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接下来住宅市场市场会怎么走?

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----全社会没有整明白的几个房地产概念

前言:房价是全社会关注的热点,引来了形形色色的机构发布形形色色的房价报告,如城市的泡沫排名、房价与家庭年收入比排名、空置率排名……有些机构甚至拥有吓人的头衔与级别,无论怎样的机构在涉及这样问题的时候都遭遇了共同的问题----失真。

房价或许是过高了,但是炒作、泡沫都不能获取长时间的支撑,当一次市场调控来临的时候,拥有严重泡沫的城市房价很容易狂跌且恢复困难。经历了2008年、2011年、2014年几次房价下跌,被这些机构痛斥泡沫严重的城市没有出现崩盘,这应该证明其研究的失准、失真。

经济研究、管理的特点之一是需要清晰的界定性,研究机构不能像普通民众那样给出模糊、甚至是形容的概念与结论,很多机构甚至错用了基本概念张冠李戴。

一、房地产社会背景

房地产因为快速发展、是民生价值最大的消费,所以成为了社会异常关注的焦点,与此同时它也非

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----兼论影响楼市的因素

无论中国楼市还是股市都拥有一个共同的无聊----把看得见的手及其政策看得无比重要,在大家的潜意识中觉得政策似乎是决定市场的唯一。

大家忽略了在长达四五年的时间,无论政府怎么拯救,股市都任性低迷;忽略了房地产高涨时节任由政府怎么打压楼市就是坚挺;忽略了取消限购令并没有让楼市忽如一夜春风;忽略了近期自2014年2月开始一年左右的房价持续走低并非政府、开发商意愿……无论多少否定的信号,社会主流仍然坚持政府对房价可以翻手为云覆手为雨,联手开发商把控房价。

中国社会最大的问题之一是社会的断裂性,大家并非使用自己坚守、认可的价值观判断自己生活的世界。如果政策是决定楼市的唯一因素,那么,判断与结论都很简单----楼市会兴火爆,因为政策利好已经比肩2008!

如果这么说肯定会遭到讨厌高房价人的谩骂!如果楼市是这样的等式,也就不需要本文论述这个话题了!

一、一个容易引起误解的现象

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开头的话:对房地产分析本意上应该是一种经济判断,必须从经济角度审视它,不能以政治、情感为主要取向。

由于人的罪性,在审视世界经济问题的时候,很多人仍然过于强调自己的情感感受,希望经济世界完全按照自己的感受线路行进。社会个体在审视经济问题的时候,依据个人情感界定的对与错、好与坏实际上并不很重要,事情的正常状态才最重要。

当然正常状态具有相对性,并非不能改变。

 

一、房地产新政界定

自1999年----把住宅作为新经济增长点至今,房地产是中国经济发展最快的领域,同时它也聚集了非常丰满的社会矛盾,其核心问题是房价高过,引来了无尽的社会性烦恼与抱怨。政府频繁出手调控楼市、打压房价,没有一次能够达到预期目标,于是调控的戾气越来越重,手段越来越极致,不变的是效果仍然不佳。

2014年,持续的经济低迷压力,让“用房地产拉动经济”的思维再度浮出水面,因为房地产仍然具有这种内涵。尽管“恨房地产不死”的社会情绪

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3月26日国土资源部和住房城乡建设部下发通知,优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展。对此犹如走过艰难曲折道路的老者,九死一生,感慨涕零,并就此评价!

一、对房地产的价值观与态度

房地产(准确的说应该是住宅产业)作为过去发展速度最快的产业,实际上折射了GDP的速度、城市化的速度、货币政策、资源聚集模式(农村资源向城市聚集、小城市向大城市聚集,全国向北广上聚集)等机制,所以,房地产在有效地拉动经济的同时,也迅速聚焦了丰富的社会矛盾。

随着矛盾的累积,全社会形成了某种诡异的价值观----痛恨房地产、甚至是恨房地产不死!即使在经济低迷时期也不希望房地产复苏,在一个拜金严重有奶便是娘的社会,在对待房地产上颇有“不为五斗米折腰”的情怀!

