重的产业市场。借宋代名人范仲淹的一句话云:政通人和,百废俱兴。
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  政策年就是任性,“央妈”在母亲节再现爱心任性送大礼——5.11起降息!
  本次降息无疑对国民经济具有刺激作用,不光进一步推动社会融资成本下行,而且对支持实体经济持续健康发展起到实质性作用,特别对楼市的复苏影响应该是具有历史性的一次事件,无论对开发商和购房者均具有最实质性的利好作用。
  忽如一夜春风来,千树万树梨花开!本次降息,对贷款购房者来说经济压力大大变小了,简直可用“雪中送炭”来比喻。我们可以简单计算一笔账:比如买房时商业贷款100万元,贷款期限30年,利用等额还本计算法,此次降息后每月月供减少260元左右,总利息共减少了9万元左右,相当于任性“央妈”给贷款购房者白送了9万元。
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  在楼市进入“新常态化”的今天,许多投资者猛然间发现自己实际已与中国楼市“黄金十年”插肩而过,恍然大悟之后遗憾发现:“错过了这个村,已没了这个店”。可如今又身不由己被拽进了“白银十年”这个特殊时间段内,因而使人最焦头、迷茫的是投资又不知从何下手。
  传统住宅市场进入“白银时代”大背景下,诸多房企“老大”们也开始转变战略并转型,从转型路线上各家各异,但有一条比较清晰的大方向如城镇化、城市化为核心的“地产+X产业”的发展战略路线倒值得我们推敲。市场在变,产品在变,识时务者为俊杰!因此,逼迫我们的投资方向也必须随大流而转变。
  按以往通常经验判断房子投资价值的 “地段、质量、环境、社区文化、物业管理、开发商品牌”为六大背景要素显然还不够。因为如今已步入““新常态化”市场,所以投资选房也需要“新常态化”思维跟进。目前主要考虑2大核心问题:
  1、中国的年通货膨胀率5—8%带来的问题,那么只要选每年你的房子房价超过8%就不会贬值;
  2、住宅房产税迟早要推征问题,这可是带“血”的实现大问题,那你投资住宅就需要小心了,擦亮眼睛后发现你唯有选择公建产品,因为公建产品估计只交12%租赁税。
  投资房子,大家希望它能带来增值赚钱。未来房地产市场“老大”的定位标准必然更加多元化,在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如商业地产领域“老大”、产业地产领域“老大”、个性化地产领域“老大”,或者其他细分地产领域“老大”。大家投资必须与时俱进,只有在这些“老大”里面的潜在产品认真择优筛选才不会犯错。

 

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  鉴于机场待机空闲之际,有幸翻看了凯恩斯写的文章深受启发。因为他讲了故事哲理,让大家做好心态,不要盲目乱猜,安心作好投资。故事的情节是:1985 年,美国地质调查局(USGS)的地震学家W. H. Bakun 发表了一篇论文。他根据 1857 年以来圣安德列斯断层的地震记录,认为平均 22 年会发生一次 6 级以上的大地震,并且推断 1988 年到 1993 年之间,位于加州中部的 Parkfield 有 95% 的概率会发生下一次 6 级以上地震。
 

 USGS 为此划拨了数千万美元的预算,大量的地球物理仪器被布设在 Parkfied 小镇,这里成为全球第一个通过互联网向外实时传输地震监测数据的地区。1988 年来了,1993 年过去了,没有地震发生。在此期间有很多次,地震学家甚至发现一些指标有异常,符合某些地震前兆的描述。但是还是什么都没有发生。于是研究小组们离开了 Parkfield,当地政府也松了一口气。但是地震监测网络还是保留了下来为长期的研究服务。直到 2004 年,这里终于发生了 6.0 级地震。但是,震前各项指标没有明显异常。

 预测一个事件会发生是容易的,预测它何时发生是困难的。因此,本人联想到房价的泡沫问题,始终有人在不停预测房价泡沫何时何时破灭等等言论,其实预测房价泡沫也完全符合这一故事道理。因为房价就像过去十年的房地产一样:调整一下,给管理者点面子,然后新的有钱人进来,继续上涨,一点都不给卖出的人再次买入的机会!

