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博主
姓名:鞠波
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博主公告
    2002年从事房地产专业,先后在深圳特区报、深圳晚报、北京京华时报、南昌江南都市报房地产部工作,并为金地、百仕达、卓越、沙河、泰然、绿景、保利、天利、中航、龙湖、世茂等大型企业做过全程项目文字包装。
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      今天梅溪湖的多少置业人的心都被一篇帖子牵动着,说的是金茂湾业主子女小升初需要微机派位,而不是之前说的小区内近在咫尺的周南,或是雅礼。这也意味着金茂湾业主子女未来读书可能要在五公里之外,这对于冒着学校,挤破脑袋买在这里是万万不能接受的,估计一波维权与甲方的博弈又将拉开。
      今天不想讨论事件的对错,只想讨论下没有名校的光环,梅溪湖价值几何?
      要探讨这个问题,先要搞清楚,当今之置业人群为何钟情梅溪湖:湖景加学校。湖是人工湖,学校却是一等一的名校,失去湖还有名校的光环,可如今失去的是名校资源,那当年挖的那个人工湖,还是我们追逐的梅溪湖吗?
       反正我的答案是否定的。那么,没有名校光环的梅溪湖,价值几何?按照个人推断,没有名校光环后的梅溪湖,区位以及资源应该差于洋湖
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阅读 (1934) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
      习大大提出房住不炒的初衷是好的,说明中央看到了房价上涨的诸多苗头,并出台了一系列措施来遏制房价。
      那为何那么多开发商敢于不听主席的话,奇货可居,饥饿营销,捆绑装修,收茶水费,手段无所不用其极,不过雄安与海南是执行主席的意思最时光荏坚决的两个城市。雄安是十年限售,我想没多少资金能短炒变房东吧,而海南一是全城限外,二是需一次性拿预售证,防止了甲方的饥饿营销,也掐掉了海南外向性城市的属性。
     其实,这波房价的暴动,说白了,就是各大城市在GDP与限制房价暴涨过程中的一种消极调控政策。拿精装修来说,说白了就是变相涨价,为何精装修政策早不推,晚不推,偏偏在房价大涨的同时推出。从大处讲,这是国家牺牲土地增值税的一次地方跟中央的博弈,从小处说,这是一次为了地方土地财政的绥靖政策。如果不是以上猜测,为何很多地方政府不出台装修细则标准,尤其是长沙这样的中部城市。
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房价即使不在顶点,也已在顶部,此时更多需要的是防范风险,而不是追逐暴利,只有预防了房价的回撤,房价才能飞的更高、更远。
阅读 (1536) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
    三十年河东,三十年河西!放在长沙楼市目前的语境下,再合适不过。
    从2009年的全市均价46000到现在的全市均价6600,长沙花了四年时间,但河西从整体均价4500到现在普遍6000以上,河西花了一年多时间,这个速度不可谓不快。
    可以断定,河西已经出现了泡沫,尤其是在梅溪湖与洋湖垸板块。
    你能想象中心区房价还在1万每平边上徘徊的时候,河西梅溪湖已经出现了上万每平的普宅吗?资源再好,那也是河西,在老长沙人眼里,河西虽然资源丰富,适宜居住,但配套太差,交通过于落后,是总体印象,拿再好资源的房子,跟中心区的比,那都是镜中月,水中花。
    今年的河西,最热不过三个区域:梅溪湖,洋湖垸,滨江新城。而三个板块共同的短板,都是目前配套不足,优势也是共同的,都是自然景观资源的稀缺,一个是湖,一个是江,一个是湿地公园
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阅读 (6501) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
     自去年准确命中两次降息之后,个人以为:2013年的降息窗口再次打开。降息时间预测:8月中下旬至9月中下旬一次,年底仍有一次下调可能!
