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博主
姓名:吴林锋
单位:上海君澜律师事务所
职位:专业房产律师
访问人数:1034824
博客等级:
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博主公告
    吴林锋律师,上海君澜律师事务所高级合伙人,同济大学法学硕士,房地产与建筑专业律师。中华全国律师协会会员,上海市江湾街道、上海市虹口区政府动拆迁法律顾问团成员,上海“优房网”房地产研究中心律师团核心成员,上海“爵士高尔夫”俱乐部、上海昂立公司、上海宝钢建总、德力集团公司首席顾问律师。多年执业生涯形成独特办案风格,特别在房地产法律领域造诣深厚,具有独到的法律见解。近年来与君澜房产团队紧密合作,胜诉一批艰难复杂的疑难案件,并成功代理《物权法》实施后上海首例不动产善意取得、事实建造行为取得物权的案例。并被《上海法治报》、《新民晚报》等媒体作为典型案例刊登转载。
     办公总部:上海陆家嘴浦东南路855号世界广场21层(2号线东昌路站)
     电话:13816534086 021-58772770转807
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博文
2016年3月17日,孙某(为买受方即签约乙方)与被告归某(出卖方即签约甲方)及案外人C公司(居间方即签约丙方)签订了一份《房地产买卖居间协议》(内容略)。协议签订后,原告孙某向被告归某支付了10万元定金。2016年3月25日,上海发布购房新政,外地户籍购房缴纳社保或者个人所得税的年限从“3年满2年,调整为累计缴纳5年”。其属于限购的对象,其购买涉讼房屋无法办理过户手续。为此,孙某要求被告返还定金10万元。类似判决:所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或当事人双方的约定,
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2016年3月25日上海发布贷款新政:对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例提高至50%(普通房)、70%(非普通房);而且新政发布之日即实施,没有给买卖双方任何过度的时间。由于贷款即时收紧,近期笔者接到不少关于“买方首付比例无法满足,贷款申请没有通过,买卖合同无法继续履行”争议的咨询。关于此项房产交易热点,笔者根据法律规定,并结合多年房产实践经验,在此解析如下:●争议实质因贷款政策变化,导致合同无法继续履行,买方是否有权解约,是否属于买方违约?
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2016年3月25日上海市房管局网站发布文件:(1)对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的,其首付款比例提高至50%(普通房)、70%(非普通房);(2)调整外地户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限,从能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为能提供自购房之日起算在本市连续缴纳5年以上。由此,上海房产调控政策进一步收紧,并如同历次房产调控,势必波及不少已签订《居间买卖协议》甚至《买卖合同》的买卖双方,并形成一波“类型化”的法律争议:一、争议类型
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近期上海房价疯涨,卖方由于各种原因签订协议后不愿履行;而买方首先选择维权的方式是要求继续履约。但实践中,常常发生无法继续履约的情况(诸如未签备案合同,卖方已经另行出售或者房屋存在司法查封等等),买方只能选择解除合同,要求卖方赔偿损失。此时,买房人的损失可能远大于房屋买卖合同约定的20%的违约金。那么,买方是否有权要求赔偿“房价上涨的实际损失”?如果可以,买方又该如何举证呢? [律师释疑] 一、买方有权要求卖方赔偿房价上涨的实际损失
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问:上家跳价,能否要求按照合同约定价款继续履行合同? 答:区分三种具体情况: (1)仅签订了《定金协议》、《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约,具有合同性质。但《买卖合同》属于本约,而法律上不能强制要求缔约。因此,买卖双方尚未签订《买卖合同》而上家跳价,买家不能要求按照预约的价格继续履行合同。 (2)若双方已经签订了《房屋买卖合同》,卖方跳价,买方可以要求按照原价继续履行合同。如果协商不成,买方可以提起诉讼要求继续履约。
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2015年11月,卖主与买方在中介处,通过中介先行签定《居间买卖协议》一份,双方约定房款为320万,定金20万,双方还约定了一方反悔,违约金为合同总价款的20% 。2015年底房价上涨至410万元,卖方收受定金后,便毁约不卖房,迟迟不签订网签的备案合同。买方仍希望房屋交易能成交,一直与卖主进行谈。但卖主一边与买方周旋谈判,一边将房子以高价卖给第三方并办理过户手续。 而当买方最终获知该信息,买方只能起诉法院,要求解除合同,并要求卖方方赔偿损失。
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由于国家出台“去库存”系列政策,加上“买涨不买跌”的买房情节,上海近期房价简直“暴涨”,部分房屋一天一个价。其中最为引人注目的是一财网于2月21日发布的一则名为《上海352套千万级新房一天被抢光,一线城市房价波动快到按周计》。在此背景下,已签了买卖合同的上家懊恼不已,悔恨自己出手过早,白白损失了几十乃至数百万元的损失。更有上家,在巨大利益驱动下,绞尽脑汁想方设法毁约或提出加价要求。近期,笔者碰到多类此类案件,并于下家的角度,总结了法律应对策略:
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中介千方百计游说买家支付“诚意金”,并信誓旦旦承诺如果房源不满意可以全额退款;当买家不愿购买房产时,作为中介却称“诚意金”已经转为“定金”了。如果遇到此类情况,法律如何判定??
