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博主
姓名:马水旺
单位:永威置业
职位:常务副总
访问人数:1090446
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博主公告
    我认为通过加息,提高契税等手段来抑制房价的逻辑是很难成立的。正确的方法是应该扩大供给,而不是抑制需求,在扩大需求的基础上降息,降税,让更多的人买房。国家不能拍买房人多,应该鼓励买房。通过大规模的买房、卖房、建房,来提高生产力和高消费,只有这样政府才能多收,百姓才能少负担,开发商才能满意,国家的城市建设才能阔步前进。
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      进入四月份以来,郑州楼市多个楼盘开盘入市,且价格坚挺、购买力不减。出现了春节后真正意义的楼市阳春季节。这种现象的出现主要是郑州楼市供小于求和楼市销售旺季所致。

      郑州楼市年销量在1100万平方米左右。截止一季度末,郑州楼市闲置商品房近600万平方米,其中商品房住宅房屋面积闲置只有200多万平方米,库存量只能销售几个月。商业写字楼及商业用房挤压了400多万平方米,由此造成郑州楼市销售一直看好,商品房销售价格不但没有下跌反而持续上升,在市场供求关系的自我调节下,这种“小阳春”的的出现是很正常的。另外在一季度的双节前后,许多购房人不在双节凑热闹,有钱人在春节前后忙于旅游的安排和出行,由此打破了过去那种双节期间购房是旺季的规律,春节后进入四月份消费者集中购房,引发了郑州楼市逐步回暖的现象。根据楼市规律,进入4、5、6月份后将是常规的购房旺季,此时的楼市将会迎来新一轮的热销节点。&nbs

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阅读 (2612) | 评论 (0) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
                   等房价下跌购房是自己欺骗自己

     从七年前开始,城市的房价一路飙升,那时郑州的房价只有3000元/平方米,现在郑州东区的房子涨到了13500元/平方米。西区的房价也翻番到8500元/平方米。人们都期待房子的降价,现实的情况的是这种涨价趋势并没有降低,还在悄悄的上升。对此有人持观望态度,在等待中购房,等房价下跌才去购房是自己欺骗自己。
     进入今年4月份以来,媒体到处宣扬楼盘销量下跌,价格下浮,观点到来,崩盘在即。但是从最近新郑龙湖区域开盘价与消费者购买房屋的热销场面,从开发商一天销售15亿元的苗头分析,从郑东新区白沙组团楼盘月初的抢购风看,郑州楼市的销售热并没有降低,楼价依然坚挺,且在还在上涨。房价并没有像媒体上扩大宣传说的遇到了拐

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       一季度楼市销量下滑是正常的波动范围

作者:马水旺

    进入一季度以来,人们对楼市舆论很多都销量下滑楼价下跌了,有的说出现拐点了,有的说楼市进入调整期,这是媒体在扩大宣传楼市负面影响。一季度楼市由于受信贷政策停止房贷和春节期间购房淡季的影响,销量适当的降低属于正常现象。

     国家统计局16日发布一季度房地产数据显示,总体房价均价虽然有所变动,但不大,全国商品房销售面积同比下降3.8%,而商品房销售额同比下降了5.2%。一季度楼市受春节放假和去年同期销售量大的影响,与去年同期相比有所降低是很正常的动态现象。一季度销售价格变动比较大的都是那些一线楼价高的离谱的那些楼。这些楼盘平均

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                    男人叫老婆“乖”的好处

作者:马水旺

     前天我的一个朋友问我,有人叫自己老婆不喊名字而是叫“乖”,我说不是“乖僻”而是“乖人”。大概是奉承自己老婆很听话的意思,还有很喜欢她老婆的蕴涵吧。凡是叫老婆“乖”的男人,他不但喜欢老婆本身还喜欢她的性格和人品。碰巧,今天旁晚我老婆要来电话催我早点下班,豁然想起称老婆叫“乖”的字眼。就顺口说:“知道了乖!”顿时同办公室的人哄堂大笑。

     我不好意思的问大家,你们笑什么呀,叫老婆“乖”是一种阳光心态看爱情的问题。由此引发我今晚写出男人叫老婆“乖”的好处。

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     当前全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训。之前在上海、重庆试点房产税改革。其中上海对增量房征税,重庆对存量房增量房都征税,范围为高档住宅。目前,试点已经过了一年半多的时间。由于“三限”等调控政策对房价的下降并没有起到很大作用,有专家学者,认为楼市回暖、价格反弹将危机社会,结果就迫不及地要求推出房产税新政,来替代屡次调控失败的楼市调控政策。从目前舆论分析,房产税新政将从原来的经营性房产交税向非经营性房产交税买进。也就是说对开发商卖不出的房子和购买者的第二套房子要进行纵向和横向的征税,它意味着房产税新政要普遍征收,购房者将要承担个人所得税和增值税税种的交税压力。

