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博主
姓名:胡志刚
单位:中国房地产研究会
职位:副会长
访问人数:3352902
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博主公告
    胡志刚,中国房地产研究会副会长、新华社特约经济分析师、南京房地产学会会长、研究员、中国房地产资深估价师
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    社会各界一直高度关注房产税,三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出加快房产税立法并适时推进改革,在社会上激起千层浪花。房产税是建立房地产长效机制绕不过去的坎,但究竟如何改革,如何开征,业内外众说不一,这其中必然涉及到房产税的功能定位。应该说房产税的功能不是单一的,但是其主要功能是什么?有的说是抑制需求,控制房价;有的说是为地方公共服务融资;还有的说是调节贫富差距、保证财政收入。依笔者所见,房产税属于财产税的范畴,其次要功能应该是复合的。但是主要功能只能是调节贫富差距、保证财政收入,而不应定位在控制房价上。控制房价功能兼而有之,但是目前不能作为主要功能。笔者同时又认为,房产税的主要功能有远期与近期之分。作为远期的主要功能上述设定应无异议,而作为近期的主要功能,其目标设定与远期相比应该是有差异的。尤其是当下房产税改革的起始阶段,房地产市场有诸多弊病需要通过房产税进行阶段性的调节和整治。因此,房产税主要功能的设定既要考虑长远目标,又要兼顾当前房地产市场的现状和需求,房产税的近期目标与远期目标会有所不同,现阶段目标值不一定很高,但最终将逐

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  近日,习近平总书记马不停蹄地考察北京市并召开相关会议:2月25日先后考察北京市规划展览馆、玉河、南锣鼓巷、北京市自来水集团第九水厂、北京市轨道交通指挥中心、首都博物馆北京历史文化展览;27日主持召开座谈会,专门听取京津冀协同发展工作汇报;28日主持召开中央全面深化改革领导小组第二次会议。此一行,习总书记就全面深化改革、推动首都乃至京津冀更好发展特别是破解特大城市发展难题进行考察调研,与民众亲切交谈并进行专题研究,发表了一系列重要讲话。他的讲话虽然对“房地产”只字未谈,但他强调城市规划在城市发展中起着重要引领作用、京津冀统筹协调发展的新型城镇化模式、凡属重大改革都要于法有据等,都间接且强有力地影响和涉及到房地产业的调控方式和发展方向,折射了未来房地产业宏观调控长效机制建设的重要思路,体现了习近平总书记摒弃以往以行政调控人为打压市场需求、城市建设“摊大饼”、城市发展各自固守一亩三分地等思维定式,多角度、全方位地运筹帷幄,从影响房地产市场供应与需求的深层次要素着手,平抑市场,调整结构。把上述讲话与习近平去年10月29日在中央政治局第十次集体学习会上关于加快推
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投资中国楼市不如去美国买房地产!当笔者看到这样的结论之时,还以为是哪个美国的学术机构在鼓动中国民众投资美国房市,为美国经济助力。但仔细一看,此结论竟出自于中国社科院。笔者不禁感叹,中国社科院咋变成了美国的社科院,在为美国说话。在近年来,关于房地产的话题热潮未曾退减过,中国社科院也发布过不少房地产的报告。而社科院的报告也是出了名的“不准”,对房地产的预测几乎没有准确过,但每每一出报告总能掀起市场不小的波澜。近期,社科院又在《投资蓝皮书》中得出上述结论,简直是在做“利美国,损中国”之事,虽不能说是有意而为之,但客观上也是一种对竞争对手美国有利,对中国不利的行为。因为因房市调控刮起的一股海外购房潮席卷了美国,在提振了美国经济的同时正在使得我国的财富不断流失。当前,我国正面临着严重的经济考验,房市泡沫、地方债务、金融风险等危险因素相叠加,外贸、投资两大经济主驱动乏力。在这样的背景下,经济工作的路子稍有不慎便将面临“滑坡”的风险。而眼下,房市调控不但未能化解房市问题,反而迫使国内

