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博主
姓名:谢瑛律师
单位:江苏钟山明镜律师事务所
职位:执业律师
访问人数:381479
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博主公告
    谢瑛律师,毕业于南大法学院,现为中国法学会会员,全国律师协会会员,具有国家级注册企业法律顾问职业资格,现为江苏钟山明镜律师事务所合伙人,业务主任。手机:13913837195
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画家村的农村房屋买卖合同效力之我见

文/谢瑛律师

【编者按】:在北京市通州区北部,有一块温榆河与潮白河环绕的秀美土地,这就是宋庄。从1994年开始艺术家陆续在北京周边购买农村房屋到2007年的一系列艺术家与农民的纠纷,让人们看到地产的升值带来的诸多社会问题。2007年12月17日上午10时35分画家村画家李玉兰农房买卖案终审判决,首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效。这意味着其他在宋庄购房的艺术家也将面临腾房的命运。宋庄案给画家们带来了极大的影响,但却提供了一个审判的模式,农民将宅基地上的房屋对城市居民出售其效力属无效。

【案件回放】“败了,败了。”上午10时35分,二十多名通州宋庄画家村的画家从市二中院第三法庭鱼贯而出,失望的情绪笼罩着每个人。二中院今天终审首次认定“画家村”农村房屋买

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从赠与引发的纠纷看权利如何维护

文/谢瑛律师

  笔者曾代理两个赠与纠纷案件,同为赠与,维权的办法却各有千秋,且看这两个案子中律师如何灵活运用法律最大化的维护当事人的合法权益的。

【案例一】:2008年春节,张某与李某在网络上认识后不久于2008年7月份即登记结婚了,登记前李某要求男方张某的父母给李某10万元用于婚后小夫妻购买房屋,结婚后小夫妻因购房款不足,暂时未购房,李某就将该10万元投入股市炒股。婚后双方性格不合,经常吵架,夫妻关系极度恶化,婚后半年李某就起诉要求与张某离婚,双方对离婚没有意见,但对10万元财产产生了争议,李某认为是张某父母赠与自己的与张某无关,且炒股已经亏本,现在只有股票市值只有3万元。

在离婚诉讼中我代理张某,如何能够尽最大化维护我当事人的权利?所谓最大化就是10万元是否能得以返还张某或其父母,那么在离婚

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夫妻婚后共同购置的房产未必就是共同财产

文/谢瑛律师

小李和他妻子小王结婚七年,熟话说七年之痒,还真印证了这句熟语,2010年两人的婚姻算是走到了尽头,两人都认为再过下去就是你死我活了,可是离婚是达成共识了,问题是有一套婚后购置的房产二人争执不下,小王认为这套房是婚后购置理当属于夫妻共同财产,小李认为这套房是他婚前卖了旧房的钱买的,于是二人最终走上法庭上解决。那么法院是怎么做出的判决呢?该套房产究竟是不是共同财产?

【案情回放】原来婚前小李父母去世了留下一套房产,2003年小李认识小王后很快两人就领了结婚证,小李、小王为了卖个高价就共同把这套房产装修了一下,以98万元价格出手将旧房卖掉。同年,小李、小王以92万元又在南京某区重新购置了一套房产,产权登记在小李名下。婚后,小李和小王因生性格不合经常为家庭琐事发生争

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雾里看花的商品房销售广告,律师教你对症下药

 文/谢瑛律师 

相信大部分购房人最终决定购买房屋,或多或少都会受到开发商的商品房销售广告影响,而购房人一旦被广告所感染信以为真买了房子发现却不是那么回事了,又该当如何?开发商会郑重告诉买房人,我们的广告属于要约邀请,没有订入合同。购房人这时才发现啥叫百口莫辩。碰到这种情况购房人该当如何维权,本文将教你如何对症下药。

  一、难以维权的广告(对开发商不具有法律约束力的广告)

1、气氛渲染型。为激起购房人的购买欲望,开发商充分利用人类虚荣心和想象力,将刺激性、煽动性的诗意语言写入广告。如人文高尚社区、人文气息,温馨家园、依山傍水

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 ——房屋面积短斤少两的举证责任由谁承担?

