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博主
姓名:凯成地产
单位:天津开发区第三大街金融街E7A座502
职位:022-66239587
访问人数:1735460
博客等级:
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博主公告
    凯成地产,1998年成立于天津,是全国房地产策划代理百强企业和华北地区房地产策划代理十强企业。拥有强大的研发中心、策略中心、营销中心及管理中心,专业完备的运作体系。服务项目涉及住宅、别墅、公寓、酒店式公寓、商业、写字楼等各种物业类型;服务客户包括贻成集团、万科地产、津滨发展、泰达建设、新加坡吉宝集团、远洋地产、天地源地产等四十余家知名开发企业。
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一、瞅准市场机会
  任何营销行为的成败,离不开大的市场环境。所谓机遇,是在清醒认识市场的基础上,抓住市场变化中的任何机会。牛市有牛市的思维,熊市有熊市的应对。
  此次漫长的房地产调控,给房地产市场带来了强烈的冲击,作为房地产行业的后发城市,天津也难以独善其身。但是在今年春节过后,天津的政策发生了一定的变化:普通住宅的认定标准发生变化;各大银行也开始悄悄地调低了首套房的利率,一些银行又重新回到了85折利率……差异化的政策就意味着这个市场仍然大有可为。现有房地产调控方向是既要保证市场中合理刚需,同时也要通过各种调控手段保证房地产健康发展。
  虽然,2009年底开始的调控持续至今,整个市场受到了严重冲击,但对比天津2010年和2011年的住宅成交量,我们可以看出,2010年天津住宅成交量是1000万左右,2011年全年是880万左右,仅下降了12%。这说明天津城市对政策有着较强的吸纳能力和消化能力。
    在今年2、3月份,天津尤其是滨海新区

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  这段时间,我们一直在探讨关于职业形象的话题,这也是我非常感兴趣的话题。爱美之心,人皆有之。相信每个人都会喜欢自己容光焕发,神采奕奕,光彩照人的状态。今天借司刊宝地,我谈一下自己对职业形象的理解,以及分享一下自己的一点心得。
  我认为,自己的形象要符合自己的岗位和职务,符合公司的文化和环境,体现自己的专业性。
  俗话说,干什么像什么,卖什么吆喝什么。我们是提供智力服务的公司,专业性的展示对我们就尤为重要。但是,不同的岗位对专业的体现也是不同的,销售一线体现出来的是销售范儿"自信、干练、亲和",研究团队体现出来的是专家范儿"成熟知性,严谨沉稳",策划团队体现出来的是军师范儿"睿智机辩,推陈出新"……所以,不同岗位,不同职务的人员,其职业形象也是有差别的,但是,"专业自信、干练利落、大方得体"确是职场人士应该共同遵守的。
  那么如何塑造及展示自己的职业形象呢?
  这就需要我们对自己有一个清晰地认识和明确的定位。我到底要成为什么样子?什么样的形象是我理想中的形象?有了清晰的目标吸引,

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 为期两个月的评选活动已结束。通过大家的投票,我们选出了五位我们眼中的凯成地产“最美杜拉拉”。五位佳丽均来自项目,他们分别是:启航嘉园销售主管玄利华,启航嘉园置业顾问唐茹娟,生态城文化广场销售经理钱晓君,生态城文化广场置业顾问葛君,沧州御景国际执行策划贾文静。

  五位佳丽穿着职业,妆容淡雅,微笑自然,展示着其自信乐观,专业亲和的风采。

  之后,通过公司总监以上领导组成的评委团的专业打分,五位佳丽进入冠军角逐的阶段。最后,启航嘉园销售主管玄利华胜出,成为了最符合公司要求的“最美杜拉拉。”

图中人物为:启航嘉园销售主管玄利华

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报告认为:
一、本季度,天津市依旧保持从严从紧的调控政策,房产税试点推广的呼声不绝于耳。预计本年度是政策频发的一年,也是房地产行业变化最大的一年。
1 随着调控政策的进一步实施和深化,房地产市场价格上涨的趋势基本得到了遏制,但如何能使房地产行业健康稳定的发展,成为政府当下的主要任务,所以清理小产权房和全国住房信息系统的建设,使国家对房地产市场的调控更具把控力。
2本季度,天津市依旧保持从严从紧的调控政策,房产税试点推广的呼声不绝于耳。预计本年度是政策频发的一年,也是房地产行业变化最大的一年。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,是2012年初中国经济工作的总基调。天津首套房贷利率出现松动,是本季度房地产市场的唯一利好消息。利率的下调,有助于刚需客户的进一步释放,帮助开发商回笼部分资金。