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   国五条细则的出台引发了市场的买房潮、抛房潮、涨价潮、黄牛潮、离婚潮等。房地产交易税也因此被推向了风口浪尖,对住房交易所得征收20%个税的细则引发了从专家学者到坊间的普遍质疑。以个税为代表的交易税犹如“误诊”房市而开出的“假药”被指责、唾弃,在市场一片茫然中,房产税则再次成为关注的焦点,被寄予拯救房市“仙丹”的希望。但与此显然不同的是,在最近召开的一次专家会议上,李克强总理对房产税的开展会坚持谨慎态度,称房产税这个事不能急,还需要研究。国五条细则给市场带来了波动,也为我国房地产税制的建立增添了阻力。缺乏缜密研究的个税细则使市场对交易税的认知与政策取向产生偏差,并盲目地转向对房产税的依赖,使房地产税制的落脚点从一个极端转向另一个极端。如若房产税一税独起大举开征,势必又将引起新一轮恐慌,重踏之前20%个税的覆辙。笔者揣摩,这可能是国务院领导坚持谨慎态度的主要原因之一。目前,贬低交易税、推崇房产税已成为一种颇有影响的舆论导向。在中央酝酿建立房地产业长效机制的敏感时期,这一倾向势必影响有关部门及业内外人士对交易税、房产税的正确认识、客观分析以及合理运用,无益于我国房地产
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   不曾想象,一桩普通的房产交易竟会惹来牢狱之灾,因合同纠纷不买房居然就要进班房!在市场经济环境内在法治社会的今天,一场不公正的司法强权凌驾于法理之上的案例竟发生在我们的周围。温州,一个市场经济发展活跃,走在改革前沿的城市,理应发挥法治社会市场经济的楷模作用。然而,就是在这样一个“奇迹”与“奇闻”迸发的地方,发生了几起违反契约精神、破坏市场经济的典型案例。在温州房价大幅跳水的背景之下,购房人不愿吃这个亏,因而没有按照与开发商签订的合同履约,想要退房。开发商也不愿承担这个损失,于是同购房人对簿公堂,想通过诉讼逼迫购房人买下“跳水房”,并且拒不接受自己在买卖合同中认可的违约条款。法院居然无视合约中违约按一定比例赔偿的条款,以调解为名强制购房人必须履行合约,购房人不依,便受到15天司法拘留的悲惨遭遇!这一全国首例“不买房进班房”的案例令人吃惊,更令人毛骨悚然。这不仅仅是一个普通的案例,这是对契约精神的否定,是对确保市场经济运行的公正的法制环境的一次沉重打击,它向我们展现了司法权力不当干预民事纠纷的恶果,让人不禁倒吸一口冷气,叹一声:太恐怖了!
 
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  回顾过去,在十年之间国务院会议九次对房地产市场调控进行专题研究。房市调控始终是国务院常务会议的一大重要议题,风吹草动总能引起市场波澜。国务院常务会议也俨然成为了房地产的“风向标”,是每一个关心房市之人必关注的会议。新领导层换届之后,政府对房地产调控的态度也一直受到市场关注,大家都在揣度李克强总理将如何应对房市问题,采取什么措施进行房市调控。但是,在本届政府主持召开之下的国务院常务会议却意外“冷落”了房市调控,在结束不久的此次国务院常务会议,不仅未将房市调控作为专题讨论,甚至对房地产只字未提。李克强总理对房市调控的缄默也引起市场的关注与猜测。当前,房价仍处于上行通道,金冠全球,国五条细则的影响也仍在持续发酵,房市仍问题重重……房市调控面临巨大的挑战。在此境况之下,李克强总理却不提房市调控,笔者揣摩,莫非是下一个战役之前的沉默与运筹?
  
  一、十年房调陷入“滑铁卢”
  
  梳理我国改革开放以来的发展,大致可以十年为一阶段。在上一个阶段的十年中,“中国模式”为
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  国五条细则是一枚“实弹”,亦或是一发“空炮”?一方面,北京等一线城市严格落实国五条细则内容,严阵以待;另一方面,二三线城市“一句话调控”颇显敷衍;而更有甚者,海南居然公然拒绝执行国五条细则,成为首个拒绝调控升级的省级政府。按照之前的调控“习惯”,一旦地方的“声音”与中央不一致,督查、问责、约谈等便会接踵而来。但此次调控却一反常态,时隔多日,中央并未就迥异的地方版国五条细则作出明确表态。中央何以容忍海南不执行国五条细则?
  
  本意为“控制房价过快上涨,打击投机性购房需求,将房价控制在合理范围内”的国五条细则,不料却造成了市场的波动,招来民众的抱怨。一时间,抛房潮、抢购潮、离婚潮、结婚潮、黄牛潮四起……虽然面临巨大争议,但是政令既已出,便成为在弦之箭,不得不发。
  
  然而,中央十分清楚,此次的国五条细则有着难以回避的“硬伤”——细则不细,缺乏差别化。以征收20%住房交易所得税为重要内容的国五条细则,没有
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   告别“杜康解忧”,坚持“刮骨疗伤”
  