理由如下:1、通胀压力完全没有,CPI进入2时代。2、周边国家相继进入降息通道。3、热钱涌进中国境内。
    
     若2013年降息,楼市会怎么样呢?第一,肯定是会涨。第二、货币政策肯定开始适当宽松。第三、调控正式宣布破产。
     若2013年不降息,楼市又会怎样?第一,肯定也是涨,为何?因为新国五条就是限制二手交易,助推新房成交,从近期销售表现可见结果。第二、热钱压境,进来就是为了套利,两个地方是蓄水池,一个是楼市,一个是股市,楼市的几率更高,因为中国股市近期走势糟糕。
     仅代表个人意见,让时间来
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阅读 (8415) | 评论 (3) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
     进入第四季度,压抑了两年的刚需大量开始释放出来,也许这场宏观调控实在太漫长,也许实在是效果差强人意,总之,对于这次调控,可谓中国楼市最严厉的调控,虽然这场马拉松还在继续,政府后续更为强厉的手段还有可能继续加码,但2012年第四季度的楼市表现却异常火热,一线城市整体回暖基本已经成为不争的事实,那么像长沙这种二三线城市能否HOLD住,依然做中部最低楼价最低的城市呢?个人以为很难。
    首先,一线城市与二三线城市之间有个关联度:一线城市先跌,二三线城市滞后,一线城市上涨,二三线城市同样滞后。那么现在一线回暖,二三线预计2013年3月注定回暖。
    其次,为何这种时候,一线城市能回暖呢?第一是刚需入市,第二是通胀预期,第三是调控两年之后,效果不明显,市场对市场后期预期走高,第四新领导上台后,城镇化的加快,给了市场一定想象空间。
    最后,对于长沙而言,2013年的
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阅读 (7880) | 评论 (3) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
    2013年,是河西大跃进的年代,也是长沙充满憧憬的一年:高铁2012年底北京到深圳全线开通,地铁2号线正式运营,货币进入宽松年代,这注定了2013年将是各大开发商大决战的一年,因为长沙热点太多,形不成像其他城市一样的板块鲜明特色,但2013年,这一特征将注定属于河西,属于梅溪湖板块、滨江新城板块,两个板块的相同点都是水,一个是湖,一个是江,这在2013年,必将是硝烟弥漫的一年。
    总的说来,个人还是比较看好滨江新城板块,为何?个人以为梅溪湖虽然水域面积较大,环境也很宜居,但总的说来,目前价格普遍有点高,好点的项目售价大多在8000边上,稍微偏远点的项目也在6000-7000一平,这对应目前长沙全城总体均价6000刚出头的价格来说,性价比稍显不足。
    对于滨江新城而言,目前刚刚板块启动,项目销售价格普遍不是很多,大多在7000多元不等,对于湘江东岸而言,不当西晒成了决胜的重要砝码,另外福元跨江大桥已开通,河东河西早已浑然一
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阅读 (12254) | 评论 (5) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
     2012年,可谓中国楼市最艰苦调整之年,在面对全球经济联景气的氛围烘托下,中国楼市可谓哀鸿遍野,频频传来楼市崩盘的小道消息,其实仔细分析下,不难找出点调整的理由:温州房价高的达10万,能不调整吗?虽然现在部分高价盘跌到了5万一平,于是就有人喊崩盘,个人以为只是正常回调,谈不上崩盘,要是回到一万一平,叫崩盘来得更真实点。
     到了第四季度,全球经济不景气继续蔓延,于是全球开始货币放水,美国如此、日本如此、欧盟更如此,试问这种语境下,我们凭什么认为房价还会深幅跳水?
     所以我只能得出一种结论:天天叫空中国楼市的所谓专家,要么完全不懂中国楼市内在规律,要么就是别有用心,完全是在YY作秀,可怜一些听了专家话的置业者,一等几年也没等来楼市的真正调整。
     中国楼市有个规律,不完全,但大部分时间都有点准。那就是股市见顶,楼市基本上
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阅读 (9575) | 评论 (3) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
    2012年,本人5月曾预测将有2到3次利率下调,虽然到现在还只兑现了两次,但至少我们已经确定了这种现象已经成为一种趋势,2013年,若继续保持目前低膨胀的态势下,进一步下调利率是可以期待的。
    关键词:利率下调。为何这么说?因为在目前的态势下,我们期待房开公司再低价促销好像不是那么现实,毕竟销售量在进一步放大,解决了资金问题的房地产企业,不提价已经不错,所以,大幅度,有诚意的降价,好像离我们越来越远。其次,利率的连续下调,这来的比开发商打折好像更实惠,尤其是银行资金越来越宽松之后的2013年(目前岁末信贷收紧),贷款利率85折应该是完全可期待的。
    关键词:地铁开通。2013年,2号地铁线开通,这对长沙而言,尤其对长沙的房地产而言,将意义重大,可以预
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阅读 (6836) | 评论 (2) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
   当国内各专家还在忽悠房价下跌50%的时候,在某专家叫嚣房地产崩盘的时候,房价却不顾叫嚣,依然故我,往上只窜,是专家睁眼说瞎话,还是房价不像表象体现出来的那么光鲜!不仅本人迷茫了,其实大多数购房者估计也在迷茫中吧!