文/南京律师谢瑛整理

 

【案情简介】:刘某与某房产公司于199*年*月*日签订了商品房购销合同,刘某依约交付了购房款,某房产公司依约向刘某交付了房屋。2005年6月,刘某认为该房屋面积比合同约定少了20余平方米,为此曾致函某房产公司要求解决。同年8月9日,刘某领取了该房屋的产权证,产权证载明建筑面积为207.91平方米,与原合同面积一致。

   常州市某区人民法院一审认为:刘某与某房产公司签订的商品房买卖合同依法有效,且已实际交付多年,刘某亦领取了产权证。现刘某提出房屋实际面积比合同约定面积小,据此要求某房产公司返还多收房款的诉讼请求,因无证据证实,故不予支持。

   一审判决后,刘某

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购房人启示录

 

来源:http://www.nj933.cn/article.php?id=2036  

文/谢瑛律师
经常有要购房人到我这里来咨询,他们大部分人关注的是买房子可是这一辈子的大事,万一遇到什么麻烦事那可不得了,那么在购房中买房人应当注意哪些问题?我以现实中搜集的八个经典案例,进行分析,希望能给予购房人以启示。
【案例一】

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 继承取得的物权的登记是否具有创设物权的效力?

作者:谢瑛律师 

 [案情简介]:本案被告(刘玉华、刘玉兰、许爱青、刘建、刘宁、王耀琴、刘进敬、刘亮亮、杨秉信、杨丽、李菊花、刘勇、杨月珍、刘国庆、刘国云、刘国萍、金云霞、刘萍、刘莉,刘万森)以上20人在未告知原告(刘万桂、王昆石)的情况下与江苏省电力公司南京供电公司私自签署了高云岺11号《房屋拆迁补偿安置协议》并领取了全部拆迁款,以上行为是被告共同构成对原告合法继承权侵害还是合法共有权的侵害?究竟是继承纠纷还是析产纠纷?本案房产登记的法律效力如何认定?是否可以产生创设物权的效力?

一、本案是继承纠纷还是析产纠纷?

观点一:如

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限购房“借名购房”引纠纷,合同效力如何定?

南京律师网www.xy6969.cn 谢瑛律师转  

   近年来,随着各地对保障房政策的落实和各种限购令的实施,“借名购房”的情况大幅增加,由此引发的纠纷也呈上升趋势。从目前来看,全国尚无统一的借名购房合同纠纷法律适用规定,而此地和彼地、上级和下级法院之间,对相关问题的处理也不尽相同。如何应对不断增加的“借名购房”合同纠纷,已成为摆在司法机关面前的一道难题。

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《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》放开中小城市户籍限制

 

来源:http://www.xy6969.cn  南京律师网

   国务院办公厅近日发布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》,通知要求,今后出台有关就业、义务教育、技能培训等政策措施,不要与户口性质挂钩。继续探索建立城乡统一的户口登记制度。逐步实行暂住人口居住证制度。对造成暂住人口学习、工作、生活不便的有关政策措施要进行一

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空中花园变身消防避难所 业主诉开发商违约被驳回
 
【谢瑛律师按】:购房人在买房过程中应注意对开发商宣传资料的仔细甄别,分清是要约还是要约邀请,以对法律的一知半解去主张权利,其后果是不利的。
  
    宁波某单身公寓在卖房广告中宣称的“空中花园”,在现实中却成了消防避难层,如此巨大的落差让业主难以接受,94名业主遂将房产商起诉至浙江省宁波市鄞州区人民法院。
  几年前,业主们在《城市之巅》刊物上看到这座单身公寓的介绍,然后看了样板房,都感到非常满意,于是和被告签订了商品房买卖合同。
  但实际交房时,业主们发现房子与开发商宣传资料上的说明大相径庭:空调主机外机放置柜竟然在室内,严重影响空间使用;房间内部装修与样板房严重不符;开发商承诺在地上的非机动车位改为
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 购买二手房,不可不知的中介陷阱

【谢瑛律师按】:二手房相比新房,地理位置佳、价格便宜等诸多优点而被许多购房者作为首选,在购买二手房过程中大部分通过中介公司牵线搭桥成交,但是,二手房交易涉及的环节比较多、手续复杂,不规矩的中介公司为谋取利益促成买卖双方的交易从中虚构真相导致的二手房买卖纠纷还真是不少,看以下文转载的案例,即可略知一二。

【房屋“年龄”不可忽视】

  经一家中介公司帮忙选房,张先生看中了一套老小区里的房子。中介公司称,该房屋的建造时间为上世纪80年代,张先生认为房屋虽不如新小区光鲜漂亮,但是房屋总价在贷款后属于可接受的范围,于是和卖房人刘先生签订存量房屋买卖合同,并与中介公司签订居间服务合同,约定其支付中介费5万元。没想到的是,张先生在办理贷款时遇到障碍:该房屋实际是上世纪70年代建成,由于房龄较老,导致张先生的贷款年限不如当初预计的长,每月的月供数额也得提高不少。张先生认为凭

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新婚姻法下的婚姻畅想
 
    思考一:改要彩礼不要房子。两个月前,杜女士让儿子去女方家里打探要求:一套结婚的新房和8.8万元的彩礼;两个月后,儿子说,女方那边不要房子了,要40万元的彩礼和8万元的装修费,剩下的女方全部负责。女方回应:要那么多彩礼也是买房子,只不过是用女儿名字。
    思考二:几家欢乐几家愁。“嫁房子的拜金女们,你们这下傻了吧!”“老公以后就变房东了?铁打的房子,流水的媳妇儿。”“开发商乐了,以后不论男女都得买房。”“骂新婚姻法不好的女人都是没本事的女人,夸新婚姻法好的男人是准备离婚的男人。正儿八
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开发商在预售合同中对购房人未尽告知义务该承担何种法律责任?