房地产是一个经济领域、一种经济工具,其问题是我们人自己弄出来,是体制弊病的综合反映,痛恨房地产是没有道理的,全民在责任、利益面前都显得猥琐与龌蹉(那些谩骂、诅咒房价过高的人相对农村、农民千万别说自己没有既得利益),就像我们驾驶汽车出了事故不能

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一、楼市发展彰显了中国文明与野蛮的进程

在世纪交汇时期,中国迎来了发展最迅速的历史阶段,同世界经济主流一样,这也是一个城市化快速提升的过程,作为城市化表象的房地产很正常的领军经济,成为发展最耀眼的产业。

由于受制度、体制缺陷的影响,楼市同时也聚焦了几乎所有的社会矛盾,以价格快速走高为代表的楼市成为了全社会攻击的对象,很像阶级斗争为纲时期的阶级敌人。

在解决高房价的过程中——以政府为代表的整个社会,调控楼市宛如妇人和面——面多了加水水多了加面,调控没有思路,调控手段没有底线,理论极端且虚无,情绪泛滥,虚假信息畅行……

社会到处弥漫着“只要能够把房价能够控制下来,怎样都可以”的价值观,经常以极端的空想寄托一些手段,房产(房地产)税问题很典型,我们收获的是一场又一场的虚空与荒诞。

二、不动产登记的虚空

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    社会熙熙攘攘地给予不动产登记很大希望、很多幻想,如果真的了解了下面三个问题,会看到不动产登记,至少就目前来说,只是一个nothing!

    首先,多数人忽略了城市已经存在了完整的房屋登记体系,在这些年承担了记载房地产产权、保证交易的功能,它与新的不动产登记并没有什么太大的区别,不动产登记并非从天而降,严格来说不是新的规则,所以它对房地产的影响微乎其微,只是政府管理部门的变化。

    其次,想利用经济管理手段以反腐为导向并非正常国家应该有的想法与做法,不动产登记摆脱反腐导向捆绑,是应该的、正常的、必须的!

    第三,中国的经济体制最大特点之一是政府----行政权全面参与、把控经济,行政权甚至异化了所有权、物权,让财

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一、几个结论

1、自2015年2月5日起降准0.5%,估计释放6000-9000亿资金。就像世界上没有两片一样的树叶,每次降准对楼市的影响都不一样。

2、对市场信号反映更加敏感的股价并没有因为降准利好而上涨,原因应该是清楚的,因为在此以前股市有过近乎疯狂的拉升,股市本身缺乏上升的驱动,市场不会单凭外界的刺激就能有像样儿的行情。

3、多年而频繁的楼市调控无效是不争的事实,说调控思路、价值观有问题应该不为过。楼市每次调控都针对包括炒房在内的消费,直至出现限购这样极致的行政干预。限购出台以后,楼市陷入疲软,人们以为限购真的有那么大的作用,几乎忽略了限购推行时国民经济也处于低迷时期。随后的两个市场走势,应该证明了限购对楼市的作用力没有想象得那样大,不过是竹篮子打冰。一次是在限购令仍然存在的前提下,2012年3月份楼市走出反弹行情,并持续了一年多的时间;另外一次就是2014年取消了限购令的各地,楼市并没有如期复苏。对中国而言,体制有问题不言而喻,“行政依赖症”是社会普遍性病灶。

4、下

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今年3月份不动产登记条例就要正式实施了,此前人们赋予他种种传说,现在应该是还原本来面目的时节了!

对于一个社会、一个领域来说,有问题不可怕,甚至可以说有问题是正常现象,可怕的是问题无解,更可怕的是根本不知问题所在、信息混乱不堪。

提起楼市,人们首当其冲想到的问题是房价,但是房价问题无解。本人不认为房价是楼市的首当其冲的问题,而是房价问题无解,人们肆意宣泄自己的情绪,随便散发没来由的信息,房产税、不动产登记都很典型地凝聚了这个社会的无聊与无状,即使很正经的媒体也在不停地传说这两个制度意在调控房价、打击腐败,今天这样明天那样,即使证明属于无稽之谈以后,人们仍然都很少见地执着传说垃圾信息。

在不动产登记条例即将实施的时候,溯本还原对于楼市这个垃圾信息堆积如山的领域应该非常有意义。

 