二、本季度,天津市土地供应量小幅下挫,土地成交量小幅上升;仓储性质用地超过工业用地占主导地位;滨海新区土地成交量小幅下
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风和日丽,草长莺飞的春天来了,春天出生的鱼儿、羊儿、牛儿们,在昨天晚上一起过了一个充满温馨和趣味的生日会。

可爱的小熊蛋糕

一桌子好吃的

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摘自《凯成》第12期
文/凯成地产 启航嘉园 孙丽欣
 
  房地产销售是一件很微妙的事,很多销售员会把自己的不理想,归结于运气不佳等。有人说,房地产的成功,50%在于地块选择,30%在于规划设计,20%在于销售执行。由此可见,前面的80%是由后面的20%来实现的,所以说销售的重大作用是不容置疑的。而销售的成功与否,最终又是由置业顾问来呈现的。如何成为一个好的置业顾问呢?个人认为,态度占了百分之一百。

  首先,作为一名置业顾问要有自信。绝对的信心,同时必须要做到三个相信:「相信自己所代表的公司」,「相信自己所推销的产品」,「相信自己的推销能力」。这样才能充分发挥售楼员的推销技术。

  相信自己的公司。在推销活动中,售楼员直接代表公司,其工作态度、服务质量、推销成效直接影响到公司的经济效益、社会信誉和发展前景。

  相信自己推销的

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自2011年底起,各地产机构、专家、组织等对2012年的楼市预测在网络上纷至沓来,观点不尽相同,但楼市持续降温的主流方向基本一致。如今,2012已经到来,楼市开局会如何,市场预测是否成真,社会各界都在时时关注。

  今年开年的第一件大事就是两会的召开,他集中反映了我国最近一阶段社会发展过程中突显出来的重大社会现象和亟待解决的社会问题,会议成果昭示了我国未来一阶段内的社会发展建设方向,其动向牵引着社会各界的发展脉搏。然而与往年不同,今年人民网发起的两会前十大热点话题网络调查中,社会保障、收入分配、社会管理位列焦点话题的前三位,而以往排名靠前的房价调控只排到了第九位。这并不是说老百姓不关心楼市了,而是2010-2011期间的楼市调控力度空前,政府工作报告多次强调此次工作的力度和决心,楼市降温已成定局。但政府决心改变不了现有的市场压力,库存积压,市场消化有限,开发商日子不好过,当初的开发政策风险导致的不良后果显现。因此也出现了两会前悄然兴起的开发商联名“上书”,可见开发商们真的是压力空前,不然也不会在这样坚定的形势下依旧多方挖掘,寻找缝隙喘息。

  再看看

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   友人所在的海南小城之春项目去年10月开盘之前,通过各种渠道进行紧锣密鼓的蓄客工作,平面媒体、广播、网络、活动等推广渠道一个都没落下。前些日子友人打来电话,第一句话:楼盘异地推介会,伤不起啊!

  据了解,海南小城之春,是方圆地产在海南开发的一个高品质楼盘,主打小户型28平米的独单,“16万买下国际旅游岛”更是他们的宣传口号,报价16万元/套,赠送6万6的豪华装修。海南作为国际旅游岛,目标客户群不容质疑地主打投资客,为了发掘异地客户并促进成交,8-9月之间分别在宁波、长春及广州三处举行了楼盘推介会。“阳光、沙滩、海边、热带风情、16万就能拥有一套房子”——看到这里,你是不是也觉得挺有吸引力?从该项目的异地推介会场面来看,的确受到很多客户的追棒。该项目在2011年8月27日、9月17日、9月18日分别在宁波、长春及广州举行了产品推介会,前来参加活动的客户众多。最终三天的推介会共登记的客户有1800组,但前去项目看房的只有百余组,最终成交的只剩下唯一的一组!销售成绩只能用惨烈这个词来形容。

  究竟是何原因,从登记的1800组,骤降到看房百余

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   商业地产有广义和狭义之分,本文所指的是狭义的商业地产,即专指用于零售、餐饮、健康服务、休闲 娱乐设施等商业服务业经营用途的物业形式;包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、社区商铺、专业市场等。

  近2年,随着商品住宅市场政策调控的不断深入,各开发企业纷纷调整企业战略转战商业地产市场。目前,随着一、二级城市商业地产市场竞争的加剧,不少开发企业将视线转向了竞争程度相对较低的三、四级城市。三、四级城市商业地产也逐渐成为了市场关注的热点。

  虽然商业地产是未来房地产业发展的主流和趋势,且三、四级城市当地政府也热衷于商业地产开发,以此来提升城市形象,助推城市经济的发展;但是,三、四级城市的商业地产发展也存在着许多矛盾,从某种程度上制约了地区或区域的商业地产发展。当前,三、四级城市商业地产发展的制约因素主要有以下几点:

  1、老牌的商业区改造空间受限,新商业中心的成熟期较长。

  老牌的商业区由于受交通道路网、配套设施等的规划缺乏前瞻性,以及拆迁成本的影响,改造空间受

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   奥特莱斯是英文Outlets的中文直译,原意是“出口、出路”的意思,它最早诞生于美国,以“工厂直销店”的形式专门处理工厂尾货,后来逐渐形成类似Shopping Mall的购物中心,并发展成为一个独立的零售业态。

  奥特莱斯2002由燕莎百货经手运作进入中国,自此”工厂店“经营模式在中国市场大受追捧,截至目前中国各大城市共有200多家奥特莱斯面市,天津市就有四到五家。并且滨海高新海洋区内近几年还将打造以一座奥特莱斯购物城。

  目前,奥特莱斯在中国扩张的虽然是红红火火,但市场和消费者对其认知尚不清晰。事实上,奥特莱斯并不是低端业态,有了品牌意识才会有奥特莱斯,商业运作也不同于普通的百货零售,筛选一下现有的200多家奥特莱斯,真正符合要求的没几家,大多只能称为普通的折扣百货。

  与普通折扣店相比,奥特莱斯有几个明显的特点:

  1.  品牌意识。主要针对有强烈品牌需求的人士,往往是国际一线品牌,客单价也比较高,往往达到上千元。而普通折扣店杂牌多,客单价也大约只有三五百元;

  2

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一、调控政策无实质性改变,但存款准备金率的下调和天津普通住宅指导价格标准的上调,对于缓解开发商资金压力及刺激刚性购房需求产生了一定利好作用。
1、存款准备金率下调——有利于市场流动性的释放
  央行下调存款准备金率0.5个百分点,有利于市场流动性的释放,对我国中小企业、乃至整个经济供应链的情况改善都是重大利好消息。对于缓解开发商的资金压力也同样是一个利好,不过楼市的调控政策并没有实质性的改变。
2 、天津上调普通住宅指导价格标准——刺激刚性需求释放
  2012年2月1日起,本市将普通住宅指导价格标准再次进行了调整。指导价上调后,普通住宅范围扩大,相关交易税费大幅缩减,在一定程度上缓解了购房者压力,对刚性购房需求将会产生一定的刺激作用。
二、本月土地市场方面土地供应小幅下降,成交大幅上涨
1、本月全市土地供应量小幅下降,成交量大幅上升;土地供应量和成交量主要集中在远郊五区,市内六区
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一、调控政策无实质性改变,但存款准备金率的下调和天津普通住宅指导价格标准的上调,对于缓解开发商资金压力及刺激刚性购房需求产生了一定利好作用。
1、存款准备金率下调——有利于市场流动性的释放
  央行下调存款准备金率0.5个百分点,有利于市场流动性的释放,对我国中小企业、乃至整个经济供应链的情况改善都是重大利好消息。对于缓解开发商的资金压力也同样是一个利好,不过楼市的调控政策并没有实质性的改变。
2 、天津上调普通住宅指导价格标准——刺激刚性需求释放
  2012年2月1日起,本市将普通住宅指导价格标准再次进行了调整。指导价上调后,普通住宅范围扩大,相关交易税费大幅缩减,在一定程度上缓解了购房者压力,对刚性购房需求将会产生一定的刺激作用。
二、本月土地市场方面土地供应小幅下降,成交大幅上涨
1、本月全市土地供应量小幅下降,成交量大幅上升;土地供应量和成交量主要集中在远郊五区,市内六区
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报告认为:
一、政策方面总体保持“稳中求调”的基调。
1 、房地产调控仍不放松,刚性购房需求政策利好。
? 目前,政府态度已明确,2012年坚持房地产调控政策不动摇,继续严格实施差别化住房信贷、限购限价、税收等调控政策;同时支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求;对于以刚性需求为客户群的楼盘而言,2012年政策环境预计将有所改善。
2 、加强保障房建设,推动房地产市场调控
? 保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求,成为调控房地产市场的有力杠杆,促进房地产业平稳健康发展。
二、本月土地市场方面土地供应及成交均有下降
1、本月全市土地供应量小幅下降,成交量大幅下滑;土地供应量和成交量主要集中在远郊五区,市内六区占比最小;
2、 本月全市土地供应以工业性质为主,土地成交以仓储、商服用地为主;与上月相比,工业用地和综合用地仍然没有成交,其余
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一、土地市场供需平稳

2011年,全市土地市场供需关系发展相对平稳,受城市化发展影响,远郊五区土地成交量最大,但各区域中仅滨海新区土地成交占比小幅上涨,主要是因为滨海各板块今年集中开发致使土地成交上升。