  ——反思10年调控,建立房地产业发展长效机制
  
  满载着房市调控希望的国五条细则在经历了一个多月的时间,仍未走出房价越调越高的怪圈,仍未摆脱希望落空的宿命,最终成为无效的细则、无果的调控,从希望变成了失望。国五条细则是上届政府的谢幕之作,也为过去十年的调控划上了一个阶段性的句点。盘点10年来历次调控,限价、问责、限贷、70/90政策、限购、征交易所得税……房市调控使出了浑身解数,然这些“狠招”通通都被房市一一化解,不仅房价下降的希望终成泡影,甚至还不断出现报复性反弹。尤其是近来伴随着抛房潮、抢购潮、离婚潮、结婚潮、黄牛潮的出现,对调控房市积淀了相当的民怨。房市调控能使的狠招都已使过,结果也被证明并无良效。那么房市调控接下来的路又该怎么走,房地产的“病”又该如何治,本届政府是“萧规曹随”还是另辟蹊径?过去的调控总是回避造成房市问题的真正“病根”,用限购等行政手段来为房市“打麻药”,试图一解当下之困。但事实表明,这只是暂时的“止痛”或
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  近日,一条“东莞20%个税征收已五年”的消息成为自新国五条20%个税征收的政策出台后的又一热议话题。中央电视台还专门就此事作了报道,东莞执行此政策五年,但房市依旧量价齐升,刚需仍是最后买单人,这一事件再度引起各方对新国五条的强烈质疑。目前,市场已经乱作一团,由于政策不明,民众恐慌情绪严重,不管是买方还是卖方,都深怕个税征收落在自己头上。于是,抢购潮、抢抛潮、离婚潮、黄牛潮、百姓骂娘等持续不断。而今,东莞事件的曝出无疑又加重了市场的不满情绪:为何要实施无效且有损百姓利益的政策?笔者认为,新国五条的20%个税政策的确有值得商榷的地方,但不能让新国五条因东莞的教训而“胎死腹中”。
  
  一、 东莞不成功与新国五条病根同源
  东莞执行20%的个税已有五个年头,但五年之间,东莞的房价上涨逾60%,二手房成交增150%。而且,据市场调查显示,在执行过程中,一些中介机构通过“阴阳合同”等各种各样的手段帮助客户减少税费支出,最终所征收的个税还是由买方承担。东莞这一“失败案例”就如同是新国五
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  党的十八大提出了推行新型城镇化的战略,这一重大决策在被社会各界寄予启动我国社会经济再发展——实现小康社会、美丽中国期望的同时也引发了不少争论,其中也不乏各种博弈。在上一轮城市化进程中,由于沿用以大量消耗资源和粗放经营为特征的传统发展模式,违背了经济规律和自然规律,导致“贫富差距”、“就业困难”、“资源紧张”、“环境污染”、“生态危机”、“安全恶化”、“交通拥堵”、“房市泡沫”、“公共产品及服务短缺且享有机会不均”等一系列严重的城市病,成为制约社会经济进一步发展的重要因素,给下一轮城镇化发展空间带来严重制约与威胁,也是新一届中央领导不得不接盘的“负资产”。世界上许多国家的经验证明:50%的城市化率是与城市地区社会风险不断上升相关联的,一些国家由于未能处理好这个特定时期的特殊矛盾和问题,使经济由快速增长变为滞缓,有的还引发了社会动荡,甚至政府垮台,教训十分深刻。国家统计局的数据显示,我国的城市化率在2011年末时达到了51.27%。据社科院报告:中国社会总体信任度已跌破60分底线。2010年,我国发生了18万起

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   改革开放以来,我国的城市化率从1979年不到19%提高到2011年年底的51.27%,创造了人类历史上最大规模、最宏伟的城市化篇章。目前,我国已经进入到以城市型社会为主体的城市化中后期,但现有城市发展方式总体是粗放的、外延式的。做大城市规模、拉大城市框架、土地铺张浪费,城市功能不全、大城市病久治不愈,粗放的城市化痼疾难返。在这样的基础上实施下一轮城镇化,既要做大增量,又要调整存量,还历史欠账,且传统的观念和发展模式根深蒂固,腐败势力和各种利益集团尚未丧失的决策权、垄断权及话语权将左右甚至异化城镇化路径。当下,新型城镇化的决策仅有三个多月,除了反思和创新的热议外,各种奇谈怪论也充斥媒体,且各种流派唇枪舌剑、针锋相对。由此可见,新型城镇化之路将荆棘丛生,重峦叠嶂,各级政府尤其是城市的政府必须要有充分的思想准备,出征之前要先理清思想,敢于拨乱反正,扶正祛邪:
  1、是城镇化还是城市化?  围绕发展城市的路径历来有大、中、小之争:大即主张发展大城市;中即中和,主张大中小城市和小城镇协调发展;小即主张发展  小城市和小城镇。过去,我们一直强调城市化
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  国五条细则一出台便震动市场,股市呈现恐慌性下跌,本周一地产板块整体大跌8.38%,沪深两市包括“招保万金”在内的49支地产板块个股跌停。该细则的市场效应还在持续发酵,尤其是卖方所得征税20%更是引发二手房恐慌性交易。南京房产过户交易中心昨天两度封门,沪上多个房产交易中心近两日人流爆棚犹如春运火车站……与市场的强烈反应相比,部委和地方实施细则迟迟未能出台,显得有些当断不断。由于细则本身不细,没有明确征税对象,形成税收政策上的一刀切,导致房屋买卖相关各方对相关政策十分担忧和恐惧,市场局面一时难以缓和。本想依靠新政稳定处于上涨势头上的房市,结果让市场反受其乱,搞得市场一片骚动,人心惶惶。
  