     目前重庆征税对象是: 1、个人拥有的独栋商品住宅。2、个人新购的高档住房。3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。 重庆的征收税率是:独栋商

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     上半年,我国商品房住宅面积与上年同期比下降11.2%,一二线城市的楼价都低于去年同期,70个大中城市里价格与同期相比下降的城市是57个,持平的2个,上涨的仅11个。数据充分说明当今楼市并没有回暖,在三月份前国内的高峰论坛在讨论怎么过漫长的冬天问题,因为开发商资金链断,企业在调整的震荡中艰难度日时至今日也没有什么改变。开发商利用五一节小长假之机采取了让利、优惠、奖励等促销措施刺激了挤压多天的刚性需求释放,这种“降价促销”以价放量的市场促进了“量价齐升”的行情。特别是6月份以来,在稳增长的政策基本面下,基准利率调整、降息等相关经济刺激手段相继出台,房地产行业也会受到影响,量价齐升咄咄逼人,但这种现象说是楼市回暖还有一定的距离。然而一些学者、专家、媒体和政府认为是楼市回暖、涨价反扑,国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场。似乎楼价是国内物价上涨的罪魁祸首,采取了对楼市调控毫不动摇,阻止地方政府微调政策出台等一些措施。

     当前楼市的真实情况是,一二线城市刚性

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 中国楼市对经济的影响非常敏感,本月初简单的一条“商品房预售证将取消”的房闹,引起了房地产股集体暴跌的悍然大波。这充分说明楼市在国民经济中举足轻重的作用,所以楼市历来都是国家重点掌控产业。

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阅读 (5936) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
       2012年7月11日上午,郑州新区管理委员会龙湖中环与九如路57亩住宅项目以5.29亿元,配建廉租回购房6400平方米、社区办公及物业等用房1000平方米的先决条件,被国企郑州市轨道交通有限公司竞得。

     该宗地容积率为1.7,建设密度<28%,绿地率>28%,按照本次成交价计算,每亩地价合936.12万元。在此基础上另外还需要交4%的契税、耕地占用税,还需要无偿为政府建设四个一工程用房,即:一个居民文体活动中心,一个警务工作室,一个卫生服务站和一个离退休人员管理服务站用房。特别是还要在这宗土地上为政府建设10%的廉租房,由政府按成本价回购。按此投资估算每亩还需要另外增加150万元的建筑成本,这样现场举牌价936.12万元/亩+150万元/亩=1086万元/亩,这么高的地价在河南省会郑州还是第一次。本宗地可售面积只有5.67万平方米,楼面价将突破10900元/平方米,该楼面价已经高出郑州市市面楼市实际销售均价7200元/平方米

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      春回春又来,四季回变,楼市也迎来了春的气息,国内多城楼价基准利率八五折优惠重现楼市,这一现象似乎给购房者带来利好消息。郑州工行、农行、商业等十大银行房贷比春节前有所松动,纷纷打出优惠招牌,基准利率从90折到85折不等。大多银行采取了首套房贷的首付最低三成,按基准利率放贷优惠到90折。本次银行利率差异化浮动对客户比较挑剔,都是选择比较优质的客户,很多银行与开发商协商房贷利率差异化的进入问题,有的销售中心内有好几家银行坐等客户,他们动员信用记录良好、有还款能力的客户让申请这些折扣。房贷政策的松动它刺激了楼市的刚需求,为低迷的楼市带来希望,从三月份起郑州楼市继续回暖,进入四月份以来楼价“涨”声一片。

      前天在永威翡翠城售楼中心一位女士告诉销售顾问“基准利率的浮动增强了买房的吸引力,我把这100平方米的房子买下用20年的按揭贷款可减少近10万元的利息,觉得很划算才决定买房。”一套房减少10万元到15万元的利息是很吸引消费者眼球的,由此看来消费者对基准利率的

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       今天是年初二早晨,社区院内很宁静,快八点了没有一个放炮的,再过会儿亲亲就来给我拜年了,再说停会我还要驾车到各楼盘上看看安全问题,利用空闲我坐在电脑旁,看看搜房、翻翻聊宅、欣赏下新浪、搜搜围脖,看看QQ上那些熟悉的名字和面孔,又拜读了下他们精彩的博文,我意识到自己老了,兔年过了龙年到了自己又增加了一岁…..,呵呵!大过年的,想自己老的话题多没意思呀,还是好好的休息几天开开心是最幸福的,要不到初七上班了,又是紧张的工作或加班好累人的。管自己老不老,人活一天就要享受一天,这几天就是吃好、玩好、休息好,自娱自乐分享过年的乐趣。