作者:谢瑛律师

 

【案情回放】

   颜某于2007年从江宁区某开发商处购得一处住房,房款总价款209万元,但合同没有就房屋内设管线铺高问题进行约定,交房前开发商致函颜某:“由于您的房屋中有管道通过(暧气管等),故在装修时进行了局部处理,局部吊顶较低,但不影响您居室的使用和美观。”颜某回函房地产公司,“本户内不得有任何非本户管道通过,如公司进行公共通过管道安装,请立即予以拆除。”颜某在未得到开发商任何答复的情况下,将开发商告上法庭,颜某第一次诉讼要求开发商拆除公共管道。法院判决因该管道系多家业主共用,拆除该管道损害其他业主利

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什么情况拒绝收房才理直气壮?

作者:谢瑛律师

 

  【作者按:】今年的梅雨天时间持续格外长,暴雨的天气正好成了老天检验开发商房屋质量的绝好工具,连日的暴雨,很多业主购买的房屋本来自打收房后就维修不止,现在更是雪上加霜,正所谓“屋漏更逢连日雨”,有不少业主找到我,抱怨当初就不应该收房,结果弄到现在成了长久挂在心头的的烦心事儿,那么业主说的对不对呢,业主什么情况下拒绝收房有理呢?

   江苏东恒律师事务所谢瑛律师对此提供以下法律意见供业主收房时做参考:

   首先作为业主来说要明确房屋的“交付”会产生什么样的法律后果?“交付”意味房屋占有、使用、收益的转移,也意味着风险的转移。因此,房屋符合交

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房子被妻子偷卖了,丈夫缘何难追回?

作者:谢瑛律师

 

【作者按】:为了更好地保护房屋产权所有人的房屋所有权,‘三证’即自己的房产证、土地证和身份证一定要保管好,千万不要轻易交给别人。一旦发现自己名下的房产被偷卖、盗卖之后,争议还没解决时,要防止受让方又再次将房屋出售给另外的人,房屋原所有权人要赶紧到房管部门进行更正登记或者疑义登记。此外,还可以向盗卖房产的人要求赔偿。

【案例回放】

殷某和妻子李某感情不好,2005双方协议将位于南京市某区的一套登记在殷某名下的别墅归女儿,待女儿年满18周岁过户给女儿,作为女儿的陪嫁。可是令殷某万万没想到,在2010年初,李某竟然偷偷拿走了殷某的房产证、土地证和身份证,带上一份委托书,来到本市

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商业大片的吸金之道

            —《变形金刚3》观后感

作者:谢瑛律师

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房产证上自己名字是粘上去的,这套房产归谁?

南京房产律师网www.nj933.cn 谢瑛律师整理

 

   某区某镇的吴先生在10多年前,购买了一套房子,并一直在居住。2009年11月,他准备向银行抵押贷款时才发现,该套房子竟登记在别人名下,而在房产证上,他的名字竟是粘贴上去的。

    日前,经某区人民法院审理,吴先生终于取得了该房屋的最终产权。

 

住了10多年 房子却是别人的

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二手房买卖纠纷激增房产中介钻法律漏洞规避风险
                     ——揭秘二手房交易市场三大“忽悠”手法
 
南京律师网www.xy6969.cn   南京律师谢瑛转

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“新国八条”导致的新一轮的房产交易纠纷(一)
全额营业税惹的祸

作者:南京律师谢瑛  南京律师网
www.xy6969.cn

【编者按】2011年1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发【2006】1号发出后,因房产新政导致的新一轮的房产交易纠纷又不可避免的产生了。
【案例一】:初七早上我刚到所里,张先生和妻子李女士就匆匆赶来,拿着他们年前刚签署的购房合同,说国八条出来了,他们要多交4、5万的营业税(合同约定买方承担),他
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国务院再调控楼市 二套房首付提高至六成

引用网址:

http://www.xy6969.cn/article.php?id=3268  

温家宝主持召开国务院常务会议

研究部署进一步做好房地产市场调控工作


国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。


会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现

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