 
   拿长沙楼盘举例说明吧:年初博林金谷大概6000左右一平,现在价格在8000以上,鑫远熙山年初6000一平,现在6400一平,年初融科东南海6100一平,现在6400左右,年初湘水熙园年初6100,现在6700,盈峰翠邸年初7000,现在9000。
   有涨就有跌,前两天听说堤亚纳湾跌了1000,不过不知道是营销还是实在促销。
   不过市场真假表现如何,总的来看,个人觉得房价在缓慢上涨,这不是感觉,而是今年带了两拨朋友去实地买过房子,真实体会到的。
   当然房价的上涨有很多方面,比如户型、朝向、楼栋等等,因以上的情况我也
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阅读 (7791) | 评论 (2) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
 WEN总理2012年喊话五次:坚持调控不动摇,先不看喊话的效果如何,对于其中奥妙,分析如下:一、房价开始出现反弹的环境,二、地方政府在变相松绑调控,三、金融政策的变化导致银行有松绑调控的预期,四、金融危机的衍生,有调控中断的可能,五、老百姓有房价上涨的心理预期。
     在这样的语境下,WEN总理频繁强调坚持调控不动摇,真正的影响在于心理层面。
     在这轮调控中,我认为就是两个人VS五个人的战斗——中央政府、普通老百姓VS地方政府、银行、开发商、利益集团、富有的个人。
     其实这种立场的对立说白了,也就是贫富不均,贫富分化的结果。
     本质上说,中央政府的调控,是在过去十年调控房价失败的基础上出的重拳,动机是好的,是为了遏止房价过快上涨,导致国内矛盾激化。
     2008年年,我们遇到
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阅读 (8918) | 评论 (7) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
     2009年买了房的,赚的盆满钵满,抄到低点,在最短的时间,赚取到了最大利润,一年时间,深圳、上海、北京等大城市很多项目实现了翻倍效应,没有买的,则肠子都悔青了,错过了很好的入市机会。而今,我们又处于抉择的十字路口,何去何从,不妨听小弟娓娓道来。
     2009年,国家在2008年金融危机海啸中受到重创,尤其是投资,诸多开发商没有料到危机来的那么突然,于是,很多企业资金链中断,譬如在东莞,制造业在2008年一年中就倒闭了近1万家企业,这造成中国经济发展的巨大危机。
    为了保增长,于是国家开始推出4万亿刺激投资。最终,中国楼市也在国家救市中,得以保全。很多开发商也是虚惊一场,库存得以很快消化,而且楼价也是最快时间得以反转。
    与上次危机不同,这次的欧债危机中,多了一个限购政策,从表面看起来,这个政策很厉害,因为真正买房的都是相对有钱的,
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    其实,本没有抄底之说,真正能抓住底的几率太少,即使抄到,个人以为意义也不大,但太多人关心这个底,太多朋友问及这个问题,就此我想简单说说自己的看法。
    我以为真正的底有三个信号的出现:一是政府金融政策的调整,微调也属于,只是幅度有限而已,早在第一季度,这种政策就开始松动了,其二,降息,降息之后,我们付给银行的总利息降低了,也就意味着我们买房子时变相打了个折,一次降息不算什么,重要的是进入降息周期后,多次动作,大大降低了我们买房付给银行的利息,其三,贷款利率打折,从过去十年的经历来看,7折是最低优惠了,如果这轮房产调控能见到7折优惠,那绝对是最佳的买点。
    就上面说的三个层面展开分析下。
    金融政策的调整从年初开始,我相信下半年还会继续微调,为什么?经济形势不好,保增长意义很大,这样既能保证我们国家的就业率,同时也能防止出现一系列的经济问题出现,只是在保增
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阅读 (4536) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
     上周末,意外提前见到了金融政策的重大调整,至少早于各路专家预测一个季度,开始了利率的下降周期。区别于以往,这次意义重大,为何?因为不仅仅是3年多以来首次降息,而且还是一次非对称降息——即贷款利率下降的同时,存款利率实行1。1的浮动利率,一粗看,多数人可能预计仅仅是中国金融政策市场化的表现,其实,我认为还不仅仅于此,为何?