一、不动产登记条例他妈及其遭遇

不动产登记他妈(母法)叫物权法。

物权法是市场发育到一定程度的产物,2007年3月《中华人民共和国物权法》出台

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如果选三个关键词来概括楼市,我认为应该是房价、调控与认知。无论是2014年的总结启示还是2015年的展望,都必须围绕着这三个概念来说事儿。

一、2014启示

1、房价

继2008、2011房价两次调整后,2014房价再次下降,但是民众不满意下降的幅度,更期望它不会像前两次那样反弹。

2、调控

中国楼市调控完全可载入世界经济史经典,其原因是政府对一个产业严重干预,调控之频繁与无一有效都可谓空前绝后,每次调控都缺乏明晰的目标,只是与自己实际不能把控的价格征战,调控实际上就是对市场逐渐强化行政手段的力度。

经过反反复复的折腾与屡战屡败,2014住建部终于在市场面前低下其高傲的头颅,承认市场的归市场,在中国不可能让它直接承认以前调控的错误。

经过2014中段时间的纠结,地方政府终于在2014中下旬的时间段,撩开羞涩的面纱,冠冕堂皇地把楼市调控从打压扭转到刺激轨道。

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 关键词之一:房价统计

主流的房价统计主要是针对一手房,由于统计对象一手房销售完成即退场,而且各项目在市场销售中时而高峰时而低谷,处于流动状态的统计样本很难真实反映楼市,经常与民众对房价的感受不一致,特别是当房价上升的时候,如果低价位楼盘占据的比例突然过高,就会统计出房价下降的结果,民众以为是统计机构故意蒙蔽打马虎眼,批评这种现象是“房价假摔”。

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 自中央2000年前后确定了优先发展住宅作为新经济增长点产业政策以后,楼市总体上是上行趋势,面对以高房价为代表的楼市问题,社会形成了某种潜意识:调控就应该是打压房价,一旦政府出手救楼市觉得有些大逆不道,情感很难接受,因此形成强大的批判救楼市舆论压力。

实际上自2000年至今,楼市经历了2008年、2011年、2014年三次低迷,每次低迷后政府都直接或间接出手救楼市。房地产属于朝阳产业,具有很强的发展强度,直接影响地方经济和宏观经济,当楼市低迷

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 一、今年楼市的三部曲

第一部曲:经济低迷和楼市低迷,发展仍然具备发展强度的房地产、松动限购令再次进入地方政府的视野,无数次撞南墙的住建部,终于承认市场的归市场给地方自行操作楼市以政策空间。但是,社会对楼市很痛恨,媒体尤甚,地方政府只要有救楼市的苗头,媒体就围追堵截犹如对待过街老鼠。地方政府只能偷偷摸摸爱恋楼市,不敢明文,多地政府口头放开限购暗暗试水。

第二部曲:随着经济持续低迷,地方政府用房地产拉动经济的动力越来越强,终于突破了社会仇视楼市的情绪,越来越多的地方政府撕开面纱,公开、名文取消限购令,媒体无可奈何花落去!

第三部曲:取消限购令的效果不佳,能够起更重要作用的是货币供应政策,地方政府对此没有决定权。近日,关于四

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 一、前言----讲道理

如果一个国家的经济低迷,我们一般肯定会希望它能够复苏,果真复苏人们会高兴。

但这样的道理与现实不适合房地产经济,当房地产经济处于低迷的时候,政府采取刺激措施都得像是“做贼养汉”一般偷偷摸摸,媒体只有在这个时候放佛是捉奸在床的英雄,只要那个城市有刺激措施就来曝光、批判,直到刺激楼市措施出台成为潮流,媒体才变得无可奈何花落去。现在说楼市复苏可待,也会收获很多人的谩骂,楼市复苏了会让很多人不高兴,人们仇恨房地产仿佛它是毒品行业。

我们的社会存在很多诡异,房地产聚焦了几乎所有的诡异,这是个不讲理、不讲规则、不讲规律的领域,它只讲个人的感受与情绪,“遇到

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   一个产业的发展与成熟,理论是不可或缺的角色,它对产业的健康还是病态甚至具有决定性作用。