 事实胜于雄辩,从2005年开始,政府就开始房地产调控,因为管理层总认为中国房地产市场有泡沫。但那时北京二环内的平均房价是5000元/平米。十年过去了,听那些危言耸听的经济学家和管理层的话,认为房价会跌下来,拿着现金等待房价下跌而没有买房的人都亏大了。而听做房地产的任志强的话的人都赚大钱了,因为五环外的房价都涨到了3万以上了。你可以认为房地产有泡沫,不去投资,但是不要去预测泡沫何时破灭。实际上泡沫不破灭才是最安全的,十几年的教训就是害怕担心调控而卖房的人都吃亏了。而不怕调控买入的人都赚大了。现在北京二环内的二手房怎么也要4万以上了。联想如今沈阳的房价也这样的情景,十几年前最牛最贵的地王国际房子5千多元/平米,当时这所谓“地王天价”让大家望尘莫及。可如今沈阳全市的均价都快上8千元/平米了,这“天价”又算得了什么问题呢,岂不是被所谓“泡沫”给戏弄了么?

 呜呼!原来预测房价泡沫何时破灭是神仙上帝们干的事情,投资买受人最需要做的就是你家房子与股票一样有没有持有的价值。

 其实,我们可就自己当作踏实的农民,不关心那些气象专家把厄尔尼诺现象说的多么厉害,只会在春天里播种,在秋天里收获。因为我们知道,的确庄稼可能会受到夏天的坏气候影响,但是因为害怕和担心坏天气,而放弃在春天播种,那是一件更加愚蠢的事情!

 

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   便捷的“银联一卡通”金融产品发源于“欧美”,也就是我们当前很流行的互联网+金融。这玩意在中国仅短短几年就横扫金融市场, 如“支付宝”、“余额宝”差点端掉实体银行的“铁饭碗”。因此,马云先生一夜间成了亚洲首富,这就是互联网金融的魔力所在。
  市场永不干寂寞,互联网金融市场也将如此,未来必定在残酷的市场竞争中不断得以升级、创新,必将有更多更优秀的互联网金融产品出现。或许未来每个家庭、每个人都有机会成为互联网+金融掌控者或使用者。
  那资产是什么东西?我们必须搞懂。
  会计科目中的资产是指过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
  那家庭的会计科目应该是你家的不动产,如古董、有价证券、房子等就是你可控制的、预期给你家带来经济利益的资源。
  在会计恒等式中:资产=负债+所有者权益。简单的说,资产就是能把钱放进你口袋里的东西,负债是把钱从你口袋里取走的东西。
  目前我国的城市家庭结构中最大的资产莫非是“商品房”,这“房子”一直闲置不动俗称“不动产”,它主要随时间依靠房价与土地价格不断上涨而带来资产增值,反之,资产将缩水。如果让这些家庭“不动产”再能动起来获取更大效益,途径可否通过质押到银行或金融机构实现“激活”,这“一本万利”的家庭资产金融“激活”方式定能得到广大家庭接受和喜爱。显而易见,这就是未来家庭资产金融最为广阔的开发市场。
  我国的“新政九条”强调,未来三十年,金融深化将体现为资本市场在深度和广度上的全面发展,强调以直接融资的方式服务实体经济。由此,资本市场的金融工具创新,作为金融服务实体经济的重要手段,已经越来越受到市场的关注。
  盘活存量资产,服务经济结构调整和转型升级,这些就是解决当前我们经济面临的诸多问题的关键。资产证券化,作为一种结构性资产融资手段,对于解决目前诸多金融问题能够提供帮助。
  2014年11月19日,监会发布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等系列条例,因此2015年已经迎来资产证券化业务的春天。
  国家政策既然指明了资产金融的发展方向,由此资产证券化已经是一片蓝海,这浩瀚蓝海属于大家,每个人都有机会遨游。
  这资产证券化不光为企业服务,也能为每个家庭服务。资产证券化不该是房地产企业的唯一专利,更该是大家的互联互利金融工具。在这场互联网金融兴起的背后,其实隐藏着更为深远的意义。“如果有一个稳定的现金流,就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言。
  随着国家大数据的建立完毕,以往的纸质权证终将被互联网+产品替代。因此,未来一种便捷的互联网+家庭资产金融产品必将随时代呼之欲出。