      早餐到了,老伴包好了初二的饺子盛在盘子里,煮的白胖热烘烘的,我老家人习俗称它是“扁食”,又配了四个小菜,有牛肉块、皮冻、豆腐烧白菜和莲藕芯。儿子和儿媳妇初二都要到公司值班,所以我们一起共餐。两位老人对着儿子儿媳挺快乐的,倒上红酒多半杯,然后高高举起把四只杯子碰在一起,“叮铛”清脆的声音带来了齐声说“新年快乐!”的祝福声

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一年一度的元旦节和春节马上就要到了,今年的双节对于开发商来说是不平凡的双节。经过连续不断的楼市新政调控,国家从土地、房贷、税收等各个环节双管齐下控制楼市价格上涨,特别是限购、限贷、涨息使各大城市相继出现量价齐跌,楼市萧条的冬冷时期。聪明的开发商们对政策影响的滞后性了然于胸,虽然对潜在消费力的估算成竹在胸,在操盘上采取了一系列让利、优惠、送纪念品等促销手段,但还是无法挽回楼市当前持币观望,销量下降的被动局面。随着楼市调控政策的持续不放松和楼市调控期的继续延长,房地产企业的资金状况正在持续变差。今年以来房地产业的资金状况一直是在紧张上过渡,

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     宋卫平,现年52岁,浙江绍兴嵊县人,现任浙江绿城房地产集团董事长;95年他创办该企业,2006年7月在香港联交所挂牌上市;宋卫平是个足球迷,98年1月他组建了浙江绿城足球俱乐部。
11月1日网络传闻称绿城集团已提出破产申请,网民“中国楼市密探”发微博称,“业内正快速流传破产消息”,“原因是与资金链、高利贷有关,限购导致降价也无法出货加重其恶运”。
    绿城2009年和2010年就非常风光。目前绿城的房子销量大幅下降,小幅降价发现没有促进销售量;大幅降价则不敢。绿城股价今年前9个月已经跌去50%以上了。
     有网民表示,绿城的房子品质没问题,但市场定位太高,买家是小众人群,以至于一调控就大幅影响销售,可以说是“理想太丰满,现实太骨感”。一网民说,“一个项目做下去少则4年,多则5年,抛去利息,最后年化收益率不到10%,从绿城的报表就可看出”。
  1日深夜,绿城集团董事长宋卫平在微博

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      郑州市10月份市区商品房销售5390套,环比下降12%,销售均价为7143元/平方米,与上月相比下降1267元/平方米。

     郑州市10月份市区商品房住宅销售4515套,环比下降4.69%,销售均价为6493元/平方米,与上月相比下降56元/平方米。

     郑州市元月至10月累计销售商品房52190套,与去年元月至10月相比下降43%,销售均价为6406元/平方米,与去年元月至10月份相比上涨20%。

     郑州市10月份市区二手房共成交1370套(间),成交面积为12.15万平方米,成交均价为5368元/平方米(以市场评估价为计算依据,下同)。其中:住宅二手房成交1320套(间),成交面积为11.81万平方米,均价为5139元/平方米。

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      中山楼市开始采取限价不限购。根据可靠消息,中山市政府研究决定楼市限价在5800元/平方米可采取不限购措施。这项决议是中山市政府常务会议研究决定的。
     限价的主要好处是可以有效遏制继续上涨的房价。从二三线城市统计出的楼市数据来看,2011年累计楼价与去年同期相比都有不同程度的提高。很多媒体报道,楼价下降,销量降低,库存量增加,楼市调控出现成效。但再二三线城市的调控效果在哪里并没有显现出来,反而楼价还在悄悄的上升。再说楼市销量下滑,库存量增加,房价反而还很难降低下来,这样的楼市发展趋势都是不乐意看到的。百姓希望楼价下降,政府和国家希望楼价在降低的情况下销量上升,要实现这一 大好形势采取限价的情况下放宽限购是个好办法。
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     昨晚与朋友上街路过一售楼中心,朋友问我现在的房价为什么这么高还不降,我说:“现在的开发商建设一平方米房子要交50多种费用,房地产这生意越来越不好做了!”