楼市代表了中国快速发展的经济,聚焦了几乎所有的社会矛盾与积弊,所以从来没有一个经济领域像楼市这样混乱不堪,从来没有一个经济领域的理论像楼市这样忽悠,且忽悠具有肥沃的生长空间。

作为一个新兴领域,其理论与现实肯定都是不

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 一、开篇的话

也许房地产的理论与实践太混沌了,也许房地产对人们太重要了,导致这个经济领域集中了几乎所有的社会积弊,并且无限放大,规律、道理到了房地产这里几乎都变异,形成诡异的伦理。

大家会记得关于房产税的传闻吗?过几天就传来听上去是板上钉钉的消息,过几天被证实子虚乌有!然而无论多少次“狼来了”的叫喊、无论每次传闻多么荒诞离奇,都不影响传播者的执着与信誉,当房产税最后被宣布死亡以后,这样的思维、行为定式几乎原封不动“易居”到不动产登记,因为在房地产领域,类似混沌太宜居了!

房地产的理论与实践存在的问题如此之严重,以至于根本无力形成主流价值观、权威理论,只能任凭这种混沌肆意而为,这也是无休止的调控与调控屡战屡

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 前言:对于这样一个题目,恐怕多数人难以给出符合历史与现实的答复,读完下面几个问题,应该会有一个完整的图形。

 

一、来自北京青年报的报道《北京自住房出现大比例弃购:前300中签号仅47户选房》http://house.qq.com/a/20140727/001741.htm

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 一、引言

越来越多的地方政府出手救楼市,或多或少地触碰限购令----那个曾经承诺说试行一年,然而三年仍然持守的行政命令。

过于强调人的主观是中国的主流哲学思想,在现实生活中社会人基本依据自己的情感断是非,人们厌恶高房价,很自然地以限购令作为尺度衡量楼市,动了限购令这杯奶酪必然遭遇广泛的质疑。人们不会问地方政府出手救市是否正常、不问效果几何,一切都源于我不喜欢!

主流媒体也都基于这样的表浅层面热炒这一问题,整个社会甚至没有能力思考更有意义的问题:为何地方政府拯救其他经济可能被点赞,而拯楼市被吐槽、批判?

如果

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 一、前言:房地产热的能量渊源

21世纪末,中国遭遇了市场疲软(就是经济学中的生产过剩,习惯于阶级划分的我们,发明这样的词汇是为了区别西方资本主义),这对于饱受计划经济资源短缺的中国来说是前所未有的难题。选择一个产业拉动经济成为解决问题之道,综合考量后,住宅产业颖脱而出,成为了新经济增长点。

中国于是拉开了房地产驱动经济发展的大幕,房地产迅速形成热度,十分有效地拉动了经济,成功扮演了支柱产业的角色。在这个过程中我们支付了以房价过高为代表的机会成本,房地产成为了社会针毡,在价值观、管理理念都比较落后的社会,发动了近乎针对敌对势力一般的偏狭批判与“围剿”式调控。

房地产拉动

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    自从房地产热以来,在长达十五年时间里面,关于房地产泡沫的批评一直不绝于耳,最近某研究所的报告吧这一问题又推向新高度。这种批评甚至主导了政府对房地产经济的管理,让楼市招致了频繁的调控。然而楼市走势与这种批评声、政府调控一直背道而驰,让批评者嘘唏、让政府的信誉惨遭重大贬损。

    房地产有病毋庸置疑!如果一个病人去看医生,医生只有弄清楚了什么病才能下药,然而时至今日社会甚至不清楚房地产之问题何在,政府就频繁下药了,社会对政府房地产调控吐槽实属必然。

    把所有的责任都归给政府是中国特色,这源于政府把空一切的体制,即使如此,仍然有失公允,社会对房地产的价值观、理论研究落后也是形成这种局面的重要原因。

    房地产泡沫、能够证明房地产泡沫的房屋空置程度是很典型的问题。但是,我们不是写小说抒发情感,不能在没有确切定义的前提下当做形容词,那么随随便便地使用这些概念,进行经济管理。在经济管理上需要对

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