 

阅读 (5244) | 评论 (0) | 转载 (3) | 收藏 | 举报/意见
——未来楼市猜想
  近期央行多次降准、降息,房地产利好不断,但市场似乎走平“吸氧”待发,且像2009年那样一夜间暴涨的现象几乎不太可能。“稳中有升,健康发展”是政府最愿意看到的市场。
  既然房地产依旧有市场魅力,那一定有强大的投资者。问题是投资买入房地产股票则有股价波动的风险,直接买房投资又担心未来政策突变每年交纳房地产税。这也许是目前房地产市场滞缓、胶着、矛盾的综合症反应的最核心问题之一。
  时代终究要前进,经济毕竟要上行,那么房地产经济依然会发展。其实,近期我国资本市场中一下子多了许多“母基金”。
  这“母基”到底是干什么的?其实就是地产投资管家基金。如国泰地产母基金,他们推出了“国泰地产上折”产品,专门用来分析研究地产A、B股投资收益。据国泰基金发布公告,旗下国泰国证房地产指数分级将发生不定期份额折算。
  说白了他们判断在房地产新政出台后,房地产行业基本面大概率将温和复苏,而宽松政策将因经济下行压力加大而持续出台,当前时间点来看,地产板块后面大概率有较好的超额收益。因此,大作理财收益文章罢了。但有分析师预测由于房地产B杠杆得到大幅度的提升,吸引力加大,再加上未来房地产行业复苏持续的积极影响,投资者可能会热捧恢复杠杆后的房地产B,从而抬高其交易价格,致使其大幅溢价,甚至会导致母基金整体大幅溢价,从而由此产生一定的交易性机会。
  显而易见,房地产投资机会已经显现。那我们假设把这些“母基”能够发挥她们的资金、人才、专业这三大优势整合成强大的“C”?形成一方面既能为房地产开发企业注入资金和业绩提升管理,使这些开发企业有序轻装上阵,让业绩腾飞的更高,成为强大的“A”?另一方面又为强大投资者(简称“B”)提供热门房地产投资产品A、B股等稳定的回报服务。这“A、B、C”三角关系一旦形成合力和话?那我们在“母基C”的作用下将给地产业带来更大的发展空间和影响力,这“母基”也许真的能把中国房地产业带进一个崭新而伟大的“B”时代了。

 