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国企员工李某14年前从岳老太手里买了一套农房。岳老太去世后,其儿子王先生作为继承人起诉要求确认房屋买卖行为无效。法院认为,根据岳老太与李某签订的购房证明内容可知,李某是向岳老太购买诉争房屋,李某主张其获得转让的是诉争房屋使用权,不构成房屋买卖合同关系的意见,缺乏依据,法院不予采信,故于2014年底判决王先生胜诉。
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农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。 1、房屋的补偿,应当归属房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的,动迁补偿款可依继承关系进行处理。 2、宅基地使用权补偿款的分割,容易产生争议,特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权,进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性,系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的,并且按户计算。当一户出现人口减少,宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用
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男女双方分手时,对于恋爱时购买房子的分割,分为以下几个情形: 一、男方或女方一方出资购房,房产证登记在出资一方的名下 在这种情况下,根据物权法的规定,房子属于房产证上登记的权利人、出资的一方。 二、男方或女方一方出资购房,房产证登记在双方名下 在这种情况下,基于物权法的基本原则,房子属于男女双方,但根据上海市高级人民法院关于析产的相关规定,对于未出资的一方一般以分给10%到30%的份额为宜。
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当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定,但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效?【律师解答】《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本,当事人可以约定采用,或参照示范文本订立买卖合同。实践中 , 买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后 , 为办理过户手续之需要 , 大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此,买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况,予以区别对待。
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婚前购房非常普遍,分手后为房子价值分割产生争议引发诉讼也很多。那么对于产证登记为夫妻二人的房屋,法律分割标准又是什么呢? 1、如果婚前购房,房产证登记是两个人的名字,且没有明确两人份额的情况下,一般认定为两人对房屋形成共同共有关系。两人分手导致共有关系不复存在,应当对房屋价值进行分割。   2、分割时,对出资问题的考虑是首要的,但是对共有财产的贡献不能仅限于出资方面,还包括决策等方面。如果当时不是共同购买,一方可能不会购买涉案房屋,故不能完全排除另一方对涉案房屋的贡献。
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一是动迁房屋是公房的情形。 按照公房管理以及动拆迁安置补偿的有关规定,公房动迁安置首先要确定应安置人口。所谓应安置人口是动迁部门认定的拆迁房屋内应当给予安置的人员。公房动迁的应安置人口一般为公房承租人和同住人。承租人是指租用公房凭证中所载明的人。同住人是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住1年以上,且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。
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一、定金与预付款 预付款是产品或劳务的接受方为表明自己履行合同的诚意或者为对方履行合同提供一定资金,在对方履行合同前率先向对方支付的部分价金或劳务报酬。实践中,订金、预付金、诚实信用金等都是预付款的种种别名。定金也是合同当事人一方给预先给付对方的金钱,就这一点而论,与预付款相似。但定金不是预付款,两者在给付目的、给付时间、性质和作用上存在区别。在商品房买卖的实践中,应加以鉴别。
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