二、全市商品住宅市场供大于求

在全市商品住宅整体成交方面,受限购令等政策调控的影响,购房需求受到过度抑制,导致市场整体呈现供大于求的状态。

三、滨海新区商品住宅市场量价齐跌

1、从2011年滨海新区的量价关系来看,前半年受限购令影响,价格波动较大,成交量明显萎缩。后半年限购令执行力度依旧,成交量继续走低,开发商又面临年后结款等资金压力。为保障资金链安全,各项目均有降价措施。但市场观望情绪严重,导致最后出现量价齐跌的局面。

2、分

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一、滨海写字楼市场面临升级

1、滨海从2011年进入办公供应高峰期,原有市场格局被打破,价值外溢致使办公核心片区角色转变,由价值“独享”转变为价值“标杆”。
2.办公市场核心由开发区扩展至整个中央商务区,优质项目、优质企业聚集。周边板块成熟度依次递减,依据自身定位特色招商引资。
3.目前滨海核心区的写字楼市场格局中,成熟板块办公物业供应以租赁为主,周边板块办公物业供应以销售为主。

二、滨海酒店式公寓价值将会提升,但未来竞争激烈,营销压力较大。

1、酒店式公寓集中在于家堡和响螺湾板块,先期成交以投资客户为主,市场表现尚好,一定程度体现出市场对中央商务区的发展信心;
2.2011下半年,宝龙和中惠熙元项目的入市明显提升了物业的硬件水平,但板块价值的提升尚未显现;
3.预计未来伴随周边商务价值的体现,公寓价值也会提升。但是,未来供应集中且体量很大,达到300万㎡,市场竞争将十分激烈;
4.

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1、滨海GDP占比即将连续三年超过50%,天津经济引擎功能突显;社会消费水平提升,市场活跃,商业市场面临升级换代。
  2、滨海发展仍依赖第二产业,产业结构调整尚处在基础建设阶段;预计2013年后随着中央商务区各项目投入使用后,城市功能逐步增强,第三产业发展时机和条件成熟后将迎来发展高峰。同时滨海基建和招商工作爆发式的发展也加大了滨海建设投资的风险。
  3、城市发展多点布局,板块间宜居各自特点进行建设和招商;各个板块同时拓展,个别板块内集中爆发式开发,增加了市场风险。
  4、中央商务区“吸金”能力展现,于家堡招商成果突出,商务潜力巨大,将成为未来的中央商务区标杆板块。
  5、道路系统建设逐步完善,将大幅提升区域北部(北塘、生态城)的交通条件,促进板块发展。
阅读详细报告,请点击:下载
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   一、2011年政策影响

1、中央相继出台若干调控政策后,政府与开发商、消费者三方博弈,市场观望情绪逐步加重。滨海各版块楼盘相继卷入“价格战漩涡”。

2、2011年调控政策覆盖全年,以往的调控周期约为9个月,经历09年房价爆涨后,从10年至11年,目前调控周期已拉升至2年,未来周期幅度或将更长。

3、行政、货币、金融手段并用,抑制需求的政策力度进一步升级。

4、今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结,届时会出台下一步扩大试点的方案。新房产税的政策遵循什么模式,至今在还不明确。

5、政策调控持续收紧,开发商由于资金压力降价促销,不断恶化的房地产预期,使得购房者持续观望。

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报告认为:

1、调控力度不放松,政府继续巩固调控成果,市场持续低迷

继限购令面市后,调控力度不放松,房产企业资金链愈绷愈紧。
  ? 现阶段,未出现强势调控政策出台,但规范性政策频出,规范房产市场步伐加快;明年年初贷款利率上调,刚性需求购房压力进一步增大,市场成交量将继续缩水。
  ? 目前成交量持续低迷,各楼盘加大优惠力度,市场逐步入冬。

2、

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  市场研究的工作免不了做调查,可以说一切信息都来源于市场调查。在我看来做调查就像是在演戏,最重要的是把握自己的角色。 

  为什么别人能获得的信息,你却问不到,拿不到,最根本的原因是你没有做好角色的扮演和转换,说白了就是你戏演的不像,不到位。

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  2011年,剑指高房价的调控政策及不断收紧的金融政策,无疑成了房地产市场尤其是住宅市场上的紧箍咒,住宅市场一片萧条。以往住宅市场不景气之时必然是商业地产热销的好时机,但目前整个市场承受的是房产调控政策及金融政策的双重打击,国家也在努力做经济的转型,想努力改变以往依托房地产税收的财政现状,人民对房地产市场的前景不看好,大部分企业流动资金不足,市场观望情绪较浓,因此导致目前商业地产市场不温不火。

  尽管明年的政策走势将继续深化今年的调控基调,政策松绑的可能性很小,但通过供给分析,我们发现,明年尤其是上半年生态城商业市场的供应不会集中放量,而随着住宅的项目的陆续入住,商业需求会不断释放。

2012

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