阅读 (12819) | 评论 (0) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见
  记得有个典故:有位女士从包子铺匆匆买了个包子走出来,可那滚烫的包子刚咬上一口就不小心掉落地上。此时,一条大黄狗突然扑过来一下子就把热包子叼走了。气愤的女士觉得这狗实在太不讲礼貌了,竟连招呼都不打一声就抢走了她的包子。女士奋起直追想与那狗评个理,可人哪有狗跑的快,结果是望尘莫及。不过,她与狗较上劲有意义么?
  还有一则是:有个属于愤世的怪仔,经常看一些所谓名人专家的博文,因此被熏陶后及其厌世,认为目前社会与其格格不入。就当去年上海股指跌到1949点之时,他认为还要继续下跌,并坚信认为上指要崩盘。可是,如今上海股指“一路高歌”上到4400点了。其人还耍性子坚持认为该股指是假象还要崩盘。趋势的事实已经翻翻了,其还继续愚昧地刻舟求剑较劲?至于这样的较劲么?
  以上两则真实典故告诉我们一个简单哲理——就是莫与趋势较劲。
  当前,我们可以拿百姓热衷关心的楼市说事和判别趋势:如总理在今年3月15日的新闻发布会上,向房地产行业传递了温暖的信号,甚至表示欢迎外国人到中国置业。因此,2015年从政策面看,不会有利空,只会有利好的趋势。
  事实上从去年下半年至今,国家已接二连三地出台了许多有关维稳房地产新政策,银行也连续三次动作,央行连续降低利率和存款准备金率,目的就是刺激消费,通过消费带动经济增长。但在日常生活消费趋于饱和的情况下,资金就自然而然的进入了投资市场,其中就包括不动产。这说明对于房地产市场是一个什么导向趋势大家应该心知肚明的了?
  而且在如今,沈阳政府也连续出台诸多新政策来维稳房地产市场,包括与购房者切身利益最有效的公积金优抚政策等等利多推出,大环境已经确立改变市场。
  从各方面资料显示,全国大多城市(包括沈阳)楼市的价格、成交量双指数已在3月份起一条横线躺平40多天,已有12个城市4月初出现向上抬头趋势。事实总归是事实。在大趋势即将确立之时,许多人还在盼望房价继续下跌崩盘,还蒙在鼓里痴痴刻舟求剑的较劲?
  况且,从过去30多年中国房价变迁的历史经验看,你能否发现这么一个事实:一线城市房子获得溢价累累,但其他城市的房价在比值还存在很大的距离,这差距就是可持续经济发展的大趋势。
  识时务者为俊杰!楼市大底就在你脚下,大趋势既然已经确立了时代发展方向,千万莫与趋势较劲。否则,错失了商机,还谈什么创造“财富”呢?
阅读 (20073) | 评论 (0) | 转载 (4) | 收藏 | 举报/意见
  著名中国台湾学者、经济学家郎咸平先生一向看平国内房地产市场。但据国内某媒体今年4月初报道,在“郎眼观财经对话自贸区”广州南沙某广场投资论坛上,他却放话说有一种地产可以买。
  常态资源房可以买  投资商业地产需注意三方面
  “现在可不可以买地产?我认为可以,但一定要买常态化的地产”。他认为:在中国经济新常态下,有本地特色的、学区房、地铁盘和刚需盘这类常态化地产都可以出手购买。
  郎先生认为,在商业地产方面,网购不可能取代商业地产。“网购有可能取代部分百货,但对于电影院、游乐场、餐厅等业态是不可能取代的,商业地产特别是商业综合体仍然有很大的发展机会。”
  他还认为投资商业地产需要注意三个方面:一是该商业项目是否符合萧条经济学,比如这个商场有电影院、游乐场、溜冰场等,餐厅都是物美价廉的餐厅,那么一定会发展得很好。其次,是地段。最后,是品牌。
  郎先生这三合一“常态化地产”可以买的投资理念,我们把他作为价值投资核心就不难理解了。说白了,这些产品对象就是当今世界非常盛行开发的城市综合体,如毫普斯卡HOPSCA、好乐盛HOLSER等,这些确实已成为世界各国发展标杆城市的一个方向。
  具体来说,如米国纽约“洛克菲勒中心”——城市综合体。它一直作为纽约乃至米国的象征。在过去的许多年里,从这里走出及进驻到这里的全球500强公司数不胜数,例如通用电气(GE)、米国银行、无线电音乐城、雷曼兄弟以及米国大部分传媒巨头时代HN、全球最大的新闻机构ML社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麦克格罗希尔以及其它一大批全球知名的大企业。毫不夸张地说,这些企业每日的举动,都在影响着全世界。而由他们所组成的洛克菲勒中心,则顺理成章地成为全世界“最大的城市中心”及“财富云集地”。
  无独有偶,华人首富,亚洲投资界超人李嘉诚先生也有三合一的投资名言:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。说明投资以人为本,投资在城市核心不会有错。
  沈阳这些地方已经被抄底投资者盯上
  当前所谓常态经济趋势大环境下,我们可以简单理解为经济常态结构平稳转换发展时期,因此,投资者们更需要擦亮眼睛,控制风险是关键。按郎先生他的投资控险逻辑,我们可以把具有本地城市特色的、学区房、地铁盘和刚需盘这类常态化地产归纳为常态资源房。
  近期在国家接二连三推出房地产多项复合优抚维稳政策趋势下,城市常态资源房一定早被诸多虎视眈眈的抄底投资者盯上,结果就是它们又将率先热门涌动开来。特别是目前像沈阳具有700万人口的大都市,政府大刀阔斧实施“金廊银带”城市战略,其伟大战绩——城市中心综合体经济群已初具规模,如金廊沿线云集的万象城、世茂中心、嘉里中心、群升新天地、万科春河里、华强金融中心、横隆中心、沈阳天地等,它们已雄踞组合成为沈阳市最为规模壮观的城市靓丽风景线,这大放光彩的大型城市综合体龙头资源产品将受到投资者的亲睐和更具商业价值的爆发机会。