    我看到的是货币流动性的洪水般迎面扑来的场面,2009年,估计大多数人都还历历在目。拿现在与2009年比,有专家说现在比当时好很多,真的好很多吗?个人以为好不到哪里去,欧洲危机继续蔓延下去,比2009年还困难都是有可能的。
    当然,我DANG也看到了目前经济下滑的危险性,所以多次重大会议上一改之前遏止通胀,紧缩货币的政策,保增长成了当下之急,于是开始放松银根,三次下调存准率就是最好的例子,当然以往贷款的额度也开始明紧暗松,可是,在目前局势下,中国诸多中小企业,这些真正需要贷款的企业
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     昨晚意外降息,可能很多人都感到意外,其实这表明了中央保增长的决心,最受益无疑是地产。
     为何说买点出现?因为金融政策从此时起,正式进入到降息周期,有心人可以仔细回想,过去的十多年内,每次降息楼市都会做何表现。
      个人预计这次降息,更重要的是一种象征意义,今年三季度有可能还有降息的可能存在,货币供应价格大幅下调之后,毕将带动相关产业再次活跃。
      有鉴于此,建议有买房需求的人,赶紧进场,再晚恐怕开发商又会上调房价了,当然,我是说你确实打定好买房的人,就不要再犹豫了。
   
     
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   今天看了新华社一篇帖子:新华社称楼市回暖不意味价格反弹 ,个人不以为然,为何,下面分析下原因。
   首先,房价从去年到今年跌了没?个人以为跌了,只是感觉跌的不多,为何?太多人看好后市,这可能是根本原因,不管是刚需还是投资性需求,都是长线或者中线普遍看好后市,关于这点,我想展开分析下:如果你明明知道明天房价会跌,什么人会买房?那一定是认为后天房价会大幅上涨的人,什么是刚需,我觉得是明知道明天后天房价都会跌的人,还在买房才称的上是刚需。反正我身边这种人很多,所以,在中国经济不出现大的问题的前提下,房价想大跌,好像比较难。
   其次,这波房价为何跌?我觉得最主要原因是国家控制了房地产企业的银根,导致大量开发商资金紧张,进而被动降价缓解资金压力,按照新华社观点,成交
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阅读 (8368) | 评论 (9) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见
   前几天预测降准,虽然晚了一个星期,昨晚还是看见降准姗姗来迟。
   尤其是前天公布的经济数据中:CPI回到了3。4,预计5月继续下探,同时工业PPI则出现了负0。7的数据,制造业出现了较大回调,在通胀暂时已回到安全边际的情况下,在连续下调了三次降准之后,个人以为第三季度更大可能是下调利率空间的打开,让时间来验证这个判断吧!
   如果这个判断再次得到验证,个人以为那时将是出手买房的最佳时机。
阅读 (6955) | 评论 (8) | 转载 (1) | 收藏 | 举报/意见
   进入2012年,房地产走势可谓步步惊心。
   跑路的、破产的房地产公司越来越多。
   虽然三月前后楼市有两周左右的成交小高峰,但两会尾声时,温总理的讲话,无异给了市场当头一棒,大家对市场政策松动的期待,只能以失败告终,尤其是地方政府纷纷出台变相救市的小动作也被遏止,那么进入2012年年中的楼市,后半程到底如何走?
   在这里,笔者做下预测,不一定准确,仅代表个人臆断。
   首先,5。1前后可能中国金融政策会再次调整,降准的可能性比较大。
   其次,进入5月,估计一线城市针对的首次置业85折的现状在二三线城市得到普及。
   再次,在八月前,估计各个城市的中小企业还有一波倒闭潮。尤其是那些有之前房产信托基金的企业,融资今年将陆续到期。
  
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    虽然比预期来的晚,但第二次降准毕竟来了。
    于是有专家又开始跳出来说,这些楼市有救了,我看未必!
    为何?因为这部分被释放的资金到底会被贷向哪个领域,我们还不清楚,要是限购政策不松动,那降准也许资金流向的是制造业,很难说有多少资金流行楼市,所以,个人以为现在为地产叫好还为时尚早。
    当然,两次释放的近8000亿肯定有一定的比例会流向楼市,我们近期看到的首次置业的政策松动,也许一定比例的资金会流向刚性需求,哪怕占20%的资金比例,两次释放的资金流向市场的也近1600亿,虽然1600亿解决不了目前房地产目前对资金的需求,但解渴可能刚刚好。
     如果是这样,那么房地产抵抗性下跌的周期将适当延长,开发商得到救命的资金,绝对不会一次性下杀太大利润,毕竟,目前的项目相对早些年,利润率下降了很多。
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       芜湖救市,这两天可谓挑动了市场的神经。
       虽然不在限购城市之列,芜湖的这次救市,好像有博弈中央之嫌,但不管怎么说,都给了目前陷入窘境的开发商燃起了一丝希望。
      其实,进入2012年,中国经济已经从去年的防通胀,转向了保增长,要是中国经济2012年GDP增长真的低于8,那么社会必将出现诸多不稳定的问题。
      GDP的下滑,首先冲击的就是老百姓的就业,下降一个点,老百姓就得失业数以万计的工作岗位,你看最近西方到处在罢工,难保中国经济增长下滑后,不在我国出现,当然像西方那样还是不太现实,这或许就是我们国家的特色吧。
      芜湖的救市暗示出什么意义?
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