      我们边走边议论房价,从开发商竞得土地那天开始就开始向政府、向税务、向工商、向社会协作等单位一茬一茬的交相关费用,比如税费就像割韭菜一样不断的上交,开发商交,建筑商交,购买者交。假如开发商房子买了要交土地增值税、所得税、调节税、营业税、城建税、教育附加税、印花税等等,假如开发商买不了房子需要交纳土地使用税,呵呵,买房要交税不买房开发商还要交税,开发商上交费用过重是推助房价难以降低的主要原因之一。带着这个疑问,我对开发商每建设一平方米房子要上交的费用罗列如下,供大家考证和评论。

1、买地缴纳土地出让金

2、向税务局叫土地契税

3、向受让方叫土地交易费

4、向公证方交土地交易公证费

5、向政府交新菜地开发基金

6、

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     当今楼市在限购、限贷、加息等严厉政策调控下,消费者观望、有价无市的现象继续蔓延,开发商对未来楼市发展信心不足。在这样经营环境下提前着手研究调整产品结构,应对市场的变换,探索新的投资方向,减少企业经营风险很有必要。“养老地产”越来越成为众多开发商谈论的话题,开发商由原来的商住地产兼顾老年地产的开发具有很好的发展潜力。
     我国第六次人口普查结果显示,60岁及以上人口占13.26%,其中65岁及以上人口占8.87%。这些数据表明,中国已经处在老龄化社会进程中,而且人口老龄化的速度正在加快。我们郑州市60岁以上老人已经突破100万人,同时每年以3.3%的速度上升,照此平均速度计算,到2020年郑州老年人口将会达到134万人。随着老年人口的增加养生养老的需求逐步显现,养老服务需求将会与日俱增,并集中在吃、住、养、医疗和康复上,而我国包括我们郑州地区的综合养老项目匮乏,相近的养老地产发展也相对滞后。

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     当今楼市在限购、限贷、加息等严厉政策调控下,消费者观望、有价无市的现象继续蔓延,开发商对未来楼市发展信心不足。在这样经营环境下提前着手研究调整产品结构,应对市场的变换,探索新的投资方向,减少企业经营风险很有必要。“养老地产”越来越成为众多开发商谈论的话题,开发商由原来的商住地产兼顾老年地产的开发具有很好的发展潜力。
     我国第六次人口普查结果显示,60岁及以上人口占13.26%,其中65岁及以上人口占8.87%。这些数据表明,中国已经处在老龄化社会进程中,而且人口老龄化的速度正在加快。我们郑州市60岁以上老人已经突破100万人,同时每年以3.3%的速度上升,照此平均速度计算,到2020年郑州老年人口将会达到134万人。随着老年人口的增加养生养老的需求逐步显现,养老服务需求将会与日俱增,并集中在吃、住、养、医疗和康复上,而我国包括我们郑州地区的综合养老项目匮乏,相近的养老地产发展也相对滞后。

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上调首套房贷基准利率 “加速楼市冬天到来

       最近几天很多媒体透露,北京建行上调首套房贷利率,由此引发市民议论。有的说“世界上最短的佛山放松令有效期不到一天就废除了,楼市拉动消费希望破灭。”有的说“首套房贷利率上调使楼市雪山加霜”。北京建行将首套房贷的最低利率由原来的基准利率上浮到1.05倍, 我打电话问银行的朋友证实确有此事。其实我们郑州首套房贷利率早已上调,一般都是按照基准利率的1.1陪执行,执行中由于受房贷规模的限制,有些银行要么就不办理按揭,要么就是没有确切的放贷时间,但一般首付款都是40%左右。针对这一情况,笔者认为上调首套房贷基准利率,抑制刚性需求,楼市成交低迷将会继续,楼市冬天将会提前到来。

     进入今年以来,央行连续四次调整存款准备金率,每年到四季度很多银行信贷额度

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      国庆长假第五天我走访了郑州多个楼盘,我看到西郊的升龙国际中心购房送普吉岛5日游活动吸引了不少人来看房,又看到了老城区的正弘蓝堡湾推出的订房即享1.5万-10万元优惠活动吸引了不少客户到这里咨询,又看到了东区的永威?翡翠城由于受购房赢取宋祖英“魅力中国”演唱会宣传影响增加了不少人气……。其中有几个楼盘人气旺使销售员不暇顾及,但也不少楼盘人气与国庆前相比没有明显差异。从个楼盘现场观察购房者是咨询价格多、问优惠幅度多、而成交者少。从时点上看出现了大盘人气旺、小盘人气稀的不均场面。

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               洛阳土地拍卖竞争激烈,再现开发商拿地热

     2011年7月11日下午4时,洛阳国土资源局五楼交易大厅土地拍卖现场竞争异常激烈,再现开发商拿地高潮。

     当天下午拍卖的是洛阳高新区三山村地块(编号TDJY-2011-28)国有建设用地使用权,土地面积147亩,容积率2.5,住宅兼容商业用地,保证金2.9亿元,属挂牌出让,起拍价为203万元 /亩,在当日下午4点转入现场竞价。

     参加本次竞买的开发商一共有4家,分别为1号、2号、3号和5号。竞价现场拍卖师并没有调侃气氛,但竞争依然相当激烈。首先1号竞买人第一个举牌加价到304万元/亩,3号竞买人不示弱,相互加价不让,竞价到第12轮时地价已飙

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