 

阅读 (4342) | 评论 (0) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见
   根据官方2014年前三季度数据显示,沈阳市社会消费品零售总额实现2579.4亿元,同比增长12.3%。按地区分,城镇24389142万元,同比增长10.9%;乡村1405293万元,同比增长43.5%。按国民经济行业分,批发业2362896万元,同比增长20.7%;零售业20441615万元,同比增长11.3%;住宿业174525万元,同比增长20.2%;餐饮业2815399万元,同比增长12.4%。按理,零售业在增长,水涨船高下生意应该好做。
   但实际不然,只要去年在沈阳经商的生意人大多都愁眉苦脸,因为他们共同经历了2014年沈阳生意特别难做,用一句白话讲:“日子比2008年世界金融危机年还难过”。为何会这样难?有人责怪该死的电商抢他们饭碗了;也有人说是大环境影响他们生意了。其实,他们生意人真不知自己赚惯别人腰包的里的钱不知“上帝”的苦哦,时代哪有一辈子都能让你一直如愿赚着呢?
   如今商业大潮则不以人的意志为转移地进入了微利时代。互联网时代信息通畅,背靠背的倒爷暴利时代一去不复返了,“上帝”终究会醒来,不能一直当“猪”被你任意宰割。血汗钱啊!精明的生意人,让你日子难过才会知道人家赚钱多不容易。
   至于沈阳市场难做问题,当然有其内在规律因素作用。城市需要发展,商业需要革命。因此,沈阳商业市场一直在蝶变,周期性商业升级也不以人的意志为转移,细研汇发现两大特点值得大家警觉:
   1、沈阳人均商业达1平米
   据权威专业机构统计,截至2014年,沈阳商业地产总存量近达800万平方米,约2009年的三倍,人均商业已达1平米。意味着沈阳人全民皆商,这巨大的商业存量给沈阳市场带来血拼洗礼是毋容置疑的。商业板块格局不断升级和移动,人潮涌动下传统商圈得到量的急速放大和丰富,例如中街、太原街、五爱商圈、南塔商圈等不断得以催肥;新兴商圈则借力于城市发展而高速形成,如金廊沿线近30个大型商业地产项目云集,奥体商圈、铁西北二路和铁西广场商圈、道义商圈等在城市轨道交通的发展下得以顺速崛起。
   据DTZ戴德梁行数据预测,沈阳商业地产呈井喷态势快速增长,若这样的发展速度预计到2020年,沈阳商业总存量将达到1,200多万平方米,意味着沈阳人均商业将达1.5平米。
   2、四合一时代引发沈阳商业空置率超20%
   迅速崛起的诸多新型大商业均出现顶级物业——购物中心,截至2014年底全市超7万平米以上规模的购物中心已达180家之多,像十多万平米超规模化及超一流环境著称的沈阳万象城、恒隆等购物中心的业态调整更加注重“体验”和“社交”的消费功能,以年轻人定位的中等规模的万达、中粮大悦城等特色购物中心侧重餐饮和服务业态比例,吸引大量年轻“上帝”。
   这些城市商业升级后,呈“品牌”+“主题”+消费场所”+“体验场所”四合一的新生代商业引领沈阳商业大洗牌,横刀夺爱下,首当其冲的就是这些常规中小实体老商业,因此,受打击后而遍体鳞伤的无数小商家面临困境局面是太常态不过了。在规模化、情景化、便利化商业发展带来激烈竞争的同时,使沈阳商业空置率也超20%的代价。一夜间,这似乎诸多品牌在粉墨登场的“新人”面前爱不来了。商业出现三难——招商难、运营难、招人难(商业人才)已是新常态。而且,据市场调研数据显示:2014年南塔商圈的南塔街店面平均租金,已由2008年的4.8元/平米/天,下降到2.7元/平米/天,说明沈阳市7年间接近下降50%。这可是血淋淋的现实市场啊。
   商业行舟,不进则退!虽然在“长袖善舞,多钱善贾”时代下,每年终有大量“去本就末”来到城市淘金。大德守城千秋业,小心使得万年船。当今与未来,无论实体商业也好,网上虚拟经济也罢,但实际他们惟有可驾驭的依然是微利为背景的生意时代了。

