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姓名:王超
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曾经“一江春水向东流”来形容中国人才和怀揣梦想的人像潮水般聚集沿海改革开放前沿阵地,如是出现了所谓的深圳速度,然后现在诸多大城市的年轻人开始向内地战略大转移,其中高房价是罪魁祸首。在深圳年薪10万以下的很难有体面的生活,面对高房价,不得不考虑是否撤离曾经梦寐以求的城市。
房价一直上涨,只涨不跌的神话,一直在鼓吹,也一直在上演,曾经认为房价会跌的人,渐渐的也改变原有的观点,也走入神话之列,特别是2009年全球金融危机在蔓延,几乎所有主流经济学家都认为房地产会跌,认为房地产没有任何上涨的理由和理论依据,然而他们都错了,他们都没有地产商的聪明,挟政府保八保民生保增长的心态,在政策的利好下,撬动了刚性需求,开发商见好就涨,带动改善性需求,继而投资投机跟进,继而激发了恐慌性需求,导致房价急剧上涨。在某些城市投资投机购房占到一半比列以上,有钱人拥有十几头几十套不足为奇,正因为此房价不断飙升,而真正要买房居住的人被隔离在外,要买房不仅要搭进毕生的心血,甚至两个家庭毕生的积蓄,房子成了这些通过改革开放先富起来的人(他们有能力买很多房),变相剥削后进后富者,形成一个怪圈
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为什么团购房能成气候

 

一些开发商、一些媒体如房地产的网络媒体、电视台、报纸等推出团购房,甚至出现“万人千人购房团”,也组织看房车到个楼盘看房,表面上一时红红火火,开发商的反馈效果一般,没有带来明显的成交,所谓团购价格优惠也只是一种营销手册,大部分看房者感觉并没有实质上的更多优惠,有的开发商也只是略表示一点诚意。

是不是开发商太吝啬了呢?其实,这是房地产行业特性所决定的。房地产不是规模生产的工业,不可能大批量的生产,而从销售到交房的周期又长,这就决定了开发企业不可能也不愿意“贱卖”自己的产品,宁愿“慢慢卖”。

当然也不排除,各别企业资金紧张、或产品本身有欠缺不得以而为之。即使金融危机期间,开发企业困难重重也不轻易走这个道,呵呵。

当然像滨湖世纪城批量生产批量销售的企业,在全国有几家呢?!

 

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    自从2008年下半年爆发金融危机,给中国房地产带来前所未有的困难,2009年非常反常的绝地反弹,从小阳春到大阳春,土地市场也开始火爆起来,新地王不断涌现,中国房地产又开始新一轮的红火,然而,房地产不可能房价一直上涨,一直火爆,经济理论很难解读这种现象,说不定哪天新的危机又将来临。
   