  此次出台如此大力度的调控政策的重要意义是让百姓吃下“定心丸”,表示政府不会放松房价调控。但结果适得其反,这颗“定心丸”不但没让民众“定心”,反而引发市场一片“担心”。由于房市交易主体复杂,在征收卖房交易所得税时必须明确征税对象,才能发挥税收的调节作用。税收讲究精准,不能大而化之。但此次的细则在税
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国五条细则一出,一石激起千层浪,霎时间,市场震荡,人心惶惶。此次国五条细则重磅出击,从行政、金融、税收等方面全面出击,力度之大让市场“措手不及”。尤其是“对出售自有住房应按转让所得的20%计征所得税”这一条,更是“一剑封喉”,引起市场巨大振动。近日全国多地集中出现过户、网签现象,一时间一线城市及房市红火的二线城市房地产交易市场门庭若市,来办手续的人都想在地方实施细则出来之前,按照旧的政策进行交易,以免上交20%的个税,争抢这最后的“晚餐”,多地房地产交易市场的收件量都成倍激增。可见,此次调控的影响之大、力度之狠。首先,如此大的调控力度是值得肯定的。因为由于前一段时间房市“放水”现象严重,市场量价齐升,房市泡沫加大之势难压,虽然此前的调控是以行政手段为主,是不得已为之,但“开弓容易回头难”,此时,走到这步田地,房市调控必须发力,否则市场将很难控制。而且,值得关注的是,这次国五条实施细则从单一的行政手段过渡到与税收、金融等经济手段相结合的“组合拳”,这样不仅有利于调控效果的实现,也有利于房地产市场自身健康平稳地发展。这是这次细则的亮点所在,是从行政手段治标

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  “你摊上事儿了,你摊上大事儿了”,春晚小品里的这句经典台词俨然已成为今年的开年流行语,这话搁近期热闹的房市也甚是应景。近期量价齐升的房地产市场一片生机盎然,传统的楼市淡季火爆异常,房市调控压力倍增。于是,中央在本月20日的国务院常务会议上向房市抛出了“国五条”,房地产似乎又“摊上事了”。但“国五条”并无新意的调控举措明显有欠力度,更大程度上是对市场预期的调整。从调控效果来看,除了A股地产股应声而落之外,市场反应较为平淡,楼市交易一如往常。虽说这次新政的出台是老生常谈,笔者也在此前撰文表达了对此次乏力调控的看法。但地产大佬们也不能因此而忽视了楼市调控的威力,一旦突破中央容忍,可就“真的摊上事儿了”。
  
  一、 调控与市场博弈
  房市调控自出台之日起就上演着与市场的博弈,自2010年伊始,
  房市调控已经五次“扬鞭”,但效果却不尽人意。在房市进行调控的过程中,从房地产商到地方政府,都在进行着博弈。开发商不肯降房价,地方政府频出微调政策,弱化房市调控
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  近日,二套房调控政策加码的传闻在网上疯传,“二套房7成首付+贷款利率为1.3倍”的备选政策一时间激起千层浪,A股地产股随即遭遇重挫。自去年四季度以来,房地产市场量价齐升,房地产看涨声一浪高过一浪,不断挑战着监管层的神经,房市调控拿二套房开刀来稳定市场似乎不无可能。然,笔者并不赞同这样的做法。众所周知,我国目前尤其是大城市的居住环境正面临前所未有的污染问题,比非典还可怕的雾霾正在侵蚀着人们的健康。雾霾的到来引起了人们对于环境保护的高度重视,也呼唤起人们对于二居所的需求。北京等深陷雾霾的大城市已经开始让人想逃离,人们已经无法忍受一直生活在连呼吸都能致病的地方。人们需要二居所,雾霾呼唤二居所!
  
  一、恶劣的环境令人难耐
  一场“十面霾伏”让我国七分之一面积的国土遭遇了不同程度的影响,我们看到了一个“厚德载雾”的“雾霾中国”,国人的“美丽中国”之梦也因此蒙上了一层厚厚的阴影。作为我国人民迎新年、庆新春的必行之举,放爆竹在这个春节也因雾霾的压力不得不有所减少。人们宁可少
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