 

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   自古以来中国就有句名言:安居才能乐业!就凭这个道理,面临困境的中国房地产不能继续恶性循环,房地产经济不能就此崩溃。中国的新型城镇化还需要十几年的建设周期。
  截至去年10月份央行数据显示,中国住户贷款增加1585亿元,其中,短期贷款增加390亿元,中长期贷款增加1195亿元;中长期贷款99%都来自房贷,相比2013年10月的1535亿,萎缩了23%,房贷丝毫未增加,反而加速下滑。这说明一个什麽问题?市场确实在下滑,最根本原因是银行差钱造成“食物链”断裂,才致使地产业全面进入冬季的主要因素。
  那么,当今国内投资渠道如此狭窄的情况下,这中国支柱产业之一的房地产业,政府就此不继续下去了么?按目前来说,应该不太可能。如凭“一路一带”的外围战,很难拉动全民经济。既然地产业不能趴下,但如何解决这银行这一双刃风险问题呢?唯一出路:资产证券化来解决。
  什么是资产证券化?资产证券化是指将缺乏流动性的资产,转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为,使其具有流动性。是通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。
  自1970年美国的政府国民抵押协会,首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券,完成首笔资产证券化交易以来,资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展,在此基础上,现在又衍生出如风险证券化产品等。先进的东西,我们需要学习和借鉴效仿。而且,可以大胆升级,将投资者也列入投资资产证券化加以合法保护。资产证券化的好处:
  一、对商业银行的好处:
  (1) 资产证券化为原始权益人提供了一种高档次的新型融资工具。
  (2) 原始权益人能够保持和增强自身的借款能力。
  (3) 原始权益人能够提高自身的资本充足率。
  (4) 原始权益人能够降低融资成本。
  (5) 原始权益人不会失去对本企业的经营决策权。
  (6) 原始权益人能够得到较高收益。
  二、又对开发商和投资人有好处:
  (1) 投资者可以获得较高的投资回报。
  (2) 获得较大的流动性。
  (3) 能够降低投资风险。
  (4) 能够提高自身的资产质量。
  (5) 能够突破投资限制。
  资产证券化提高了资本市场的运作效率。对当前缺乏流动性的市场,及时推出给开发商输血解压,给银行降低风险及投资者以资产保障,何乐不为呢?应该绝对是一把多刃剑。当然,目前投资者踩刹车的核心顾虑是:资产实名登记和每年加收房产税等这些将要推出的政策才是最有威慑力和致命的原因。希望政府能清晰看到这点根本命脉后再作出科学升级政策,因为,政府要想活的好,必须让开发商不能死,银行也不能死,投资者更不能死。

 