    百年一遇的金融危机席卷全世界,影响范围之广、程度之深始料未及,作为支柱产业的中国房地产也未能幸免,房地产市场陷入了前所未有的低迷:一线城市房价大幅下跌,二线城市交易大幅萎缩,持币待购的观望情绪空前浓厚。本文试图探讨,这种危机背景下,房地产营销策划的突破及给我们的启示,本文立论的时间背景在2008年下半年至2009年年初,2009年3月“小阳春”房地产开始反弹,出现了价量齐升,甚至又开始一路上涨,虽然金融危机还在蔓延,宏观经济不具备条件下这种反常表现,有待进一步观察,不在本文所述的时间背景。我国房地产及其营销经历了四个发展阶段,各有其特征,但
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现在房地产的购房主体是80后为代表的刚性需求,但随着房地产的小阳春,到大阳春,持续的回暖的话,70后开始坐不住了,虽然70后为代表的改善型需求,不具有紧迫性,但看着心仪的楼盘、户型和楼层,在不断被别人消化掉,开始耐不住性子了,必然跟风起来,楼市将跟加暖起来。开发商不宜涨价过快,小幅提价,多次提价,不失为一种营销手段。
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前段时间北京、广州等一些大城市,松绑二套房政策;合肥现在还未闻政府明确松绑,但有银行已经在松绑二套房政策;
笔者认为,现阶段松绑二套政策,很可能为房价的上涨推波助澜;楼市小阳春,已经使得部分开发商过于乐观,甚至见好就涨,销售量的提升,五一房展促销不见了,有的已经上调价格,有的楼盘几天上涨数万,如此一来,房价很可能是W型走势,就大势而言,房价应该是下滑式W型;
此时,松绑二套房政策,无疑会推波助澜房价,房地产调整还需深度调整,才有利于房地产的健康长远发展,根据城市人均居住面积的来衡量的政策很好,是适合现阶段的。
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就大势而言,全国房地产的价格难涨。
全世界的房价也难涨,金融危机在蔓延,经济还未复苏,经济基本面不支持房价的上升;
然而,房地产是个区域市场,它的不可移动性,使它具有某些地方特色;
在东部经济受影响下,中部经济的良好表现,是中国经济保八目标的重要力量;安徽想在中部崛起中扮演重要 角色,合肥在安徽经济中的领头羊的地位在不断夯实,近年来,合肥政府有力推动下,无论工业还是固定资产投资在快速增长,相对宽松的人才、落户政策,基础设施的改善,投资环境的改善,诸多因素,增强了合肥作为省会城市的吸引力,合肥是个城市化快速发展,外来新市民不断增加的城市,刚性需求强劲,合肥房价难降。
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   楼市年初的回暖,被CCTV-2的评论员称之为楼市小“小阳春”,小阳春之后是“诈”暖还寒;也有资深业内人士预测小阳春之后是大阳春,笔者认为:无论界定小阳春还是大阳春都为时过早,楼市的回暖不宜过于乐观,更不能乘机涨价,妄图回归到中国房地产的“激情燃烧的岁月”,当然也不应该悲观。
   小阳春的潜台词是阳春之后回归到寒冬,笔者认为中国楼市可以持续活跃、持续暖洋洋下去,我说的是可以,不是一定,那种持小阳春之后是大阳春的观点的人显然过于乐观,要不就是为大阳春的到来托市,呵呵,奥巴马也托市,可以理解。
   那种一见暖就涨的,必死!我说的是真涨,当然也有虚张声势的,对市场、对竞争伙伴喊涨声一片,自己悄悄地在降;楼市没有理由持续涨下去,经济发展水平不支持,国家不支持,人民也不答应,房地产目前的价格还是处于虚高,这就无怪乎为什么房地产没有被纳入十大振兴产业,地产商要反思。
   以合理价格销售才是明智之举,切忌盲目涨价。刚性需求支撑着楼
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阅读 (8863) | 评论 (2) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
首先要回答一个问题的是:楼市真的回暖了吗?
回暖了!这是毋庸置疑的,虽然,也有报道说开发商雇人排队抢购等等,也有人说的制造出来的假象,但数据说明一切,无论是同比还是环比成交量都大幅提升,也许,就全国而言,部分城市还未走出寒冬,但大部分城市,无论是一线城市还是二线城市,二月三月成交量急剧攀升,不是价格上涨才叫回暖。
为什么年前年后,楼市表现反差 很大,年后楼市出人意料的暖起来,甚至 热起来?
主要原因是房价真的降了,释放了需求;
根本原因是金融危机改变了购房者,也改变了开发商,开发商的预期不看好,部分开发商采取务实的降价策略,先跑量,当然资金压力也很大;
重要原因是金融危机的恐慌期渐渐消去,中国政府的宏观刺激经济政策恢复了信心,起码预期不太坏,中国受金融危机影响相对小,经济表现是目前世界上最好的国家;
不能忽视的原因是政府90/70政策保证了房产供应结构满足刚性需求;
戏剧性的原因是刚性需求无法继续永远潜伏下去,
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阅读 (8702) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见
以往“金九银十”和4、5月份是房地产一个成交旺季,但2009年2月份是一个不容易忽视的黄金节点,对于09年经济走势,房地产行业还是跌,还是涨各说一辞,过年后客户对未来的预期也是迷茫不定,不管明天到底怎么样,房地产销售等从业人员面对客户都是阳光灿烂,春风得意,让他们感觉春天真的来了,从笔者所在的项目,08年销售不好,新年后,传达给客户的公司决定要涨价了,反而销售提升上去了,呵呵!
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 毋庸置疑,危机是存在的。国家对房地产业的调控已多年,效果一直不显著,但08年美国次贷危机引发的金融危机和经济下滑,房地产业的危机才凸显出来,日益严峻,甚至引发恐慌。
    其实危机并不可怕,开发商及其从业人员应该感到幸福,第一,相对于出口企业、制造业来说是幸福的;第二,真正的危机源于开发企业本身,而非市场,虚高的房价才是房地产目前面临的困难的根源,它违背了价值规律,重要幕后黑手国际资本的操作使我国房地产狂热发展,做电脑的、产家电的,做零售的,做饲料的,做蚊香的,做外贸的都进入这个行业,使泡沫越吹越大,房价全国一片飙升,已经超越了经济发展水平和人民购买力,这是不正常的,一种狂热式畸形发展。
    即使这样,还是幸福的,这是我为什么标题用“开发商面临的危机”而不用“房地产业面临的危机”,解铃还须系铃人,只有开发企业树立正确的心态和价值观才能平稳渡过这场危机。降价未必很有效,但不降价一定很难挺,只有降价,才能释放更多的需求,才能促进销售,这是价值规律的必然要求,别在幻想
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