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   有专家认为:实体零售被电商冲击得集体“失语”,不是电商太强大,而是实体零售太虚弱。真的是这样子么?
   依本人看是未必。据国内知名电子商务研究机构中国电子商务研究中心(100EC.CN)发布的数据显示:2011年中国网络零售市场交易规模占到社会消费品零售总额的4.4%、2012年6.3%、2013年7.7%。虽然电商每年在增长,但传统零售占比仍超90% 电商想干掉店商为时尚早。中小百货店的虚脱现象不能代表整体实体零售业虚弱。只是进入微利时代后,电子商务购物越来越便捷及大型购物中心越开越多,市场分流起变化罢了。因此,千万别受专家误导。
   所谓神仙一样的专家只有一点说的对——那就是有些实体零售过着悲惨的日子,有些因痛提前死去,有些忍痛坚持站岗。但痛久了终于会醒来,实体零售被迫在痛定思痛中“凤凰涅槃”式变革自新。
   怎么变?怎么凤凰涅盘?依本人看只有挥泪斩“马谡”(品牌代理商)才行。因为店老板与品牌代理商利益纠葛太深,装修、广告费、叠加暴利都想叫“上帝”买单?没门,因此,互相残杀是必然的。
   专家们的革新理念正所谓的——零售业即将进入智慧零售时代,他们提出“店商”与“电商”融合(020),他们提出拥抱大数据是零售业变革的方向。表面看来没有错,其实简直又一种误导。
   请问专家们:你们的重建零售生态圈,重构零售新未来靠什麽灵魂取胜?还像试验田一样去试验么?应把两者硬拖上床杂交?结果还是一个怪胎。专家们不是真正的消费者,所以靠拍脑袋研究的东西一定缺乏科学依据,没有用的。如果020、“店商”“电商”的融合仅仅借用“电商”影响力打个旗号,只是治标不治本,这样的融合依本人的理解只是一种营销手段的变化而已,都不看好,因为这单恋的结果让“上帝”怎么动心?只有实体店痛醒后明白什麽是真正微利时代才能根治。但依据市场的变化,未来有几个发展趋势倒是能预见:
   1、国家大数据建立完毕之时,就是“电商”开始步入调整探底周期,这个周期一定会有5年以上的时间徘徊。因为,届时大数据完成了“电商”与税务联网,缴税后的“电商”会怎么样结果?我们可想而知。
   2、微利时代下,零售业其实每年还会稳步增长,只要经济不倒,工资还会加,物价指数还会慢慢攀升,因此,零售业不会受零售模式改变而冲击。
   3、电商的消费模式无非多了一种渠道而已。互联网、手机互联让消费更方便,但消费就是消费,这只是一种掏钱方式不一同罢了,难道现金支出与刷卡支出有本质区别么?
   4、店商开设只会增加,不会减少。减少的无非是那些靠暴利获取的店商及一些所谓垄断性批发市场会逐步退出市场,这是计划经济的产物,迟早要死。
   5、生活超市越来越规模化、百货化、便利化,因为那里的东西便宜,适合微利时代营销模式;另一个是大型购物中心会越来越多,因为这是当今世界最顶级的产品,这产品将成为一种产业。但这些购物中心会往奥特莱斯靠拢,说白了就是工厂直销店模式,品牌俱全、价廉物美,惟有这样才有生命力。
   商业就是商业,商业在商品由生产领域向消费领域转移的经济过程中,批发和零售是两个重要环节。其中零售业直接面对消费者,是商品流通的最终环节。说到底了,这一环节如果再脱离市场行为,那代价就是坐以待毙——必死。店商们,放下架子吧,赶紧想方设法收拾或降低不该有的成本,多为“上帝”想想吧!
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   之前有诸多报道认为:中国房地产业自2012年便告别了“黄金时代”,也由此迈入了“白银时代”。可那时又有几个人会信之?
  “白银时代”主要论点有三个方面:一、行业发展速度下降;二、房企加快转型;三、和暴利说“再见”。同时认为:白银时代的主要特征为,我国GDP增速将会下降2个百分点,房地产行业的发展速度也会随之下降2个百分点。
   孔子曾曰:“逝者如斯夫!不舍昼夜”。很显然,江海波滔,一切付东流,我们大家神不知鬼不觉地已上了“白银时代”这条战舰航行。一切的游戏均按‘白银’规则转悠。
   到了2014年,由美国太平洋基金管理公司总裁埃里安提出的“新常态”概念,已成为今年最流行的关键词。那么,理性调整、稳定将成为未来楼市新常态。呜呼!如今所谓“白银时代”,莫过于将出现常态繁锦:政策新常态、房贷新常态、价格新常态、市场新常态这些主题?我们可否斗胆改一句古诗描绘:烟柳画桥,风帘翠幕,参差亿万人家!

 

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   冷酷的2014年即将过去,将迎来崭新的2015年。古人有云:等闲识得东风面,万紫千红总是春。都说新年新气象,让我们满怀喜悦,抱着一颗向往的心,与大家一道大胆猜测一下2015年的中国房地产市场会是什麽样的景象呢?
   这举足轻重行业让世人瞩目,无论国内专家、国外行家、政府管家们都在揣测这新年中国地产市场到底会是什麽样?何况惶恐受惊的百姓们更具关心和关注。
   国际基金组织的IMF在最新亚太地区经济展望报告中指出中国目前的房地产市场则处于调整期。根据IMF的研究,房产价格持续下滑将对不少亚洲新兴经济体产生较大影响,房产价格指数每下跌5%,将使得一年后的GDP平均下降1.3%。
   美国洛克菲勒公司首席投资官大卫?哈里斯(David Harris)此前向21世纪经济报道表示,未来随着中国人口增长放缓,农村人口流入城市成为劳动力的速度减小,中国控制房地产市场下滑的能力仍然是一个不确定因素。他表示,从投资角度来看,中国的不确定因素相比欧元区的挑战更加大。
   亚洲小日本人判断说,中国的地产市场比预期更加强烈的衰退(downturn)。
   外国投资者目前看衰中国房地产市场的居多,认为不断上涨的库存、下降的价格以及下滑的总体楼面空间等数据均显示这一市场目前没有释放出买入信号。
   据国家统计局11月前数据2014年显示,中国70个大中城市中,房地产价格环比下降的城市达到68个,其中跌幅最大的达到环比下跌2.1%。11月份受央行降准,虽35个城市略有反弹,但这并不代表趋势反转。从需求端来看,数据显示,1至11月份,商品房销售面积同比下降8.2%,降幅比1至10月份扩大0.4个百分点。商品房销售额同比下降7.8%,降幅比1至10月份收窄0.1个百分点。
   楼市投资、销售同比双双下滑,且销售面积、开发投资两项指标跌幅扩大,说明中国房地产市场仍然处于调整阶段。更重要的是,由于前期各种下拉因素逐渐叠加,同比数据往往要滞后一段时间才能反映市场状况,这一调整下行的阶段仍将持续。专家认为过去十年中国房地产的黄金增长期已经结束。
   由此分析后我们归纳12个字概括:继续探底、资金紧缺、政策回暖
   一、继续探底
   由于中国楼市受本身市场内因进入“兴衰动荡”时代,库存量的释放导致需要消化,这消化需要时间换空间,价格换速度,因此,换挡操作的一种降价风在全国范围内继续蔓延。加之房产税终究要推出,那么对于持有多套住宅投资者将面临清理抛售,特别豪宅降百万无人接手,市场受重挫。大体有2个方面决定趋势继续探底:
   1、库存决定房价走势的关键因素,这残忍的市场将显残杀式反应。
   2、买涨不买跌,市场因此信心依旧不足。
   二、资金紧缺
   整体房地产市场下滑趋势下,金融风险防范自然是首要大事。经济在转型,投资渠道更趋窄。从2014年底上证股市反映来看,似乎“万绿千山一点红”——比较红火,如果一旦形成各路资金都往股市里钻的话,将促成全民炒股的市场终将非常可怕。因为这样的结局使地产资金更紧缺差钱。主要2个方面:
   1、由于趋势不佳,导致银行控险后信贷谨慎收紧,增加购房成本。
   2、美元升值,导致外资投资回流,失宠的房企更具差钱。
   三、政策回暖
   行业不能就此倒下,这是经济的规律一部分。因此,新年用4个字:政策回暖!连续两年的中央经济工作会议未提“楼市调控”,业内将之视为调控不会加码以及“去行政化”的积极信号。由于宏观经济下行压力加大,官方还可能继续加大信贷、财税对住房消费的支持力度。其实,政府救市于2014年9月份起便陆续推出刺激政策信号远未停止。如9月最后一天,中国央行出台规定放松了房屋贷款政策,降低了首套住房和第二套住房的首付款比例,同时允许商业银行提供贷款利率折扣。如今,包括工商银行和建设银行在内的几大商业银行已经开始执行更加优惠的政策,同时降低贷款利率。11月份又推出银行不对称降息政策,这些政策预计还会继续在新年推出降息3次以上。或许营改税也将推出等多项复合政策救市。目的就是给沦陷泥潭的楼市拉上一岸能再为国民经济多作贡献几年。
   中国楼市,成也萧何,败也萧何。枕上片时春梦中,行尽江南数千里。预计2015年市场将围绕上述12个字转悠。
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